Inwestorze, pokaż gwarancję

W czasach, gdy jednym z największych problemów generalnych wykonawców są zatory płatnicze, przedstawiciele tych firm wzięli sprawy w swoje ręce. Powstał w ten sposób budzący kontrowersje projekt ustawy o gwarancji płatności budowlanych. Autorzy liczą na to, że gdy dojdzie do głosowania w Sejmie, posłowie opowiedzą się "za".

Główną ideą projektu jest zagwarantowanie firmom wykonawczym prawa do żądania od inwestorów gwarancji bankowych lub poręczenia bankowego (a w niektórych wypadkach gwarancji Skarbu Państwa) jako dowodu na to, że są w stanie terminowo opłacić faktury za wykonane roboty. W przypadku gdy wykonawca takiego dokumentu nie otrzyma w wymaganym czasie, może przerwać prace i zejść z placu budowy nie narażając się na konsekwencje.

Mamy bat na inwestora
Nikt nie dysponuje oficjalnymi danymi mówiącymi o zaległościach płatniczych wobec generalnych wykonawców i podwykonawców. Poszkodowani niechętnie zaś wymieniają nazwy firm, które są im winne pieniądze. Do rzadkości należy przykład budowy warszawskiego hotelu Hyatt, kiedy nieopłaceni podwykonawcy postanowili głośno upomnieć się o swoje prawa. Nie dziwi więc fakt, że zainteresowani chcą się bronić. Właśnie w ten sposób powstał projekt ustawy o gwarancji płatności budowlanych. Projekt został zgłoszony do Sejmu przez posłów SLD, na czele ze Zbigniewem Janowskim. On również patronował pracom nad przygotowaniem projektu, w którym uczestniczyło grono ekspertów z kilku firm budowlanych, Krajowego Związku Pracodawców Budownictwa oraz Związku Zawodowego ,Budowlani". Prezes Związku, Janusz Zaleski mówi o ustawie jako o pewnego rodzaju bacie wiszącym nad głowami inwestorów.
- Obecnie mamy do czynienia z rynkiem inwestora, który praktycznie sam decyduje o sformułowaniu umowy na prace wykonawcze, w tym o zasadach i terminach płatności. To stawia w szczególnie trudnej sytuacji firmy mniejsze, które nie mogą sobie pozwolić na selekcję zleceniodawców - mówi prezes Zaleski. - Celem naszej ustawy jest więc zrównanie szans wykonawcy i inwestora. Nie chcemy tych stron ze sobą skłócać. Zależy nam na tym, by stały się partnerami.

Pozycje z góry ustalone
- Co mogą zrobić firmy budowlane, które po realizacji części projektu za własne pieniądze, czyli po skredytowaniu działań inwestora, dowiadują się, że ten nie ma pieniędzy - pyta prezes Zaleski. - Mogą sprawę skierować do sądu i tam czekać latami na wyrok. Zdarza się, że kiedy zostaje ogłoszony, wówczas firma inwestorska już nie istnieje i nie ma od kogo ściągnąć pieniędzy.
Pomysł z obowiązkiem przedstawiania gwarancji budowlanych ma zapobiec takim sytuacjom. Wydaje się więc być słuszny, ale okazuje się, że nie dla wszystkich. Andrzej Ubertowski, prezes Polnordu, firmy generalnego wykonawstwa z Gdańska również jest oburzony faktem, że niektórzy inwestorzy rozpoczynają projekt bez zabezpieczonych środków, ale, jak podkreśla, nie wszyscy są przecież oszustami: - Funkcjonujemy w realiach wolnego rynku, który reguluje się sam, więc uważam - chociaż mówię to niejako przeciwko sobie - że nie powinno się narzucać obowiązku przedstawiania gwarancji prywatnym inwestorom. To spowoduje konflikty na linii generalny wykonawca-inwestor. Jestem przekonany, że w sytuacji, gdy wykonawca zażąda gwarancji będzie to dla niego ostatnia umowa z danym inwestorem. Inaczej za to pojmuję kwestię zamówień publicznych, kiedy inwestorem są firmy lub instytucje reprezentujące państwo. Dla nich obowiązek przedstawiania gwarancji płatności powinien być w prawie zapisany. Zdarza się często, że takie jednostki zalegają z płatnościami.

Brutalna rzeczywistość
Rzeczywistość, zdaniem prezesa Ubertowskiego, jest brutalna. Inwestor jest stroną zlecającą, więc ma znacznie więcej do powiedzenia. Zgadza się z tym Michał Kubicki, wiceprezes Zarządu spółki deweloperskiej PIA Piasecki Inwestycje.
- Taka ustawa to próba ratowania generalnych wykonawców, ale kosztem dewloperów - uważa M. Kubicki. - Gdy proponowane prawo zacznie obowiązywać, wówczas deweloperzy, a mam tu na myśli szczególnie reprezentantów rynku mieszkaniowego, zaczną upadać. Górą zaś będą firmy budowlane.

Złe zwyczaje
Czy tak silna pozycja, a nawet zdominowanie rynku przez inwestora/dewelopera jest normalne w realiach wolnego rynku? Według Andrzeja Ubertowskiego z Polnordu tak, zaś Janusz Zaleski z KZPB, uważa, że wraz z dobrodziejstwem boomu inwestycyjnego przyszły do nas również złe zwyczaje: - Inwestor w umowie określał dogodne dla niego terminy płatności. Zawsze na koniec zostawiał faktury największe, a właśnie wówczas jest z odzyskaniem pieniędzy najgorzej. Inwestor wybrzydza i wymyśla najróżniejsze powody, by uniknąć płatności. Często dlatego, że nie ma na to środków.
Ustawa ma za zadanie chronić generalnych wykonawców i zlikwidować problem zatorów płatniczych. Jednak problem dotyka nie tylko rynku budowlanego.
- Autorzy projektu w uzasadnieniu informują, że proponowane uregulowania zostały oparte na rozwiązaniach przyjętych w Niemczech w znowelizowanym kodeksie cywilnym. Tylko, że Niemcy znowelizowali prawo w odniesieniu do całości obrotu handlowego - zauważa prezes A. Ubertowski. - U nas zaś ustawa dotyczy tylko firm budowlanych i dlatego obawiam się, że mogą być problemy w Sejmie związane z jej zatwierdzeniem w obecnym kształcie. Michał Kubicki z PIA Piasecki Inwestycje dodaje: - Myślę, że Parlament ma wiele poważniejszych spraw, niż projekt tej ustawy, więc nie sądzę, aby zajął się nim wkróte.