Griffin stawia na czynszówki

Maciej Dyjas, co-managing partner & co-CEO, Griffin Real Estate: Zacznijmy od działalności mieszkaniowej Echo Investment, by przejść płynnie do mieszkań na wynajem. Dziś w Polsce działa około 600 deweloperów mieszkaniowych, a Echo jest jednym z 15 największych ze sprzedażą na poziomie 600 lokali za miniony rok. W tym roku spółka sprzeda około 1 tys. mieszkań, a w niedługim czasie – około dwóch, trzech lat – osiągnie poziom 1,5-1,8 tys. lokali rocznie.

Ile w tym roku deweloper wyda na grunty?

Takich danych nie chcę zdradzać.

Nie od dziś rynek spekuluje o kolejnych przejęciach Griffina. Wymieniane były takie podmioty, jak Robyg czy LC Corp.

Okazało się, że Echo ma przewagi konkurencyjne i poprzez dobrze zakupione grunty można w Polsce rosnąć stosunkowo szybko. A niewielu jest deweloperów, którzy są w stanie kupić duże projekty i do tego zabudować teren funkcjami mieszanymi – od biurowych po handlowe i mieszkaniowe. A zatem wzrost organiczny potencjalnie umożliwia szybki i zyskowny rozwój w większym stopniu, niż nam się wydawało jeszcze pół roku wcześniej. Dziś przyznajemy, że rozwój organiczny jest wartą rozważenia opcją, by wyhodować sobie jednego z największych deweloperów na rynku. To jedna część historii. Druga to fakt, że w ostatnich miesiącach przyglądaliśmy się wielu deweloperom – zarówno firmom prywatnym, np. liderom na lokalnych rynkach, jak i prawie wszystkim spółkom notowanym na warszawskim parkiecie, w tym także LC Corp. Z analizowania rynku nie zrezygnowaliśmy. W ciągu najbliższych czterech miesięcy zdecydujemy razem z Nicklasem Lindbergiem, co będzie najlepszym wyjściem.

Czy działalność mieszkaniowa będzie wydzielona z Echo?

Raczej pozostanie częścią Echo.

A jak tę działalność powiązać z mieszkaniami na wynajem?

Jako Griffin jesteśmy właścicielem platformy Student Depot, która została utworzona do prowadzenia sieci prywatnych akademików. Projekt okazał się sukcesem i dlatego go rozwijamy, ale też z tej perspektywy zaczęliśmy się przyglądać rynkowi mieszkań na wynajem. Zidentyfikowaliśmy model biznesowy, zaprosiliśmy kilka prywatnych podmiotów do współpracy i zaczęliśmy działać, a rynek jest gigantyczny – w samej Warszawie ponad 100 tysięcy mieszkań na wynajem. W zakresie przygotowania modelu i biznesplanu podjęliśmy współpracę z firmą Mzuri, która zajmuje się zarządzaniem mieszkaniami na wynajem dla osób prywatnych. Następnie zidentyfikowaliśmy około 2-3 tysięcy mieszkań w portfelu Echo, które kwalifikują się do wynajmowania. Rozmawiamy też o banku ziemi Echo, który pozwalałby na rozwinięcie takiej działalności w ciągu najbliższych trzech lat. Podam przykład: bywa, że z jednego wielkiego projektu na ponad tysiąc mieszkań trudno w rok sprzedać więcej niż np. kilkaset, ale jeśli wykroimy z niego inny produkt, skierowany do innej grupy docelowej, czyli osób zainteresowanych wynajmem, a nie własnością, to zwiększamy możliwości sprzedażowe. Wyłoniliśmy więc z projektów Echo te, gdzie można dołożyć tego typu inwestycje, w paru przypadkach przeprojektowaliśmy osiedla i wystąpiliśmy o zmianę pozwoleń na budowę. W niektórych miejscach zaczęliśmy już budowę. Docelowo organizacja będzie wyglądała podobnie jak Student Depot, czyli zbudujemy platformę. Nowa firma będzie kupowała grunty, Echo budowało za określoną stawkę deweloperską, a później nasza firma będzie operacyjnie zarządzać. Docelowo nowy podmiot złoży ofertę odkupu od Echo budowanych dziś na wynajem mieszkań. Portfel nowej firmy będzie składał się nie tylko z możliwych przejęć od Echo, ale także z zakupów na rynku. Przyglądamy się zarówno różnym terenom, jak i projektom pochodzącym od innych deweloperów.

Kiedy będą pierwsze mieszkania gotowe do wynajmu?

W drugiej połowie 2017 roku. Najbardziej zaawansowane są projekty m.in. w Warszawie na Mokotowie i w Browarach Warszawskich oraz w Krakowie i Wrocławiu. Co do innych lokalizacji, to na razie się rozglądamy.

Konkurencja na rynku niewielka, BGK przeciera szlaki, a potencjał ogromny. Świetlana przyszłość przez Państwem?

Jest kilka opracowań dotyczących rynku i znacząco różnią się między sobą, ale jeśli weźmiemy najbardziej ostrożne szacunki, to trzeba przyznać, że rynek jest ogromny. Myślę, że zbudowanie operatora z np. 10 tys. mieszkań zapewnia pokrycie zaledwie kilku procent rynku. Nie musimy kreować rynku, gdyż on istnieje, tyle że działa nieprofesjonalnie. My dostarczymy produkt w tej samej cenie, ale oferując profesjonalną obsługę.

Griffin bywa zwykle nie krok, ale nawet dwa przed konkurencją. Czy zatem już wiadomo, komu sprzedacie platformę mieszkań?

Najpierw jednak trzeba coś wybudować i wynająć. Centrum handlowe albo biurowiec można sprzedać, zanim się je wybuduje, ale ten produkt będzie można spieniężyć, gdy pokażemy pierwsze wyniki działającej operacji.