Stawka gry w zielone

Deweloperzy, którzy chcą być proekologiczni, są zdani na dryfowanie po morzu skrótowców, takich jak BEAM, BREEAM, CASBEE, DGNB, LEED, ECB, HQE - by wymienić kilka z nich. Jednak większość systemów oceny nie zapewnia międzynarodowej certyfikacji i dlatego dopasowują się one jedynie do lokalnych warunków rynkowych. Jeśli chodzi o standardy o globalnej renomie, wybór systemów oceny ekologicznej jest dużo mniejszy. Mimo iż francuski HQE stał się międzynarodowym systemem certyfikacji w grudniu zeszłego roku, to w praktyce deweloperzy mają do wyboru trzy opcje: brytyjski BREEAM, amerykański LEED oraz niemiecki DGNB. Który z nich jest najdroższy, a który ma najlepszy stosunek ceny do jakości?

Jak pięść do nosa
Trudno porównać trzy wymienione opcje. Każdy z tych systemów bada wiele kategorii, ale nie wszystkie są wspólne dla całej trójki. W Europie Środkowo-Wschodniej najbardziej popularny jest BREEAM (Building Research Establishment's Environmental Assessment Method), w którym zarejestrowanych zostało 77 budynków w Polsce, 18 w Czechach i 17 na Węgrzech. Najprawdopodobniej jednym z powodów, dla których ten właśnie certyfikat cieszy się największym zainteresowaniem w regionie jest to, że BREEAM to najstarszy, bo obowiązujący od 1990 roku, system oceny. LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) z 2000 roku jest zatem systemem względnie nowym. Zarejestrowanych w nim zostało około 50 projektów w Polsce. DGNB (Deutsche Gesellschaft fűr Nachhaltiges Bauen - Niemieckie Towarzystwo Budownictwa Zrównoważonego) jest jeszcze nowszy, gdyż na rynku pojawił się w 2008 roku. Stąd zarejestrowanych jest w nim mniej projektów - jeden w Czechach, dwa w Bułgarii i jeden na Węgrzech. Wszystkie trzy systemy cechuje kompleksowe podejście do kwestii budownictwa zrównoważonego, jednak kryteria według których projekty są realizowane, nie mogą być bezpośrednio porównane. Przykładowo, DGNB ocenia budynki pod względem stopnia łatwości ich późniejszego rozebrania. Przygląda się również instalacjom przeciwpożarowym - są to dwa kryteria, których ani LEED, ani BREEAM nie biorą pod uwagę. To, który standard jest lepszy, zależy od tego, z kim się rozmawia.

Również z punktu widzenia kosztów trudno o bezpośrednie porównanie tych trzech systemów certyfikacji. Jeśli chodzi o LEED, wysokość opłat zależy od tego, czy jest się członkiem Amerykańskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego. Dla projektów przekraczających 50 tys. stóp kw. (4645 mkw.) stowarzyszeni muszą płacić ?0,045 dolara za stopę kw. (ok. 0,48 dolara za mkw.), podczas gdy niebędący członkami płacą 0,055 dolara za stopę kw. (ok. 0,59 dolara za mkw.) za inspekcję projektową i budowlaną w jednym. Tak więc opłata za certyfikację w systemie LEED biurowca o powierzchni 10 tys. mkw. wyniosłaby łącznie od 4,8 tys. do 5,9 tys. dolarów (3,7 tys.-4,5 tys. euro). Dla niecierpliwych przewidziano taryfę ekspresową w wysokości 10 tys. dolarów (7678 euro) niezależnie od powierzchni użytkowej. Jeśli chodzi ?o BREEAM, opłaty nie zostały podane do publicznej wiadomości. Dowiedzieliśmy się jednak, że za podobnych rozmiarów biurowiec opłata rejestracyjna wynosi 900 funtów (1072 euro), za certyfikację na etapie projektowym trzeba zapłacić 1,8 tys. funtów, za końcowy certyfikat - 900 funtów, a opłata w wysokości 1,5 tys. funtów pobierana jest na obydwu etapach procesu rejestracji, co łącznie daje sumę 6,6 tys. funtów (7923 euro). Podobnie jak w przypadku LEED, DGNB nakłada inne opłaty na podmioty stowarzyszone i niestowarzyszone. Dla projektów przekraczających 4 tys. mkw., ale mniejszych niż 20 tys. mkw. od członków pobierana jest opłata w wysokości 2 tys. euro plus 0,35 euro od mkw., podczas gdy niestowarzyszeni muszą zapłacić 3 tys. euro plus 0,75 euro od mkw. Oznacza to, że deweloper biurowca o powierzchni 10 tys. mkw. musiałby na opłaty przeznaczyć od 5,5 tys. do 10,5 tys. euro. Jednak opłaty za systemy certyfikacji stanowią tylko część kosztów. Zdaniem Rafała Schurmy, prezesa Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego, największe koszty (wśród kosztów niematerialnych), jakie ponoszą deweloperzy związane są z opłatami za konsultacje. Na tym polu ceny są trudniejsze do określenia, zależą od takich czynników jak: typ budynku i jego wymiary, powtarzalność rozplanowania pięter, pożądany poziom certyfikacji, liczba konkurentów na rynku oraz doświadczenie konsultanta - oznacza to, że ceny mogą być inne w różnych krajach. BREEAM wyrobił sobie przewagę w regionie. W Polsce jest 30 firm, z których każda ma do dyspozycji wielu asesorów BREEAM. Dla porównania akredytowanych konsultantów LEED jest 65, z których 38 nosi tytuł akredytowanego profesjonalisty, a tylko 32 działa aktywnie. Deweloper zdecydowany na certyfikację DGNB będzie miał do wyboru tylko jednego akredytowanego asesora - samego Rafała Schurmę.

