Nowy dach do podziału

Wiadomo, że główną siłą napędową colivingu na świecie jest Generacja Y, czyli pokolenie przyzwyczajone do łatwego użytkowania, nieograniczonej dostępności i wysokiej jakości życia. To ludzie wychowani na internecie i aplikacjach, którzy cenią sobie wygodę, a współdzielenie rzeczy traktują jako zjawisko zupełnie naturalne. – Dla młodych ludzi całkiem oczywiste jest przejście po ukończeniu studiów z akademika do colivingu, gdzie znajdą podobne relacje, ale znacznie wyższą jakość usług – tłumaczy Przemysław Chimczak, architekt, współzałożyciel Think Co. – Real Estate Research Lab. – Wynajem samodzielnego mieszkania bywa drogą przez mękę – trzeba wykonać sporo telefonów, odbyć wiele wizyt, czasem samodzielnie umeblować czy wyremontować lokal… To dla pokolenia Y duży i niepotrzebny wysiłek, zwłaszcza jeśli nie planuje się najmu długookresowego. Ponadto, żeby dobrze czuć się w tradycyjnie wynajmowanym mieszkaniu, trzeba mieć naturę samotnika, a wyjście z domu i spotkania z ludźmi wymagają więcej wysiłku. W colivingu dobrze będą się czuć ci single, którzy mają potrzebę interakcji – chcą z kimś porozmawiać, wypić kawę, pograć w gry czy nawet poznać potencjalnego partnera – uważa Przemysław Chimczak.

Ale coliving to zupełnie inny produkt niż akademik, w którym lokale posiadają zazwyczaj podstawowe funkcje, a najemcą może być wyłącznie student. – Budynek colivingowy mierzy wyżej, oferuje lepiej zaprojektowane jednostki mieszkalne z wieloma udogodnieniami i dodatkowymi usługami – wyjaśnia Tomasz Konarski, prezes zarządu fińskiego dewelopera Yit w Polsce. – Wśród najemców mogą znaleźć się studenci ostatnich lat, absolwenci czy młodzi pracownicy zaczynający karierę zawodową, ale także osoby, które po prostu nie szukają mieszkania na wynajem długoterminowy, czy takie, które chcą mieszkać blisko znajomych lub nie lubią tracić czasu na długie dojazdy do pracy. Coliving to sposób na zamieszkanie wśród podobnych ludzi, szukających wspólnoty, rozwoju i sąsiedztwa na bardziej dojrzałym niż tylko studencki poziomie – uważa Tomasz Konarski.

– Ostrożnie szacujemy, że do końca 2020 roku na polski rynek wejdzie do 10 projektów colivingowych – informuje Przemysław Chimczak z Think.Co

– Rynek na tego rodzaju projekty mieszkaniowe jest potencjalnie ogromny, ponieważ obejmuje wszelkie osoby poszukujące możliwości prowadzenia elastycznego stylu życia, które potrzebują silnego poczucia wspólnoty – dodaje Marc Jongerius, współzałożyciel i dyrektor zarządzający Zoku, sieci obiektów będących połączeniem colivingu i coworkingu, która działa w Europie i USA.

Mieszkańcy colivingów Zoku to głównie pracujące osoby samotne, w wieku 25-50 lat, szukające niedrogich możliwości życia w mieście, możliwości, które dają im silne poczucie wspólnoty. Osoby takie często pracują w branżach kreatywnych lub technologicznych, ponadto aktywnie poszukują możliwości rozwoju osobistego i zawodowego. Ze względu na taki styl życia mieszkańcy preferują elastyczną długość pobytu.

– W porównaniu z innymi krajami europejskimi, Polska nie jest wyjątkiem: badania pokazują, że młodsze pokolenie w Polsce będzie preferowało mobilny styl życia, a zatem potrzebuje elastycznych mieszkań na wynajem. Obiekty colivingowe w Polsce, takie jak Clipster, już dziś dowodzą, że zapotrzebowanie na ten nowy styl życia rośnie – dodaje Marc Jongerius.

Pierwszy, ale inny

Gdański Clipster jest często podawany jako przykład pierwszego colivingu w Polsce. W 2015 roku prezydent Gdańska Paweł Adamowicz powołał do życia unikalny w swoim zamyśle dom dla startupów inspirowany podobnymi inicjatywami na rynkach Europy Zachodniej i USA – członkowie programu mogą razem mieszkać, pracować i wymieniać się doświadczeniami. I w zasadzie na tym podobieństwa ze współczesnymi colivingami się kończą, bo współdzielenie powierzchni mieszkaniowej jest jedynie jednym z przejawów działalności Clipstera – naczelną ideą jest wspieranie początkujących przedsiębiorców. – Osoby, które pomyślnie przejdą rekrutację, mogą przez trzy miesiące mieszkać w Clipsterze, korzystając ze szkoleń i spotkań z mentorami – ci wyznaczają startupom konkretne cele i rozliczają z ich realizacji. Działa także animator społeczności, dzięki któremu członkom programu łatwiej się zintegrować – opowiada o zasadach funkcjonowania systemu Agnieszka Cichocka, menedżerka Zespołu ds. Rozwoju Start-upów Gdańskiej Fundacji Przedsiębiorczości.

