Wiedza plus kapitał

Ewa Andrzejewska „Eurobuild CEE”: Nowa spółka ma bardzo ambitne plany: handel, hotele, logistyka. Jak zrodził się pomysł na Real2B?

Jarosław Fijałkowski, dyrektor zarządzający Real2B: Z Markiem znamy się od kilku lat. Pewnego dnia spotkaliśmy się i rozmowa zeszła na plany biznesowe. Marek zaproponował, żebym – ze względu na swoje doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych – stworzył plan inwestycyjny dla dużego portfela nieruchomości, które posiada. Tak nawiązała się nasza współpraca.

Marek Falenta, inwestor Real2B: Mam w tej spółce 50 proc. udziałów. Zespół Jarka Fijałkowskiego komercjalizuje portfolio moich nieruchomości. Przygotowuje on plany inwestycyjne, wyszukuje inwestorów i zajmuje się rozwojem tych projektów. Daniel Pałasz zapewnia finansowanie. Choć nie ukrywam, że tam, gdzie warto i zwroty będą możliwie duże, zainwestuję własny kapitał. Naszym założeniem jest jednak, aby spółka sama się finansowała i sama na siebie zarabiała. Moją specjalnością jest angażowanie się w dany biznes na wczesnym etapie, a następnie zwiększanie jego wartości. Tak też jest w tym przypadku

Ewa Andrzejewska: Dla Jarka Fijałkowskiego to powrót do korzeni. Jest związany z rynkiem nieruchomości od wielu lat. Dla Pana ten sektor to nowość. Skąd pomysł na zaangażowanie się w rynek nieruchomości komercyjnych?

Marek Falenta: Z rynkiem nieruchomości jestem związany od dawna. Jednak dotychczas moja działalność ograniczała się do sprzedaży gruntów pod inwestycje handlowe, biurowe i mieszkania. Często odkupywaliśmy takie tereny od banków, wyprowadzaliśmy ich sytuację prawno-administracyjną na prostą, dając deweloperom praktycznie gotowy teren pod inwestycje. Dla przykładu: sprzedaliśmy 170 ha Leszkowi Czarneckiemu pod Wrocławiem, gdzie ma powstać Vratislavia Residence. Uważam, że posiadamy profesjonalny zespół najlepszych pracowników od lat związanych z tym biznesem, i jestem przekonany, że nam się uda.

Ewa Andrzejewska: Wspomniał Pan o dość dużym banku ziemi. Dużym, czyli...

Marek Falenta: Posiadam ponad 100 ha gruntów w największych polskich miastach, np. w Poznaniu 20 ha w strategicznym punkcie w centrum miasta, na terenie byłego ZNTK, które będziemy zagospodarowywać wspólnie z miastem i PKP. We Wrocławiu mamy również działkę pod hotel międzynarodowej sieci, w Warszawie 80 ha, a w Zgorzelcu, przy niemieckiej granicy, kolejne kilkadziesiąt hektarów. Wyceniam ten portfel na kilkaset milionów złotych. Ponadto cały czas skupujemy nowe grunty. Jarek poszukuje terenów pod projekty komercyjne.

Jarosław Fijałkowski: Ceny nieruchomości będą już tylko rosły, więc ciągle rozglądamy się za atrakcyjnymi działkami. Aktywnie poszukujemy okazji.

Aneta Cichla „Eurobuild CEE”: Co powstanie na tych terenach?

Jarosław Fijałkowski: Zacznijmy od projektów handlowych. Mamy dwa koncepty, które chcielibyśmy rozwijać. Pierwszy to sieć parków handlowych. W ciągu siedmiu lat chcemy ich zbudować 50. Będą to obiekty o średniej powierzchni 2,5-10 tys. mkw. i liczbie najemców od 10 do 40. Nasze centra będą powstawać na osiedlach i przy dużych skupiskach mieszkaniowych, ponieważ tylko takie lokalizacje gwarantują podpisanie umów najmu z sieciowymi najemcami. Mix najemców w 80 proc. będzie powtarzalny we wszystkich naszych parkach handlowych. Różnica pojawi się w doborze operatora spożywczego. Pierwszy taki park handlowy powstanie w Cieszynie. Myślimy też o Pyskowicach na Śląsku. Minimalna wielkość miasta dla naszych inwestycji wynosi 20 tys. mieszkańców.

