Wyjątkowo wczesna wiosna

W pierwszym kwartale tego roku podpisano kilka znaczących umów. Firma audytorska BDO wynajęła w całości (3,6 tys. mkw.) jeden z budynków w kompleksie Laurus Offices, natomiast Cetelem Bank wybrał na siedzibę swojej nowej centrali biurowiec Eiffel Square, w którym zajmie kilka tysięcy metrów. Dodajmy jeszcze Erste Bank, który wynajął 5,5 tys. mkw. w BSR Center. - Po trudnym roku 2010 śmiało można mówić o szybko rosnącym popycie na biura w stolicy. Przewiduję, że będzie on utrzymywał się przez cały rok - komentuje Róbert Papp, dyrektor działu biur w GVA Robertson. Opublikowane przez tę firmę dane dają podstawy do optymizmu: w czwartym kwartale minionego roku ilość wynajętej powierzchni wyniosła 124,8 tys. mkw. i tym samym była niemal trzy razy wyższa w porównaniu z poprzednim kwartałem, kiedy podpisano umowy na blisko 48,2 tys. metrów. W pierwszych trzech miesiącach roku, wynajęto kolejne 75 tys. mkw. biur.

Koniec kryzysu?
Odsetek powierzchni niewynajętych wciąż utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie i sięga 20,5-21 proc. Mimo to - wśród głównych graczy - panuje optymizm. - Na rynku widać ożywienie. Najemcy są zainteresowani większymi powierzchniami. Sami deweloperzy rozważają zaś możliwość rozpoczęcia nowych projektów - mówi Róbert Papp. Gábor Borbély, starszy analityk w dziale badań dla Europy Środkowo-Wschodniej w budapeszteńskim biurze CB Richard Ellis potwierdza, że agencje działające w sektorze wynajmu mają dziś więcej pracy. - Przewidujemy, że na koniec roku 2012 odsetek pustostanów będzie wynosił od 15 do 16 proc. To przy założeniu, że popyt utrzyma się na poziomie zbliżonym do dwóch ostatnich kwartałów. Są jednak w Budapeszcie rejony, w których sytuacja powinna poprawić się szybciej. Dużym zainteresowaniem najemców cieszy się Váci út. Sądzimy, że w przyszłym roku odsetek powierzchni niewynajętych w tej części miasta może spaść nawet poniżej 10 proc. - twierdzi Gábor Borbély.

Sami deweloperzy nie wpadają jeszcze w nadmierny optymizm. - Na rynku widać pewne pozytywne oznaki, ale nie nazwałbym tego odrodzeniem. Choć nasz budynek wynajęty jest w blisko 90 proc., nie mogę powiedzieć, że w Budapeszcie popyt na biura wzrósł znacząco - zauważa Csaba Zeley, dyrektor ds. działalności deweloperskiej w firmie ConvergenCE, która jest deweloperem biurowca Eiffel Square. Jego zdaniem, dobrą oznaką jest to, że w mieście widać wreszcie zróżnicowanie między poszczególnymi sektorami rynku. Lokalizacja i jakość ponownie stanowią najważniejsze kryteria przy wyborze siedziby. A jedna z głównych tendencji na rynku - przenoszenie się firm do budynków lepszej jakości oraz nowszych - utrzyma się także w tym roku. Do przeprowadzek zachęcać będą też stosunkowo niskie czynsze. - W Eiffel Square ponad 45 proc. naszych najemców stanowią nowe firmy lub ich oddziały. Blisko 40 proc. najemców to centra usług. To zjawisko jest typowe dla Budapesztu, który właśnie tym różni się od Europy Zachodniej lub USA, gdzie dla takiej działalności wynajmowana jest zwykle powierzchnia niższej klasy. Moim zdaniem absorpcja netto powierzchni wzrośnie, lecz na pewno w tym roku nie osiągniemy średniorocznego poziomu 150 tys. mkw. - dodaje Csaba Zeley.

Przyszłość to stabilizacja
Ponieważ ostatnie lata były trudne, plany budowy nowych biurowców zredukowano do najniższego poziomu w his- torii. Na koniec 2010 roku całkowita ilość powierzchni biurowych w stolicy Węgier wynosiła 3,08 mln mkw. CB Richard Ellis szacuje, że w tym roku na rynku pojawi się zaledwie 90 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych, z czego około 15 tys. znajduje się w projektach spekulacyjnych. Zdaniem specjalistów wciąż utrzyma się wysoka presja na wysokość czynszów. W dobrej sytuacji znajdują się jedynie biurowce najwyższej klasy. W ostatnich miesiącach podpisywano umowy najmu mniejszych powierzchni za 23 euro za 1 mkw. W innych budynkach klasy "A", które nie znajdują się w ścisłym biznesowym centrum miasta, czynsze były zbliżone do 20 euro. Średnia wysokość miesięcznych opłat za biuro wynosi obecnie około 11-13 euro za 1 mkw.

Róbert Papp z GVA Robertson przewiduje, że na Węgrzech pojawią się nowi najemcy z zagranicy. - Poprawia się ogólne nastawienie do Węgier. Dlatego mamy nadzieję, że doprowadzi to do tego, iż nowe firmy będą rozpoczynały u nas działalność. Odnotowaliśmy wzrost aktywności we wszystkich sektorach, a w szczególności w bankowym i usług finansowych - uważa Róbert Papp. Z kolei Gábor Borbély jest zdania, że głównym motorem napędzającym rynek biurowy będą firmy już na nim działające. - Czas napływu nowych firm do stolic Europy Środkowo-Wschodniej już minął. Dobre jest to, że w miarę poprawy sytuacji gospodarczej firmy planują swoją przyszłość wiążąc ją z większym komfortem, co oczywiście ma pozytywny wpływ na rynek powierzchni biurowych - podsumowuje analityk CB Richard Ellis.
Mladen Petrov