Rozruszać wehikuł

Rafał Ostrowski, „Eurobuild CEE”: Pełni Pan funkcję prezesa PHN od września 2013 roku. Czy Pana wizja PHN-u różni się od koncepcji poprzednika? Planuje Pan rewolucję?

Artur Lebiedziński, prezes zarządu PHN: Moją wizję nazwałbym kontynuacją działań poprzednika wzbogaconą o nowe elementy. Generalna strategia pozostaje ta sama – chcemy być jednym z największych, i coraz bardziej efektywnych, inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.

Wspomniał Pan o nowych elementach…
Chodzi raczej o przesunięcie akcentów. Nasze doświadczenia i zasoby zmieniają się, to pozwala nam wprowadzać stosowne korekty. Wcześniej zakładaliśmy, że będziemy realizować projekty głównie w formule joint venture. Dziś, kiedy mamy więcej doświadczenia, widzimy, że niektóre z nich możemy z powodzeniem prowadzić sami. Po drugie – skłaniamy się też do zakupu gotowych projektów.

Jest to „zamykający” element przekształcenia portfela nieruchomości. Coś, co określa Pan czasem mianem „capital recycling”. Chodzi o sprzedaż nieruchomości, które nie dają wystarczająco dobrych dochodów i nabycie lub zbudowanie w to miejsce bardziej dochodowych. Jesteście Państwo zadowoleni z dotychczasowego przebiegu tego procesu?
W zeszłym roku podpisaliśmy umowy sprzedaży dziewięciu nieruchomości za około 70 mln zł. W tym roku chcielibyśmy uzyskać co najmniej taki sam rezultat. W miejsce tych aktywów oddajemy nowe inwestycje, takie jak biurowce przy ul. Foksal i Rakowieckiej w Warszawie, a do tego planujemy zakup gotowego obiektu biurowego, który od początku będzie generował dochody.

Jaki to będzie obiekt?
Mogę powiedzieć, że planujemy zakup nieruchomości biurowej klasy A o powierzchni między 8 a 15 tys. mkw. w Warszawie. Mamy krótką listę takich nieruchomości. Przeprowadzamy obecnie proces due dilligence. Dlaczego akurat ta wielkość? Ponieważ są to obiekty, które łatwo sprzedać, gdybyśmy kiedyś zdecydowali się na taki krok. Cieszą się one dużym zainteresowaniem inwestorów.

Rozumiem, że zakup ten będzie dopełnieniem pewnego cyklu przekształceń zaledwie niewielkiej części waszego portfela – 70 mln stanowi mniej więcej 3 proc. jego wartości. Kiedy planujecie zakończyć cały proces przekształceń?
Mamy około 90 nieruchomości na sprzedaż, co odpowiada połowie całego naszego portfela, który wyceniany jest dziś na ponad 2,2 mld zł. Układamy te nieruchomości w kolejności od najbardziej do najmniej dochodowej i co kwartał uważnie weryfikujemy tę listę. Musimy brać pod uwagę, że jest to żyjący organizm. Jeśli jest ożywienie akurat w segmencie mieszkaniowym, to promujemy bardziej ofertę mieszkaniową. Jeśli zaś, na przykład, w pobliżu naszych obiektów planowane są inwestycje infrastrukturalne czy drogowe, to skłania nas to do weryfikacji planów sprzedaży. Nie jesteśmy pod presją czasu. Dotychczas sprzedawaliśmy nieruchomości zawsze powyżej ich wartości księgowej i to jest rozsądna strategia, której chcemy się trzymać.

Kiedy te przekształcenia się zakończą?
Chcielibyśmy, żeby zwrot z portfela nieruchomości osiągnął zadowalający ponadrynkowy poziom w ciągu 3-4 lat.

Zadowalający, czyli jaki?
Jeśli w Warszawie – na naszym głównym rynku – dochodzi do transakcji na rynku biurowym, gdzie zwrot jest na poziomie 6-7 proc., to myślę, że powinno być to dla nas minimalnym zadowalającym pułapem, możliwym do osiągnięcia również dlatego, że mamy marżę deweloperską na nowych projektach. Jednakże na razie – nie ma co ukrywać – mamy pewne aktywa, które nie są optymalne. I zamierzamy je sprzedać.

