Outlety z napędem hybrydowym

Przyszła jesień, a centra wyprzedażowe rosną jak grzyby po deszczu. Do niedawna obiekty outletowe powstawały w aglomeracjach i wydawało się, że to dla nich najlepszy adres. Tymczasem rynek dojrzewa, a deweloperzy postanowili skorzystać z upodobania Polaków do smart shoppingu i sprawdzić, jak te obiekty poradzą sobie w mniejszych miejscowościach. Wszystko zgodnie z rozwijającym się w Polsce trendem szybkiego, sprawnego i wygodnego robienia zakupów. Okazuje się, że Polacy pokochali tanie sklepy, wyprzedaże, promocje i wszelkiego rodzaju obniżki. Jednak, aby stary dobry outlet nadal był atrakcyjny i przyciągał klientów, deweloperzy postanowili nieco go urozmaicić. Na rynku pojawia się coraz więcej obiektów outletowych, w których funkcja wyprzedażowa jest łączona z formatem convenience i funkcją rozrywkową. Powstają hybrydy łączące regularną ofertę zakupową z propozycjami marek sprzedających produkty w obniżonych cenach i z możliwością skorzystania z oferty gastronomicznej i rozrywkowej. Choć deweloperzy nadal nazywają takie obiekty centrami wyprzedażowymi, to jednak należałoby się zastanowić, czy nie powstaje nowy rodzaj formatu powierzchni handlowych.

Outlet jaki jest, każdy widzi

Centra wyprzedażowe to budynki średniej wielkości – od około 12 do 30 tys. mkw. i liczbie najemców sięgającej 50-120. Pierwotnie outlety stawiały głównie na ofertę modową, a inne funkcje spotykane w regularnych centrach handlowych (część restauracyjna, rozrywkowa) były znacznie ograniczone. Stąd też prosty układ wewnętrzny w budynkach przeważnie parterowych. Centra wyprzedażowe charakteryzuje gromadzenie najemców posiadających outletowe formaty swoich sklepów, w których sprzedają końcówki kolekcji czy nadwyżki zapasów. W Europie Zachodniej obiekty te kładą nacisk na tenant mix zbudowany w oparciu o marki luksusowe bądź premium. W Polsce to, w pierwszym przypadku, trudne do wykonania ze względu na niewielką liczbę podobnych sieci działających na tutejszym rynku. Polityka cenowa w centrach wyprzedażowych jest zależna od ich operatorów, ale przyjmuje się, że obniżki cen powinny sięgać od 30 do 70 proc. ceny regularnej. Jest to jeden z podstawowych wyznaczników centrów wyprzedażowych. Przy każdym takim obiekcie powinien istnieć duży, wygodny parking. Ponadto outlety mają dużo większy zasięg oddziaływania niż typowy obiekt handlowy. Zakupy w centrach wyprzedażowych ściągają do budynków klientów z dużo większej odległości niż przeciętna dla centrów handlowych, a wizyty są planowane z wyprzedzeniem. – Obecnie w Polsce mamy 15 centrów wyprzedażowych. Ich łączna powierzchnia to 268 tys. mkw., co stanowi niecałe 2 proc. całkowitej nowoczesnej powierzchni handlowej w kraju. Udział centrów wyprzedażowych jako formatu jest od kilku lat stały, mimo że to najnowszy koncept handlowy w Polsce. Pierwsze outlety powstały na początku lat 2000 – charakteryzuje polski rynek centrów wyprzedażowych Magdalena Sadal, dyrektor Działu Badań i Doradztwa Branży Handlowej w firmie Cresa Polska. Wówczas na polski rynek wprowadzały je dwie wyspecjalizowane w tym zakresie firmy – Neinver i The Outlet Company. Deweloperzy jako najlepszą lokalizację wybierali duże ośrodki miejskie: Warszawę, Trójmiasto, Poznań, Wrocław, Kraków. Po kilkunastu latach sytuacja zaczyna się zmieniać. Istniejące obiekty wyprzedażowe są poddawane modernizacjom i przebudowom, które pozwalają wprowadzić do nich rozbudowane funkcje gastronomiczne czy rozrywkowe. Z kolei nowe obiekty wyprzedażowe powstają w mniejszych ośrodkach miejskich. Na początku lat 2000 udział powierzchni centrów outletowych w największych miastach (powyżej 400 tys. mieszkańców) sięgał poziomu 75 proc. względem całej powierzchni centrów wyprzedażowych w Polsce, podczas gdy w 2017 wynosił już 55 proc. Obecnie często, choć nie zawsze, powstanie nowego obiektu outletowego wiąże się z rebrandingiem galerii handlowych, które nie spełniły oczekiwań biznesowych ich właścicieli – zyskują one drugie życie w postaci centrów wyprzedażowych. Chętnych do inwestycji w outlety nie odstrasza nawet wprowadzone ograniczenie handlu w niedziele, które za dwa lata stanie się zakazem handlu w niedziele. – Ustawa nie powinna ograniczać inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych, bo jak pokazują statystyki, handel internetowy wcale nie notuje spektakularnych wzrostów. A miał być panaceum na niehandlowe niedziele. Centra outletowe w perspektywie nie stracą na wartości, bo klienci i zarządcy coraz lepiej odnajdują się w tej nowej sytuacji, choć ze względu na ograniczenia ustawowe i nasycenie rynku, decyzje o inwestycjach w outlety czy regularne centra będą z pewnością bardziej szczegółowo analizowane i podejmowane rozważniej – tłumaczy Magdalena Chachulska, asset management director, Neinver.

