Rekord rzutem na taśmę?

Oznaki spowolnienia pojawiły się już w pierwszym kwartale, gdy wyraźnie polski rynek wyprzedziły Czechy. Jeden kwartał to na rynku inwestycyjnym mgnienie powieki, więc nie było powodów do niepokoju. Po pierwszym półroczu sytuacja nie zmieniła się jednak istotnie. Jak podliczyli analitycy Colliers International, na czołowym miejscu w regionie utrzymał się rynek inwestycji w Czechach, z wartością na poziomie 2,2 mld euro. Następna była Polska, w której wartość inwestycji osiągnęła poziom 1,5 mld euro, a Węgry zajęły trzecie miejsce z 824 mln euro. Warto pamiętać, że ten rok jest bardzo udany dla całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej i wartość inwestycji w pierwszej połowie roku wzrosła o 17 proc. (w porównaniu z pierwszym półroczem 2016), osiągając 5,4 mld euro. Motorem wzrostu w regionie były Czechy (wzrost inwestycji o 114 proc.), Rumunia (155 proc.) i Bułgaria (213 proc.) – Po zakończeniu pierwszego kwartału przewidywaliśmy, że rekordowy poziom inwestycji na rynku nieruchomości w krajach Europy Środkowo-Wschodniej z roku 2016, który wyniósł 12,2 mld euro, może zostać pobity w roku 2017. Dane z pierwszej połowy roku nadal wskazują, że ten scenariusz się urzeczywistni – przekonywał po pierwszym półroczu Mark Robinson, specjalista ds. badań rynku w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers International.

Skąd to spowolnienie?

Słabsze wyniki w Polsce, w czasie gdy cały region przeżywa prosperity, mogą budzić niepokój. Analitycy wskazują na przyczyny. – Mniejsza liczba sfinalizowanych transakcji jest konsekwencją wydłużonych i coraz bardziej skomplikowanych procesów, związanych ze zmianami w środowisku podatkowym, które nie sprzyjają szybkim transakcjom – tłumaczy Przemysław Felicki, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych, CBRE. – Inwestorzy muszą więcej czasu poświęcić na analizowanie struktur podatkowych oraz implikacji podatkowych dla transakcji i to wymiernie wydłuża sam proces. Zawirowania wokół VAT sprawiły, że fundusze wycofują się z transakcji nim opodatkowanych i choć rynek zareagował elastycznie, idąc w stronę sprzedaży udziałów w spółkach lub sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to spowodowało to wydłużenie procesów względem zeszłego roku – dodaje dyrektor w CBRE.

Podobnego zdania jest też Stanislav Frnka, prezes HB Reavis Poland, który przekonuje, że słabsza dynamika obrotów na rynku inwestycyjnym nie jest wynikiem braku budynków odpowiedniej jakości dostępnych dla potencjalnych kupujących – w Polsce istnieje ich całkiem sporo. – To raczej niejasności związane ze zmianami prawno-podatkowymi miały dosyć duży wpływ na ostrożność inwestorów – uważa szef HB Reavis Poland.

Rynek nie znosi jednak próżni i eksperci spodziewają się, że druga połowa tego roku powinna przynieść diametralną zmianę. Inwestorzy powoli przyzwyczajają się też do wolty w sposobie rozliczania transakcji na rynku nieruchomości i preferują te formy transakcji, które są dla nich bezpieczniejsze. – Utrata przez Polskę palmy pierwszeństwa na rynku inwestycyjnym w Europie Środkowo-Wschodniej w pierwszej połowie 2017 roku to zdecydowanie zjawisko chwilowe i do końca roku ten trend z pewnością się odwróci – przekonuje Agata Sekuła, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych JLL w Europie Środkowo-Wschodniej. – Do pierwszego tygodnia września wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wzrosła już do 1,925 mld euro (1,01 mld euro – nieruchomości handlowe, 463 mln euro – biura, 335 mln euro – hotele, 64 mln euro – magazyny) – wylicza Agata Sekuła.

