I po boomie…

O wyraźnym hamowaniu świadczą gorsze wyniki sprzedaży – zarówno kwartalne, jak i półroczne – odnotowane przez większość deweloperów. Do niedawna spadki zdarzały się sporadycznie i zawsze można było znaleźć jakieś neutralne wyjaśnienie, jakim zazwyczaj było skupienie sprzedaży w innym kwartale, spowodowane takim, a nie innym harmonogramem wprowadzania projektów na rynek. Jednak obecnie spadek sprzedaży zaraportowała większość deweloperów, a aktywne w takich sytuacjach działy marketingu nawet nie próbują tłumaczyć, że spadek to w gruncie rzeczy wzrost.

Duzi i mali w tarapatach

Spadków nie ustrzegła się „wielka czwórka”, czyli czterej najwięksi gracze, z których każdy sprzedał w ciągu minionego półrocza więcej niż 1 tys. lokali. Wyjątek stanowi Murapol, który w pierwszych sześciu miesiącach 2018 roku znalazł chętnych na 1798 lokali (o 189 więcej niż rok wcześniej), jednak deweloper do sprzedaży netto (umowy deweloperskie i przedwstępne umowy sprzedaży – ich było 1422) dolicza także płatne rezerwacje, co nieco utrudnia porównanie z rezultatami innych spółek. Także kwartalnie Murapol odnotował postęp, licząc rok do roku – z 795 do 872 mieszkań w drugim kwartale tego roku. – Patrząc w przyszłość, zakładamy zrównoważony rozwój, zarówno jeśli chodzi o poziom produkcji mieszkań, jak i wielkość oferty handlowej, co zapewni nam posiadany portfel projektów w budowie i jego systematyczne, ale rozważne rozbudowywanie – komentuje Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapolu.

– Patrząc w przyszłość,zakładamy zrównoważony rozwój, zarówno jeśli chodzi o poziom produkcji mieszkań, jak i wielkość oferty handlowej – komentuje Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapolu

Drugi na liście Dom Development w pierwszym półroczu znalazł klientów na 1650 lokali, choć rok wcześniej było to 1845 jednostek (wynik kwartalny spadł z 850 do 802 mieszkań). W komunikacie deweloper wymienia główne czynniki ograniczające podaż – wysokie koszty i niska dostępność gruntów, trudności z uzyskiwaniem decyzji administracyjnych oraz wzrost kosztów i spadek dostępności usług budowlanych. – Grupa Kapitałowa Dom Development jest w bardzo dobrej sytuacji i może skorzystać z możliwości, jakie stwarza silny popyt, który będzie się utrzymywał. Poradziwszy sobie z wyzwaniami związanymi z procesem budowy, oczekujemy, że wzrost marż skompensuje mniejsze wolumeny sprzedaży – zapowiada Jarosław Szanajca, prezes zarządu Dom Development.

Spadki sprzedaży o podobnej skali odnotował Robyg – wynik za pierwsze półrocze 2018 roku wyniósł 1516 mieszkań (1693 rok wcześniej), a za drugi kwartał – 602 jednostki (756 przed rokiem). – Trendy rynkowe wskazują, że ceny mieszkań wzrosną do końca roku nawet o 15 proc. Branża deweloperska w Polsce ma ciągle atrakcyjne perspektywy rozwoju dzięki znaczącym potrzebom mieszkaniowym, które zapewniają ciągłą absorpcję, a także dzięki niskim stopom procentowym, jakie prawdopodobnie utrzymają się na obecnym poziomie do końca roku – komentuje Oscar Kazanelson, przewodniczący rady nadzorczej Robyga.

– Sytuacja na rynku mieszkaniowym od strony popytowej jest dobra. W związku z tym obecnie pracujemy nad stałym poszerzaniem naszej oferty we wszystkich siedmiu miastach, w których prowadzimy działalność – dodaje Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal, która również odnotowała gorsze wyniki sprzedaży w pierwszym półroczu i drugim kwartale tego roku. Od stycznia do końca czerwca właścicieli znalazło 1296 lokali tego dewelopera (przed rokiem były to 1364 jednostki), zaś od kwietnia do końca czerwca – 582 lokale (rok wcześniej 688 jednostek).

