Garaż z widokiem na miasto

Temat numeru

Tomasz Szpyt-Grzegórski

W czerwcu 2016 roku w budynku Adgar Park West w W arszawie deweloper uruchomił The Brain Embassy

Twórcy firm Amazon, Apple, Dell, Google czy Microsoft zaczynali w garażu. Pomieszczenie to na stałe zagościło w kulturze przedsiębiorczości. Ale współcześnie to raczej nie na przedmieściach powstają najbardziej prężne firmy. Przedsiębiorczość buzuje w zrewitalizowanych fabrykach, parkach technologicznych, a nawet wieżach ze szkła i stali, a branża nieruchomości stara się na tym skorzystać

Panuje przekonanie, że ze stu startupów pierwsze dwa lata przetrwa tylko 10-20 z nich. To więc dość ryzykowny biznes, ale można zwiększyć szanse. Potrzebni są jednak inwestorzy i akceleratory – pełnią oni rolę swoistej akuszerki asystującej przy porodzie nowego przedsięwzięcia. Małe rozmiary początkujących firm i spore ryzyko niepowodzenia powodują, że tuzy branży nieruchomości omijają zazwyczaj to środowisko. – Małe startupy zaczynają zazwyczaj działalność w mniejszych budynkach, ale mogą być potencjalnym klientem w przyszłości dla deweloperów. W miarę rozwoju kwalifikowane są jednak nie do kategorii „startupy”, ale zazwyczaj przypisywane do określonej branży. Część startupów ma też dość specyficzny sposób działania – grupy projektowe. To sprawia, że potrzebują powierzchni biurowej na rok, dwa czy trzy – mówi Mikołaj Sznajder, senior associate director, Advisory & Transaction Services, Office, CBRE. – Deweloperzy i pośrednicy coraz baczniej przyglądają się jednak temu środowisku i wychodzą z inicjatywą. To może pomóc mniejszym startupom oswoić się z dużymi biurowcami. Nie odbywa się to jednak w takiej skali jak np. w USA, gdzie startupy odpowiadają za zauważalną część popytu na powierzchnie biurowe – dodaje Mikołaj Sznajder.

Jest potencjał, są wyzwania

Polskiemu rynkowi jeszcze sporo brakuje do tego w USA, Izraelu czy Niemczech, w których Berlin zajmuje czołową pozycję. – Według Fundacji Startup Poland w Polsce zarejestrowanych jest około 2,7 tys. firm odpowiadających definicji startupu – podaje Olga Drela, starszy analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers International. – Szacuje się, że 27 proc. z nich ulokowanych jest w Warszawie. Zakładając średnią liczbę pracowników na poziomie 10 osób, daje to potencjalny popyt generowany przez branżę startupów na poziomie prawie 100 tys. mkw. powierzchni biurowej – wylicza analityk Colliersa. Sam potencjał jednak nie wystarcza, aby branża nieruchomości rzuciła się łapczywie na tę grupę najemców. – Analizując dane, nie zauważamy bezpośredniego przełożenia rosnącej renomy Warszawy oraz liczby startupów na nowoczesną powierzchnię biurową. Typowy najemca biurowca musi spełnić określone wymogi formalne, aby podpisać kilkuletnią umowę najmu z deweloperami lub funduszami inwestycyjnymi. Podstawą jest historia operacji i gwarancja wypłacalności, której młode firmy w aktywnej fazie wzrostu nie są w stanie zapewnić. Podpisanie umowy na 5 lat jest więc obarczone dużym ryzykiem, gdyż każdy rok działalności to „być lub nie być” młodej firmy. Z tego powodu właściciel budynku może wymagać podwyższonego zabezpieczenia od potencjonalnego najemcy – zaznacza Olga Drela. Wskazuje ona również, że trudnością jest też dostosowanie powierzchni do możliwości najmu młodych przedsiębiorców. Startupy celują bowiem w niewielkie moduły z możliwością ekspansji lub najem krótkoterminowy, jednocześnie wymagając dostępu do nowoczesnej infrastruktury teleinformatycznej. Najczęściej wybierają więc korzystniejsze kosztowo rozwiązania, lokując się w mieszkaniach, kamienicach czy biurowcach starszego typu, przestrzeniach co-workingowych lub też korzystają z najmu w biurach serwisowanych.

