Biznesowe parki rozrywki

Choć park biznesowy to z założenia nie park, tylko po prostu zespół budynków biurowych, właściciele takich obiektów wykazują coraz większe staranie o to, by jak najlepiej wykorzystać potencjał sporego terenu przynależnego do tego rodzaju obiektów. Nie chodzi tu tylko o większą liczbę miejsc parkingowych – choć w tym akurat parki biznesowe celują tradycyjnie – ale też o atrakcje, jakie można zorganizować na przynależnych do parków terenach zielonych. Ten właśnie atut oraz pozostałe mocne strony parków – takie jak dojazd bez korków, możliwość dobrania dodatkowej powierzchni w trakcie trwania najmu czy oderwanie od hałaśliwego centrum miasta – sprawiają, że obiekty takie mają sporą rzeszę zwolenników.

Aktywny ogród Vastinta

Najemcy Wrocław Business Garden, czyli inwestycji firmy Vastint, na wejście otrzymują sprzęt sportowy. „Pakiet powitalny” składa się z rakietek do badmintona i ping-ponga, piłek do siatkówki i do koszykówki, zestawu do gry w bule oraz kilku innych drobiazgów. – To, co wyróżnia naszą inwestycję, to ogromny ogród. Staramy się więc, aby był on wykorzystywany nie tylko do pracy, ale i do aktywnego odpoczynku – podkreśla Ewa Łydkowska, szef marketingu w firmie Vastint Poland. Jeden z głównych najemców wrocławskiego parku, amerykańska firma medyczna BD Polska, organizuje w tym ogrodzie regularne turnieje siatkowe dla pracowników. Jak podkreśla Sudheer Kaavil Valappil, szef biura, żółty piasek boiska do siatkówki plażowej pozwala posmakować atmosfery wakacji. – Takie jest młode pokolenie. Potrzebują grać w piłkę, robić aktywne przerwy, porzucać do kosza, a potem pracują efektywnie. Jeśli my im tego nie zapewnimy, to zapewni im to inny deweloper – tłumaczy ideę stworzenia rozbudowanej infrastruktury sportowej w kompleksie Marek Ulanecki, menedżer ds. najmu w firmie Vastint.

A jest się o co bić, bo konkurencja nie śpi. Większe biurowce we Wrocławiu stawiają właśnie takie firmy, jak Archicom (City Forum), Grupa Buma we współpracy z REINO Partners (Cu Office), LC Corp (Retro Office House), Cavatina (Carbon Tower) oraz Skanska. W przygotowaniu jest też duży projekt firmy Probuild (Pin Park). Możliwość wyróżnienia się ogrodem czy boiskiem to na gorącym rynku wrocławskim atut jak znalazł. Jest o co walczyć również dlatego, że potencjalni najemcy płyną do miasta strumieniem. Swoje centra BPO/SSC prowadzą tu już takie firmy, jak Nokia, OEX, Sii, UPS GBS czy Viessmann – łącznie dużych światowych korporacji działa tu kilkanaście, nie licząc mniejszych firm. Co roku na rynku wynajmuje się ponad 120 tys. mkw. biur. – Rynek napędzają przede wszystkim reinwestycje. Firmy już obecne we Wrocławiu potrafią z czasem dobrać kilka razy więcej powierzchni niż miały w początkowej fazie rozwoju – tłumaczy Marek Ulanecki.

Tu właśnie uwydatnia się kolejna mocna strona parków biznesowych: rzadko która nieruchomość stwarza takie możliwości rozwoju dla najemców jak park. Na siedmiohektarowej działce Vastinta we Wrocławiu stoją na razie tylko dwa budynki o łącznej powierzchni 35 tys. mkw., ale w przyszłości ma powstać ich jeszcze siedem, czyli dodatkowe 75 tys. mkw. Najemcy mogą więc liczyć, że deweloper będzie zaspokajał ich rosnący apetyt na dodatkową powierzchnię w miarę rozwoju biznesu. Na tak dużą elastyczność trudno liczyć w większości biurowców w centrum, a scenariusze alternatywne, jak częste przeprowadzki lub rozdzielanie działalności pomiędzy różne lokalizacje w mieście, są niezbyt pociągające.