W Polsce może paść rekord

Eksperci wskazują, że ruch w interesie jest duży, tylko na razie nie widać go w statystykach. – Należy zaznaczyć, że w toku są duże transakcje, zarówno w sektorze biurowym, handlowym, jak i logistycznym, dlatego poziom transakcji, którego oczekujemy na koniec roku, powinien być znacznie wyższy i można się spodziewać, że Polska wróci na pierwszą pozycję w naszym regionie Europy, na której obecnie zastąpiły ją Czechy. Często dwie, trzy duże transakcje potrafią przesądzić o diametralnej zmianie wartości inwestycji, dlatego nadal możliwe jest osiągnięcie poziomów z poprzednich lat – przekonuje Przemysław Felicki.

Mało tego – są tacy, którzy spodziewają się, że w tym roku polski rynek inwestycyjny może osiągnąć poziom nienotowany od rekordowego 2006 roku. – Według naszych prognoz wartość transakcji na polskim rynku inwestycyjnym w 2017 roku może osiągnąć poziom 5,5 mld euro, a to by znaczyło, że pobijemy rekord z 2006 roku. Oczywiście istnieje ryzyko, że finalizacja niektórych z transakcji może zająć więcej czasu, a ich zamknięcie nastąpi na początku przyszłego roku – mówi Agata Sekuła.

Bardzo ważne przy podejmowaniu decyzji zakupowych są sytuacja gospodarcza i tzw. sentyment do kraju. Z tym w ostatnich miesiącach wśród inwestorów nieco lepiej. – W Polsce pojawiają się wciąż nowe fundusze inwestycyjne, co jest bardzo obiecujące dla wyników całego rynku. Rynkowi inwestycyjnemu pomagają też dobre ratingi (m.in. Fitch czy Moody’s) oraz świetne wyniki sektora biurowego – uważa Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco na Europę Środkowo-Wschodnią. – Myślę, że w takiej sytuacji część funduszy powinna ponownie przyjrzeć się polskiemu rynkowi i zwiększyć swoją aktywność – dodaje dyrektor Ghelamco.

Handel kusi

Skoro sytuacja na rynku inwestycyjnym ma się odblokować, to trzeba postawić pytanie: który sektor nieruchomości zyska na tym najbardziej? Wątpliwości nie ma Agata Sekuła. – Liczymy, że w sektorze nieruchomości handlowych łączna wartość wyniesie około 2,4-2,5 mld euro. Duże transakcje są też negocjowane w sektorach magazynowym i biurowym. Każda z grup inwestorów myśli odrębnymi kategoriami, ale wszystkich zachęcają utrzymujące się pozytywne wskaźniki makroekonomiczne: wzrost gospodarczy, niskie bezrobocie, bardzo duży wzrost sprzedaży detalicznej i dobre prognozy ekonomiczne na przyszłość. To wszystko ma wpływ na wzrost siły nabywczej – podstawowego parametru istotnego z punktu widzenia funkcjonowania centrów handlowych – dodaje.

Jej zdaniem nowoczesne centra handlowe to już nie budynki o podobnej ofercie różniące się lokalizacją. Stworzenie nowoczesnego centrum handlowego to cała filozofia, w której ogromną rolę od zawsze odgrywa dostosowanie projektu do potrzeb klienta, z tym, że dziś ten klient ma ogromną wiedzę o produktach, niejednokrotnie znacznie przewyższającą wiedzę sprzedawców, wysoką świadomość swoich potrzeb i szanuje swój czas, który chce spędzać w najlepszy sposób. – Jestem przekonana, że dobre centra handlowe, idące z duchem czasu i dynamicznie reagujące na zmieniające się potrzeby klientów, pozostaną doskonałym produktem inwestycyjnym. Warto też zauważyć, że zmieniające się realia na rynku handlowym tworzą nowe okazje inwestycyjne do kupowania obiektów, które powinny przejść transformacje – uważa dyrektor w JLL. Według ekspertów najlepsze nieruchomości handlowe wyceniane są na poziomie 5 proc. – Od wielu lat nie było jednak żadnej większej transakcji handlowej w Warszawie i można się spodziewać, że w przypadku gdyby miało dojść do sprzedaży którejś z najlepszych galerii, to realne wydaje się przełamanie granicy 5 proc. – prognozuje Agata Sekuła.

