Segro planuje szybki rozwój

David Sleath, dyrektor generalny (CEO) spółki Segro: Naszym celem jest budowa do 3 mln mkw. powierzchni w całym obszarze prowadzonej przez nas działalności w ciągu nadchodzących pięciu lat. To bardzo duża ilość, zwłaszcza jeśli porównamy to z obecnym portfelem grupy, który obejmuje 6 mln mkw. A zatem naszym celem jest wzrost o 50 proc.

Na których rynkach Segro urośnie?

Będzie to mieszanka projektów w Wielkiej Brytanii oraz Europie kontynentalnej. W rzeczywistości mamy dużo więcej możliwości rozwoju w Europie kontynentalnej, dlatego sądzę, że ponad 2 mln mkw. powierzchni mogłoby znaleźć się właśnie tam.

A jak duża część budowy zostałaby zrealizowana w regionie Europy Środkowo-Wschodniej?

Około 30 proc. naszej działalności w Europie kontynentalnej przypada na Europę Środkowo-Wschodnią, więc pół mln mkw. powierzchni mogłoby znaleźć się w Polsce i Czechach, co znów daje współczynnik wzrostu na poziomie około 50 proc.

Czy będzie to głównie wzrost organiczny czy nabycia?

Widzimy dziś, że ceny obiektów są na większości naszych rynków dość wysokie, co częściowo wynika z rosnącego zainteresowania inwestorów tą klasą obiektów, a częściowo z występowania niskich stóp procentowych na rynku. Inwestorzy analizują dostępne stopy kapitalizacji z obiektów logistycznych i porównują je z obligacjami rządowymi, które są na poziomie zerowym lub ujemnym, dlatego magazyny wyglądają dla nich bardzo atrakcyjnie. Dlatego do tego sektora trafia mnóstwo pieniędzy, przez co ceny obiektów są dość wysokie. Uważamy więc, że w ciągu następnych kilku lat powinniśmy w dużej mierze koncentrować się na budowie, która oznacza dużo lepszy zwrot z kapitału w porównaniu z konkurowaniem z inwestorami międzynarodowymi o za- kup interesujących obiektów.

A czy planują Państwo inwestycje spekulacyjne?

Nasze ogólne podejście mówi o budowie obiektów, w których dla większości lub części powierzchni podpisane są umowy najmu. Jeżeli budujemy spekulacyjnie, jest to zwykle realizacja w granicach miasta, natomiast duże obiekty poza miastem realizujemy rzadko jako przedsięwzięcia spekulacyjne. W poprzednim cyklu koniunkturalnym robiło tak mnóstwo firm. Jednak my nie widzimy potrzeby, by budować spekulacyjnie – jesteśmy w stanie budować nasze obiekty szybko, na zamówienie klienta, dlatego możemy to zrobić wtedy, gdy wiemy, że jest na nie zapotrzebowanie.

Nie ma zapotrzebowania na realizacje spekulacyjne?

Ponieważ czas budowy jest stosunkowo krótki – o ile mamy działkę, dla której jest plan zagospodarowania przestrzennego oraz zapewniona jest infrastruktura, magazyn można wybudować w sześć miesięcy. Zamiast więc zgadywać, czego będzie chciał najemca, wystarczy zaczekać trochę i można wybudować obiekt dostosowany do potrzeb konkretnego użytkownika. Wtedy można dostarczyć dokładnie to, czego oczekuje najemca. Z tego powodu my – a moim zdaniem w ciągu ostatnich lat również cały rynek – jesteśmy w o wiele większym stopniu zorientowani na budowę obiektów dla konkretnych użytkowników lub realizowanych na podstawie wstępnych umów najmu, ponieważ budowa spekulacyjna nie niesie ze sobą żadnych rzeczywistych korzyści. Natomiast gdy mamy wstępną umowę na realizację obiektu o powierzchni 20 tys. mkw. dla konkretnego najemcy, budujemy jeszcze spekulacyjnie dodatkowe 10 tys. mkw. Jednak w tym przypadku zawsze mamy silną podstawę w postaci umowy najmu podpisanej przed budową.

Czy Państwa plany przewidują sprzedaż obiektów?

W ciągu ostatnich czterech lat sprzedaliśmy obiekty o wartości 3 mld euro, ponieważ nasza strategia przewiduje wyjście z inwestycji klasy B – starszych obiektów przemysłowych oraz biur. Mamy trochę obiektów handlowych, jednak postanowiliśmy wdrożyć szeroko zakrojoną strategię repozycjonowania, aby firma skupiła się na magazynach – nowoczesnych magazynach w dobrych lokalizacjach, zarówno w formacie tzw. big box, jak i na terenach miejskich. Zakończyliśmy już ten program, dlatego tempo sprzedaży obiektów jest dużo niższe. Co roku zamierzamy sprzedawać obiekty o wartości kilkuset milionów euro, co w części pomoże finansować nasz rozwój.

Czy taka strategia będzie stosowana również w Polsce?

Prawdopodobnie w przyszłości dokonamy sprzedaży pewnych obiektów w Polsce. Moim zdaniem, wspaniałą rzeczą w Polsce jest to, że większość obiektów jest nowych. Są to nieruchomości wybudowane niedawno, a w większości przypadków zrealizowane przez Segro. Mamy więc w Polsce stosunkowo niewiele takich obiektów, które pewnego dnia będziemy chcieli sprzedać, jednak w biznesie dobrze jest stale analizować portfel i zastanawiać się, czy chcemy powiększać go o nowe projekty.