Wkrótce otwarcie!

Na tle innych stolic w regionie Europy Środkowo-Wschodniej Warszawa wyróżnia się ogromnym potencjałem handlowym. Deweloperzy już to wyczuli i budują, a co ważniejsze – chcą budować jeszcze więcej. W Pradze natomiast rynek jest nasycony i największy udział w działaniach deweloperskich będą mieć rozbudowy i przebudowy. Inwestorów w Budapeszcie nieco przeraziła rządowa ustawa i tylko najwytrwalsi mają szansę na powodzenie na węgierskim rynku.

Warszawa na sterydach
Spośród ośmiu największych polskich miast, Warszawa ma jeden z najniższych wskaźników nasycenia powierzchnią handlową – 444 mkw. na tysiąc mieszkańców. Mniejsze nasycenie jest jedynie w Szczecinie i w aglomeracji katowickiej. Na przykład rynek wrocławski to 721 mkw. powierzchni handlowej na tysiąc mieszkańców. Stolica Polski jest z kolei bardzo atrakcyjna dla sieci handlowych, zwłaszcza nowych, które poszukują miejsca na swój debiut. W stołecznych centrach powstały sklepy takich zagranicznych marek, jak: Hollister i Michael Kors (Galeria Mokotów), Guess i Simone Perele (Złote Tarasy), Camper (Arkadia) czy Luis Vuitton (Vitkac). Pustostany stanowią zaledwie 2 proc. całkowitego wolumenu powierzchni. Warszawa ma więc wszelkie atuty, aby stać się handlowym eldorado. Poziom życia mieszkańców, ich zarobki i możliwości znalezienia zatrudnienia są również największe w całym kraju. W czerwcu bezrobocie w województwie mazowieckim wyniosło 11,1 proc., podczas gdy w warmińsko-mazurskim – 20,2 proc. – Siła nabywcza mieszkańców Warszawy wciąż jest największa w całym kraju. Poziom zamożności warszawiaków utrzymuje się na poziomie blisko 9,3 tys. euro na osobę rocznie i jest wyższy o 61 proc. od średniej krajowej – mówi Agnieszka Tarajko-Bąk, starszy analityk rynku w Jones Lang LaSalle.
Najlepsze centra handlowe w Warszawie nie muszą się martwić o spadek czynszów. Z badań JLL wynika, że od pierwszego kwartału zeszłego roku stawki za tzw. lokale prime (butiki około 100 mkw. z ofertą modową ulokowane w najlepszych centrach handlowych) wzrosły o około 5 proc. Obecnie wynoszą one 80-95 euro za mkw., a w przyszłości mogą nadal wzrastać. Co prawda kolejki klientów i najemców ustawiają się głównie do najlepszych obiektów w mieście, nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby nowe inwestycje wywalczyły sobie odpowiednie miejsce.

