Polski rynek magazynowy w rozkwicie

Wysokie zainteresowanie powierzchniami logistycznymi spowodowane jest dobrą koniunkturą gospodarczą z prognozowanym wzrostem PKB na poziomie 4,6 proc. w 2018 roku, dalszą ewolucją rynku handlowego w kierunku e-commerce oraz rozbudową infrastruktury transportowej umożliwiającej dynamiczny rozwój mniejszych rynków regionalnych oraz nowych lokalizacji w obrębie głównych hub-ów logistycznych.

W budowie jest 2,25 mln mkw. w ramach 66 projektów, co oznacza rekordową aktywność deweloperów. Najwięcej nowej powierzchni pojawi się w regionie Polski Centralnej, gdzie w realizacji jest 11 projektów o łącznej powierzchni 628 tys. mkw. Dynamicznie rozwija się także rynek Górnego Śląska, gdzie powstaje 12 projektów magazynowych o łącznej powierzchni 338 tys. mkw.

Pierwsze półrocze 2018 roku zakończyło się także rekordowym wynikiem po stronie popytu, który wyniósł 2,11 mln mkw. Jest to rezultat o 18 proc. lepszy w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Silny popyt spowodował dalszą kompresję wskaźnika pustostanów, który na koniec czerwca tego roku osiągnął 4 proc. Tym samym, odnotowaliśmy najniższy procentowy udział dostępnych wolnych powierzchni w historii prowadzenia pomiarów. Najwyższy poziom wskaźnika powierzchni niewynajętej odnotowano na rynku Warszawa – miasto (10,4 proc.), gdzie wzrósł o 3,5 pp. w ujęciu rocznym ze względu na wygaśnięcie umów najmu w dwóch starszych obiektach magazynowych, a także w rejonie Krakowa (8,4 proc.), gdzie odnotowaliśmy znaczący spadek o 4,3 pp. w relacji do stanu sprzed roku. Na pozostałych rynkach nie przekraczał poziomu 5,7 proc.

Ze względu na wysoki popyt i fakt, że inwestycje deweloperskie są zabezpieczone umowami najmu w około 75 proc., wskaźnik pustostanów w Polsce powinien utrzymać się do końca 2018 roku na niskim poziomie, nieprzekraczającym 5 proc. Po kilku latach stabilizacji, w 2018 roku obserwujemy już wzrost czynszów najmu pozostający w ścisłym związku ze wzrostem kosztów realizacji inwestycji deweloperskich. Chociaż stawki bazowe pozostają na stabilnym poziomie, czynsze efektywne, uwzględniające zachęty finansowe, wzrosły w niektórych lokalizacjach o około 5 proc. w relacji do stanu na koniec 2017 roku. Stawki czynszu w Polsce wciąż należą do najniższych w regionie środkowo-wschodniej Europy. Dla porównania w Czechach i na Węgrzech czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne klasy A są wyższe odpowiednio o 15 i 10 proc.
Coraz większy wpływ na rynek magazynowy w Polsce wywiera branża e-commerce. W odpowiedzi na potrzeby tego sektora deweloperzy rozwijają zarówno duże regionalne centra dystrybucji, jak i mniejsze formaty magazynowe zlokalizowane w granicach miejskich lub w ich bliskim otoczeniu. Z takich lokalizacji chętnie korzystają operatorzy logistyczni, firmy kurierskie i sklepy internetowe, dla których kluczowa jest jak najkrótsza odległość do konsumenta.

Magazyn za magazynem

Rozwój sieci dróg ekspresowych w Polsce zwiększa potencjał miast średniej wielkości, co potwierdza dynamiczny rozwój nowych projektów logistycznych wzdłuż trasy S3 m.in. w Zielonej Górze, Bolesławcu, Zgorzelcu, Świecku czy Krośnie Odrzańskim, czy też przy trasie S7 (Kielce, Olsztynek) oraz S8 (Białystok).
W pierwszej połowie 2018 roku deweloperzy ukończyli 734 tys. mkw. (w 29 projektach), a całkowite zasoby powierzchni magazynowej przekroczyły 14,3 mln mkw., co oznacza wzrost o 21 proc. rok do roku. Największymi rynkami logistycznymi w Polsce pozostają region Warszawy i okolic (27-procentowy udział w całkowitej podaży w Polsce), Górny Śląsk (18 proc.), Polska Centralna (14 proc.), region Poznania (13 proc.) i Wrocławia (11 proc.). Najwięcej nowej powierzchni oddano w regionie Polski Centralnej (259 tys. mkw.), Górnego Śląska (131 tys. mkw.) i okolic Warszawy (114 tys. mkw.).