Imprezowo na Poleczki

Wciąż rozbudowuje się także najrozleglejszy (14 ha) business park w Warszawie, czyli Poleczki Park (dawny Poleczki Business Park). Inwestycja zapoczątkowana wspólnie przez austriackie joint-venture CA Immo i UBM Polska w 2008 roku (ta druga z firm przejęła całość udziałów w parku w 2015 roku) składa się jak dotąd z sześciu budynków o łącznej powierzchni 84 tys. mkw. Ponieważ komercjalizacja sięga 93 proc., UBM przymierza się do postawienia jeszcze jednego biurowca, a docelowo ma być ich aż 15. – Staramy się być zawsze gotowi do budowy kolejnego budynku, gdy tylko pojawi się odpowiedni klient. Następny biurowiec wielkości 8,5 tys. mkw. możemy zbudować w ciągu 16-17 miesięcy – mówi Jakub Mirosławski, dyrektor ds. sprzedaży firmy UBM.

Jakie są największe atuty Poleczki? – Cenimy sobie infrastrukturę komunikacyjną, czyli dobry dojazd zarówno komunikacją miejską, jak i samochodem, dobry standard biurowców oraz bliskość lotniska – wylicza Mateusz Budzyński, dyrektor operacyjny firmy Europcar Polska. Ten zlokalizowany na Poleczki oddział międzynarodowej sieci wypożyczalni samochodowych prowadzi działalność m.in. na terenie warszawskiego portu lotniczego, stąd nieduża odległość z parku na lotnisko jest dla firmy jednym z priorytetów. Zresztą, jak tłumaczy Jakub Mirosławski, lokalizacja parku w pobliżu Okęcia (z którym park połączony jest dodatkowo serwisem shuttle busów) ma znaczenie dla całej grupy klientów. – Firmy, których pracownicy często wyjeżdżają w delegacje, potrzebują łatwego połączenia zarówno z lotniskiem, jak i z autostradą. Dlatego firmy inżynieryjne, logistyczne czy farmaceutyczne to typowi najemcy naszego parku – mówi Jakub Mirosławski. Na Poleczki działają więc takie firmy, jak Porr, Kone, Kapsch, ILF consulting engineers, Sharp, Tetra Park, i farmaceutyczne, jak Astellas czy USP Zdrowie. Wreszcie ułatwieniem jest także hotel Holiday Inn Express, który przydaje się, gdy firmę odwiedzają pracownicy z centrali czy oddziałów terenowych.

Ale pierwsze, co rzuca się w oczy, to przestrzeń. – Nie jest tak, że jeden budynek wchodzi na drugi. Nie ma poczucia, że siedzi się w sercu biznesowego cyklonu – mówi Mateusz Budzyński. Ten teren stwarza możliwości, których na ogół nie oferują kompleksy położone w centrum miasta. UBM otworzył na przykład niedawno na swoim terenie nowe boisko dla dzieci, które chodzą do przedszkola zlokalizowanego w ramach parku. – Mamy przestrzeń, a oni współpracują z Legią i mają szkółkę piłkarską. Chcieliśmy więc im pomóc – mówi Katarzyna Szumańska, menedżer działu PR i marketingu firmy UBM Polska. Tereny zielone to też miejsce różnorakich imprez dla najemców. Dwa razy do roku odbywa się Bike Day. – Najemcy mogą przyprowadzić wtedy rowery, które są w parku tego dnia za darmo serwisowane – tłumaczy Katarzyna Szumańska. Towarzyszą temu konkursy i akcje charytatywne. Czy to się sprawdza? – Tak – podkreśla Mateusz Budzyński. – Najemcy czekają na ten dzień i chętnie przywożą sprzęt do naprawy – dodaje dyrektor operacyjny firmy Europcar Polska. Regularnie odbywają się też m.in. festiwale food trucków (na teren parku zjeżdżają przewoźne kioski z jedzeniem), a latem najemcy mogą uczestniczyć na przykład w zajęciach z jogi na trawie, improwizowanym teatrze (gra na scenie bez scenariusza), silent disco (dyskoteka ze słuchawkami na uszach) czy warsztatach koktajli warzywno-owocowych.

Jak podkreśla Jakub Mirosławski, cieszy nie tylko sam udział najemców, ale i ich zaangażowanie w organizację. – Na przykład w ramach imprezy na pożegnanie lata polski producent kosmetyków Orientana zaoferował wszystkim chętnym badanie dermatologiczne – po słonecznych wakacjach można było dokonać przeglądu skóry pod kątem ewentualnych zagrożeń dla zdrowia – mówi Jakub Mirosławski. Z kolei japońska firma farmaceutyczna Astellas Pharma zorganizowała krwiobus dla chcących honorowo oddać krew. W imprezy angażuje się też regularnie parkowa kantyna. – Zrobić można naprawdę wiele, najważniejsza jest pomysłowość – podkreśla Szumańska-Kalisz.