Aneta Cichla: Jak zatem będzie wyglądał projekt w Cieszynie?

Jarosław Fijałkowski: To będzie typowa realizacja tego konceptu. Parterowy budynek o powierzchni najmu wynoszącej 2,4 tys. mkw., w tym supermarket na powierzchni 1,2 tys. mkw. Powstanie około 110 miejsc parkingowych. Zakładamy, że decyzję o warunkach zabudowy uzyskamy w maju tego roku, pozwolenie na budowę w listopadzie, działkę kupimy w grudniu, a w pierwszym kwartale 2015 roku ruszymy z budową, tak aby otworzyć obiekt w trzecim kwartale przyszłego roku.

Aneta Cichla: Pod jaką nazwą będą działać te obiekty?

Jarosław Fijałkowski: Jeszcze się nad tym zastanawiamy, ale będzie to jedna wspólna nazwa dla całej sieci.

Aneta Cichla: A co z drugim pomysłem na obiekty handlowe?

Jarosław Fijałkowski: Nasza druga koncepcja polega na budowaniu zintegrowanych centrów handlowo-komunikacyjnych. W tym celu podpisaliśmy umowę z operatorem komunikacyjnym – izraelską firmą Mobilis, która w przetargach Ministerstwa Skarbu Państwa przejęła 36 lokalizacji przy dworcach autobusowych PKS. Dwa pierwsze obiekty znajdą się w Piotrkowie Trybunalskim i Sierpcu. W Piotrkowie obiekt powstanie przy dworcach PKS i PKP oraz jednej z największych ulic z placem miejskim oraz zajezdnią komunikacji miejskiej. Obiekt będzie miał trzy kondygnacje, w tym jedną podziemną (supermarket, usługi). Na poziomie zero będą regularne sklepy, a na pierwszym piętrze – kino i rozrywka. Powierzchnia najmu wyniesie 9,8 tys. mkw. Na przełomie trzeciego i czwartego kwartału 2014 spodziewamy się uzyskać warunki zabudowy. Z pracami ruszymy w drugim kwartale 2015 roku. Otwarcie planujemy w trzecim kwartale 2016 roku.

Ewa Andrzejewska: Handel to jednak nie wszystko. Co z hotelami?

Jarosław Fijałkowski: Podjęliśmy współpracę z siecią hotelową Hilton. Pierwszy tego typu obiekt powstanie we Wrocławiu przy ulicy Traugutta, niedaleko Galerii Dominikańskiej. Działka należy do Marka. Naprzeciwko jest budowany hotel DoubleTree by Hilton. Nasz obiekt będzie gwiazdkę niżej. Moim zdaniem Hilton ma ciekawą strategię – lokuje dwa hotele swojej sieci w jednym mieście, nawet blisko siebie, ale różnica standardu między nimi musi być minimalnie jednej gwiazdki, ponieważ zmianę obiektu czterogwiazdkowego na pięciogwiazdkowy klient łatwo zaakceptuje, zarówno jeśli chodzi o cenę, jak i standard, ale już gość z obiektu pięciogwiazdkowego i trzygwiazdkowego to zupełnie inne osoby. Nasz wrocławski hotel będzie miał 130 pokoi. W tej chwili jesteśmy w trakcie uzyskiwania pozwolenia zamiennego z zabudowy biurowej na hotelową. Obiekt będzie działał na zasadzie franczyzy bądź zarządzania – zastanawiamy się nad wyborem jednej z tych form. W lipcu chcemy rozpocząć budowę tego obiektu. Otwarcie planowane jest jesienią 2015 roku. Wrocławskie przedsięwzięcie hotelowe jest pierwszym z kilku, których zamierzamy się podjąć. Hotele powstaną także w Katowicach i Poznaniu.