Da się ugryźć

Buzujące środowisko startupów jest jednak zbyt łakomym kąskiem, by przejść obok niego obojętnie. – Od pewnego czasu można zaobserwować, że firmy działające na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym deweloperzy, dostrzegli potencjał startupów czy firm wspierających ich funkcjonowanie – mówi Mateusz Polkowski, dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL. O startupach w kontekście rynku nieruchomości zaczęło się głośniej mówić dopiero kilka lat temu, kiedy w 2014 roku zapadła decyzja, by w Warszawie otworzyć Google Campus. Rok później w Centrum Praskim Koneser otwarto trzeci na świecie Google Campus. Kampusy Google to miejsca, gdzie przedsiębiorcy mogą zdobywać wiedzę, spotykać się z innymi przedsiębiorcami oraz budować firmy. Jednocześnie mogą korzystać z pomocy mentorów oraz uczestniczyć w kursach prowadzonych przez lokalne społeczności startupowe, doświadczonych przedsiębiorców oraz pracowników Google. Jako część globalnego programu “Google for Entrepreneurs”, współtworzonego przez podobne placówki w Londynie, Tel Awiwie, Seulu, Madrycie i Sao Paulo, Campus w Warszawie zapewnić ma przedsiębiorcom oraz startupom przestrzeń do wspólnej pracy czy organizacji wydarzeń specjalnych.

Mniej więcej w tym samym czasie, gdy wybierano powierzchnię na lokalizację kampusu spod sztandaru Google, niedaleko praskiego Konesera – przy ul. Grochowskiej 306/308 – White Star 2 zaczynał pierwsze prace związane z rewitalizacją starej fabryki oświetlenia w projekt Praga 306. I choć nie był nastawiony wyłącznie na startupy, tę lokalizację upatrzyło sobie kilka firm z branży nowych technologii. – Byliśmy zaskoczeni popytem na nasze biura. Pierwszy budynek mamy w całości wynajęty i ponad połowę w części, którą rewitalizujemy. Niektóre rzeczy związane z charakterystyką najmu trzeba mniejszym firmom tłumaczyć, ale już mamy w tym doświadczenie i nie stanowi to problemu z naszego punktu widzenia, a dążymy do stworzenia instytucjonalnego produktu – mówi Bartosz Szewczyk z White Star 2. Ta filozofia chyba funkcjonuje, skoro na lipiec tego roku Microsoft, EY i Senfino zapowiedziały uruchomienie przy ul. Grochowskiej inicjatywy Startberry. Przedsięwzięcie ma umożliwić wsparcie technologiczne i biznesowe rozwijającym się projektom startupowym. Obok przestrzeni do pracy, młode spółki działające w ramach Startberry będą miały dostęp do najnowszych technologii i rozwiązań chmurowych Microsoftu, wiedzy technicznej, usług konsultingowych oferowanych przez EY oraz mentoringu i wsparcia Senfino. Startberry ma stanowić centrum wymiany wiedzy oraz miejsce spotkań społeczności startupów, deweloperów i przedsiębiorców.

Deweloperskie czujki

Za współpracę ze startupami i małymi firmami biorą się również deweloperzy komercyjni i sami organizują środowisko pracy sprzyjające ich potrzebom. Jednym z pierwszych był Adgar, który w czerwcu 2016 roku w budynku Adgar Park West w Warszawie uruchomił The Brain Embassy. Jest to przestrzeń co-workingowa oferowana do wynajęcia zarówno firmom, jak i freelancerom. – The Brain Embassy jest kolejnym projektem, który przenosi globalne trendy na nasz rynek i wprowadza pojęcie co-workingu na wyższy poziom – zachwalał podczas otwarcia Eyal Litwin, prezes zarządu Adgar Poland. Powierzchnia docelowa The Brain Embassy w kompleksie zlokalizowanym na Ochocie wyniesie 3 tys. mkw. Adgar Poland nie zamierza na tym projekcie poprzestać. Do 2019 roku chce zwiększyć tego typu powierzchnie w polskim portfelu do 20 tys. mkw.

Na jeszcze większą skalę w co-working postanowiła wejść Skanska, która zdecydowała się zainwestować w sieć Business Link. To co-workingowa inicjatywa fundacji Akademickie Inkubatory Przedsiębiorczości będąca już weteranem tego rynku. W ciągu trzech lat Skanska zainwestuje 40 mln zł w stworzenie 12 dedykowanych lokalizacji biurowych o łącznej powierzchni około 50 tys. mkw. Pierwsze biura Business Link w budynkach Skanski zostaną otwarte jeszcze w tym roku, w każdym z nich powierzchnie co-workingowe zajmą 4-5 tys. mkw. – To całkiem nowy produkt, w którym nie chodzi tylko o wynajem atrakcyjnej powierzchni przedsiębiorcom. Business Link to znacznie więcej: usługi i oferty towarzyszące dla wszystkich członków społeczności oraz ogromna platforma współpracy i wymiany doświadczeń w biznesie – zachwala Jarosław Bator, dyrektor rozwoju biznesu w Skansce. Sieć Business Link ma być rozwijana w budynkach Skanski w Polsce, Czechach, Rumunii i na Węgrzech.