Jednym z Państwa wcześniej deklarowanych założeń było wyjście z segmentu mieszkaniowego w ciągu kilku lat, tymczasem niektóre planowane projekty, jak choćby inwestycja Dalmoru w Gdyni, to projekty w przeważającej mierze mieszkaniowe.
Aktywa mieszkaniowe to rzeczywiście dla nas pewien znak zapytania. Do tej pory ograniczaliśmy tę działalność. Natomiast czasami – m.in. na skutek zmiany otoczenia danego projektu – wprowadzenie elementu mieszkaniowego bywa kuszące. Jeśli zaś chodzi o inwestycję na terenie Molo Rybackiego w Gdyni, w pobliżu gdyńskiego portu, to rzeczywiście będzie to w przeważającej części projekt mieszkaniowy. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego w tym miejscu może powstać ok. 70 tys. mkw. GLA powierzchni komercyjnej i ok. 120 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej. 12 lutego Dalmor podpisał list intencyjny dotyczący realizacji tego kompleksu. Dokument określa wstępne warunki oraz zasady współpracy Dalmoru z deweloperem. Zakładamy, że ruszymy z budową już w przyszłym roku.

Jaki to partner, polski czy zagraniczny?
To polski partner, który ma doświadczenie w realizacji projektów deweloperskich i gwarantuje wysoką jakość. W nieruchomościach jest tak, że jeśli dysponuje się terenem klasy A, budynek który na nim powstanie także powinien być klasy A. Zaś na terenie klasy B powinien powstać budynek klasy B. W Gdyni mamy teren klasy A – lub nawet A+ – jeden z najlepszych na polskim wybrzeżu i dlatego chcemy zrealizować unikatowy projekt. Współpracujemy z władzami miasta w sprawie uzyskania jak najlepszej łącznej koncepcji dla tego terenu. Zagospodarowanie gdyńskiego nabrzeża jest ważnym elementem budowania nowoczesnej przestrzeni miejskiej. Dzięki naszej inwestycji mamy niepowtarzalną szansę odmienić ten teren, dodać mu świetności. Jest to zresztą idea, która przyświeca innym naszym projektom: kończymy realizację biurowców Foksal oraz Rakowiecka w Warszawie i one również pozytywnie wyróżniają się w swoim otoczeniu.

Kiedy rozpoczną Państwo budowę jednego z flagowych warszawskich projektów PHN-u, czyli biurowca przy Domaniewskiej (ok. 28 tys. mkw. powierzchni najmu)?
Zakładamy, że pierwsza faza, polegająca na konstrukcji ścian szczelinowych, zakończy się w najbliższych miesiącach i w drugim kwartale 2014 wejdzie na budowę generalny wykonawca, z którym jesteśmy na etapie podpisywania umowy. My będziemy wtedy pilnie komercjalizować resztę powierzchni. Zakładamy, że budynek będzie gotowy na początku drugiej połowy przyszłego roku.

Spodziewacie się drugiego tak dużego najemcy jak Poczta Polska, który zajmie drugie pół projektu?
Duży najemca to przedsmak sukcesu, szczególnie na początku. Ale nie ma co ukrywać – opłacalność wynajmu piętra za piętrem jest większa niż wynajęcie całego budynku. Nie jest więc tak, że szukamy drugiego dużego najemcy. Podobnie jest z biurowcem przy Foksal, gdzie otrzymujemy zapytania odnośnie wynajęcia całego budynku. Cieszymy się z takiego zainteresowania, ale jako długoterminowy inwestor jesteśmy zdeterminowani, aby wynegocjować jak najwyższe stawki i uzyskać najlepsze możliwe warunki umów najmu.

A jak postępuje projekt przy ul. Świętokrzyskiej 36? Mają Państwo umowę z Hochtief Development, przyglądacie się możliwości finansowania. Kiedy wystąpicie o pozwolenie na budowę?
Jesteśmy na etapie opracowywania optymalnej bryły dla naszej wieży, a to wymaga trochę czasu. Najpierw musimy zakończyć ten proces. Pojawia się pytanie o optymalny harmonogram dla tego projektu. Należy uwzględnić również to, co dzieje się wokół tej nieruchomości. Nasza współpraca operacyjna z Hochtiefem układa się pomyślnie. Realnie patrząc, uważamy, że ten budynek może powstać za 3-5 lat. Kapitał kosztuje. Działka, która stoi pusta, nie przynosi dochodów. Dlatego jesteśmy zainteresowani jak najszybszym wzniesieniem tam budynku komercyjnego i jego jak najszybszą komercjalizacją. Realizujemy projekt w sercu warszawskiego city. Widzimy zainteresowanie najemców i otrzymujemy pytania dotyczące możliwości wynajęcia dziesiątek tysięcy metrów.