Ewa Andrzejewska: Macie sporo planów…

Jarosław Fijałkowski: To jeszcze nie wszystko. Będziemy również inwestować w logistykę. Marek posiada działkę w Warszawie przy ulicy Płochocińskiej, za terenami Polfy. Plan miejscowy zakłada budowę centrum logistycznego. Można tam wybudować 40 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Ten teren chcemy sprzedać. Podobnie jak działki, których właścicielem jest Marek. We wspomnianym wcześniej Poznaniu nasza 20-hektarowa działka, położona w centrum miasta, jest warta kilkaset mln zł. Wspólnie z PKP zorganizujemy konkurs urbanistyczny na zagospodarowanie całego terenu. Studium przewiduje zabudowę biurowo-mieszkaniową z małym handlem. Opracowany jest nowy układ drogowy dla tego terenu. Nieruchomość podzielimy na mniejsze i odsprzedamy deweloperom mieszkaniowym, tak jak to miało miejsce w przypadku warszawskiego Miasteczka Wilanów. Działki będą posiadały warunki zabudowy.

Ewa Andrzejewska: A co z pozyskiwaniem finansowania na te wszystkie przedsięwzięcia?

Jarosław Fijałkowski: Obecnie dużo łatwiej jest uzyskać kredyt. Zauważamy, że banki rozluźniają politykę kredytową i chętniej decydują się na rozmowy i współpracę. Mają budżet na kredyty. To jest zresztą jeden z przejawów ożywienia. Drugim jest coraz większe zainteresowanie najemców, a trzecim – aktywność funduszy.

Aneta Cichla: Czy interesuje Panów przejmowanie projektów istniejących? Aspirują Panowie do roli inwestora na tym rynku?

Marek Falenta: Nie jesteśmy tym zainteresowani. Mamy natomiast plan założenia funduszu nieruchomościowego, którego aktywami byłyby parki handlowe. Dzięki wpływom z wynajmu lokali gwarantowałyby one inwestorom prywatnym stały dochód roczny. ν

Ramię w ramię

Marek Falenta jest właścicielem funduszu Falenta Investments oraz większościowego pakietu udziałów w firmie Hawe. Prawdziwie duże pieniądze zarobił, sprzedając spółkę Electus, zajmującą się finansowaniem samorządów. Jest również udziałowcem spółki ZWG z branży nowych technologii dla przemysłu. Zainwestował w firmę Lead-Bullet, która realizuje Krajową Bazę Medyczną i jest współzałożycielem Umbrella Institute – firmy pozyskującej i wdrażającej nowe technologie dla przemysłu. Znajduje się na liście 100 najbogatszych Polaków tygodnika „Wprost”. Pochodzi z Lubina. Wcześniej pracował m.in. w spółce KGHM.

Jarosław Fijałkowski zdobywał doświadczenie w takich firmach, jak: BP, Echo Investment, Plaza Centers i Parkridge CE Retail. Wprowadzał na polski rynek sieć McDonald’s, Burger King i KFC. Odpowiadał za wynajem sześciu obiektów handlowych firmy Plaza Centers o łącznej powierzchni 200 tys. mkw. Brał udział w tworzeniu polskiego oddziału Parkridge i był odpowiedzialny za rozwój firmy, w której zbudował sieć centrów handlowych pod nazwą Focus Mall. Po bankructwie brytyjskiego właściciela Parkridge zamknięto również polski oddział, a Jarosław Fijałkowski rozpoczął współpracę z Real2B. Zrealizował projekty, których wartość szacuje się łącznie na ponad miliard euro.