Kreatywny dystans

Chcemy pozostać kreatywni. Z tego powodu chcielibyśmy realizować nowego rodzaju projekty, dystansując się w ten sposób od reszty rynku – mówi Marc Lebbe, dyrektor zarządzający Liebrecht & Wood. Swoimi warszawskimi projektami, takimi jak Plac Unii (zrealizowany z BBI Development) oraz Koneser (który również ma zostać zrealizowany z BBI), firma bardzo stara się przekonać do prawdziwości powyższych słów. Plac Unii w centrum Warszawy ma ponad 56 tys. mkw. powierzchni najmu brutto, w tym centrum handlowe o powierzchni 15 tys. mkw. oraz 41 tys. mkw. biur. Projekt jest już ukończony i czeka na rynku na nabywcę; jak jednak mówi Marc Lebbe, Liebrecht & Wood zawsze analizuje rynek, czekając na idealny moment na sprzedaż swoich obiektów. – W chwili obecnej stopy kapitalizacji są mniej więcej takie same, jak w ubiegłym roku: w przypadku obiektów handlowych wynoszą ok. 6 procent lub mniej, natomiast dla obiektów biurowych kształtują się na poziomie powyżej 6 do około 6,5 procent. Jak zwykle, ceny obiektów handlowych są lepsze niż biurowych. Oczywiście stopa kapitalizacji to nie wszystko. W procesie sprzedaży inne czynniki mogą być równie ważne, więc stopa kapitalizacji nie powinna stać się fetyszem. Różnicę mogą robić także oficjalnie publikowane wartości czynszu (headline rents), ale również wiele innych elementów, takich jak jakość najemców w obiekcie, to czy umowy najmu są długo- czy krótkoterminowe, i tak dalej. Wszystkie takie czynniki mogą wpływać na cenę. W przypadku Placu Unii większość umów to umowy zawarte na dziesięć lat, czyli dość długo. Inwestorów to interesuje, taka długość umów może zatem umożliwić osiągnięcie ceny wyższej niż normalnie – wyjaśnia.

Ani Wola, ani Mokotów
Projekt Koneser jest nie mniej imponujący: 75 tys. mkw. powierzchni, biurowych (22 tys. mkw.), handlowych (22,5 tys. mkw.) i mieszkalnych ma powstać w dawnej destylarni wódek po drugiej stronie Wisły, przy ulicy Ząbkowskiej na Pradze. – Jest to pierwszy tego rodzaju projekt po drugiej stronie Wisły. Lubimy zajmować się inwestycjami szczególnymi, dlatego nie zobaczą nas państwo w dzielnicach biznesowych, takich jak Mokotów czy Wola – podkreśla M. Lebbe i dodaje: – Projekt Koneser będzie prawdziwym obiektem wielofunkcyjnym, z funkcją biurową, handlową, mieszkaniową oraz hotelową. Przez jego teren będą przebiegały ulice, dlatego nie będzie postrzegany jako jeden projekt, lecz jako część miasta – wyjaśnia. Liebrecht & Wood zakończyło analizę due diligence związaną z planowanym projektem, a teraz opracowywana jest umowa z BBI.

Dalsza ekspansja z Fashion House
Polska to jednak nie jedyny kraj w regionie, w którym działa belgijski deweloper. Firma wybudowała sieć centrów Fashion House Outlet w Polsce i Czechach, ale także w Rumunii, Rosji i Serbii, a zatem z całą pewnością nie boi się działać na trudnych rynkach. Czy jednak Rosja zasługuje na swoją zniechęcającą reputację? Marc Lebbe ma na ten temat inne zdanie: – To dziwne, że pogląd dotyczący trudności związanych z prowadzeniem działalności w Rosji stale do nas powraca. Jako belgijski deweloper działający w Polsce mogę powiedzieć, że właśnie w Polsce po raz pierwszy zetknęliśmy się z tak skomplikowanymi procedurami związanym z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Dlatego wejście na rynek rosyjski nie wiązało się dla nas z zaskoczeniem z powodu podobnych procedur. W Polsce zawsze staraliśmy się szczegółowo przestrzegać procedur, to samo podejście zastosowaliśmy w Rosji – mówi. Fashion House w Moskwie już otwarto (20 tys. mkw. w pierwszym etapie, docelowo z możliwością rozbudowy do 40 tys. mkw. w trzech etapach), a firma jest w posiadaniu wszystkich pozwoleń koniecznych w celu budowy podobnego centrum w St. Petersburgu (20 tys. mkw.).

W Rumunii trochę inaczej
Trudności w Rumunii są nieco inne. – Rumuński rynek bardzo ucierpiał z powodu kryzysu, na przykład drastycznie zmalały wynagrodzenia. Jednak w ubiegłym roku widać było już sporą poprawę danych dotyczących sprzedaży w Fashion House Bucharest i przewidujemy, że sprawy powoli wrócą do normy. Nadal uważam, że Polska jest bardziej obiecującym rynkiem, jednak w Rumunii sytuacja powraca do normy, a wówczas będzie można działać na większą skalę – informuje Marc Lebbe. Firma obecnie realizuje park handlowy Cernica Park znajdujący się w odległości 10 km na wschód od Bukaresztu. Docelowo park, który ma powstać w kilku etapach, będzie miał 87,3 tys. mkw. powierzchni najmu brutto. – Jesteśmy tam na etapie finalizacji budowy dróg – mówi Marc Lebbe, lecz to nie koniec planów dewelopera dla Rumunii. – Mamy także duży nowy projekt mieszkaniowy na przedmieściach Bukaresztu, 2 tys. mieszkań na terenie 180 ha – dodaje.