W barwach biało-czerwonych

Polska jest krajem ogromnych możliwości – przekonują inwestorów eksperci BNP Paribas Real Estate i Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych, wskazując jednocześnie, że zaangażowanie kapitału w polski rynek nieruchomości się opłaca. – Polska jest liderem w Europie Środkowo-Wschodniej, jeżeli chodzi o wysokość zainwestowanego kapitału, płynność oraz dostępność kredytów inwestycyjnych. Wolumen inwestycyjny w 2012 roku osiągnął poziom 2,5 mld euro. W połowie 2013 roku wartość wolumenu wyniosła 907 mln euro, aby na koniec roku przekroczyć 3 mld euro. To najlepszy rezultat od 2006 roku, kiedy wolumen transakcji inwestycyjnych osiągnął poziom 4,6 mld euro. Stopy kapitalizacji w Polsce są wyższe niż w Europie Środkowo-Wschodniej o 2-3 punkty bazowe w przypadku kluczowych nieruchomości – podkreśla Del Chandler, dyrektor zarządzający działem rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w BNP Paribas Real Estate. Wynika z tego, że nastąpiło pewne ożywienie na rynku, a inwestorzy zaczęli wydawać więcej. Jeśli jednak weźmiemy pod lupę rynek transakcji, zauważymy, że większość kapitału pochodzi z zagranicy. W polski rynek nieruchomości inwestują fundusze z wielu krajów (nawet azjatyckich), ale brak wśród nich podmiotów z polskim kapitałem. Przypatrzmy się zatem, jak wygląda rynek pod kątem inwestorów instytucjonalnych dysponujących polskimi pieniędzmi.

Zachowawcze fundusze
Inwestowaniem na rynku nieruchomości komercyjnych na świecie (rozumianym jako inwestowanie w nieruchomości handlowe, biurowe, hotelowe czy magazynowe działające i wynajęte) zajmują się zwykle trzy rodzaje instytucji: fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe i fundusze wspólnego inwestowania (REIT), których polskim odpowiednikiem – z kilkoma zastrzeżeniami – są fundusze tworzone pod towarzystwami funduszy inwestycyjnych. Według zestawienia Top 100 institutional real estate investors, przygotowanego przez Investment & Pensions Europe, w Europie nieruchomości zajmują średnio 9 proc. portfela stu największych europejskich funduszy emerytalnych. A jak sytuacja wygląda w Polsce? Polskie instytucje, które mają predyspozycje, aby stać się potencjalnym nabywcą obiektów komercyjnych i czerpać z nich zyski, nie robią tego. Fundusze emerytalne nie interesują się takimi aktywami, ponieważ nie są one ujęte w benchmarku (wzorcowym portfelu) funduszy emerytalnych w Polsce (w przeciwieństwie do funduszy np. niemieckich). Bezpośredniego kupowania nieruchomości zabrania im ustawa o otwartych funduszach emerytalnych. Tego stanu rzeczy nie zmieniła wprowadzona niedawno nowelizacja. We wrześniu zeszłego roku ówczesny minister finansów, Jacek Rostowski, zapowiedział zniesienie przez rząd limitów w inwestowaniu otwartych funduszy emerytalnych. – Chcemy, by OFE aktywniej inwestowały w gospodarkę. Będzie liberalizacja ich polityki, zniesiemy benchmark – mówił wówczas Jacek Rostowski. Tak się nie stało. Dla porównania: – Aż w 18 na 24 kraje, dla których OECD [ang. Organization for Economic Cooperation and Development, czyli Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju – przyp. red.] publikuje statystyki, fundusze emerytalne inwestują bezpośrednio na rynku nieruchomości. Jest to rynek w miarę bezpieczny i intratny, zwłaszcza jeśli chodzi o sektor nieruchomości komercyjnych. Ale atrakcyjny może być także rynek mieszkaniowy, który jest mniej niż rynek komercyjny podatny na zawirowania w gospodarce, a zyskowność wynosi obecnie około 6-8 proc., co netto daje 4-5 proc. Tak też założył Bank Gospodarstwa Krajowego, tworząc fundusz mieszkań na wynajem. Przychód z wynajmu biurowca w centrum Warszawy odpowiada natomiast 6-7 proc. jego wartości, a lokalu użytkowego czy galerii handlowej 8 proc. rocznie – twierdzi Bartosz Turek, kierownik działu analiz Lion’s Banku. Sytuacja w Polsce mogłaby więc ulec zmianie, gdyby wprowadzić nieruchomości do pierwszej ligi aktywów. Polacy mogą się zatem uczyć od Niemców i Austriaków, którzy swoim emerytom pozwolili korzystać z pieniędzy zarobionych na inwestycjach w nieruchomości. Wyjściem z tej sytuacji jest teoretycznie inwestowanie pośrednie. OFE mogą inwestować w akcje lub obligacje spółek giełdowych działających na rynku nieruchomości, jednostki uczestnictwa lub certyfikaty funduszy inwestycyjnych, a także listy zastawne. – Otwarte fundusze