Dobre nastroje zdają się potwierdzać ostatnie transakcje, które odbywają się na rynku nieruchomości handlowych. Późnym latem do obiegu publicznego trafiły informacje o dużych transakcjach w toku, np. Blackstone sprzedaje wrocławskie centrum handlowe Magnolia Park, a kupującym jest Union Investment Real Estate; spółka Kwasa Europe, należąca do malezyjskiego funduszu emerytalnego Employees Provident Fund of Malaysia (EPF), chce z kolei przejąć Galerię Katowicką od Meyer Bergman. Mimo że strony nie chcą zdradzać szczegółów obu transakcji, można swobodnie szacować, że wzmocnią one wynik rynku inwestycyjnego w Polsce o co najmniej pół miliarda euro.

Biura idą w stronę 5 proc.

Na rynku handlowym mówi się coraz śmielej o przekroczeniu 5-proc. stopy zwrotu. Rynkowi biurowemu ten poziom też nie jest obcy. Analitycy Colliersa odnotowali w pierwszej połowie 2017 roku na warszawskim rynku biurowym transakcję, która zamknęła się na poziomie 5,15 proc. Sami analitycy, jak i strony umowy milczą o szczegółach, ale z zebranych przez naszą redakcję informacji wynika, że chodzi o jeden z biurowców przy ul. Królewskiej w Śródmieściu. Ciekawie sytuacja wygląda też na rynkach regionalnych. Tu uwagę zwraca Wrocław, gdzie niemiecka firma zarządzająca funduszami nieruchomościowymi, Warburg-HIH Invest Real Estate, podpisała umowę zakupu biurowca Sagittarius Business House, który buduje Echo Investment. Całkowita szacunkowa cena sprzedaży wynosi 73 mln euro. Ciekawa jest też stopa zwrotu – na poziomie 6,16 proc. – EPP nie było skłonne zejść poniżej poziomu 6,25 proc., więc wyszliśmy z budynkiem na rynek – mówił, podczas konferencji podsumowującej działalność Echo Investment w pierwszym półroczu, Nicklas Lindberg, prezes Echo Investment. Z osiągniętego rezultatu wydaje się też być zadowolony kupujący. – Kolejny zakup we Wrocławiu to wykorzystanie doskonałej okazji, bo polski rynek nieruchomości oferuje inwestorom z Europy Zachodniej atrakcyjniejsze stopy kapitalizacji, a samo miasto jest świetną lokalizacją dla inwestycji, ze względu na bardzo dobre wskaźniki makroekonomiczne – uważa Andreas Schultz, szef działu Zarządzania Transakcjami Międzynarodowymi w Warburg-HIH.

Być może inwestorzy przyjrzą się jeszcze baczniej polskim biurowcom, jeśli dojdą do takich samych spostrzeżeń, jakimi dzieli się Jeroen van der Toolen: znajdujemy się w sytuacji, w której to najemcy mają problem ze znalezieniem wolnej powierzchni. – Popyt jest tak duży, że moglibyśmy wynająć Warsaw Spire dwukrotnie. Z tego powodu rozpoczęliśmy budowę kolejnych dużych projektów. Zapotrzebowanie na powierzchnię biurową np. w Warsaw HUB jest dwa razy większe w porównaniu z czasem, kiedy wprowadzaliśmy na rynek Warsaw Spire – przekonuje dyrektor zarządzający Ghelamco na Europę Środkowo-Wschodnią.

Magazyny finalizują

Na rynku magazynowym trwa w Polsce niespotykana dotąd hossa – deweloperzy budują na potęgę, by zaspokoić rosnący popyt najemców. Inwestorzy jednak w pierwszym półroczu przycupnęli z boku – 64 mln euro do pierwszego tygodnia września w istocie nie wygląda imponująco. Trzeba jednak dodać, że to nieco złudne wrażenie. Od kilku miesięcy czekamy (do wysłania do druku tego numeru jeszcze to nie nastąpiło) na finalizację przejęcia przez China Investment Corporation od Blackstone’a firmy Logicor. W Polsce posiada ona 28 magazynów o łącznej powierzchni 900 tys. mkw., wycenianych na około 600 mln euro. Ale to nie wszystko, co może się jeszcze zdarzyć przed Sylwestrem. – Do końca roku oczekujemy wielu istotnych transakcji, w tym dużego portfela logistycznego i potencjalnie trzech magazynów z pojedynczymi lokatorami i długoterminowymi umowami najmu. Prognoza na 2017 rok dla sektora magazynowego zakłada osiągnięcie poziomu około 1 mld euro, co będzie największą wartością na polskim rynku inwestycji w obiekty przemysłowe i logistyczne – prognozuje Soren Rodian Olsen, partner, Capital Markets Group, Cushman & Wakefield.