Więcej konsultantów
Kolejnym czynnikiem zwiększającym ostateczne koszty certyfikacji jest zawiłość wybranego systemu oceny. Tu znów BREEAM tryumfuje nad LEED, ponieważ bardziej odpowiada przepisom Unii Europejskiej. Ponadto, w porównaniu do ?LEED, deweloperzy mogą starać się o certyfikację BREEAM na późniejszych etapach realizacji projektu (chociaż im później zdecydują się, tym więcej stracą punktów w końcowym ratingu). W systemie LEED ostateczny termin wezwania konsultanta to miesiąc przed rozpoczęciem prac zewnętrznych. Z LEED związana jest jeszcze jedna procedura zwana odbiorem technicznym, podczas której specjalista stwierdza, czy proekologiczne zastosowania rzeczywiście działają. Rafał Schurma uważa, że procedura ta kuleje w Europie. - Odbiór techniczny zwraca uwagę właścicieli na problemy i pozwala obiektom funkcjonować zgodnie z tym, jak zostały zaprojektowane. Należy zatem wszystko sprawdzić. W rzeczywistości odbiór techniczny polega na tym, że generalny wykonawca poprawia błędy. Najlepiej byłoby, gdyby ów specjalista miał doświadczenie i kompetencje CxA (władzy odbierającej), oraz był obyty z podobnymi budynkami LEED - tłumaczy Rafał Szurma. Deweloperzy mogą zdobyć kilka dodatkowych punktów LEED, płacąc za bardziej zaawansowany odbiór techniczny. W Stanach Zjednoczonych to powszechnie stosowana praktyka, ponieważ uwydatnia niedociągnięcia w budowie i ostatecznie zwraca się, ale w Europie brakuje doświadczonych agentów technicznych, więc procedura odbioru postrzegana jest przez deweloperów jako opcjonalny koszt. Ani BREEAM ani DGNB nie przywiązują zbytnio wagi do procedury odbioru technicznego, chociaż to też się zmienia. Eksperci niechętnie przyznają, że ogólne koszty różnych systemów oceny zależą przede wszystkim od opłat konsultacyjnych, twierdząc, że są one różne w różnych krajach. Większość deweloperów uważa, że koszty wdrożenia systemu LEED są 1,4-krotnie wyższe niż w przypadku BREEAM, a ubieganie się o certyfikację DGNB jest około dwa razy tańsze niż w przypadku systemu brytyjskiego - przyznaje szef Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego. Jego zdaniem ogólne koszty uzyskania certyfikatu ekologicznego to wydatek rzędu 0-4 proc. kosztów budowy (gdy deweloper ubiega się o certyfikat od początku projektu).