Na koniec czerwca 2018 roku w budowie pozostawało około 2,25 mln mkw. powierzchni magazynowej, co świadczy o rekordowej aktywności deweloperów.). Na rynku około 75 proc. wolumenu inwestycji zostało już zabezpieczone umowami przednajmu, na co duży wpływ mają wciąż popularne projekty typu BTS, stanowiące 40 proc. całkowitej powierzchni w budowie. W ujęciu regionalnym, największy przyrost podaży spodziewany jest na rynku Polski Centralnej, gdzie w budowie znajduje się aż 628 tys. mkw., a także w regionie Górnego Śląska (338 tys. mkw.), Wrocławia (227 tys. mkw.) i w okolicach Warszawy (193 tys. mkw.). Wysoka aktywność deweloperska nie omija również mniejszych rynków regionalnych, takich jak np. Polska Zachodnia (183 tys. mkw.), gdzie coraz więcej projektów logistycznych powstaje w pobliżu trasy S3.

Pierwsze półrocze 2018 roku zakończyło się rekordowym popytem na poziomie 2,1 mln mkw., co oznacza wzrost o 18 proc. w relacji do analogicznego okresu poprzedniego roku. Popyt netto utrzymuje się na wysokim poziomie, o czym świadczy 76-procentowy udział nowych umów i rozszerzeń powierzchni najmu. Wśród rynków cieszących się największą aktywnością najemców były: Polski Centralna (19 proc. udziału w popycie całkowitym) oraz Warszawa i okolice (19 proc.), Górny Śląsk (13 proc.), a także Poznań (11 proc.) i Wrocław (11 proc.). Najaktywniejszą grupą najemców były firmy logistyczne (31 proc.), sieci handlowe (17 proc.), branża e-commerce (15 proc.) i lekka produkcja (8 proc.). – Prognozy dotyczące popytu pozostają optymistyczne. Coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i wyspecjalizowane usługi logistyczne w dużej mierze wynikać będzie z dynamicznego wzrostu obrotów w branży e-commerce. Przykładem transakcji powiązanych z rozwojem tego segmentu są umowy zawarte przez sieci handlowe, takie jak na przykład: Smyk w ramach projektu Central European Logistics Hub w Łodzi (70 tys. mkw., Panattoni) czy H&M w Segro Logistics Park Poznań Gądki (30 tys. mkw., Segro) – powiedział Adrian Semaan, konsultant w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield, autor raportu.

Wolnych powierzchni prawie nie ma

Niesłabnący popyt na powierzchnie magazynowe spowodował rekordowo niski poziom pustostanów, wynoszący obecnie 4 proc. (573 tys. mkw.). Wynik po pierwszej połowie 2018 roku oznacza spadek o 0,7 pp. w porównaniu do stanu sprzed trzech miesięcy i spadek o 1,4 pp. w porównaniu do stanu sprzed roku. Najwyższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano na rynku Warszawa – miasto (10,4 proc.) i w Krakowie (8,4 proc.). Na pozostałych rynkach nie przekraczał on 5,7 proc.

Po kilku latach stabilizacji, w 2018 roku obserwujemy już wyraźny wzrost czynszów najmu pozostający w ścisłym związku ze wzrostem kosztów inwestycji deweloperskich. Chociaż stawki bazowe pozostają na stabilnym poziomie, czynsze efektywne, uwzględniające zachęty finansowe, wzrosły w niektórych lokalizacjach o około 5 proc. w relacji do stanu na koniec 2017 roku. Koszty najmu w Polsce wciąż należą do najniższych w regionie środkowo-wschodniej Europy. Dla porównania w Czechach i na Węgrzech czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne klasy A są wyższe odpowiednio o 10 proc. i 15 proc.
– Znakomite wyniki po stronie popytowej oraz optymistyczne prognozy w tym zakresie, pozostają główną siłą napędową polskiego rynku magazynowego. Za rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i wyspecjalizowane usługi logistyczne odpowiadają przede wszystkim dobra koniunktura gospodarcza, wzrost konsumpcji oraz dynamiczny rozwój branży e-commerce. Dodatkowo, dzięki rozwojowi infrastruktury transportowej Polska zyskuje na znaczeniu jako największy ośrodek logistyczny regionu CEE – strategiczna, centralna lokalizacja na mapie Europy umożliwia sprawną dystrybucję w skali międzynarodowej. Mimo wyzwań w postaci rosnących kosztów realizacji inwestycji oraz ograniczeń związanych z rynkiem pracy, szczególnie w głównych lokalizacjach magazynowych, stabilna sytuacja po stronie podażowej i duże zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem, pozwalają spokojnie patrzeć na najbliższe miesiące – powiedziała Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.