Trudne wybory cały rok

Nowe inwestycje oznaczają nowe miejsca pracy i zwiększone wpływy do gminnej kasy, co jest szczególnie pożądane w roku wyborczym. Ten okres inwestorom kojarzy się głównie z wydłużonymi procedurami administracyjnymi i sezonową niemocą urzędników, za to gminni włodarze chętniej niż zwykle fotografują się na tle otwieranych obiektów lub przy podpisywaniu dokumentów mających uczynić z gminy (choćby w nieokreślonej przyszłości) krainę płynącą mlekiem i miodem. Jak to małżeństwo z rozsądku (kapitału i samorządu) żyje ze sobą na co dzień?

Urząd idealny

Praktycznie wszystkie inwestycje budowlane powstają w ścisłym kontakcie z lokalnymi władzami, a im projekt większy, tym wsparcie samorządu cenniejsze i bardziej niezbędne. Bez harmonijnej współpracy ciężko byłoby prowadzić inwestycje komercyjne, a czasem byłoby to po prostu niemożliwe. – Pomoc gminy może być realizowana na wielu płaszczyznach – począwszy od właściwego przygotowania przedsięwzięcia, uzgodnienia tras dojazdu, uzgodnienia inwestycji stowarzyszonych, które w wielu sytuacjach występują razem z główną, po rozbudowę infrastruktury – wylicza Robert Dobrzycki, chief executive officer Europe, Panattoni Europe.

– Kontakty z lokalnym samorządem to dla firmy zarządzającej inwestycjami jedne z najważniejszych relacji – dodaje Jacek Korwin-Małaszyński, członek zarządu APP Projekt. – W tych kontaktach najbardziej cenimy sobie spokój, stabilność i zaangażowanie. Samorząd powinien być także otwarty na nowe inicjatywy, aktywny w ich współtworzeniu, a także przychylnie nastawiony do wszelkich innowacyjnych projektów – uważa Jacek Korwin-Małaszyński.

Do pozyskiwania i obsługi inwestorów gminy (zwłaszcza te większe) powołują często osobne, wyspecjalizowane instytucje (wydziały, spółki, agencje…). Okazuje się, że szyld i wielkość takiej organizacji jest sprawą zdecydowanie drugorzędną – wójt czy burmistrz jest czasem w stanie jednoosobowo zapewnić inwestorowi lepsze warunki niż zastępy dedykowanych specjalistów. Liczą się również kompetencje osób zaangażowanych we wsparcie, a także ich nastawienie – jeśli inwestor już na wstępie jest zmuszany do deklaracji, co może dać gminie w ramach tzw. offsetu, nie najlepiej to wróży współpracy na przyszłość.

– Nie do przecenienia jest przejrzystość procesów administracyjnych – jeżeli ścieżka uzyskiwania niezbędnych pozwoleń od urzędników jest jasna, wówczas możemy najefektywniej prowadzić naszą działalność – podkreśla Zbigniew Juroszek, prezes Atalu, zwracając uwagę na inny aspekt współpracy. – Jeżeli jednak biurokracja jest rozbudowana, a urzędy tylko przerzucają się odpowiedzialnością, to niestety cały proces inwestycyjny się wydłuża, co ma przełożenie na wyższe koszty realizacji projektu, a co za tym idzie – na rosnące ceny mieszkań – wyjaśnia Zbigniew Juroszek.

Inna ważna cecha idealnego samorządu: władze od początku powinny jasno komunikować swoje oczekiwania związane z inwestycją. – Cenimy pewną konsekwencję w uzgodnieniach, co pozwala uniknąć sytuacji, w której na zaawansowanym etapie planowania musimy zaczynać pracę od nowa – precyzuje Piotr Kroenke, dyrektor generalny GTC. – O ile na początku możemy dość swobodnie wprowadzać zmiany, o tyle na późniejszym etapie nasza elastyczność jest mocno ograniczona. Choć na co dzień może tego nie widać, to za każdym procesem uzgodnień z władzami lokalnymi kryje się ogromna praca projektowa. Dlatego nam jako inwestorowi zależy, aby ustalone na starcie cele nie ulegały istotnym zmianom w trakcie dalszych prac nad przygotowaniem inwestycji do realizacji – dodaje Piotr Kroenke.

A naciski?