Wartość dodana

To pokazuje, że potrzeby startupów są dużo bardziej urozmaicone, a zwykły co-working nie wystarcza. – Korzyścią dla startupów może być networking z pracownikami korporacji o dużym doświadczeniu i globalnym zasięgu, które mogą skorzystać z kreatywności i innowacyjności młodych spółek – podpowiada Olga Drela. W tę stronę poszło Ghelamco, które na początku tego roku otworzyło na 38. piętrze Warsaw Spire The Heart Warsaw – centrum współpracy startupów i korporacji. – Nasza oferta odpowiada na potrzeby dynamicznie rosnących innowacyjnych firm technologicznych, które widzą w dużych korporacjach swoich klientów i partnerów. My te kontakty umożliwiamy. Zapraszamy scaleup’y, korporacje i inwestorów, zarówno z Polski, jak i z Europy. Współpracujemy z podobnymi platformami, takimi jak angielski Level39 czy izraelski The Floor – zachęcał podczas otwarcia Tomasz Rudolf, prezes D-Raft, który odpowiada za zarządzanie przestrzenią The Heart Warsaw i realizację programów. Na nowej powierzchni w warszawskim biurowcu korporacje mają znaleźć miejsce dla swoich działów innowacji i zespołów projektowych pracujących nad nowymi rozwiązaniami we współpracy ze startupami. We wspólnej przestrzeni pracować będą również przedstawiciele funduszy venture capital i wybranych startupów. Jeszcze w tym roku mają zostać uruchomione trzy programy tematyczne, związane z obszarami FinTech, sprzedaży wielokanałowej oraz internetu rzeczy i smart city. W projekt zaangażowanych ma zostać 20 korporacji, które zdecydują się wdrażać rozwiązania tworzone przez startupy. The Heart Warsaw chce wesprzeć ponad 100 obiecujących scaleup’ów w pozyskaniu kontraktów z dużymi firmami. Miejsce ma również stymulować współpracę międzynarodową – docelowo połowa działających tam korporacji, funduszy inwestycyjnych i startupów ma być z zagranicy. Z działalności tego typu platformy płyną też inne korzyści dla dewelopera niż tylko comiesięczny czynsz. Nowe firmy mogą być źródłem innowacji, które następnie można wdrożyć i skomercjalizować w biznesie nieruchomościowym. Tak też dzieje się w The Heart Warsaw, gdzie opracowywane są projekty związane z ideami smart cities i smart office, które później będą mogły znaleźć zastosowanie w kolejnym warszawskim projekcie belgijskiego dewelopera – The Warsaw Hub. Swoją docelową siedzibę będzie miał tam również The Heart Warsaw. Znajdzie się tam także miejsce dla MeetDistrict – konceptu co-workingowego funkcjonującego w belgijskich inwestycjach Ghelamco. – Deweloperzy i fundusze będący właścicielami prestiżowych budynków chętnie zapełniają puste piętra w swoich projektach młodymi przedsiębiorcami. Trend tworzenia przestrzeni startupowych czy akceleratorów biznesu przez inwestorów projektów biurowych szybko zyskuje na popularności. Deweloperzy prześcigają się w znajdywaniu interesujących partnerów i uatrakcyjnianiu oferty. Tworzenie takich przestrzeni spełnia funkcję marketingową, pomaga w pozycjonowaniu projektu i budowaniu strategii wynajmu, wzbogaca tenant-mix – podkreśla Olga Drela, która uważa również, że w perspektywie długookresowej startup może okazać się potencjalnie dynamicznie rosnącym najemcą zwiększającym rokrocznie zapotrzebowanie na powierzchnie biurową. – Na największych rynkach biurowych w Polsce powstaje coraz więcej przestrzeni oferujących krótkoterminowy najem małych biur i przestrzeni co-workingowych. Aktualnie w Warszawie jest ich ponad 30 – dodaje Mateusz Polkowski. Polskiemu rynkowi uważnie przyglądają się też międzynarodowi gracze. Jeden z nich – międzynarodowa platforma Mindspace – zamierza jesienią otworzyć swoje podwoje na około 3 tys. mkw. w warszawskiej Hali Koszyki. Więcej o planach przedsięwzięcia, które działa w Tel Awiwie, Berlinie, Hamburgu i Monachium w poniższym wywiadzie.

Wybrane przestrzenie co-workingowe i sprzyjające startupom w Warszawie