Nowe prawo dla hipotecznych

Banki hipoteczne, aby skuteczniej konkurować z bankami uniwersalnymi, chcą mieć możliwość udzielania kredytów hipotecznych w wysokości nawet 100 proc. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości. Zależy im również na poszerzeniu kompetencji i wejściu w nowe obszary działalności, jak np. finansowanie gmin. By oba te pomysły mogły być zrealizowane, potrzebna jest nowa ustawa o bankach hipotecznych i listach zastawnych. Jej projekt jest już gotowy.

Obecnie w Polsce działają trzy banki hipoteczne: HypoVereinsbank, Rheinhy-BRE Bank Hipoteczny (które do końca 2001 roku udzieliły ponad 557 mln zł kredytów hipotecznych) oraz najmłodszy Śląski Bank Hipoteczny. Nie jest to imponująca liczba, jeżeli weźmiemy pod uwagę, że ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych, regulująca zasady działania takich banków, została uchwalona w sierpniu 1997 roku.
- Z potrzeby dokonania zmian w ustawie zdawały sobie sprawę zarówno banki hipoteczne jak i nadzór bankowy - mówi Jacek Furga, prezes HypoVereinsbanku. - Pierwsze dwa banki, które rozpoczęły działalność na początku 2000 roku, zgłaszały do Generalnego Inspektoratu Nadzoru Bankowego uwagi i propozycje zmiany pewnych narzuconych przez ustawę rozwiązań, które w praktyce ograniczają możliwość konkurowania o klienta z bankami uniwersalnymi. W sprawie zmiany tej sytuacji współpracowaliśmy i współpracujemy również z Fundacją na Rzecz Kredytu Hipotecznego.
Komisja Nadzoru Bankowego, która zgodziła się ze spostrzeżeniami przedstawicieli banków, wystąpiła do Ministra Finansów z propozycjami zmian w ustawie jeszcze w sierpniu 2000 roku: - Wówczas jednak rząd wybrał z tego wniosku i skierował do Sejmu jedynie drobną poprawkę wynikającą z dostosowania polskiego prawa do wymogów Unii Europejskiej - informuje prezes Furga.
Wszystkie strony zaangażowane w sprawę, a więc banki, fundacja oraz nadzór bankowy, mają nadzieję, że w przypadku najnowszej propozycji zmiany ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, odniosą pełen sukces. Obecnie projekt nowelizacji jest konsultowany przez różne ministerstwa. Zdaniem Jacka Furgi na przełomie kwietnia i maja powinien trafić pod obrady Sejmu, gdzie - jako element rządowego Pakietu Przedsiębiorczości - ma szansę być zaakceptowany przez większość posłów.

Kredyt do 100 proc.
Dobrą wiadomością dla deweloperów jest postulowane w projekcie ustawy powiększenie limitu kredytu hipotecznego, jakiego mogą udzielać banki hipoteczne. Obecnie wynosi on maksymalnie 80 proc. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości. Autorzy projektu chcą, by granica wynosiła nawet 100 proc.
- Bardzo nam na tym zależy - potwierdza Beata Latoszek, dyrektor ds. kredytów komercyjnych w Rheinhyp-BRE. - Mając możliwość udzielenia kredytu tylko do 80 proc. wartości bankowo-hipotecznej jesteśmy mniej konkurencyjni w stosunku do banków uniwersalnych. W obecnych warunkach, posługując się konserwatywną bankowo-hipoteczną wyceną nieruchomości obniżającą wartość nieruchomości o ok. 20 proc. w stosunku do jej wartości rynkowej, jesteśmy w stanie realnie sfinansować do 60 proc. projektu.
Tymczasem, jak twierdzi dyrektor Latoszek, bardzo często zdarza się tak, że klientom wystarczyłby już kredyt w wysokości 85 proc.: - Wówczas brakuje bankom tych 5 proc. i muszą szukać partnera do konsorcjum. A kto z bankiem hipotecznym chce wejść w taki układ? Bankom uniwersalnym nie jest na rękę bycie drugim w kolejności do hipoteki i innych zabezpieczeń - mówi przedstawicielka Rheinhyp-BRE.
Specjaliści z Komisji Nadzoru Bankowego, którzy przygotowali ustawę, zapewniają, że powiększenie limitu kredytu nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa funkcjonowania banku, ani wiarygodności listów zastawnych emitowanych przez banki.
- Nawet gdy limit się zmieni, my i tak wciąż będziemy mogli refinansować kredyty poprzez emisję listów zastawnych do wysokości 60 proc. wartości kredytu - zapewnia B. Latoszek.
Nowelizacja proponuje szerszą emisję listów zastawnych, co według prezesa Furgi również wpłynie na atrakcyjność oferty banków hipotecznych - kredyty hipoteczne potanieją. Dotychczas środki na kredyty hipoteczne były ściągane przede wszystkim z kapitału.

Kredyt bez księgi wieczystej
Kolejną ciekawą zmianą w znowelizowanej ustawie jest możliwość udzielenia przez banki hipoteczne kredytu bez ustanowienia hipoteki, a jedynie pod warunkiem złożenia wniosku o założenia księgi wieczystej (oraz innych zabezpieczeń).
Obecnie funkcjonujące prawo mówi, że ustanowienie hipoteki jest podstawowym i obowiązkowym środkiem prawnym zabezpieczenia spłaty udzielonego kredytu. W praktyce warunek ten jest ciężki do spełnienia ze względu na tempo, w jakim sądy rozpatrują wnioski o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Wspomniany wymóg wyklucza banki hipoteczne z finansowania projektów, gdzie księga wieczysta nie istnieje. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku tzw. finansowania deweloperskiego, gdy lokale (np. mieszkania) nie zostały jeszcze wyodrębnione, a więc nie mają jeszcze założonej księgi wieczystej.

5 banków na polski rynek
Jacek Furga zwraca uwagę jeszcze na jedną, istotną kwestię: - Obecnie funkcjonująca ustawa była tworzona w oparciu o prawodawstwo niemieckie i jej treść nie przewiduje np. problemu wielowalutowości kredytu - mówi prezes. - A to przysparza bankom hipotecznym problemów związanych z zachowaniem ustawowych limitów przy kredytach udzielanych w różnych walutach i określaniu wartości nieruchomości w złotówkach przy wahaniu kursów walut. Możliwym rozwiązaniem byłoby równoległe wyrażanie wartości bankowo-hipotecznej w euro i złotówkach. Przeszacowywanie byłoby zalecane w przypadku dużych i trwałych zmian kursu euro w stosunku do złotówki.
Jak będzie wyglądała sytuacja banków hipotecznych po przyjęciu projektu zmian w ustawie? Przekonamy się, gdy wejdą one w życie. Tymczasem wszystko wskazuje na to, że pod koniec tego roku grono banków hipotecznych powiększy się o kolejne dwa. Wniosek o otwarcie takiego banku złożył duński Nykredit. Wspólny bank hipoteczny chcą również otworzyć PKO BP oraz Bank Gospodarstwa Krajowego. Ta piątka, zdaniem Jacka Furgi, wystarczy, by sprawnie obsłużyć polski rynek.