Tu na razie jest ściernisko...
Na mapie Warszawy jest jeszcze kilka handlowych pustyń. Szybko rozwijające się Miasteczko Wilanów to miejsce, gdzie mieszka coraz więcej młodych, dobrze zarabiających warszawiaków. Deweloperzy już zapowiadają budowę centrów handlowych, które mogłyby zaspokoić apetyt mieszkańców Wilanowa. Takie projekty, jak: Galeria Wilanów firmy Globe Trade Centre czy Vogla Park spółki Ghelamco Poland – to inwestycje zaplanowane na kolejne lata. Galeria Wilanów dostarczy 77 tys. mkw. powierzchni handlowej, Vogla Park – 11 tys. mkw. powierzchni handlowej. Natomiast w projekcie wielofunkcyjnym Royal Wilanów spółki Capital Park do zagospodarowania będzie blisko 7 tys. mkw. powierzchni. Firma GTC planuje także budowę galerii na Białołęce (60 tys. mkw.), gdzie ciekawych obiektów handlowych jest jak na lekarstwo. Podobna sytuacja jest na Bielanach – tam firma Coimpex zamierza zrealizować 67 tys. mkw. powierzchni handlowej w Galerii Młociny. Prace mają się rozpocząć jeszcze w tym roku. W 2015 mieszkańcy Wawra doczekają się nowego projektu, tym razem w wersji convenience. Spółka RE Project Development przygotowuje Ferio Wawer (12,5 tys. mkw.), gdzie znajdzie się 40-50 sklepów. Handlowy ferment tworzy się także na Woli. Inter IKEA Centre Group Poland po zakupie Wola Parku myśli o jego rozbudowie, a Mayland Real Estate chciałby przywrócić na rynek Fort Wola w zupełnie nowej odsłonie. Także warszawski Klif zmienia strategię i skupia się na intensywnej wymianie najemców. W obiekcie powstanie drugi w Warszawie COS – sklep marki, która wnosi świeżość w nieco jednostajne grono najemców stołecznych obiektów. Bardzo ciekawie wygląda natomiast sytuacja na Ursynowie. Tam, przy ulicy Puławskiej (róg Płaskowickiej), Valad Europe planuje całkowitą przebudowę Centrum Handlowego Ursynów, w którym powierzchnie wynajmuje obecnie m.in. Real, RTV Euro AGD, Obi, Go Sport. W nowym obiekcie hipermarket Real zostałby zastąpiony przez Auchan. Całość prac związanych z rozbudową ma kosztować 230 mln euro. Na razie szczegóły inwestycji nie są znane. Do rozpoczęcia robót potrzebny jest plan miejscowy, którego brak dla tego rejonu. Realizacja może zatem zająć kilka lat, jest jednak świetnym przykładem, jak ważna dla deweloperów jest Warszawa i jak duże tkwią w niej możliwości handlowe. Podobny projekt chciała podjąć firma Tesco, właściciel hipermarketu na Kabatach. Obiekt miałby się powiększyć o ponad 30 tys. mkw., ale inwestycję na razie wstrzymano. Na prawym brzegu Wisły także można dostrzec pewne działania. Tutaj również Valad Europe (we współpracy z CBRE Global Investors) myśli o rozbudowie centrum King Cross Praga przy ulicy Jubilerskiej. Środki na ten cel wynoszą 140 mln euro. Valad Europe jest właścicielem hipermarketu, natomiast CBRE Global Investors – galerii handlowej. Byłaby to alternatywa dla Centrum Handlowego Promenada, które ma się powiększyć o 20 tys. mkw., ale do tej pory Atrium European Real Estate nie podjęło konkretnych decyzji w tej sprawie. Na Okęciu natomiast planowany jest Park Handlowy Okęcie firmy Paged. Obiekt o powierzchni handlowej wynoszącej 8,7 tys. mkw. pomieści siedmiu najemców. Wartość tego projektu to 40 mln zł. W planach jest także inwestycja spółki Ancona – Sky Fashion (17 tys. mkw.) przy ulicy Mineralnej. A co na obrzeżach? Tutaj znów do głosu dochodzi Valad Europe. Kolejny obiekt z portfela Polish Retail Fund czekają zmiany. Centrum Handlowe Janki zostanie rozbudowane o 20 tys. mkw., na których powstaną 83 salony. Rozbudowa, warta 60 mln euro, ma na celu wprowadzenie do obiektu wielkopowierzchniowych najemców modowych. Rozmowy z nimi już trwają, odzew jest podobno bardzo dobry. W Piasecznie Immochan myśli o rozbudowie Auchan Piaseczno, a Ghelamco Poland (które coraz odważniej wychodzi na rynek handlowy) planuje budowę Pasaża Tukanów. Ma on powstać między ulicami Tukanów i Słoneczną. Obiekt będzie miał 7 tys. mkw. powierzchni i 30 sklepów. Otwarcie zaplanowano na koniec 2014 roku. Ciekawie zapowiada się również sytuacja w Łomiankach. Po otwarciu nowej części Auchan Łomianki do gry przystępuje też Ghelamco z nowym projektem – Prochownia
Łomianki przy ulicy Warszawskiej (11,5 tys. mkw. powierzchni, 60 sklepów). Rozpoczęcie budowy nastąpi w przyszłym roku. Ilość przedsięwzięć handlowych w Warszawie nie dziwi. Jest to najsilniejszy i najbardziej atrakcyjny rynek – dla inwestorów, deweloperów i najemców. To również rynek odporny na większe zawirowania ekonomiczne, czego nie można powiedzieć o mniejszych miejscowościach, dla których zamknięcie jednego zakładu pracy to już duży problem.