Jednak Rafał Schurma nie zaprzecza, że koszty stanowią jeden z czynników wpływających na wybór zielonego certyfikatu przez dewelopera. - Wielu deweloperów może nawet wybrałoby system LEED, ale decydują się na BREEAM dlatego, że ten ostatni uważany jest za mniej skomplikowany i szybszy - uważa szef PSBE. Jego zdaniem podstawowa wersja BREEAM jest mniej skomplikowana i mniej kosztuje, co na pewno stanowi jeden z bodźców rynkowych, ale ubieganie się o certyfikat wyższego poziomu to dodatkowy wydatek we wszystkich przypadkach, a jego koszt jest tu porównywalny. Innym czynnikiem wpływającym na decyzję dewelopera jest kraj pochodzenia. Nie dziwi fakt, że pierwszy budynek w Czechach, który uzyskał certyfikat niemieckiego DGNB, został zbudowany przez austriackiego dewelopera. Budynek ?CA Immo, Amazon Court, który liczy 19,8 tys. mkw. powierzchni biurowej oraz 2,2 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej został wyróżniony złotym certyfikatem DGNB. - Zgłosiliśmy projekt do certyfikacji po tym, jak budynek został już ukończony, dlatego ponieśliśmy dodatkowe koszty administracyjne, których by nie było, gdybyśmy zdecydowali się wcześniej na certyfikację Amazon Court, na etapie planowania projektu - mówi Alois Vyleta, dyrektor zarządzający CA Immo w Czechach. Dlaczego zatem CA Immo wybrało DGNB? - Mimo iż DGNB to międzynarodowy system certyfikacji, został on opracowany w Niemczech i jest dobrze znany w Austrii i w Niemczech, gdzie ?CA Immo działa bardzo aktywnie. Doceniliśmy również to, że DGNB opiera się na normach UE, które bardziej niż BREEAM czy LEED odzwierciedlają lokalne standardy - wyjaśnia Alois Vyleta. Projekty CA Immo w Niemczech uzyskały certyfikaty LEED lub DGNB, a takie podejście przyciąga Niemców i Austriaków, jak również klientów i inwestorów zza oceanu. DGNB wyraźnie korzysta ze swoich korzeni, bo w jego ojczyźnie zarejestrowano w tym systemie 277 budynków, podczas gdy LEED i BREEAM mają po 25 zarejestrowanych obiektów. Wydaje się, że DGNB przekuwa tę zaletę na coraz szersze wpływy w Europie kontynentalnej, gdzie dotąd to BREEAM wiódł prym. - Wśród specjalistów DGNB uważany jest za system drugiej generacji - podkreśla Rafał Schurma.

Made in USA
LEED to pupilek amerykańskich inwestorów. Jak wyjaśnia Eelko Korteweg, dyrektor ds. komercjalizacji w SwedeCenter, złożoność tego systemu wcale nie wiąże się z dodatkowymi kosztami. Wręcz przeciwnie, z każdym dodatkowym projektem koszty certyfikacji wg LEED spadają. - Na początku ponosi się wysokie koszty badawczo-rozwojowe, które jednak potem rozchodzą się - tłumaczy Eelko Korteweg. SwedeCenter realizuje kilka biurowców w Polsce i chciałaby uzyskać dla nich certyfikaty LEED. Business Garden Warsaw będzie miał do zaoferowania około 90 tys. mkw. w kompleksie siedmiu budynków, a Business Garden Poznań, którego budowa ma się skończyć w drugim kwartale 2013 roku będzie liczył 80 tys. mkw. Zaraz potem (w 2014 roku) zakończy się pierwszy etap budowy Business Garden Wrocław, w którym na najemców czekać będzie 100 tys. mkw. Decyzję o wyborze LEED podjęto na szczeblu korporacyjnym, co pozwoliło SwedeCenter na opanowanie tego systemu oceny. - Bardzo ostrożnie podchodzimy do kwestii wydatków, ale nie oceniamy kosztów pojedynczo - patrzymy na projekt okiem jego długoterminowego właściciela - podkreśla Eelko Korteweg. Zazwyczaj SwedeCenter nie sprzedaje swoich projektów po ich zakończeniu, ale trzyma w portfelu czasem do 5-7 lat, dlatego długoterminowa niezawodność budynków ma dla firmy takie znaczenie. Współpracując z konsultantem LEED w WSP, SwedeCenter zintegrował procedury certyfikacji z procesem rozwoju firmy tak, że już nie ma puli dodatkowych kosztów, wynikających z tego, że projekt odpowiada standardom LEED. Dla SwedeCenter uzyskanie zielonych certyfikatów jest ważne również dlatego, by wypracowywana przez firmę marka parków biznesowych wyróżniała się. - W którymś momencie ludzie zorientują się, że biurowce różnią się od siebie jakością oraz standardem i będą przygotowani na stosowanie innych kryteriów wobec naszego produktu - tłumaczy Eelko Korteweg. Zdaniem Deana DiPietro, dyrektora operacyjnego ds. certyfikacji w Green Building Certification Institute, koszty właściwie już nie stanowią problemu. - Wiele ekip projektowych twierdzi, że potrafi zbudować budynek wg standardów LEED za taką samą cenę, za jaką zbudowałyby go według tradycyjnych technologii. Gwałtowny popyt na zielone budynki sprawił, że zwiększył się dostęp do nowych metod i stały się one tańsze. Jeśli więc mierzysz w skuteczność zintegrowanego projektowania oraz w dożywotnie oszczędności eksploatacyjne wynikające z zastosowania ekologicznych strategii budowlanych, LEED jest strzałem w dziesiątkę - uważa Dean DiPietro. Podkreśla on również, że standardy LEED to owoc konsensusu wypracowanego w komisjach, których skład wyłoniono spośród 13 tys. członków organizacji, oraz to, że stanowią one właściwą mieszankę tego, co jest stosowane i tego, co jest wychodzeniem poza te granice.