A tereny wokół Intraco? Państwa prospekt emisyjny zatwierdzony przez Komisję Nadzoru Finansowego w styczniu zeszłego roku przewidywał postawienie budynku liczącego 6-8 kondygnacji o powierzchni ok. 10 tys. mkw. w miejscu parkingu przed Intraco, a w drugiej fazie rozbiórkę Intraco i budowę nowego wieżowca. Jak obecnie wyglądają te plany?
Przedsięwzięcie jest przygotowywane. Obecnie kończymy procedurę wyboru architekta dla tej inwestycji. Intraco jest naszą wizytówką, a także wizytówką miasta. Równocześnie jest dobrze wynajętym budynkiem. Sytuacja w okolicy, a przede wszystkim w pobliżu Dworca Gdańskiego, dynamicznie się rozwija. Powstaje tu dużo powierzchni biurowej. Widzimy to i kibicujemy rozwojowi tej części obszaru biznesowego. Przed nami decyzja odnośnie tego, czy podzielimy ten projekt na dwa etapy – najpierw parking z zamknięciem pierzei, a potem reszta. Gdybyśmy przystąpili do realizacji już teraz, to zakładam, że moglibyśmy otrzymać pozwolenie na budowę w ciągu 12-18 miesięcy. Po Foksal, Rakowieckiej i Domaniewskiej, będzie to nasz kolejny projekt biurowy w Warszawie.

Czy zrealizujecie ten projekt sami, czy z partnerem?
W prospekcie półtora roku temu napisaliśmy, że pierwszy budynek na Stawki 2 wybudujemy w partnerstwie joint venture. Dziś powiedziałbym tak: rozważymy wszystkie opcje, ale raczej przystąpimy do realizacji i komercjalizacji tego projektu samodzielnie.

Dlaczego?
Ponieważ to nie jest drapacz chmur. Skoro sami realizujemy inwestycję przy Domaniewskiej, to dlaczego mamy się dzielić z kimś marżą przy ulicy Stawki? To jest pewna zmiana kierunku. Organizacja się uczy i nie wszystko to, co zakładaliśmy, że będziemy realizować w joint venture, będziemy robić z partnerem. W przypadku przedsięwzięć, gdzie nie mamy kompetencji – jak na przykład w sektorze logistycznym, zakładam, że będziemy zawsze korzystać z doświadczenia naszych partnerów. Natomiast jeśli chodzi o biura, mamy odpowiednie kompetencje.

Wspomniał Pan o logistyce – do realizowanego wspólnie z Segro parku logistycznego we Wrocławiu dołączą dwa parki w okolicach Warszawy i Łodzi. Czy PHN ma partnera do tych inwestycji?
Jeśli chodzi o obiekt pod Warszawą, a dokładniej w Parzniewie, mamy już partnera. Właśnie podpisaliśmy list intencyjny. Nasz nowy partner biznesowy to spółka deweloperska o międzynarodowej renomie. Firma specjalizuje się w budowie obiektów magazynowo-przemysłowych. Z kolei pod Łodzią, w Lućmierzu, mamy 13 ha dobrze położonego terenu. Jeśli uporamy się z poprawą infrastruktury drogowej, będziemy mieli chętnych do realizacji parku logistycznego w tej lokalizacji. Są też potencjalni najemcy zainteresowani wybudowaniem tam dużego magazynu BTS.

Czy do zrealizowania takiego BTS-u potrzebujecie partnera branżowego?
Niekoniecznie. Mamy już pewne doświadczenia w tej formule. W tej chwili budujemy sami kilka mniejszych BTS-ów. W warszawskim Lewandowie mamy ok. 6 ha podzielone na mniejsze części. Każdy z tych gruntów komercjalizujemy w formule BTS. Na większość mamy już najemców.

Czy te inwestycje magazynowe planujecie w przyszłości sprzedać czy zatrzymać?
Zgodnie z naszą strategią chcemy mieć w portfelu aktywa logistyczne, jednak powiedziałbym, że one również mogą być przedmiotem „capital recycling”.

Czy poza wspomnianymi miastami, widzicie jakieś kierunki ekspansji, jeśli chodzi o logistykę?
Mamy kilkadziesiąt tysięcy mkw. gruntów dobrze zlokalizowanych w Trójmieście. Wiemy, że jest tam duża konkurencja, jednak nam chodzi o stopniowy rozwój. Będziemy starali się poprawić dostępność tego terenu. Przygotujemy go, licząc, że będzie to kolejne miejsce pod inwestycję logistyczną.