Znacznie bardziej zróżnicowana sytuacja panowała w drugiej lidze, czyli w grupie deweloperów, których sprzedaż oscylowała między 500 a 1 tys. mieszkań. Otwierający ten ranking LC Corp odnotował wzrost sprzedaży półrocznej (z 952 do 990 mieszkań rok do roku), ale jednocześnie jej spadek w ujęciu kwartalnym (z 399 do 341 lokali). Drugi na liście J.W. Construction wykazuje spadek półroczny (z 850 do 758 mieszkań), a brązowy medalista Archicom – jako jedyna spółka z zestawienia – może poszczycić się wzrostami w obu kategoriach: półrocznej – z 601 do 656 sprzedanych lokali – oraz kwartalnej – z 235 do 389 jednostek. Wynik powyżej 500 mieszkań sprzedanych w pierwszym półroczu osiągnęły także Echo Investment (557), Lokum Developer (531) i Budimex Nieruchomości (509), zaś w drugim kwartale deweloperzy ci znaleźli chętnych na (odpowiednio) 210, 227 i 239 mieszkań, solidarnie odnotowując spadki rok do roku. Do pułapu 500 mieszkań zbliżyła się spółka Polnord (w pierwszym półroczu 2018 roku sprzedała 497 mieszkań, przy 652 rok wcześniej), której prezes nie przebierał w słowach, wyjaśniając powody wstrzymania niektórych inwestycji.

– Ze względu na – przekraczające czasem zdrowy rozsądek – ceny generalnego wykonawstwa nie będziemy uruchamiać projektów, które mogłyby przynieść ujemną marżę – zapowiada Dariusz Krawczyk, prezes zarządu Polnordu (funkcję tę pełnił do 17 sierpnia tego roku – przyp. red.). – Do sprzedaży będą wprowadzane inwestycje, na które mamy podpisaną umowę na generalne wykonawstwo, co oznacza, że jesteśmy w stanie jednoznacznie oszacować koszty budów. Mamy ten komfort, że dysponujemy dużym zasobem gruntów inwestycyjnych i własną spółką budowlaną, możemy więc przenosić nasze projekty na przyszły rok. Nie zamierzamy budować drogo i przerzucać kosztów na klientów. Gdy na rynek wykonawców wrócą racjonalne stawki, nasza oferta będzie bardziej konkurencyjna w stosunku do wielu obecnie rozpoczynanych inwestycji, których rentowność może zapewnić jedynie znaczące podnoszenie cen – dodaje Dariusz Krawczyk.

Jeszcze nie katastrofa, ale…

Spadek sprzedaży potwierdzają też firmy doradcze. Reas, który bada sześć największych rynków mieszkaniowych w Polsce, podaje, że w drugim kwartale 2018 roku działający na nich deweloperzy sprzedali 15,6 tys. nowych mieszkań (Reas uwzględnia także płatne rezerwacje), co było wynikiem o 15,2 proc. gorszym niż przed kwartałem i pierwszym tak wyraźnym spadkiem sprzedaży od ponad 5 lat. W roku 2013 deweloperzy odczuli wyraźny „dołek”, jako że wówczas nie działał już program „Rodzina na Swoim”, a jeszcze nie weszło w życie „Mieszkanie dla Młodych”.

Drugi kwartał 2018 roku był trzecim z rzędu, w którym na rynek trafiło wyraźnie mniej nowych mieszkań, w wyniku czego znacząco wzrosły ceny. W Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi w pierwszym półroczu w sprzedaży pojawiło się 30,3 tys. nowych mieszkań, o ponad 3 tys. mniej niż w analogicznym okresie 2017 roku. W tym samym czasie sprzedano 34,1 tys. mieszkań, co również było wynikiem gorszym, licząc rok do roku. Na największym (warszawskim) rynku sprzedaż spadła o 24,0 proc. kwartał do kwartału. Zbliżony spadek Reas odnotował we Wrocławiu (23,3 proc.), zaś w Krakowie i Trójmieście kwartalne spadki oscylowały w okolicy 10 proc. (odpowiednio 9,6 i 11,5). Co ciekawe, najmniejsze z badanych rynków odnotowały wzrosty – w stolicy Wielkopolski liczba transakcji wzrosła o 6,7 proc. kwartał do kwartału, a Łódź już drugi kwartał z rzędu bije swoje rekordowe wyniki, poprawiając rezultat o 16,2 proc.

