Myśl globalnie buduj lokalnie

Na koniec 2015 roku nowoczesna powierzchnia biurowa w Polsce wyniosła 8,2 mln mkw., a w całym roku ukończono budowę 643 tys. mkw. biur. Jak wynika z raportu firmy Cushman & Wakefield „Property Times Office Poland”, 56 proc. z tego dostarczono poza Warszawą. W budowie znajduje się obecnie ponad 1,4 mln mkw., z czego ok. 765 tys. mkw. na rynkach poza stolicą. Wśród tzw. miast regionalnych niezmiennie króluje pod względem zasobów i popytu na biura Kraków. Biurowy rynek miasta, szacowany na 766 tys. mkw., stanowił 24 proc. całkowitej podaży w głównych miastach regionalnych. Za Krakowem uplasował się Wrocław (618,5 tys. mkw.) z 19-procentowym udziałem oraz Trójmiasto (567 tys. mkw.) z 18-procentowym udziałem w rynku. Według prognoz BNP Paribas Real Estate Poland pozycja tych trzech miast będzie się umacniać przede wszystkim za sprawą projektów o łącznej powierzchni ok. 565 tys. mkw., których budowę zaplanowano do końca 2017 roku. Deweloperzy biurowi nie zasypiają gruszek w popiele. Budują, korzystając z fali wznoszącej, na jakiej są miasta regionalne. – Realizujemy obecnie projekty w Krakowie, Wrocławiu, Katowicach, Gdańsku i Łodzi. W tym roku planujemy rozpoczęcie pięciu projektów w największych polskich miastach, w tym dwóch we Wrocławiu. Nasze analizy rynkowe pokazują, że w tych lokalizacjach jest duży potencjał. Rocznie chcemy dostarczać łącznie około 120-150 tys. mkw. powierzchni biurowej. Cały czas szukamy również interesujących terenów w miastach regionalnych – powiedział nam Rafał Mazurczak, dyrektor działu biur i hoteli firmy Echo Investment, dewelopera obecnego prawie w każdym większym mieście w Polsce. Sekunduje mu szef Vastint Poland. – Projekty zlokalizowane w miastach regionalnych stanowią przeważającą część naszego portfolio. Nasze zaangażowanie w regionach będzie nadal rosło – powiedział nam Roger Andersson, dyrektor zarządzający firmy Vastint Poland, która inwestuje m.in. w Gdyni, Poznaniu, Wrocławiu, Szczecinie. Największe projekty oddane do użytku w 2015 r. w miastach regionalnych to m.in.: Poznań Business Garden (Vastint Poland) w Poznaniu, Dominikański we Wrocławiu (Skanska), Alchemia II w Gdańsku (Torus). W dziewięciu największych miastach w kraju, poza stolicą, poziom powierzchni biurowych w budowie, które zostaną ukończone do 2017 roku, osiągnie rekordową wartość łącznie 650-700 tys. mkw., czyli więcej niż w Warszawie.

Warszawa wyszła z mody?

To, co dla najemców jest w miastach mniejszych niż stolica atrakcyjne, to wykwalifikowani pracownicy oraz duża liczba studentów gotowych świadczyć usługi najwyższej jakości w sektorze BPO/SSC/IT. – Zaufanie do polskiego rynku ze strony globalnych korporacji z roku na rok rośnie i prognozy na kolejne lata są bardzo pozytywne – powiedział Krzysztof Misiak, partner, dyrektor sekcji miast regionalnych w Cushman & Wakefield. Popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe był w zeszłym roku tak silny, że mimo wysokiej i wzrastającej podaży, nie wzrastał wskaźnik pustostanów. Jedynie w Poznaniu, ze względu na rekordową podaż, wskaźnik ten wzrósł w ubiegłym roku z 12,4 proc. do 15,7 proc. Twarde dane potwierdzają deweloperzy. – W ubiegłym roku 50 proc. wynajętej przez nas powierzchni biurowej dotyczyło umów związanych z inwestycjami poza Warszawą. Myślę, że w tym roku udział może być jeszcze większy – powiedział Rafał Mazurczak, dyrektor w firmie Echo Investment. Poziom wynajęcia projektów w budowie w największych miastach w Polsce waha się od 7,3 proc. (w Szczecinie) do 41,6 proc. (w Krakowie), wyliczył BNP Paribas. – Jeśli chodzi o naszą działalność na rynkach regionalnych, to w grę wchodzą projekty oferujące średnio po 15-20 tys. mkw. GLA, ale nie wykluczamy również większych, bardziej odpowiadających definicji parków biurowych. Nadal pracujemy nad projektem w Poznaniu, gdzie mamy przygotowany teren. Chcielibyśmy wkrótce zacząć go zagospodarowywać. Poznański rynek biurowy znamy bardzo dobrze – potwierdza dyrektor w Echo Investment. Dla Echo nie jest to nowy rynek. Firma zbudowała tam już Malta Office Park w 2008 r. Jak przyznaje Rafał Mazurczak, Echo jest bardzo zadowolone także z Łodzi, Gdańska, ale i Katowic. – Planujemy dalsze inwestycje, zarówno w tych miastach, w których jesteśmy obecni, jak i w nowych, w których popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe jest na fali wznoszącej. Wynika to z jednej strony z faktu, iż rynek warszawski w następnych latach będzie cechowała zwiększona podaż, z drugiej strony – wierzymy, iż zapotrzebowanie na powierzchnię w miastach regionalnych generowane przez branżę szeroko pojętych usług wspólnych będzie utrzymywało się dalej na wysokim poziomie – wytłumaczył Roger Andersson z Vastint Poland.

