Warszawa to nie Londyn

W dłuższej perspektywie ceny w Polsce nie wystrzelą w kosmos, ale rozsądnie inwestując, również stracisz - mówi Richard Petersen, partner zarządzający w firmie Cushman & Wakefield Healey & Baker (kiedyś Healey & Baker).

Richard Petersen to jedna z najbardziej enigmatycznych postaci na warszawskim rynku nieruchomości. Jest również osobą najdłużej piastującą stanowisko szefa międzynarodowej firmy doradczej w dziedzinie nieruchomości w Warszawie.
R. Petersen po przyjeździe do Warszawy w 1991 r. założył firmę Property Services International, która współpracowała z Healey & Baker, a następnie się z nią połączyła. Od tego czasu H&B stała się jedną z firm wprowadzających na warszawski rynek nowe standardy. Zapytany o to, jak znalazł się w Polsce na początku lat 90-tych, R. Petersen zamyśla się: - Nie wiem czy sam znam na to odpowiedź - mówi, po czym wyjaśnia, że w pewnym sensie trafił tu wraz ze wzrostem zainteresowania Polską.
Na początku firma prowadzona przez Richarda Petersena organizowała wykłady dla ,całego spektrum różnych ludzi", w tym ,przedstawicieli województw". Wkrótce biznes zaczął się rozwijać.
- Początkowo w ogóle nie chciałem tutaj przyjeżdżać, ale namówił mnie mój ówczesny wspólnik, polski architekt Ryszard Stepan. W końcu jednak zaczęło nas to coraz bardziej wciągać - mówi obecny szef Cushman & Wakefield H&B.
Niechęć Richarda Petersena do przyjazdu do Polski wynikała częściowo z faktu, że chociaż zdawał sobie sprawę z możliwości, jakie ten kraj oferował, wiedział również, że przyjazd tutaj oznaczał długoterminowe zaangażowanie: - Nie w pojęciu ekonomicznym, ale na wiele lat - przyznaje.

Bodziec do działania:
Unia Europejska Zdaniem Petersena najważniejszym czynnikiem stymulującym rynek nieruchomości jest zbliżające się wstąpienie Polski do UE, co niesie ze sobą ,nieunikniony" spadek ryzyka inwestycyjnego.
- Ludzie pracują nad swoim portfelem inwestycji. Chcą zdążyć zanim spadną stopy zwrotu, a wejście na rynek stanie się o wiele droższe - twierdzi Richard Petersen. Czy jednak rynek dysponuje wystarczającą liczbą odpowiednich budynków? - Tak... jeżeli spojrzeć na rynek powierzchni handlowych mamy do czynienia z różnymi produktami, ale jest kilka na prawdę dobrych - podkreśla nasz rozmówca. Ale czy ten sektor rynku nie jest przypadkiem niestabilny?
- Cóż, dobrym centrom handlowym wiedzie się bardzo dobrze i tak będzie nadal - twierdzi R. Petersen. - Kluczem do sukcesu jest oczywiście lokalizacja i - zakładając, że projekt został przede wszystkim dobrze zaprojektowany - nie powinno się nic złego z nim dziać, oczywiście przy założeniu, że podstawowe czynniki ekonomiczne nie ulegną zmianie. Wszystko wskazuje na to, że osiągnęliśmy ten poziom, kiedy będziemy mieli do czynienia z transakcjami inwestycyjnymi obejmującymi właśnie centra handlowe.

Cykl inwestycyjny centrów handlowych
Rynek powierzchni handlowych jest od dłuższego czasu jednym z najważniejszych obszarów działania europejskich biur firmy Cushman & Wakefield Healey & Baker. Zarządzanie centrami handlowymi to coś, na czym firma - która stworzyła zespół specjalizujący się w tej dziedzinie - kładzie coraz większy nacisk w Europie Centralnej. Żadna z innych największych firm doradczych, nie oferuje w tym regionie takich usług. Kwestia braku odpowiednich zarządców obiektów handlowych jest jednym z głównych zastrzeżeń inwestorów co do tego segmentu rynku w krajach Europy Centralnej: - Zarządzanie centrum handlowym jest o wiele bardziej złożone, niż budynkiem biurowym. Jest wielu najemców reprezentujących różne branże. Trzeba wiedzieć czego wymagają ich przedwsięwzięcia, aby wyprzedzić wypadki, albo być lepszym od konkurencji - mówi Richard Petersen. - Poza tym jako dobry zarządca powinieneś rozumieć na czym handlowcy zarabiają. Jeżeli wśród nich są tacy, którzy się nie przykładają, musisz ich zmienić, aby nie wpłynąć na dobre wyniki całego centrum.
Zatem dość bezwzględny biznes? - Nie, handel jest biznesem działającym na zasadzie cyklu, który w wielu dużych projektach wynosi ok. 8 lat. Moda się zmienia i z niezbadanych przyczyn ludziom po prostu nudzą się pewne pomysły. Musisz to wyprzedzić.