Dawna Galeria Rumia stanie się centrum wyprzedażowym Pomerania Outlet

Nowi na rynku

Na rynku pojawia się coraz więcej informacji o nowych obiektach tego typu budowanych poza największymi miastami. Obiektem zainteresowania deweloperów stały się: Białystok, Lublin, Bydgoszcz, Rumia, Rzeszów. To z kolei nasuwa pytanie o zapotrzebowanie rynkowe: czy realizacja formatów outletowych to dziś rynkowa nisza? Przedstawicielka firmy Neinver, pioniera w budowie centrów wyprzedażowych w Polsce i Hiszpanii, zaznacza, że format outletowy to wciąż dobre rozwiązanie dla inwestorów i deweloperów, choć spółka nie planuje obecnie budowy nowych obiektów w kraju, a skupia się na przebudowach i modernizacjach już istniejących centrów Factory. – Duża liczba regularnych centrów handlowych w Polsce, również w mniejszych miastach, z pewnością sprzyja outletom. Kolekcje, które wychodzą z regularnej sprzedaży, warto skierować w nowe miejsce. I takim właśnie jest centrum outlet. Ale decyzje należy podejmować bardzo rozważnie, tak jak dzieje się to na lepiej rozwiniętych rynkach Europy Zachodniej – mówi Magdalena Chachulska. Wtórują jej inni rynkowi gracze, którzy dostrzegają potrzebę budowy kolejnych obiektów w formule wyprzedażowej. – Analizy wyraźnie wskazują na rosnący potencjał zakupowy wśród polskich konsumentów, na co bez wątpienia wpływa relatywnie szybki wzrost gospodarczy wspierany przez korzystną sytuację na rynku pracy – wciąż spadający poziom bezrobocia oraz szybszy niż w ubiegłym roku wzrost płac – zauważa Łukasz Śliwa, dyrektor Biura Ekspansji i Rozwoju w firmie Metropolitan Investment, która na początku tego roku kupiła od Carrefour Polska projekt centrum wyprzedażowego Metropolitan Outlet w Bydgoszczy. – Widzimy potencjał centrów wyprzedażowych w miejscowościach powyżej 150 tys. mieszkańców, dlatego podjęliśmy decyzję o zakupie inwestycji w Bydgoszczy – podkreśla Łukasz Śliwa. Również firma Retail Management, która prowadzi trzy outlety pod szyldem Smart Outlet Center w Białymstoku, Lublinie i Bydgoszczy, uważa, że miasta średniej wielkości to dla niej idealne miejsce. – Najważniejsze jest pozyskanie odpowiednich najemców, którzy zbudują tenant mix skuteczny w danym otoczeniu klienckim. Nasze doświadczenia pokazują, że portfel klienta w mniejszym ośrodku jest równie podatny na oferty wyprzedażowe jak w dużych aglomeracjach. Wniosek może być tylko jeden: zbliżona musi być także dostępność oferty outletowej – twierdzi Magdalena Bandurska, dyrektor pionu outletów Retail Management. Jak zwykle kluczem jest odpowiednie usytuowanie obiektu na mapie miasta. – Sukces centrów outletowych, takich jak Pomerania Outlet, budowanych w mniejszych miejscowościach, zależy przede wszystkim od zasięgu oddziaływania i lokalizacji. Istotna jest również oferta. W miastach takich, jak Rumia bardzo dobrze sprawdzą się obiekty typu mixed-use, łączące propozycję wyprzedażową z rozbudowaną funkcją convenience i entertainment – twierdzi Radosław Gadomski, commercial director w firmie The Blue Ocean Investment Group (BOIG), która dla spółki DNB Assets Holdco przekształca Galerię Rumia w Pomerania Outlet. Zarówno Metropolitan Investment, jak i Retail Management to nowi gracze na rynku centrów wyprzedażowych. Obie firmy potwierdzają jednak dalsze zainteresowanie inwestycjami w tym obszarze. – Widząc potencjał tego typu obiektów oraz potencjał nowych lokalizacji, planujemy rozwijać ten koncept w naszym portfolio. Obecnie w trakcie projektowania znajdują się dwa nowe obiekty typu outlet o powierzchni od 12,5 do 19 tys. mkw., które planujemy otworzyć w przyszłym roku. Kolejne dwa są na etapie umów przedwstępnych – zdradza Łukasz Śliwa. Natomiast Magdalena Bandurska ujawnia, że Retail Management myśli o budowie centrum wyprzedażowego w Warszawie.

