Złapani w sieć

Polski rynek hotelarski nie stoi w miejscu. Plany ekspansji dużych operatorów wskazują na potencjał tego sektora, a coraz większa liczba inwestorów, którzy interesują się współpracą z sieciami, świadczy o trwającej profesjonalizacji polskiej branży hotelarskiej.

Polska w kręgu zainteresowania
Dwanaście projektów na różnych etapach realizacji - tak aktualnie wygląda portfel nowych inwestycji Hilton Worldwide w Polsce. Ambitne plany ma także Orbis/Accor. Na początku tego roku Laurent Picheral, prezes Orbisu zapowiedział szybszy rozwój sieci w Polsce, zwłaszcza w segmencie ekonomicznym, w którym liczba hoteli wzrośnie z 17 do 22. Z kolei Best Western pod koniec tego roku chce mieć 20 obiektów, o dziewięć więcej niż rok wcześniej. Skąd ożywienie? Wpływ na tę sytuację ma wiele czynników, np. poprawa wskaźników obłożenia oraz średnie ceny pokoi w już funkcjonujących obiektach w dużych miastach Polski. Znaczenie ma także ogólna kondycja gospodarcza kraju. Atrakcyjność Polski umocniła również decyzja o organizacji piłkarskich mistrzostw Euro 2012 i związana z nią promocja regionu. Na polskim rynku operatorzy dostrzegli również możliwości ekspansji w segmentach mało rozwiniętych, a bardzo perspektywicznych. Rośnie zapotrzebowanie na bazę noclegową dla osób, które przyjeżdżają w celach biznesowych. Sieci odkryły tę niszę i chcą ją zapełnić. - Już teraz obserwujemy dużą liczbę nowych projektów obiektów sieciowych w segmencie ekonomicznym i budżetowym. Z naszych analiz wynika, że w ciągu najbliższych 3-4 lat będziemy świadkami jeszcze większego zainteresowania sieci naszym rynkiem - zauważa Janusz Mitulski, partner w firmie Horwath HTL, wiceprezes Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego. Znajduje to odzwierciedlenie w nastawieniu dużych operatorów. - Polska to dla nas rynek strategiczny o bardzo dużym potencjale - zapewnia Magdalena Sekutowska, dyrektor ds. rozwoju w Europie Wschodniej w Hilton Worldwide. Deklaracje przedstawicieli sieci potwierdzają liczby. Zdaniem Josefa Filsera, analityka na region EMEA w Jones Lang LaSalle Hotels, Orbis planuje otworzyć cztery hotele o łącznej liczbie 600 pokoi jeszcze przed Euro. Marriott zamierza uruchomić Renaissance przy warszawskim lotnisku oraz Courtyard by Marriott w Gdyni w ciągu dwóch lat. Także Hilton podpisał umowę na zarządzanie dwoma nowymi obiektami pod szyldem Hampton na lotnisku w Warszawie i Gdańsku oraz dwoma hotelami DoubleTree by Hilton w Łodzi i Warszawie - ich uruchomienie planowane jest przed końcem 2013 roku.

Umacnianie pozycji sieci hotelowych to jeden z elementów dojrzewania rynku oraz oznaka atrakcyjności polskiej oferty. - W Polsce czas zarządzania hotelami bez wsparcia sieci lub profesjonalnego operatora dobiegł końca. Najlepszym tego dowodem jest ogromna liczba niezależnych hoteli na sprzedaż, które nie mogą znaleźć nabywcy. Wiele z tych obiektów jest w upadłości - komentuje Alex Kloszewski, partner i szef działu inwestycji hotelowo-rekreacyjnych w Colliers International Poland.

Z większą ostrożnością
Ruch na rynku wtórnym rzeczywiście jest duży. - W Polsce wystawiono na sprzedaż około ?200 hoteli. Często są to obiekty, które trudno zbyć z różnych powodów: ceny, nietrafionej lokalizacji, niskiej zyskowności. Problemem jest często fakt, iż na sprzedaż wystawiany jest budynek wraz z działalnością operacyjną, co oznacza że nowy nabywca musi stać się hotelarzem. Mało kto chce dzisiaj brać na siebie takie ryzyko - zauważa ?Janusz Mitulski. Te nieruchomości są pozostałościami po czasach optymizmu gospodarczego, łatwo dostępnych kredytów oraz wiary inwestorów we własne możliwości. Inwestorów, dodajmy, nieprzygotowanych i mających małą wiedzę o branży hotelowej. - Nominacja do Euro i zapotrzebowanie na bazę noclegową spowodowały, że inwestorzy prywatni i deweloperzy, często niezwiązani z branżą, zdecydowali się na budowę hoteli. Po jakimś czasie przekonali się jednak, że od strony operacyjnej to trudny biznes. A na dodatek na zwrot z kapitału trzeba czekać relatywnie długo (12-16 lat). Z tego powodu mamy sporo nietrafionych projektów - podsumowuje Piotr Kwiatkowski, dyrektor zarządzający sieci DeSilva.