emerytalne inwestują w rynek nieruchomości, ale robią to pośrednio, nabywając certyfikaty w funduszach, które inwestują w nieruchomości – wyjaśnia Michał Ćwikliński, dyrektor działu inwestycyjnego w Savills. Przykładem mogą być fundusze Arka, a w ostatnim okresie fundusz Golub GetHouse Property Fund FIZ, w które w 2011 roku zaangażowane były Amplico i Aviva. W praktyce są to jednak niewielkie kwoty, bez znaczenia z punktu widzenia aktywów OFE i wielkości rynku inwestycyjnego. Poza tym Komisja Nadzoru Finansowego niechętnie odnosi się do zaangażowania OFE w inne fundusze inwestycyjne. W praktyce zatem zaangażowanie polskich funduszy emerytalnych na rynku nieruchomości sprowadza się głównie do papierów wartościowych nieruchomościowych spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych. Inną kwestią jest posiadanie odpowiedniej wiedzy o tym rynku. – Aby biegle orientować się na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne, trzeba mieć ogromną wiedzę branżową. Trzeba dobrze znać mechanizmy funkcjonowania tego biznesu oraz posiadać odpowiednie kadry do zarządzania portfelem nieruchomości. OFE nie posiadają tak rozbudowanych działów – zauważa Michał Ćwikliński. O stopniu zainteresowania tym tematem świadczy brak odpowiedzi z OFE, którym zadaliśmy pytanie o atrakcyjność polskich nieruchomości.

Ostrożni ubezpieczyciele
Zaangażowanie większości firm ubezpieczeniowych w inwestycje na rynku nieruchomości jest również znikome. Jeżeli już ubezpieczyciele posiadają obiekty komercyjne, to z reguły są to ich własne siedziby, które w całości wypełniają portfel przeznaczony na inwestycje. Temat jest dość drażliwy, bo ubezpieczyciele nie chcą wypowiadać się o inwestowaniu w nieruchomości. Przedstawiciele Ergo Hestii twierdzą, że te kwestie są objęte tajemnicą handlową. Milczą też przedstawiciele Warty. Widać jednak światełko w tunelu, mianowicie PZU (Powszechny Zakład Ubezpieczeń). Instytucja rzeczywiście inwestuje w nieruchomości, poświęcając na to środki własne, a nie te zebrane z rynku. Taki schemat funkcjonowania odróżnia ją od innych. Firma nie zbiera pieniędzy z zewnątrz, ale w swoich funduszach lokuje środki własne. Grupa zastanawia się jednak nad szerszym udziałem w rynku nieruchomości i planuje pozyskać inwestorów z zewnątrz. – Nasza strategia od początku istnienia funduszy nieruchomościowych opierała się na operowaniu środkami własnymi. Zdobyliśmy kompetencje potrzebne do zarządzania funduszami sektora nieruchomości i sami się tym zajmujemy. Dzięki temu mamy pełną kontrolę nad portfelem i inwestycjami. Nie wykluczamy, że za jakiś czas wyjdziemy z naszą ofertą na rynek. Wówczas będziemy chcieli przekonać również tych, którzy kiedyś zainwestowali w fundusze nieruchomościowe innych towarzystw i nie są do końca z tego zadowoleni. Z drugiej strony chcemy zachęcić grupę inwestorów instytucjonalnych i klientów detalicznych, którzy wykazują obecnie spore zainteresowanie podobnymi przedsięwzięciami – twierdzi Jacek Koprowski, dyrektor Biura Sektora Nieruchomości w TFI PZU. – Inwestowanie własnego kapitału sprawia, że jesteśmy bardziej wiarygodni. Potencjalni inwestorzy mogą być pewni, że zarządzanie będzie na najwyższym poziomie, gdyż dbamy też o swoje pieniądze. Poza tym wyniki naszych funduszy są bardzo dobre i w odpowiednim czasie się nimi pochwalimy. Chcemy inwestować w bezpieczne nieruchomości i wypracować strategię elastycznego wyjścia z inwestycji, a nie opierać się wyłącznie na sprzedaży aktywów – dodaje Wojciech Pisz, dyrektor ds. inwestycji w nieruchomości w TFI PZU. Pierwszy fundusz firma utworzyła w 2008 roku, kolejny trzy lata później. – Obecnie posiadamy cztery fundusze: dwa czynszowe, jeden deweloperski i jeden utworzony we współpracy z podmiotem zewnętrznym. Łącznie są tam ulokowane aktywa o wartości ponad 1 mld zł. Nieruchomości są dla nas bardzo atrakcyjną formą lokaty kapitału. Nasza firma wcześniej inwestowała przede wszystkim w obligacje skarbowe i w akcje giełdowe. Nieruchomości są takim aktywem, który przynosi znacznie wyższe stopy zwrotu niż obligacje, przy dużo niższym ryzyku niż akcje – uzupełnia Jacek Koprowski. Jest to zapowiedź nowego rozdania w wykonaniu PZU. – Polski rynek osiąga zadowalającą płynność, co potwierdzają chociażby inwestycje zagranicznych podmiotów na naszym rynku. Mamy doświadczenie w wycenie nieruchomości i zauważamy, że trzy główne sektory: biura, handel i magazyny są perspektywiczne. Na razie nie interesuje nas rynek hotelowy, chociaż obserwujemy sytuację na tym rynku – komentuje Wojciech Pisz. Przedstawiciele spółki nie chcą w tej chwili rozmawiać o kapitale zgromadzonym na nowe przedsięwzięcia. – Do drugiego funduszu nasza Grupa wpłaciła 500 mln zł. Będzie on lewarowany, żeby zoptymalizować stopę zwrotu. Poza tym chcemy zainwestować dodatkowe środki, ale na razie nie zdradzamy szczegółów. Będą to duże pieniądze – ucina Jacek Koprowski.