– W lokalizacjach outletowych w mniejszych miastach jest więcej miejsca dla lokalnych graczy i sieci dyskontowych– zauważa Magdalena Sadal, dyrektor Działu Badań i D oradztwa Branży Handlowej w firmie Cresa Polska

Taniej i wygodniej

Część obiektów, które zadebiutowały bądź zadebiutują na rynku w formie centrów wyprzedażowych, to adaptacje z formatu typowej galerii handlowej. Tak jest w Krakowie, gdzie takiej przemianie podlega dawna Plaza Kraków. Po zakończeniu prac zyska ona nową nazwę Fashion Outlet Kraków oraz rozbudowany komponent rozrywkowy obejmujący kino, klub fitness oraz kręgielnię i część gastronomiczną. Docelowo w obiekcie znajdzie się ponad 100 marek z kategorii mody i stylu życia sprzedających swoje produkty w cenach niższych o 30-70 proc. Zakończenie prac i otwarcie przebudowanego obiektu planowane jest na jesień 2019 roku. Koncept opracowuje firma PRÔM Peakside ROS Outlet Management. Przykładów jest dużo więcej. Galeria Podlaska w Białymstoku działa jako Outlet Białystok od 2014 roku. Dawna Galeria Graffica w Rzeszowie zmieniła się w Outlet Graffica w 2017 roku, po 15 latach działania w formacie centrum handlowego. Dwa kolejne przykłady to bydgoskie centrum handlowe Glinki, które firma Metropolitan Investment przekształci w Metropolitan Outlet oraz Galeria Rumia w Rumi, czyli w przyszłości Pomerania Outlet. – Dopiero niedawno firmy, które nie specjalizowały się do tej pory w tego rodzaju powierzchni handlowej, zaczęły otwierać takie obiekty w mniejszych miejscowościach. Są to formaty różniące się od klasycznych centrów wyprzedażowych – zauważa Magdalena Sadal. Różnice są znaczne, począwszy od składu najemców, a kończąc na wyglądzie i funkcjonalnościach obiektu. – W tradycyjnie rozumianych outletach dominuje moda w cenach fabrycznych, natomiast w obiektach adaptowanych na centra wyprzedażowe pozostawia się zwykle funkcję operatora spożywczego – co czyni z nich hybrydę dwu form – galerii i outletu. Jeśli chodzi o ofertę najemców, to również odstaje ona od typowych centrów wyprzedażowych, gdzie rządzą marki premium i sportowe. W lokalizacjach outletowych w mniejszych miastach jest więcej miejsca dla lokalnych graczy i sieci dyskontowych – wymienia szefowa Działu Badań i Doradztwa Branży Handlowej w firmie Cresa Polska. Deweloperzy znaleźli sposób, aby połączyć cechy tradycyjnego centrum handlowego z formatem wyprzedażowym i proponują obiekty, które są wypadkową obu modeli handlowych. – W Pomeranii łączymy funkcję centrum wyprzedażowego ze sklepami typu convenience oraz rozbudowaną ofertą rozrywkową i gastronomiczną. Istniejąca oferta zostanie uzupełniona i dostosowana do trendów rynkowych i oczekiwań