Jednak, jak podkreślają eksperci, sytuacja powoli się zmienia. Wielu inwestorów zaczyna rozumieć, że rynek hotelowy to ciężki kawałek chleba. Coraz częściej przyznają się oni także do nieznajomości mechanizmów rządzących sektorem hotelowym i starają się szukać wsparcia. - Obserwujemy rosnącą liczbę podmiotów szukających doradcy, rozumiejących konieczność dobrego przygotowania od samego początku, kiedy najłatwiej ocenić pomysł i dokonać zmian korzystnych dla projektu - wyjaśnia Janusz Mitulski. Dzięki temu ogranicza się ryzyko nieudanej inwestycji.

Pragmatyczne podejście inwestorów zaczynają dostrzegać także sieci. - Choć ciągle dominują inwestorzy, którzy chcą ?naprawić" swój nieudany biznes, to jednak przybywa osób poważnie myślących o rozpoczęciu nowych inwestycji. Są to bardzo często deweloperzy z własnym bankiem ziemi i pomysłem. To sygnały profesjonalizacji branży i potrzeby podejścia do biznesu hotelowego zgodnie z najlepszymi standardami - dodaje Piotr Kwiatkowski.

Dobre strony kryzysu
Spora liczba hoteli nierentownych pokazuje, jak bardzo branża zachłysnęła się dobrą koniunkturą sprzed kryzysu. Inwestorzy liczyli, że każdy projekt się sprzeda, a banki nie weryfikowały dostatecznie tych założeń. Kiedy okazało się, że rynek jest trudny, a optymizm gospodarczy maleje, najbardziej ucierpieli prywatni gracze działający bez wsparcia. Hotele zrzeszone również odczuły skutki spowolnienia ekonomicznego, ale to nie zagrażało ich istnieniu i funkcjonowaniu. Jak twierdzi Magdalena Sekutowska, dobre wyniki obiektów sieciowych pokazują, że warto skorzystać z opieki dużego operatora. - Właściciele naszych marek są zadowoleni ze współpracy, dostrzegają wartość dodaną oraz profity, jakie wnosi sieć. Ta wiedza się rozprzestrzenia i wpływa na większą świadomość branży. Nowi inwestorzy zaczynają rozumieć, jak powinno się prowadzić taki biznes. Udział w tym mają także operatorzy, którzy informują i pokazują, jakie korzyści można odnieść ze współpracy. Te działania są ze sobą powiązane i już widać ich efekty - tłumaczy. Dużą rolę odgrywają także banki i ich wymagania. - Jednym z kluczowych czynników wymuszających profesjonalizację branży jest coraz bardziej powszechny wymóg wsparcia ze strony prężnej sieci hotelowej w przypadku starania o pozyskanie finansowania - mówi Jacek ?Tokarski, analityk inwestycyjny z działu inwestycji hotelowo-rekreacyjnych w Colliers International Poland. Zaostrzona polityka kredytowa może wpłynąć pozytywnie na wzrost poziomu ?usieciowienia" hoteli w Polsce (według Hotel Guidebook 2011, w zeszłym roku było to 13 proc. całkowitej podaży). - Banki oczekują pozyskania marki na zasadzie franczyzy, oddania obiektu w dzierżawę bądź w zarządzanie. Marka i profesjonalny zarządca znacznie zwiększają szansę, że ten biznes się uda, i że będzie się spłacał - dodaje Janusz Mitulski. Chociaż to regulacja nieco wymuszona, przyczynia się do ograniczenia ryzyka inwestycji nieudanych, a wspomaga te projekty, które rzeczywiście mają szansę stać się dochodowym biznesem.