W (dobrym) towarzystwie
Więcej inicjatywy w inwestowaniu w nieruchomości wykazują banki. PKO TFI utworzyło fundusz Merkury, który przejął od Polimeksu-Mostostalu nieruchomości warte 250 mln zł (PKO BP jest wierzycielem Polimeksu). Według wstępnych założeń fundusz sprzeda jednostki inwestorom, a pieniądze przekaże budowlanej firmie. Poza tym na rynku funkcjonują fundusze powiązane z bankami, wśród nich m.in: Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ (BZ WBK), utworzony w 2004 roku, czy BPH FIZ Sektora Nieruchomości (BPH), który rozpoczął swoją działalność w 2005 roku. W portfelu BZ WBK znajduje się piętnaście nieruchomości komercyjnych i cztery mieszkaniowe projekty deweloperskie na terenie całej Polski. Wśród nich m.in.: budynek biurowy Red Tower w Łodzi, biurowiec Winogrady Business Center w Poznaniu, Galeria pod Dębami w Warszawie. Inwestorzy objęli w nim pulę certyfikatów o łącznej wartości 339,5 mln zł. Portfolio funduszu BPH stanowią natomiast m.in.: biurowiec Viking House na warszawskim Ursynowie, Centrum Krakowska 61 w Warszawie (firma wraz z TK Development planuje przebudowę i rozbudowę tego obiektu), kompleks biurowy przy ulicy Marynarskiej w Warszawie, trzy nieruchomości handlowe na Śląsku. Na koniec 2013 roku wartość portfela nieruchomości wyniosła 231,8 mln euro. Ponadto na rynku działają jeszcze inne fundusze pod TFI: Skarbiec Rynku Nieruchomości FIZ, Sezam Dochodowych Nieruchomości FIZAN, City Living Polska FIZAN, ECI Skarbiec Real Estate FIZAN (wszystkie należące pod Skarbiec TFI), Secus FIZ Sektora Nieruchomości (In Property) i Altus Subfundusz Real Estate (Altus TFI), FIZAN Deweloperski Nieruchomości Komercyjnych SATUS (BDM TFI), Investor Property FIZ (Investors TFI), Ipopema Rynku Mieszkaniowego FIZAN (Ipopema TFI), MCI.CreditVentures FIZ (MCI Capital TFI). Podmiotem, który na rynku funkcjonuje od niedawna, bo od 2013 roku, jest Arionn FIZ należący do Trigon TFI. Fundusz zebrał ponad 16 mln zł od inwestorów indywidualnych. Mimo niezbyt pochlebnych opinii o inwestycjach pod znakiem TFI, ten nie miał problemu ze zgromadzeniem kapitału. – Nasz fundusz działa na nieco innych zasadach. Jest zarządzany przez Towarzystwo, które posiada własne kompetencje nieruchomościowe oraz stale współpracuje z doświadczonymi ekspertami i doradcami. Są oni włączeni w proces inwestycyjny od samego początku aż po sprzedaż aktywów. Naszym zamierzeniem jest, aby fundusz działał bezterminowo, co stworzy warunki do osiągania wyższych stóp zwrotu. Nasi inwestorzy, na warunkach określonych w statucie, mają możliwość umorzenia części certyfikatów dwa razy w roku, co wskazuje, że ma on charakter funduszu dostarczającego stałych dochodów (na podobieństwo funduszu dywidendowego) – tłumaczy Robert Chybowski, dyrektor inwestycyjny Trigon TFI. W portfelu funduszu znajduje się obecnie jedna nieruchomość przemysłowa, którą fundusz aktywnie zarządza poprzez jej rewitalizację i przekształcenie w nieruchomość o charakterze handlowym. – Mamy kolejne zamierzenia inwestycyjne. Planujemy przeprowadzenie kolejnych emisji certyfikatów, co umożliwi nabycia gruntów pod zabudowę komercyjną. Aktualnie najbardziej interesują nas obiekty handlowe. Nie wykluczamy jednak inwestycji w sektor hotelowy i mieszkaniowy. Chcę podkreślić, że nieruchomości nie są jedynym przedmiotem naszego zainteresowania. Skłaniamy się również w stronę inwestycji typu venture capital i dopuszczamy formę inwestycji private equity – uzupełnia Robert Chybowski. Trzeba jednak dodać, że fundusze powstałe pod znakiem TFI, ze względu na różne czynniki, nie są najlepiej postrzegane przez inwestorów. Stąd ci, którzy myślą o zaistnieniu na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne, muszą stworzyć nową jakość. To konieczne, aby odbudować zaufanie i pozyskać partnerów do dalszych przedsięwzięć.