Jak przebiega prywatyzacja PHN-u? Prasa donosi, że jego kupnem interesują się tacy gracze, jak Ghelamco czy Lone Star?
Prywatyzacja przebiega zgodnie z harmonogramem. Zakładam, że – tak jak informuje Ministerstwo Skarbu Państwa – w drugim kwartale tego roku ten proces może się zakończyć. Mamy teraz dużo pracy z zarządzaniem procesem due dilligence, ale wszystko idzie zgodnie z planem.

Ile podmiotów jest zainteresowanych, skąd pochodzą – w większości z Polski czy z zagranicy?
Powiem tak: jest znaczne zainteresowanie znaczącej klasy inwestorów. I to jest na razie wszystko, co mogę ujawnić.

Publikacja wyników finansowych za 2013 rok nastąpi 26 lutego, czyli już po wysłaniu naszej gazety do drukarni. Chciałbym, żeby odniósł się Pan przynajmniej do istniejących prognoz. Według przewidywań Domu Maklerskiego PKO BP, spółka kolejny rok zanotuje stratę operacyjną (-35 mln zł), zmniejszą się też przychody: ze 188 mln zł (2012) do 177 mln zł w 2013 roku. Czy wyniki będą bliskie tych szacunków?
Do wyniku operacyjnego się nie odniosę, natomiast prawdą jest, że nasze przychody z najmu są pod presją. Wynika to z dwóch przyczyn: po pierwsze, jest nacisk na czynsze, z uwagi na konkurencyjny rynek. Po drugie, ciągle sprzedajemy nieruchomości, które generują pewien dochód z najmu. Nie był on dla nas zadowalający, ale jednak był i ich sprzedaż uszczupla wyniki z najmu. Ponieważ właśnie oddajemy w ręce najemców kolejne budynki, a także przygotowujemy transakcje nabycia nieruchomości, te wyniki mają szansę się poprawić. Mam nadzieję, że rok 2013 był ostatnim, w którym borykaliśmy się ze spadkiem dochodów z najmu. Proszę pamiętać, że nie jesteśmy deweloperem. Naszym celem nie jest budować i sprzedawać. Chcielibyśmy dawać naszym akcjonariuszom co roku zadowalającą dywidendę, przekraczającą dochodowość lokaty bankowej. Chcemy być stabilnym wehikułem, znaczącym inwestorem nieruchomościowym, i zależy nam, aby wartość portfela PHN nieustannie rosła. Aby tak było, musi to być portfel zbudowany z dobrych nieruchomości.



Z banku do nieruchomości
Artur Lebiedziński – prezes zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości. Po rezygnacji poprzednika, Wojciecha Papieraka (w sierpniu 2013 roku), objął prezesurę czasowo na okres do trzech miesięcy (od 7 września 2013), a następnie (28 listopada) został powołany na stanowisko prezesa obecnej kadencji zarządu. Wcześniej (od 26 czerwca 2013) sprawował funkcję członka rady nadzorczej PHN. W latach 2006-2007 pełnił funkcję dyrektora w Société Générale, gdzie był odpowiedzialny za pozyskanie i przeprowadzenie transakcji finansowania strukturalnego i dłużnego dla głównych linii biznesowych Société Générale w Polsce. W latach 2004-2006 pełnił funkcję wicedyrektora w CA IB Investment Bank, gdzie zarządzał projektami doradztwa finansowego realizowanymi w obszarze bankowości inwestycyjnej przez CA IB. W latach 2001-2002 był menedżerem w Bank of America w Londynie w zespole bankowości inwestycyjnej. Jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. W 2003 roku uzyskał tytuł MBA w International Institute for Management Development (IMD) w Lozannie, Szwajcaria.
Polski Holding Nieruchomości – polska spółka holdingowa z branży nieruchomości z siedzibą w Warszawie. Powstała 25 marca 2011 roku w wyniku konsolidacji spółek należących do Skarbu Państwa i prowadzących działalność w sektorze nieruchomości w Polsce lub posiadających w swoim portfelu obiekty o potencjale inwestycyjnym. Od 13 lutego 2013 notowana jest na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Portfel grupy obejmuje 150 nieruchomości o łącznej powierzchni najmu brutto (biurowej, handlowej, logistycznej, mieszkaniowej i innej) wynoszącej 305 605 mkw., a także dysponuje 1186 ha nieruchomości gruntowych (według stanu z 30 czerwca 2013 r.).