konsumentów oraz poszerzona o salony innych rozpoznawalnych marek funkcjonujących już na polskim rynku, a także nowych, dopiero wkraczających do Polski sieci handlowych. Część outletowa oparta zostanie na reorganizacji salonów części obecnych najemców oraz wprowadzeniu nowych, polskich i światowych marek modowych oraz sportowych – przedstawia koncepcję Pomeranii Outlet Radosław Gadomski. Obecnie w centrach wyprzedażowych nie może zabraknąć oferty dodatkowej, jak rozrywka czy część gastronomiczna. – W Metropolitan Outlet Bydgoszcz klienci będą mieć do dyspozycji szeroki asortyment polskich i zagranicznych producentów w obniżonych cenach. Zgodnie z trendami ofertę modową uzupełni część rekreacyjno-rozrywkowa, m.in. strefa restauracyjna, plac zabaw i kino. Niewątpliwym atutem outletu będzie funkcjonujący w nowej odsłonie operator spożywczy Carrefour – wskazuje Łukasz Śliwa. Firmy znalazły także rozwiązanie związane z konstrukcją budynku – w Metropolitanie dostępna przestrzeń na pierwszym piętrze zostanie przeznaczona na biura i magazyny, a Pomerania Outlet wykorzysta piętro na organizację rozbudowanej strefy rozrywkowej i poszerzoną strefę restauracyjną z widokiem na panoramę miasta. Tyle o adaptacjach i przekształceniach. Firma Retail Management, która sieć Smart Outlet Center buduje od postaw, również zauważa, że centra outletowe zaczynają przybierać formę obiektów wygodnych zakupów z szerokim wyborem marek. Wobec takich trendów obiekty z tym szyldem będą łączyć różną ofertę cenową pod jednym dachem. – Naszym znakiem rozpoznawczym jest mix typowych salonów outletowych i sklepów regularnych. Przykładowo: w Bydgoszczy 80 proc. to placówki wyprzedażowe, a pozostałe 20 proc. to m.in. Rossmann, Martes Sport czy CCC, czyli sieci regularne bez upustowego genotypu, ale z niskimi cenami jakościowych towarów – zauważa Magdalena Bandurska. Zmiany dostrzega również firma Neinver, która stawia z kolei na poprawę standardów obiektów i obsługi. – Wiele uwagi poświęcamy komfortowi robienia zakupów, dlatego inwestujemy w unowocześnianie wnętrz i rozwój oferty dodatkowej. Zbudowaliśmy strefę restauracyjną w Krakowie, uruchamiamy zielone strefy relaksu z punktami ładowania urządzeń mobilnych. Standardem są już pokoje dla rodziców z dziećmi, specjalne miejsca parkingowe dla rodzin, czy place zabaw. Uruchomiliśmy też stacje miejskich rowerów przy naszych centrach i wprowadziliśmy ofertę samochodów do wypożyczenia na minuty. Klienci outletów stają się coraz bardziej wymagający. Zwracają uwagę na otoczenie podczas zakupów i dobre standardy obsługi. W tym kierunku muszą rozwijać się centra outlet – zaznacza Magdalena Chachulska.