Czechy przodują w decentralizacji

– Najbardziej perspektywicznym rynkiem Czech jest obecnie Brno – przyznaje Jana Krajčíková, analityk w JLL. – Miasto ma drugą największą bazę nowoczesnych biur w kraju – dodała. Brno ma teraz niższy współczynnik pustostanów niż Praga. W 2015 roku współczynnik ten spadł do poziomu 16,5 proc. W Pradze wynosi 16,8 proc. W czeskim Brnie jest dziś 483 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Brno dopiero od niedawna przoduje w kwestii wynajmu. – Przez ostatnich kilka lat obserwowaliśmy niższy popyt na biura w Brnie. Właściciele budynków próbowali zachęcać najemców niższymi czynszami i np. okresami zwolnionymi od płacenia czynszu – powiedział Lukáš Netolický z agencji biurowej w Cushman & Wakefield. Efekty już widać. W drugim półroczu 2015 podpisano umowy najmu, łącznie z renegocjacjami, na 30 tys. mkw. To 9 proc. więcej niż rok wcześniej, ale nowe umowy najmu to 25 tys. mkw., o 71 proc. więcej niż rok wcześniej. – Największy popyt wykazują sektory IT, BPO/SSC i sektor produkcyjny – powiedziała nam Jana Krajčíková z JLL. Największa nietajna umowa najmu z minionego półrocza to renegocjacja umowy najmu 4 tys. mkw. przez AT&T w Campus Science Park A i pre-lease firmy Skypicker na 3 tys. mkw. w Campus Science Park C. Jak wymienia JLL, w ciągu ostatnich 10 lat w Brnie swoje biura otworzyły m.in. takie firmy, jak: IBM, Honeywell, FEI, Infosys Technologies, DHL, Accenture, Red Hat. Mimo wielkiego popytu tylko jeden budynek, jak zauważyło Regional Research Forum, został oddany w drugiej połowie 2015 roku w Brnie. Był to Polyfunkční Dům Smetanova z 1,5 tys. mkw. powierzchni. Za to budowało się w mieście znacznie więcej – następnych 70 tys. mkw., z czego największe projekty to budynek O i P w Areal Slatina o powierzchni 15 tys. mkw. każdy. Rozbudowuje się także Campus Science Park C z 12 tys. mkw. Około 54,6 tys. mkw. ma zostać ukończone w tym roku, wyliczyli specjaliści z Regional Research Forum, którego członkiem jest m.in. JLL. Wiele z projektów ma zostać ukończone także na początku 2017 roku. A wiele jest jeszcze na papierze. Jak zauważają analitycy Cushman & Wakefield, najemcy znajdą się w podobnej do obecnej, korzystnej dla nich pozycji na przełomie 2017 i 2018 r. Na razie stawki czynszu lekko wzrosły. W drugim półroczu 2015 r. średnia stawka skoczyła z 12,5 na 13 euro za miesiąc.

Większa swoboda w Ostrawie

– Do tej pory inne rynki regionalne w Czechach miały problem z zainteresowaniem międzynarodowych najemców, stąd ograniczona działalność deweloperska [w miastach poza Pragą i Brnem] – powiedziała nam Jana Krajčíková, analityk z JLL. Mimo że w Ostrawie – trzecim rynku biurowym w Czechach – na razie nic się nowego nie buduje, miasto jest coraz bardziej popularne wśród najemców. Jak podaje Regional Research Forum, w drugiej połowie 2015 r. wszystkie umowy najmu łącznie zostały podpisane na 13,5 tys. mkw., co stanowi wzrost o 83 proc. w porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku. 11,1 tys. mkw. z tego to nowe umowy. Największą umową drugiej połowy ubiegłego roku w Ostrawie jest przedłużenie umowy przez GE Money Bank na 2,5 tys. mkw. w CTOffice Ostrava. Na koniec minionego półrocza w mieście było 47,2 tys. mkw. powierzchni biurowej gotowej do wynajęcia. To 22,7 proc. całości i o ponad 1 pkt proc. mniej niż pół roku wcześniej. Łącznie w Ostrawie jest 208,4 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego zdecydowana większość to obiekty klasy A. W minionym półroczu tylko jeden budynek biurowy został oddany. Był to Administrativní Budova Vratimovská oferujący 3 tys. mkw.