Eksperci potwierdzają, że na horyzoncie nie widać jeszcze kryzysu czy zapaści, a spadek sprzedaży jest efektem „cofnięcia popytu”, co z kolei jest naturalną reakcją na wzrosty cen lokali. Rosnące ceny były efektem długotrwałego „pompowania” cen gruntów i materiałów budowlanych głównie przez tych graczy rynkowych, którzy chcieli szybko wzbogacić się na rosnącym popycie lub byli przynaglani terminami spłat akcji.

– Spadki sprzedaży nie oznaczają, że spadł popyt i nabywcy przestali kupować mieszkania. Tempo sprzedaży i bardzo niski odsetek gotowych niesprzedanych lokali potwierdzają, że popyt wciąż znacznie przewyższa podaż. Był to jeden z powodów, dla którego we wszystkich miastach wzrosły ceny, a część nabywców nie była w stanie zaakceptować tych podwyżek. Ponadto już praktycznie od dwóch kwartałów ci, którzy balansowali na granicy zdolności kredytowej, nie mogą liczyć na wsparcie rządowymi dopłatami w ramach programu MdM – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, partner w firmie Reas, kierująca pracami Zespołu Badań i Analiz Rynku.

Wśród głównych powodów hamowania rynku także analitycy wskazują na spadek dostępności gruntów i wzrost ich cen, rosnące koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych (w tym ostatnim przypadku ceny zostały „napompowane” przez producentów wyczuwających koniunkturę w branży budowlanej), oraz problemy z siłą roboczą. A także coraz dłuższe procedury administracyjne, spowodowane tym, że – ze względu na spadek dostępności gruntów – do obrotu wchodzą coraz częściej trudne działki, ze statusem prawnym wymagającym czasochłonnego wyjaśniania. Nie bez znaczenia są także wybory samorządowe, które odbędą się jesienią tego roku, a które skutecznie zniechęcają urzędników do podejmowania decyzji administracyjnych obarczonych choćby minimalnym ryzykiem prawnym.

– Wydłużający się cykl inwestycyjny (i co za tym idzie – dłuższe oczekiwanie na mieszkanie) jest powodem, dla którego część popytu przenosi się z rynku pierwotnego na wtórny – zwraca uwagę Katarzyna Kuniewicz. – Dotyczy to także (a może przede wszystkim) osób, które kupują mieszkania w celach inwestycyjnych. A nadal co czwarty lokal w Polsce (na niektórych rynkach nawet co trzeci) jest nabywany przez inwestorów, którzy nie chcą czekać dłużej na zwrot z inwestycji. Pamiętajmy również, że dziś pod pojęciem „rynek wtórny” nie kryją się tylko mieszkania w starych kamienicach czy blokach z lat 80., ale także lokale w kilkuletnich, nowoczesnych budynkach – zwraca uwagę Katarzyna Kuniewicz.

Kluczowe pytanie, na które odpowiedzi poszukują zarówno deweloperzy, jak i nabywcy, brzmi: czy ceny spadną, a jeśli tak, to kiedy? – Zgodnie z teorią, w przebiegającym w typowy sposób cyklu rynkowym, czyli np. bez wpływu globalnego kryzysu, w fazie dekoniunktury ceny powinny spaść o około 10-15 proc. – szacuje Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu i główny ekspert Reasa. – Ale ten spadek powinien wynikać z dużego nawisu oferty, czyli sytuacji, w której liczba mieszkań czekających na nabywców jest około dwa razy większa niż roczna sprzedaż. Tymczasem na nic takiego się nie zanosi: oferta to niewiele ponad połowa rocznej sprzedaży, a nożyce popytowo-podażowe nie rozwierają się. Przeciwnie – podaż spada szybciej niż popyt. Nie ma zatem typowego mechanizmu wymuszającego spadek cen i można założyć, że do końca tego roku ceny będą jeszcze rosnąć, a w 2019 zaczną się stabilizować – uważa Kazimierz Kirejczyk.

Wszyscy uczestnicy rynku zapewniają zgodnie, że nie grozi mu powtórka czarnego scenariusza z roku 2008. Katastrofę mógłby zwiastować spadek sprzedaży, jeśli towarzyszyłby mu wzrost liczby projektów wprowadzanych na rynek i niesprzedanych mieszkań, a te wskaźniki również proporcjonalnie spadają. Obecny popyt nie ma więc cech „bańki spekulacyjnej”, a deweloperzy, którzy ograniczają podaż w oczekiwaniu na bardziej sprzyjające warunki, mogą być dowodem na to, że polski rynek mieszkaniowy dojrzał i potrafi sam się regulować. ν