Praga reprezentantem regionu
Sytuacja w Warszawie nie jest jednak typowa dla tego, co dzieje się w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Po wybuchu światowego kryzysu Polska jako jedyna gospodarka w Europie wykazywała oznaki wzrostu. Tym samym stała się ulubienicą inwestorów. I choć dziś jej PKB nie robi już takiego wrażenia, to i tak na tle pozostałych państw regionu wypada zdecydowanie najlepiej. Dlatego bardziej reprezentatywnym miastem dla całego regionu jest Praga. – Ilość nowoczesnych powierzchni handlowych w Pradze sięga dziś 994 tys. mkw. Największy udział w tym sektorze mają centra handlowe, w których znajduje się niemal 85 proc. dostępnej powierzchni. Oznacza to, że na każdy tysiąc mieszkańców przypada 669 mkw. powierzchni w centrach handlowych. Dla wszystkich dostępnych powierzchni wskaźnik ten rośnie do 797 mkw. na tysiąc mieszkańców – wylicza Jana Svobodová, analityk w Jones Lang LaSalle. – W Pradze występuje mniejsze nasycenie niż np. w Brnie, Ostrawie, Pilznie czy Libercu, które są największymi miastami regionalnymi Republiki Czeskiej. Największe nasycenie nowoczesnymi powierzchniami handlowymi jest w Libercu, gdzie na tysiąc mieszkańców przypada blisko 1,5 tys. mkw. Z drugiej strony dane dotyczące Pragi odnoszą się zarówno do miasta, jak i jego regionu. Z tego punktu widzenia Praga stanowi obszar z najwyższym nasyceniem centrami handlowymi i parkami handlowymi w przeliczeniu na mieszkańca – podkreśla Jana Svobodová.
W chwili obecnej w Pradze działa trzydzieści centrów handlowych, a trzy są w budowie (OC Lužiny, realizowane przez Urban Developers and Investors, o powierzchni 16 tys. mkw.; OC Krakov, realizowane przez S Group, o powierzchni 13,8 tys. mkw. oraz Quadrio, realizowane przez CPI Group, liczące około 8,5 tys. mkw. powierzchni handlowej). Jones Lang LaSalle nie podaje dokładnych danych dotyczących odsetka powierzchni niewynajętych, jednak szacuje, iż wynosi on obecnie między 3,5 a 4,5 proc. Czynsze w najlepszych obiektach sięgają 100 euro za mkw. miesięcznie. – Plany realizacji nowych centrów handlowych w Pradze są szeroko zakrojone, jednak rynek jest już dość nasycony. Dlatego ilość terenów pod nowe projekty handlowe jest ograniczona – twierdzi Beatrice Mouton, szefowa działu pośrednictwa w sektorze obiektów handlowych na Europę Środkowo-Wschodnią w Jones Lang LaSalle. Dodaje ona, że w nadchodzących latach największy wzrost będzie prawdopodobnie wynikał z rozbudowy istniejących centrów oraz z realizacji nowych, mniejszych obiektów handlowych. – W dłuższej perspektywie potencjalnym miejscem realizacji dużych obiektów handlowych będą zapewne dawne budynki kolejowe – uważa Beatrice Mouton. Jana Svobodová dodaje zaś, że w skali całego kraju prowadzona jest rozbudowa dwóch obiektów. Chodzi o centrum Olympia Brno (85 tys. mkw. powierzchni najmu brutto), należące do spółki joint venture między ECE Projektmanagement a Rockspring, które powiększy się o ok. 2,5 tys. mkw., a także o centrum Avion Shopping Park Ostrava (należące do Inter IKEA Center Group), które ma zostać rozbudowane o 3 tys. mkw. – do 109 tys. mkw.