Kryzys? Jaki kryzys?
Innym zdaniem, które często słyszy się na rynku nieruchomości handlowych, które pojawiło się również wielokrotnie na marcowej konferencji zorganizowanej przez ,Eurobuild Poland", jest zauważalny brak firm handlowych. Petersen nie zgadza się z tą opinią: - To nie jest problem. Na rozwijających się rynkach sytuacja, w której na początku handlowców jest mało, potem mamy do czynienia z boomem, a potem ten boom stopniowo słabnie, jest powszechna.
Tak więc czy mamy do czynienia z owym boomem? - Nie, mówię tylko, że to właśnie dzieje się na rozwijającym się rynku - mówi Richard Petersen, a zapytany, kiedy boom nastąpi, odpowiada: - Mieliśmy do czynienia z boomem w ciągu kilku ostatnich lat, kiedy coraz więcej firm handlowych rozpoczynało w Polsce swoją działalność. Oczywiście są handlowcy, którzy się tu jeszcze nie pojawili, ale oni przyjdą, kiedy uznają, że moment ku temu jest odpowiedni. Pomimo tego, że środki przeznaczone na zakupy, będące w posiadaniu przeciętnego obywatela są ciągle jeszcze całkiem niskie, prognozy demograficzne wskazują na to, że zmieni się to diametralnie w ciągu nadchodzących pięciu lat.

Ekskluzywne lokalizacje biurowe
Richard Petersen przewiduje rozwój kilku ekskluzywnych lokalizacji biurowych, które pojawiły się w Warszawie, zwłaszcza wzdłuż al. Jana Pawła II ,prawdopodobnie jest to najbardziej doinwestowana ulica w Polsce" i w okolicach Parku Saskiego (gdzie Cushman & Wakefield H&B zajmuje się marketingiem projektu Metropolitan oraz Centrum Królewska) oraz - ale w mniejszym stopniu - rejonem Placu Trzech Krzyży. Patrząc szerzej, Petersen uważa, że w krótkiej i średniej perspektywie najbardziej aktywnym rynkiem biurowym pozostanie Warszawa. To efekt skupienia w tym mieście najważniejszych instytucji biznesowych, administracyjnych i ekonomicznych.

Kosmetyczna zmiana?
Zapytany czy nowa nazwa oznacza zmiany strukturalne w firmie Richard Petersen zaprzecza: - Połączenie z Cushman & Wakefield 3 i pół roku temu, było taką zmianą, jednak nie rewolucyjną, ponieważ wcześniej przez 8 lat obie firmy były partnerami. Zmieniając nazwę chcemy wykorzystać globalny potencjał marketingowy Cushman & Wakefield, nie zamierzamy jednak porzucać nazwy Healey & Baker, ponieważ jej renoma została już stworzona... firma w ciągu ostatnich 30 lat w Europie i od ponad 180 lat w Wielkiej Brytanii wypracowała dobrą pozycję na rynku powierzchni handlowych. Nie wiem jak długo ją utrzymamy, ale w najbliższej przyszłości... z pewnością.

Warszawa to nie Londyn
Kolejne pytanie do Richarda Petersena, osoby zaangażowanej w Polski rynek, dotyczy tego w jaki sektor by zainwestował, gdyby miał takie plany: - Gdybym dostał 100 mln USD, wówczas rozłożyłbym ryzyko i zainwestował w najlepsze projekty handlowe i biurowe - odpowiada.
Na kolejne pytanie: czy możliwe jest by Warszawa rozwinęła się tak jak Londyn, gdzie dom, który ponad 20 lat temu kosztował 30 tys. funtów, obecnie jest wart 500 tys. funtów, R. Petersen odpowiada: - Robiąc to porównanie musisz być ostrożny. Londyn jest rynkiem ustabilizowanym i bardziej międzynarodowym. To wielkie centrum finansowe. Myślę, że wartość nieruchomości w Warszawie wzrośnie, ale nie w takiej skali... Myślę, że będziemy mieli do czynienia z rozwojem poszczególnych dzielnic, niektóre z nich staną się bardzo ekskluzywne. Wszystko zależy od celów, ale z pewnością nie stracisz inwestując w Warszawie. Jeśli tylko inwestujesz z głową.