– Obecnie w trakcie projektowania znajdują się dwa nowe obiekty typu outlet, które planujemy otworzyć w przyszłym roku– zdradza Łukasz Śliwa, dyrektor Biura Ekspansji i Rozwoju w firmie Metropolitan Investment

Niewielki, ale interesujący rynek

Centra wyprzedażowe stanowią zaledwie ułamek (około 2 proc.) całej powierzchni handlowej w Polsce, szacowanej obecnie na 14 mln mkw. Z tego względu ich udział w ogóle transakcji handlowych nie jest duży. – Centra wyprzedażowe są interesujące dla inwestorów, o ile spełniają kilka podstawowych kryteriów. Chodzi przede wszystkim o dobrą lokalizację umożliwiającą wygodny dojazd do obiektu również klientom przyjeżdżającym z daleka. Ważna jest atrakcyjna oferta ze zróżnicowanym zestawem najemców działających w różnych branżach: modowej, sportowej, akcesoriów i dodatków, czy wyposażenia wnętrz. Jednak najważniejszymi kryteriami podejmowania decyzji inwestycyjnych są zawsze obroty generowane przez najemców, ich trend i pozycja na rynku konkretnego outletu w kontekście istniejącej i planowanej konkurencji – podkreśla Agata Sekuła, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL. Największą transakcją zeszłego roku w tym sektorze był zakup przez Deutsche Asset Management portfela trzech centrów wyprzedażowych Fashion House w Gdańsku, Sosnowcu i Piasecznie pod Warszawą. Ponadto w 2017 roku Neptune – spółka joint-venture utworzona pomiędzy Neinver a TH Real Estate – nabył warszawskie Factory Ursus od IRUS European Retail Property Fund, a w 2016 firma Via Outlets kupiła cztery centra wyprzedażowe w Europie (w tym wrocławski obiekt Factory). Poza tym na rynku aktywny jest polski inwestor – Metropolitan Investment. – Całkowita wartość transakcji na rynku centrów wyprzedażowych w Polsce w 2017 roku osiągnęła 280 mln euro, co stanowi 13,5 proc. wartości wszystkich transakcji na rynku inwestycyjnym w obrębie obiektów handlowych w tym roku. Jak dotąd w 2018 roku nie doszło do żadnych transakcji, których przedmiotem były centra wyprzedażowe – dodaje Agata Sekuła. – Stopy kapitalizacji za najlepsze centra outletowe, rozumiane jako obiekty bardzo dobrze prosperujące i usytuowane w największych miastach, kształtują się na poziomie 6,5 plus proc., podczas gdy ten parametr dla centrów handlowych oscyluje nieco poniżej 5 proc. – mówi Sekuła. Obserwowany ostatnio rozwój outletów w mniejszych miastach jest naturalną konsekwencją dojrzewania rynku, a atrakcyjność tych obiektów w oczach inwestorów zależna będzie od jakości konkretnego produktu. Eksperci zwracają też uwagę, że należałoby się zastanowić, czy wszystkie obiekty, które powstają obecnie pod nazwą centrów wyprzedażowych, na taką nazwę zasługują. Nie możemy nazwać outletem obiektu, który skupia najemców sprzedających w ramach swojej podstawowej oferty towary w cenach dyskontowych. Z definicji centrum wyprzedażowe to obiekt, w którym marki sprzedają towary w cenach obniżonych o minimum 30 proc. w stosunku do oferty w sklepach w centrach czy na ulicach handlowych. ν