Pieniądze z całego świata

O ile w Polsce rodzimy kapitał odpowiada za śladową liczbę transakcji, oscylując w przedziale od kilku do kilkudziesięciu procent, to jeśli weźmiemy pod uwagę cały region, kapitał pochodzący z Europy Środkowo-Wschodniej zaczął zagarniać dla siebie całkiem poważną porcję nieruchomościowego tortu. Według wyliczeń analityków Colliersa, aż 37 proc. zainwestowanego w pierwszym półroczu w naszym regionie kapitału pochodziło ze źródeł lokalnych z sześciu krajów Europy Środkowo-Wschodniej lub inwestycji transgranicznych w granicach Europy Środkowo-Wschodniej, co stanowi 16-proc. wzrost w stosunku do wyników z roku 2016. Inne kraje europejskie, które tradycyjnie są źródłem środków na inwestycje w naszym regionie, odpowiadają łącznie za 26 proc. wartości transakcji dokonanych w pierwszej połowie tego roku. Regionalni inwestorzy zaczęli również aktywnie działać nad Wisłą. W sierpniu 2017 czeski fundusz kupił warszawski biurowiec Proximo I za 116,6 mln euro. – CSNF prowadzi obecnie program równoważenia portfela inwestycyjnego pod kątem ryzyka. Zakup Proximo I od Hines to ważny krok w kierunku dalszej, regionalnej dywersyfikacji aktywów funduszu. Dzięki niemu uzyskaliśmy dostęp do prestiżowej inwestycji, o pozyskanie których coraz trudniej na naszych rodzimych rynkach w Czechach i na Słowacji – tłumaczył po ogłoszeniu transakcji Tomáš Jandík, dyrektor inwestycyjny w REICO IS ČS.

Na nadwiślański rynek płyną jednak pieniądze nie tylko z Europy. – W ciągu ostatniej dekady najwięcej kapitału zainwestowali w Polsce gracze niemieccy. Od kilku lat widać też dużą aktywność inwestorów z RPA. Jest też kapitał amerykański i szeroko rozumiany europejski. Jeśli chodzi o kapitał azjatycki, to inwestuje on głównie pośrednio – poprzez fund managerów – wylicza Agata Sekuła. W ostatnich latach coraz częściej widać strumienie gotówki płynącej ze Wschodu i niewiele wskazuje na to, żeby zaczęły wysychać, choć to inwestorzy dość specyficzni. – Widzimy ciągłą i rosnącą obecność azjatyckich inwestorów. Zwykle potrzebują oni trochę czasu, aby poczuć się komfortowo na danym rynku, ale za pionierami idą inni – wyjaśnia Anthony Selman, head of Investment Properties CEE, CBRE. – Po inwestycjach CEFC w Czechach i Ginko Tree, a później z EPF w Polsce, spodziewamy się, że koreańskie pieniądze będą miały duży wpływ na postrzeganie tych rynków i liczymy na dalszy napływ środków instytucjonalnych, zwłaszcza ubezpieczeniowych z innych krajów azjatyckich, które badają rynki w Europie Środkowo-Wschodniej, przygotowując się do inwestowania – prognozuje Anthony Selman.

Funduszy z tego kierunku spodziewają się też inni. – Uważam, że aktywność inwestorów z Azji będzie rosła. Dysponują oni sporymi nadwyżkami kapitałowymi, a Europa nadal pozostaje dla nich bezpiecznym rynkiem do inwestowania – zapowiada Stanislav Frnka, ale nie bezwarunkowo. – Patrząc na wielkość i potencjał rynku, uważam, że Polska wkrótce powróci na pozycję lidera. To ukształtowany rynek, z wysoką aktywnością deweloperów, z budynkami najwyższej jakości i stabilnym popytem ze strony najemców. Przywrócenie takiego stanu będzie jednak zależało od uporządkowania otoczenia prawno-podatkowego, wokół którego narosło w ostatnich miesiącach sporo pytań – zastrzega szef HB Reavis Poland.