Miami rozgrzewa inwestorów

Robert Jaś, prezes zarządu, Metropolitan Investment LLC w Miami: To jest najlepsze miejsce do robienia biznesu, zwłaszcza dla takiej firmy jak nasza, która zaprasza inwestorów do projektów deweloperskich. Gdzie zatem szukać partnerów biznesowych, jeśli nie w miejscu, w którym jest ich najwięcej i do którego zjeżdżają inwestorzy z całego świata? Przyglądaliśmy się kilku lokalizacjom w Stanach Zjednoczonych: Nowemu Jorkowi, Los Angeles i Miami. Analizy wykazały, że najlepszym miejscem dla nas jest właśnie Miami. To ze względu na niższą barierę wejścia w biznes na poziomach kosztów pracy i inwestycyjnym oraz lokalizację na wschodnim wybrzeżu, która umożliwia współpracę z Polską. Floryda ma PKB porównywalne z tureckim, a ponad 5 proc. mieszkańców ma aktywa płynne o wartości powyżej 1 mln dolarów.

Jak Państwo tam działacie?

Sprzedajemy udziały w projektach i emitujemy dług pod nadzorem amerykańskich instytucji – FINRA [Financial Industry Regulatory Authority – przyp. red] i SEC [United States Securities and Exchange Commission – przyp. red.]. Tam struktura private equity opartego na rynku nieruchomości to standard. Spotyka się przeważnie dwa modele 95:5 lub 90:10, z czego większość stanowi inwestor pasywny, który korzysta z aktywności dewelopera i zysków przynoszonych przez budynek. W Stanach pracuje się głównie z funduszami private equity, ale my zdecydowaliśmy się dywersyfikować ryzyko, więc do jednego projektu zapraszamy wielu inwestorów indywidualnych, przy czym są to inwestorzy kwalifikowani posiadający wymagany kapitał. Naszymi partnerami są w większości (ponad 50 proc.) inwestorzy amerykańscy. My wykładamy kapitał własny wspomagany pieniędzmi inwestorów i finansowaniem bankowym. Przy czym zawsze zostajemy z 5 proc. udziałów w danej inwestycji i z kompetencjami zarządczymi.

Jakie są dalsze perspektywy biznesu w USA? Rynek w Miami zdaje się być bardzo nasycony.

I jest, ale bardziej funduszami jako inwestorami. Natomiast mniej graczami indywidualnymi, stąd popyt na nasze projekty. Perspektywa wzrostu jest zachęcająca. Widzimy duże zapotrzebowanie inwestorów indywidualnych na posiadanie własnego udziału w nieruchomości. Instytucje finansowe w Stanach do perfekcji opanowały sprzedaż tzw. black boksów, czyli kota w worku. W naszej ofercie inwestor znajduje „namacalny” produkt, który daje mu zarobić, a przy tym można obserwować jego rozwój i funkcjonowanie.

Nad czym pracuje Metropolitan Investment w Miami?

Budujemy dom opieki dla osób starszych w Tequesta, nieopodal Jupiter Island w jednym z bardziej zamożnych regionów południowej Florydy. Wybraliśmy właśnie taki rodzaj inwestycji z kilku względów. Gospodarka amerykańska jest w silnej hossie, co każe przygotowywać się na potencjalny kryzys, a nasz pomysł jest odporny na zawirowania rynkowe. Poza tym w tamtym rejonie nadchodzi tzw. silver tsunami, czyli ludzie z okresu wyżu demograficznego zaczynają się starzeć i stają się klientami domów opieki. Według naszych danych, popyt na takie usługi w ciągu kilkunastu lat wzrośnie o około 20 proc., przy czym podaż wzrasta o około 2 proc. Należy także pamiętać, że ze względu na swoją specyfikę, są to inwestycje limitowane, a władze miejskie bardzo ostrożnie rozdzielają pozwolenia na budowę podobnych obiektów. A my takie pozwolenie mamy w ręku. To będzie jedyny ośrodek w tamtym rejonie oferujący standard independent living, czyli samodzielne jednostki mieszkaniowe. Są one włączone w życie ośrodka, ale mają wysoki stopień niezależności. Drugą część obiektu stanowią apartamenty ze wsparciem opiekuna, czyli assisted living, a trzecią mieszkania z opieką dla osób z demencją lub chorobą Alzheimera (memo care). Naszym partnerem będzie AgeWell Living operator, który specjalizuje się w prowadzeniu podobnych ośrodków.

Na jakim etapie jest projekt?

Zakupiliśmy ośmioakrowy grunt, na którym powstanie budynek o powierzchni 16 tys. mkw. ze 124 apartamentami w ramach domu spokojnej starości. Jesteśmy już po pierwszym etapie dwufazowego procesu, który jest odpowiednikiem postępowania w sprawie polskiego pozwolenia na budowę. Teraz czeka nas złożenie projektu budowlanego. Start budowy planujemy na kwiecień/maj 2019 roku. Zakończenie po półtora roku od rozpoczęcia. Całość to koszt około 45 mln dolarów.

Ilu zdobyliście inwestorów na ten projekt?

Zainteresowane są różne osoby, które chcą zainwestować 20-30 mln dolarów, tak jak jedna z bogatych argentyńskich rodzin, ale jest też sporo zapytań o wkład 1-2 mln dolarów. Z pewnością przed rozpoczęciem budowy zbierzemy inwestorów na całość wartości projektu.

Na jakie zwroty liczycie Państwo przy tym projekcie?

Taka inwestycja stabilizuje i wynajmuje się mniej więcej w około rok. Nad analizą biznesową pracowaliśmy wspólnie z CBRE. Wewnętrzna stopa zwrotu z podobnych projektów w Stanach Zjednoczonych wynosi średnio 14,1 proc. po opłaceniu operatora, który na takiej inwestycji zarabia średnio 5 proc. My celujemy w marżę na kapitale zainwestowanym powyżej 20 proc. w skali roku. Nasz inwestor będzie dostawał minimum 7 proc. rocznie.

Jakie są Państwa kolejne plany na Florydzie?

Poza tym, że tworzymy sieć domów opieki pod brandem MI Senior Living w Stanach, posiadamy tu także aktywną firmę brokerską. Mamy również dział property management.