BREEAM - twardszy orzech do zgryzienia
Martin Townsend, dyrektor BREEAM, mówi dokładnie to samo o brytyjskich standardach certyfikacji. - To nie są tylko narzędzia oceny. To rozszerzanie granic - twierdzi Martin Townsend podkreślając, że na uzyskanie certyfikatu BREEAM trzeba naprawdę zasłużyć. Najtrudniejsza zawsze do uzyskania jest ocena Exceptional" (Wyjątkowy). - Narzędzie jest po to, by stawiać wyzwania projektantom. Zmuszamy rynek, by był innowacyjny - mówi dyrektor BREEAM. Podkreśla również, że BREEAM to standard, który jest dopasowany do rynków lokalnych. Zdaniem Jarosława Zagórskiego, dyrektora handlowego i rozwoju w Ghelamco Poland, BREEAM jest nie tylko najbardziej uznawanym i docenianym certyfikatem w Europie, ale jest to również najbardziej kompleksowy system oceny budynków, w którym zużycie energii oraz środowisko pracy ujmowane jest jako całość. - Właśnie takim całościowym podejściem kierujemy się, realizując projekty i dlatego BREEAM najbardziej nam odpowiada - mówi Jarosław Zagórski. Ghelamco Poland postawił trzy budynki, które uzyskały już certyfikat BREEAM i ocenę Very Good" (bardzo dobrą): Trinity Park III (ponad 32 tys. mkw.) i Crown Square (16 tys. mkw.) w Warszawie oraz Katowice Business Point (17 tys. mkw.) Obecnie dwa inne projekty przechodzą procedurę certyfikacji: Mokotów Nova w Warszawie (kompleks biurowy o powierzchni 41 tys. mkw. ukończony pod koniec 2011 r.) oraz biurowiec Senator, który będzie miał do zaoferowania 25 tys. mkw. powierzchni biurowej, a którego budowa ma się zakończyć w połowie tego roku. Jarosław Zagórski kategorycznie zaprzecza, jakoby cena miała jakiekolwiek znaczenie przy wybieraniu przez Ghelamco systemu BREEAM ani też nie twierdzi, że była to najłatwiejsza opcja. - Deweloperzy chcieliby, aby procedura zajmowała mniej czasu, ale to mogłoby skutkować mniej dokładną oceną projektu. Wolimy trzymać się tej dość długiej procedury, ale mieć pewność, że ewaluacja jest wieloaspektowa i rzetelna oraz stanowi dla nas miarę przy realizacji kolejnych projektów - przekonuje przedstawiciel Ghelamco Poland.

Sami oceńcie
Powody, dla których wybór pada na ten, a nie inny system certyfikacji, są różne i złożone i nie można ich uprościć do kwestii ceny. Ponadto, im dłużej różne systemy istnieją obok siebie na rynku, tym bardziej różniące je standardy stają się do siebie podobne. LEED aktualizowany jest co trzy lata - następna aktualizacja czeka go w tym roku. Z kolei BREEAM odnowiony został w zeszłym roku. Rafał Schurma sądzi, że konkurencja między standardami jest zdrowa, zmusza je do rozwijania się i odzwierciedlania potrzeb rynkowych, a między pytanymi przez nas deweloperami istnieje zgoda, że takie standardy są konieczne, zaś certyfikacja ekologiczna przestała być tylko luksusową opcją. - Możemy spodziewać się, że w najbliższej przyszłości budynki niespełniające standardów budownictwa zrównoważonego staną się mniejszością i nie będą mogły konkurować na rynku z obiektami przyjaznymi środowisku i pracownikom - mówi Jarosław Zagórski z Ghelamco. Ciągle jednak nie wiemy, który z certyfikatów jest najbardziej opłacalny. A nasza odpowiedź niech brzmi tak: sami oceńcie.