Nadchodzą zmiany
Charakterystyka polskich inwestorów instytucjonalnych nie nastraja optymistycznie. Jednak działania PZU i nowe inicjatywy mogą z czasem zmienić ten obraz. Coraz głośniej mówi się o funduszach inwestycyjnych tworzonych dla zamożnych inwestorów indywidualnych, klientów instytucji świadczących usługi prywatnej bankowości i usług typu wealth management, ale w zupełnie innych modelach niż dotychczasowe FIZ nieruchomości. – Emocje po ostatnim kryzysie opadły, dla wszystkich była to duża nauka. Inwestorzy rozumieją, że deweloperka mieszkaniowa to coś zupełnie innego niż posiadanie wynajętego biurowca w dobrej lokalizacji. Trzeba tylko dać im dobry produkt, zupełnie nową jakość – przekonuje Radosław Świątkowski, wspólnik i prezes zarządu REINO Partners, spółki zarządzającej funduszami i inwestycjami na rynku nieruchomości, która w ciągu dwóch ostatnich lat zamknęła transakcje nabycia istniejących nieruchomości biurowych o łącznej wartości około 165 mln euro. Natomiast obecnie przymierza się do powołania własnych funduszy inwestycyjnych dla polskich inwestorów indywidualnych. – Moment jest sprzyjający. Stopy procentowe są na rekordowo niskich poziomach. Inwestycja w istniejącą, wynajętą nieruchomość może przynieść zwrot 2-3 razy wyższy od aktualnego oprocentowania depozytów. To bardzo korzystne, a alternatywy są ryzykowne. Sytuacja na giełdzie jest niepewna, a zmiany w systemie emerytalnym tylko zwiększają ryzyko. Wydarzenia ostatnich dwóch lat pokazują, że obligacje korporacyjne to nie jest dochód bez ryzyka. Nieruchomości przynoszące stały dochód powinny być naturalnym celem dla inwestorów wycofujących środki z depozytów – wyjaśnia Radosław Świątkowski. Zainteresowanie inwestorów indywidualnych sektorem nieruchomości rośnie, ale musi on oferować więcej i lepiej. Na czym ma polegać nowa jakość? Z analizy REINO Partners wynika, że inwestorzy przede wszystkim nie chcą łączyć inwestycji w gotowe obiekty z ryzykiem deweloperskim. Nie zamierzają również inwestować w ciemno – chcą najpierw poznać nieruchomości, w które fundusz ma zainwestować ich pieniądze. Oczekują także, że fundusz, który uzyskuje regularne przychody z posiadanych nieruchomości, będzie się tym dochodem systematycznie dzielił z inwestorami i tak jak duże stabilne spółki wypłacał coroczną dywidendę. Niezwykle istotny jest także system wynagradzania zarządzającego. – Inwestorzy nie ufają operatom szacunkowym i papierowym sukcesom. Oczekują, że stałe wynagrodzenie będzie pobierane od tego, co zainwestowali, a nie od księgowych wartości. Wynagrodzenie za sukces musi pojawiać się w momencie, gdy fundusz ma realną gotówkę ze sprzedaży nieruchomości, a sukcesem nie może być jakikolwiek wzrost aktywów, ale premia wyższa od minimalnej stopy zwrotu. Motywacja do maksymalizacji zysku musi być wyraźna – dodaje Radosław Świątkowski.