Węgierska katastrofa
Warunki rynkowe w Pradze są niełatwe, ale w Budapeszcie jest jeszcze trudniej. W efekcie na rynku działa tam zaledwie trzech deweloperów: Futureal planuje projekt Etele Square, w którym powinno znaleźć się 40 tys. mkw. powierzchni najmu brutto, ECE Projektmanagement ma już pozwolenie na realizację Aquincum Center, w którym ma znaleźć się 55 tys. mkw. powierzchni najmu brutto, a Echo Investment może już budować Mundo Center (37 tys. mkw.). Sytuacja na Węgrzech zmieniła się radykalnie na początku 2012 roku, kiedy to władze wprowadziły zakaz budowy dużych obiektów handlowych. Żeby rozpocząć taką inwestycję, trzeba uzyskać zwolnienie z tego zakazu. Erika Pál, szefowa działu handlowego w węgierskim oddziale Jones Lang LaSalle, uważa jednak, że wpływ przepisów prawa na realizację nowych centrów handlowych jest znikomy. – Zakaz budowy centrów handlowych był wymierzony głównie w międzynarodowych operatorów spożywczych rozwijających sieci dyskontowe i operatorów hipermarketów. W rzeczywistości wprowadzenie zakazu nie wpływa na realizację centrów handlowych. Trzeba jednak pamiętać, że nowe przepisy i żmudny proces uzyskiwania pozwoleń sprawiają, że międzynarodowe firmy stają się nieufne – zauważa Erika Pál. Jak do sprawy podchodzą sami deweloperzy? Christoph Augustin, dyrektor zarządzający spółki ECE Projektmanagement w Budapeszcie, tak komentuje realizację projektu Aquincum. – Istotne było uzyskanie zwolnienia z zakazu realizacji centrów handlowych. Teraz możemy przystąpić do pracy nad kolejnymi etapami. Celem jest przygotowanie projektu w taki sposób, żeby jego budowa mogła rozpocząć się w chwili poprawy warunków na rynku.
Widać więc, że dla deweloperów zwolnienie z zakazu to po prostu kolejna formalność do załatwienia. Christoph Augustin na pytanie, w jaki sposób ECE jest w stanie zagwarantować sukces swoich projektów na tak trudnym rynku, odpowiada, że „najważniejsza jest właściwa lokalizacja oraz produkt dostosowany do lokalnych potrzeb”. – Bardzo uważnie śledzimy sytuację na rynku, a budowę rozpoczniemy dopiero wtedy, gdy spełnione zostaną wszystkie te parametry – podkreśla Christoph Augustin.
W Budapeszcie jest obecnie około 443 mkw. powierzchni na tysiąc mieszkańców. Na Węgrzech tylko jedno miasto oferuje więcej. Chodzi o Győr, gdzie na tysiąc mieszkańców przypada 562 mkw. powierzchni handlowych. Mimo niewielkiego nasycenia powierzchniami sytuacja najemców i właścicieli centrów nie jest wesoła. – Wszyscy starają się przetrwać, dlatego właściciele obiektów są bardziej elastyczni i skłonni do współpracy. Są gotowi oferować krótkoterminowe obniżki czynszów tym sieciom handlowym, które są w ciężkiej sytuacji. Jednak takie rozwiązanie stosuje się tylko wówczas, gdy sieć handlowa jest najemcą od długiego czasu, jest godna zaufania i dodaje centrum handlowemu wartości. Ważne jest także, by właściciel obiektu widział perspektywy poprawy sytuacji najemcy oraz możliwość powrotu do początkowej wysokości czynszu w ciągu najbliższych 6 do 12 miesięcy – mówi Erika Pál. Obecnie czynsze w najlepszych obiektach w Budapeszcie wynoszą około 1020 euro za mkw. rocznie. – W najbliższych dwóch latach nie ma szans na wzrost poziomu czynszów – uważa Erika Pál.


Warszawa
W aglomeracji warszawskiej (miasto Warszawa i okoliczne miejscowości) jest blisko 1,6 mln mkw. powierzchni najmu w 45 istniejących obiektach handlowych, co stanowi 14 proc. całkowitych zasobów kraju. Centra handlowe zajmują około 1,1 mln mkw., parki handlowe – 270 tys. mkw., wolnostojące magazyny handlowe – 186 tys. mkw., a centra wyprzedażowe – 50 tys. mkw. Nasycenie powierzchnią handlową wynosi 444 mkw. na tysiąc mieszkańców.

Praga
W Pradze ilość nowoczesnej powierzchni najmu wynosi 994 tys. mkw. Działających centrów handlowych jest 30 i zajmują one około 845 tys. mkw. Reszta jest podzielona między inne formaty. Nasycenie powierzchnią handlową sięga 797 mkw. na tysiąc mieszkańców. Trzy centra są aktualnie w budowie.

Budapeszt
Budapeszt jest mało nasycony powierzchnią handlową. Na tysiąc mieszkańców przypada 443 mkw. powierzchni. Powierzchnia handlowa zajmuje tam 1,2 mln mkw., z czego około 771,5 tys. mkw. stanowią centra handlowe.
Źródło: Jones Lang LaSalle