Leniwe stawki mogą się ruszyć

Dużo niższa stopa pustostanów jest w polskich miastach regionalnych. Średnia stopa pustostanów dla dziewięciu największych miast Polski wyniosła na koniec 2015 roku 10,9 proc. Stawki czynszów wywoławczych dla nowoczesnych powierzchni biurowych w nowych budynkach także pozostawały w 2015 stabilne i wynosiły 10-15,5 euro za 1 mkw. za miesiąc. Ale niewykluczone, że się nieco zmienią. W Krakowie w latach 2016-2017 może powstać 180 tys. mkw. nowych biur, we Wrocławiu – 165 tys. mkw., a w Trójmieście – 140 tys. mkw. Najdynamiczniej ma się rozwijać Lublin ze wzrostem podaży o 23 proc., a także Wrocław i Kraków z prawie 20-proc. przyrostami. Eksperci Cushman & Wakefield podkreślają jednak, że nowa powierzchnia spowoduje dalszą presję na stawki czynszu.

Czeskie centrum komputerowe

Problemu z podażą nowych biur nie ma Brno. W tym roku miasto zanotuje więcej oddanej powierzchni biurowej niż Praga. A to niezłe osiągnięcie – prześcignąć stolicę. Żadne polskie miasto na razie nie może się pochwalić takim sukcesem. Głównymi najemcami są firmy IT i ICT. Stanowią 58 proc. najemców z podpisanymi już umowami. Dlatego miasto jest nazywane centrum informatycznym Czech. Firmy z tej branży szukają w Brnie głównie dużych powierzchni. Stąd decyzje deweloperów i efekt – w tym roku w mieście większość projektów, które zostaną oddane będzie miało powyżej 50 tys. mkw. Wg firmy Cushman & Wakefield w tym roku rynek w Brnie będzie wyglądał lepiej niż w legendarnym już roku 2007. – Niemal wszystkie projekty klasy premium w mieście są praktycznie pełne. Niektóre mają nawet listy firm chętnych wynająć tam biuro, oczekujących na zwolnienie się miejsca. Budujące się projekty podpisują bez problemów umowy pre-lease – zobrazował sytuację w Brnie Lukáš Netolický, specjalista ds. Brna w czeskim Cushman & Wakefield. Nawet inwestycje w budowie są prawie w pełni wynajęte. – Pomimo że podaż biur w mieście rośnie, niedługo Brno będzie musiało się zmierzyć z sytuacją, że popyt dużych firm na powierzchnię biurową nie będzie mógł zostać zaspokojony. To z drugiej strony stwarza możliwość wzrostu czynszów – powiedział specjalista w Cushman & Wakefield.

Za trendem podążają także inwestorzy

Według najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate „Poland At a Glance”, całkowity wolumen transakcji kupna projektów biurowych sfinalizowanych w ubiegłym roku osiągnął najwyższy w historii poziom 1,3 mld euro. Po raz pierwszy łączna wartość transakcji na rynkach regionalnych była wyższa niż Warszawie. – Magnesem dla inwestorów poszukujących okazji inwestycyjnych poza stolicą, oprócz odpowiedniej jakości dobrze skomercjalizowanych biurowców, są również stabilne stawki czynszów i dobre perspektywy dla sektora usług wspólnych oraz badań i rozwoju. Spore zaangażowanie inwestorów w ten segment rynku i niesłabnący popyt najemców w perspektywie najbliższych kwartałów może oznaczać dalszą kompresję stóp kapitalizacji, które obecnie za najlepsze projekty oscylują w granicach 6,5-7 proc. – powiedziała Anna Staniszewska, dyrektor działu analiz rynkowych i doradztwa w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w BNP Paribas Real Estate Poland.

Małe, mniejsze, zysk

Z raportu BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że rynki rozwojowe skoncentrowane wokół mniejszych miast regionalnych, z łącznym wolumenem powierzchni szacowanym na poziomie 467 tys. mkw., nadal wyróżniają się znacznie niższymi kosztami prowadzenia działalności, dostępnym kapitałem ludzkim i przede wszystkim znacząco niższymi stawkami czynszu. Jak mówią deweloperzy, duża praca musi być wykonana przez miasto, by przyciągać inwestorów. Wielu większych deweloperów na razie nie wchodzi na mniejsze rynki. Nie możemy być wszędzie – mówią. Inni z sukcesem budują jednak biurowe projekty w bardzo modnej ostatnio Bydgoszczy czy Lublinie. Budynki się wynajmują i jest na nie popyt. Często inwestują tu firmy lokalne, nawet rodzinne. Widać jednak zainteresowanie większych deweloperów tym rynkiem. Część z tych działających na dużych rynkach czeka na informacje od swoich klientów, że zamierzają rozwijać się w mniejszych lokalizacjach.

Mniejsze miasta, zabiegające obecnie o swoje miejsce na rynku biur i jednocześnie na rynku nowoczesnej pracy, robią wszystko, by ściągnąć nie tylko najemców, ale i inwestorów. Wydaje się jednak, że podobnie jak ze świecznika powoli schodzi Warszawa, tak i największe miasta w Polsce będą się zapełniać. Wtedy może nastąpić czas, że deweloperzy i firmy same zapukają do wrót mniejszych miast. Obserwujmy Czechy. Tamtejsze trendy wydają się wyprzedzać polskie.