Wszystko w jednym w BB Centrum

Z kolei czeski deweloper i inwestor Passerinvest Group prowadzi obecnie inwestycję w wysokości jednego miliarda euro w praskiej dzielnicy Praga 4. BB Centrum to ogromny kompleks wielofunkcyjny na dwudziestohektarowym terenie. Od lat dziewięćdziesiątych do dziś firma zainwestowała już połowę planowanej kwoty. W rezultacie powstało siedemnaście budynków o łącznej powierzchni 250 tys. mkw., w tym park biznesowy składający się z dwunastu budynków z 15 tys. stanowisk pracy. Co odróżnia ten park od wielu innych parków biznesowych, to fakt, że jest on niejako wtopiony w miasto i poprzecinany ulicami ze zwykłym ruchem miejskim. Dość nietypowa jest też lokalizacja – od lotniska dzieli go pół godziny jazdy, natomiast od centrum zaledwie sześć przystanków metra. Wyróżnikiem jest także wyjątkowo duża różnorodność funkcji – w kompleksie znajdują się również dwa budynki mieszkaniowe, jest szkoła podstawowa i przedszkole, centrum fitness i odnowy biologicznej, a także sporo handlu i usług. Planowany jest aparthotel i mieszkania na wynajem.

Co jednak ważne, ta ogromna skala kompleksu pozwala właścicielowi szczególnie zadbać o dostępność usług w obiekcie. – Jest tu ponad dwadzieścia miejsc, gdzie można zjeść lunch – mówi Kristýna Samková, szefowa marketingu i PR-u w Passerinvest Group. Jeśli któremukolwiek z parków biznesowych udaje się zapewnić samowystarczalność, jeśli chodzi o usługi, to bez wątpienia jest to BB Centrum. Gama dostępnych sklepów i usług obejmuje pralnie, apteki, sklepy ze zdrową żywnością, banki (i kilka bankomatów), myjnię samochodową, usługi fryzjerskie i kosmetyczne, supermarket o powierzchni 1 tys. mkw., a nawet sklep jubilerski i odzieżowy. Ale prawdziwą atrakcją, czymś, czym niewiele parków biznesowych może się pochwalić, jest Balance Club Brumlovka, centrum fitness i odnowy biologicznej z dwudziestopięciometrowym krytym basenem dla członków klubu. – Nasi najemcy często finansują członkostwo w klubie jako dodatek dla swoich pracowników – wyjaśnia Tero Loukonen, szef działu badań w Passerinvest Group. Mimo to deweloper wciąż planuje zwiększać ilość usług i handlu w parku oraz udoskonalać jego przestrzenie publiczne. Część obecnych obszarów parku ma zostać przebudowana, powstać ma nowy plac miejski Brumlovka na potrzeby imprez i wydarzeń kulturalnych. Passerinvest Group planuje także rozbudowę jednego z dwóch zielonych parków znajdujących się w kompleksie.

A przy tym dużo taniej

Wśród licznych zalet parków biurowych nie można zapominać o cenie. Jak podaje jedna z warszawskich agencji doradczych, o ile w najlepszych wieżowcach w centrum Warszawy czynsze wywoławcze mieszczą się w granicach od 16 do 24 euro, o tyle w warszawskich parkach jest to kwota znacznie niższa, rzędu 12-15 euro. Czy to oznacza murowany sukces biznesu? Tak i nie. Z jednej strony wciąż rosnący ruch w mieście i wycofywanie samochodów z centrum może przyczynić się do dalszego zwiększenia zainteresowania parkami biznesu. Z drugiej jednak – jak zwraca uwagę Bartek Włodarski, partner, dyrektor działu reprezentacji najemców biurowych oraz klientów korporacyjnych w firmie Cresa Polska – mimo rozmaitych zalet parków biznesowych, nie wszystkie firmy są zainteresowane lokalizacjami poza centrum miasta. W ostatnich latach widać choćby migrację branży IT do lokalizacji centralnych. Okazuje się, że dla wielu młodych, szczególnie z pokolenia millenialsów, którzy chcą korzystać z wielkomiejskich atrakcji, wydarzeń kulturalnych czy modnych restauracji, centralne położenie biura jest argumentem decydującym o wyborze pracodawcy. Na centralnej (i przez to bardziej prestiżowej) lokalizacji zależy także już tradycyjnie kancelariom prawniczym, globalnym firmom doradczym czy przedstawicielstwom firm. Co zatem lepsze: biznes park czy szklana wieża w centrum? Jak łatwo się domyślić, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Najemcy należałoby zatem radzić, żeby skupił się przede wszystkim na swoich potrzebach, a nie na chwilowych modach. – Dopiero taki wybór będzie korzystny dla najemcy, który w danym miejscu zostanie na długie lata – podkreśla Bartek Włodarski.