Zasilimy portfel

Henryk Rytwiński, COO Octava Property Trust: Od 2013 roku cały budynek o powierzchni 11 tys. mkw. po markecie budowlano-remontowym Praktiker czeka na przebudowę i rekomercjalizację. Planujemy przerobić go na outlet dla najemców handlowych. Jakich? Cóż, dobór jeszcze nie jest zakończony. Budynek strukturalnie jest w dobrym stanie technicznym, a przerobienie go i dostosowanie dla wielu najemców zajmujących mniejsze moduły pociągnie za sobą pewne inwestycje. Ponadto czeka nas zmiana fasady.

A kto zaprojektował wspomniane zmiany?

Niewielka, ale solidna pracownia Pejot Studio. Mamy już pozwolenie na budowę, a w przyszłym roku budynek powinien być gotowy.

Oznacza to, że budowa rozpocznie się niebawem…

Tak, mamy nadzieję, że prace rozpoczną się jeszcze w tym roku lub na początku przyszłego. Inwestycja ta jest rewitalizacją, więc realizacja zajmie nam około 5-6 miesięcy.

Czy ze startem czekacie na zaawansowany stan komercjalizacji?

Niekoniecznie. W tej chwili weryfikujemy, jak duży jest popyt na te powierzchnie. Naszymi doradcami w tej kwestii są eksperci z firmy Savills. Mamy już zawarte pierwsze umowy najmu np. z franczyzobiorcą Jump World, operatorem parku trampolin, który wynajął około 2,5 tys. mkw. w naszym budynku. Więcej na ten temat będziemy mogli powiedzieć w najbliższych tygodniach.

Wspomniał Pan jeszcze o zmianie fasady.

Nasza inwestycja przy alei Krakowskiej składa się z kilku budynków – jeden z nich zajmuje Auchan, jest biurowiec Metro (ponad 20 tys. mkw.) oraz obiekt, w którym najemcami są np. Agata, Komfort i Media Markt – zmiana fasady dotyczy ich wszystkich..

Państwa inwestycja to typowa baza do weekendowych wypadów zakupowych. Czy nowe prawo ograniczające handel w niedziele wpłynęło na działalność Państwa najemców, a tym samym na Państwa?

Docierają do nas głosy, że marzec był dobrym miesiącem, kwiecień złym, maj znów dobrym, czerwiec… widać, że mamy na razie huśtawkę. Trudno znaleźć regułę. Myślę, że potrzebujemy więcej czasu na dostosowanie się do sytuacji. Moim zdaniem ostatecznie efekt negatywny będzie zniwelowany poprzez zwiększone obroty w inne dni tygodnia. Na zmiany prawne nie mamy wpływu, a jeśli chcemy dalej handlować w Polsce (a przecież chcemy), to musimy się dopasować do przepisów prawa.

A czy najemcy pukali do Państwa drzwi z prośbą o obniżkę czynszu?

Nie, dlatego twierdzę, że jeśli jest jakiś skutek negatywny, to niewielki.

Fundusz Octava Property Trust utworzono w 2014 roku. Czy powoli zbliża się już czas na sprzedaż aktywów?

Wprost przeciwnie, raczej szukamy kolejnych okazji zakupowych. Oczywiście, jeśli pojawi się atrakcyjna oferta sprzedaży, to ją rozważymy, ale jesteśmy długoterminowym inwestorem i naszym celem jest trzymanie nieruchomości w portfelu oraz poszerzanie go.

Jakich produktów szukacie?

Inwestujemy głównie w nieruchomości biurowe, handlowe, rzadziej w magazynowe lub inne typy nieruchomości. Nie są to nowe budynki, ale zawsze muszą być dobrze zlokalizowane. Często przejmowane nieruchomości wymagają naszego zaangażowania, np. restrukturyzacji finansowej, modernizacji, optymalizacji po stronie zarządzania. Wiemy, że takie nieruchomości wymagają inwestycji i jesteśmy na to przygotowani. Bierzemy pod uwagę te ryzyka finansowe, negocjując cenę. Nasza strategia opiera się na późniejszym aktywnym zarządzaniu portfelem. Dobrze znamy naszych najemców i ich potrzeby. Zaspokajamy je, szukając oszczędności w kosztach operacyjnych i zwiększając nasze przychody.

Jak na konkurencyjnym rynku zawalczyć o najemców, mając taki portfel?

Pokazujemy, że w nieruchomościach, jakie my posiadamy, można mieć nowoczesne powierzchnie, dobrze skomunikowane, niekoniecznie za pieniądze, które trzeba płacić w najdroższych wieżach biurowych, takich jak np. Warsaw Spire.

Ile wyniosą nakłady inwestycyjne na remonty, modernizacje nieruchomości z portfela zarówno handlowego, jak i biurowego w tym i przyszłym roku?

Co kwartał aktualizujemy potrzeby i budżet na doinwestowanie nieruchomości. Na ten rok ustaliliśmy kwotę około 25 mln zł.

A jakiej wysokości środkami dysponujecie Państwo na kolejne inwestycje?

Nasz główny inwestor to amerykański fundusz Elliott, który zarządza portfelem o wartości kilkudziesięciu miliardów dolarów. Jeśli uważamy inwestycję za wartą uwagi, zwracamy się przede wszystkim do niego. Lokalizacje, jakie nas interesują, to Warszawa i miasta regionalne (siedem największych). Nie mówimy „nie” także mniejszym miastom, ale pod warunkiem, że będzie to wyjątkowa nieruchomość świetnie zlokalizowana.