Liczy się silny partner
Instytucje finansowe dostrzegły zagrożenie własnych interesów w zbyt łatwej dostępności kredytów dla prywatnych inwestorów i stawiają wymóg współpracy z dużym operatorem. Jej model zależy od konkretnego banku. Jednak dla kredytującego najbezpieczniejsza jest taka forma, która do minimum ogranicza ryzyko niewypłacalności kredytobiorcy. Wśród trzech typów partnerstwa najbardziej pożądana przez bank jest umowa o dzierżawę. Daje bowiem największe bezpieczeństwo. Z kolei operatorzy korzystają najchętniej z umów o zarządzanie. - Preferujemy zarządzanie, a wielu inwestorów - dzierżawę, co jest związane z wymogami banków. Oczywiście, wszystko jest także uzależnione od szczegółów umowy i kalkulacji ryzyka - tłumaczy Piotr Kwiatkowski. Dla Hiltona to również dobre rozwiązanie. - Nasza sieć podejmuje współpracę na zasadzie zarządzania bądź franczyzy - mówi Magdalena Sekutowska. Franczyza odpowiada także grupie Louvre Hotels, która podpisała umowę z Qualia Development na udzielenie praw do marek z portfela Golden Tulip, Tulip Inn, Royal Tulip, oraz grupie hotelowej Orbis/Accor, która stworzyła nawet osobny zespół zajmujący się pozyskiwaniem nowych partnerów. Grupa Starwood także inwestuje w polski rynek. Woli jednak kontrakty operacyjne. - Starwood otrzymuje zapytania dotyczące współpracy od inwestorów, którzy są zainteresowani uruchomieniem hoteli w Polsce i chcieliby, aby obiekty te operowały pod naszymi markami takimi, jak np. Sheraton, Westin czy aloft. W Starwoodzie bardzo dokładnie analizujemy każdy projekt i prowadzimy rozmowy z potencjalnymi inwestorami, aczkolwiek dla nas kluczowy jest dobór inwestora. Wychodzimy zatem z założenia, że nie podpisujemy umów operatorskich tylko dlatego, że chcemy zwiększać portfolio swoich obiektów w Polsce, ale kierujemy się ich zyskownością. Preferujemy również współpracę na zasadzie kontraktu operatorskiego - wszystko w trosce o zarządzanie reputacją naszych marek. Jednak wśród portfolio dziewięciu marek, które posiada Starwood, jest możliwość nawiązania współpracy także na zasadzie franczyzy, umożliwiają to np. marki aloft i Four Points by Sheraton - mówi Thomas Schoen, dyrektor regionalny Starwood Hotels & Resorts w Polsce.

Rozpoczęcie współpracy z operatorem, niezależnie od wybranej opcji, wzmacnia pozycję nowo powstających obiektów i czyni rynek bardziej dojrzałym. Pozwala także unikać poważnych błędów i przygotować inwestycję pod ewentualną sprzedaż. - Błędy popełniane przez niedoświadczonych operatorów są bardzo kosztowne i trudne do naprawienia w krótkim czasie. Inwestor, decydujący się na prowadzenie hotelu we własnym zakresie, musi angażować swoje siły non stop. Przy braku wsparcia ze strony doświadczonych ekspertów taka działalność bardzo często staje się mało efektywna. Współpraca z profesjonalnym operatorem pozwala nie tylko osiągać lepsze wyniki finansowe od samego początku działania hotelu, ale przede wszystkim zapewnia ciągłość funkcjonowania obiektu w przypadku sprzedaży lub przejęcia - podsumowuje Jacek Tokarski.

Więcej na temat rozwoju polskiego rynku hotelowego będzie można dowiedzieć się podczas 4. Konferencji Inwestycji Hotelowych w Europie Środkowej, która odbędzie się 26 kwietnia w Hotelu Intercontinental w Warszawie.

Sven-Torsten Kain,
członek zarządu, BRE Bank Hipoteczny
Finansowanie tylko dla dużych graczy
BRE Bank Hipoteczny jest otwarty na branżę hotelową, ale finansowanie nowych projektów ogranicza się właściwie do miast wojewódzkich oraz deweloperów z dużym doświadczeniem w tym segmencie. Prywatny inwestor powinien natomiast mieć podpisaną z operatorem umowę na zasadzie dzierżawy. Jednak jest to rzadko wykorzystywany przez sieci model biznesowy. Natomiast uważamy, że umowa o zarządzanie oraz umowa franczyzowa, nie są wystarczające i nie gwarantują zabezpieczenia. Na inwestycje hotelowe udzielamy kredytu w wysokości do 100 mln zł, przy wkładzie własnym wynoszącym 40 proc. ?De facto wartość projektu, który możemy sfinansować oscyluje wokół 150-160 mln zł. Kredyty są udzielane na 20 lat.