A jak nastawienie władz lokalnych do inwestycji wpływa na jej realizację? Czy ratusz może – świadomie lub nie – utrudniać czy nawet blokować poszczególne projekty? – Władze lokalne mają ogromny wpływ na przygotowania inwestycji do realizacji, bez ich zgody nie przejdziemy do etapu budowy – nie ma wątpliwości Piotr Kroenke. – Warto zauważyć, że prawo mówi, w jakim terminie powinno być wydawane pozwolenie na budowę, natomiast nie określa, kiedy mają być uzyskiwane poszczególne niezbędne dokumenty. Poparcie władz jest zatem nie do przecenienia. Od ich nastawienia już na samym początku zależy, jak przebiegać będą nasze rozmowy z urzędnikami zajmującymi się danym projektem – zapewnia dyrektor generalny GTC. – Niechęć władz lokalnych potrafi inwestycję opóźnić lub spiętrzyć na horyzoncie tyle trudności, że inwestor sam rezygnuje – przyznaje Robert Dobrzycki z Panattoni Europe. – Są miasta, w których przez lata brakowało inwestorów i teraz nastawienie lokalnych włodarzy jest przychylne, bo w ten sposób chcą konkurować z innymi ośrodkami miejskimi – ściągając do siebie przedsiębiorców – opowiada Zbigniew Juroszek z Atalu. – Ale są też miasta, w których realizowanych jest bardzo dużo projektów i tam nastawienie do inwestora jest już zdecydowanie mniej przychylne. Procedury potrafią być nieustannie wydłużane, co nie stwarza dobrego klimatu dla inwestycji – ubolewa Zbigniew Juroszek.

Inna ważna cecha idealnego samorządu: władze od początku powinny jasno komunikować swoje oczekiwania związane z inwestycją. – Cenimy pewną konsekwencję w uzgodnieniach, co pozwala uniknąć sytuacji, w której na zaawansowanym etapie planowania musimy zaczynać pracę od nowa – precyzuje Piotr Kroenke, dyrektor generalny GTC

Samo życie

Z opowieści deweloperów dotyczących konkretnych przykładów współpracy z samorządami można by stworzyć kilkutomowe dzieło, coś z pogranicza greckiej tragedii i amerykańskiego horroru. Z oczywistych względów oficjalnie słyszymy jedynie historie z happy endem, ewentualnie opowieści mocno zanonimizowane. – Wiele lat temu złożyliśmy wniosek o wydanie zaświadczeń, a urząd postanowieniem nam ich odmówił. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stanęło po naszej stronie. Dziś mamy podobną sytuację – w analogicznym projekcie ten sam organ znów chce odmówić wydania zaświadczeń – mówi z żalem Władysław Grochowski, prezes Arche.

Jeden z naszych rozmówców wspomina lokalny samorząd, który stworzył jednostkę obsługującą inwestorów, ale wyłącznie zagranicznych. Niestety, inwestorzy z Polski nie mają szans – nie zostaną obsłużeni, chyba że zarejestrują spółkę za granicą. Na szczęście inwestorzy nie mają także kłopotów z wymienieniem przykładów dobrej współpracy z samorządami. – Gdy zwróciliśmy się do prezydenta Katowic z planem wybudowania biurowca w tym mieście, już podczas pierwszego spotkania zostaliśmy przedstawieni naczelnikom wszystkich wydziałów w urzędzie – wspomina szef GTC. – Dostaliśmy jasny sygnał, że urzędnicy pozostają do naszej dyspozycji i możemy liczyć na ich pomoc w jak najszybszym uzyskaniu pozwolenia na budowę. Ta współpraca przebiegła wręcz wzorowo.

Podobnie jak współpraca Panattoni Europe z kilkoma podwarszawskimi gminami. – Z całą pewnością gminy Grodzisk Mazowiecki czy Jakubów pod Mińskiem Mazowieckim należą do tych, gdzie władze lokalne nie tylko prężnie działają, ale i są mocno ukierunkowane na pozyskanie inwestorów – twierdzi Robert Dobrzycki. – Za dobre praktyki, efektywność i niezwykłą skuteczność z całą pewnością należy pochwalić także Łóś – dodaje.

Wszyscy nasi rozmówcy życzyliby sobie, by urzędnicza życzliwość i świadomość „grania do jednej bramki” towarzyszyła wszystkim ich realizacjom przez całą kadencję samorządu, a nie tylko w okresie wyborczym. Ten specyficzny czas ma jeszcze jedną złą stronę: po wyborach w wielu gminach zmienią się włodarze, a z nimi przyjdą nowi urzędnicy decyzyjni, którzy będą musieli od początku zaznajomić się ze stanem inwestycji w gminie. A to może potrwać. Jedno jest pewne: tytuł Miasta Najbardziej Przyjaznego Inwestorom Eurobuild Awards przypadnie jak co roku wyjątkowemu samorządowi, który wykaże się nie tylko dogłębnym zrozumieniem specyfiki branży inwestycyjnej, ale także niepospolitą odpornością na zawahania koniunktury i zawirowania polityczne. ν

[Powyższe rozmowy przeprowadziliśmy w pierwszej połowie października, zatem przed wyborami samorządowymi w Polsce, natomiast artykuł ukaże się już po ich rozstrzygnięciu – przyp. red.].