Inicjatywa jest partnerstwem publiczno-prywatnym Gdańskiej Fundacji Przedsiębiorczości oraz Funduszu Kapitałowego Alfabeat. Koszty pobytu w Clipsterze pokrywają wspólnie fundacja i uczestnicy programu, ponadto poszczególne projekty mogą być finansowane także przez sponsorów, którzy są zainteresowani konkretnymi rozwiązaniami ze swojej branży. – Członkowie Clipstera mają do dyspozycji 16 mieszkań, które fundacja wynajmuje od dewelopera. Lokale o powierzchni około 15-20 mkw. są w pełni wyposażone: mają kuchnię, łazienkę oraz sypialnię na antresoli. W budynku jest również pomieszczenie coworkingowe, pralnia oraz restauracje i kawiarnie – opisuje Agnieszka Cichocka z Gdańskiej Fundacji Przedsiębiorczości.

Przez ponad trzy lata przez Clipstera przewinęło się ponad 50 osób. Inicjatywa jest unikalna nie tylko na skalę naszego kraju i powinna znaleźć swoje miejsce w historii polskiej przedsiębiorczości, ale zbyt mała i zbyt nietypowa, by jej powstanie utożsamiać z początkami colivingu w Polsce.

Pierwszy na placu budowy

Klasyczny coliving w Polsce zmaterializował się dopiero na początku grudnia 2018 roku za sprawą firmy Yit, która ogłosiła rozpoczęcie budowy dużego (i tak naprawdę pierwszego w Polsce) projektu colivingowego – Smartii Mokotów ma stanąć pośrodku warszawskiego zagłębia biurowego. Kompleks będzie się składał z dwóch budynków: aparthotelowego, w którym nieduże mieszkania zostaną przeznaczone na sprzedaż, oraz colivingowego, oferującego jednostki mieszkalne na wynajem. – Projekt stanowi rozwinięcie fińskiej idei Smartti, która jest konceptem mieszkań kompaktowych, położonych w dobrej lokalizacji i oferujących wiele dodatkowych usług – wyjaśnia Tomasz Konarski z Yit. – Ceny mieszkań w centrum Helsinek są tak wysokie, że znacznie ograniczają dostępność lokali. Wyjściem z tej sytuacji jest zmniejszenie powierzchni mieszkań przy zachowaniu ich funkcjonalności, czemu służy odpowiednie projektowanie oraz obecność licznych udogodnień w przestrzeniach wspólnych. Z analogiczną sytuacją zaczynamy mieć do czynienia w Polsce – tutaj także ceny mieszkań w centrach są nieosiągalne dla dużej części klientów. W metropoliach znacznie spadła dostępność gruntów w dobrych lokalizacjach, a wolne tereny są nierzadko przeznaczone w planach miejscowych pod budownictwo komercyjne. Coliving jest sposobem na zagospodarowanie działek, które znajdują się w bankach ziemi deweloperów mieszkaniowych, a których nie można przeznaczyć pod budowę mieszkań – wskazuje Tomasz Konarski.

Smartti Mokotów będzie dysponował dwoma typami jednostek mieszkalnych (bo deweloperzy nie używają w tym kontekście określeń „mieszkanie” ani „pokój”): M1 o powierzchni około 16 mkw. (będzie ich około 80-90 proc.) oraz M2/M3 o powierzchniach od 26 do ponad 30 mkw. z dwiema sypialniami i przedpokojem. Wszystkie lokale będą wyposażone w aneks kuchenny, łazienkę i balkon.

– W ubiegłym roku pracowaliśmy nad koncepcją Smartti Mokotów, ten rok poświęcimy na prace projektowe w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Szczegółowa lista planowanych udogodnień i dodatkowych usług dopiero powstaje, wiadomo jednak, że w całym kompleksie będzie szybki internet, a system kontroli dostępu zostanie oparty na inteligentnych rozwiązaniach hotelowych – mówi Tomasz Konarski. – Chcemy, aby ostateczne rozwiązanie było wielofunkcyjne i umożliwiało nie tylko wejście do mieszkania, ale np. także dokonanie płatności w miejscowym sklepie czy barze z użyciem smartfona czy inteligentnej opaski na rękę – zapowiada prezes Yit.

Co ciekawe, deweloper zapowiada także stworzenie powierzchni coworkingowej na ostatnich kondygnacjach budynków, w planach jest także plenerowa siłownia, boisko oraz ścieżki biegowe na dachu budynku.

– Ten rok poświęcimy na prace projektowe, które doprowadzą nas do uzyskania pozwolenia na budowę Smartti Mokotów – zapowiada Tomasz Konarski z Yit

Pierwszy do kupna

Także w grudniu 2018 roku gruchnęła wieść o porozumieniu dwóch gigantów rynku nieruchomości w Europie – Medici Living i Corestate Capital mają ambitne plany zdominowania europejskiego rynku. Chcemy być „WeWorkiem colivingu” – nie owijają w bawełnę partnerzy (nie bacząc na to, że nowy koncept WeWorku, WeLive, zapowiada stworzenie portfolio 85 tys. jednostek mieszkalnych do 2020 roku). A analitycy rynkowi twierdzą, że tak naprawdę dopiero dzięki współpracy Medici Living i Corestate Capital coliving zaczął być postrzegany jako nowa, osobna klasa aktywów. A kwota, którą partnerzy chcą przeznaczyć na podbój rynku, robi wrażenie. – W ciągu najbliższych trzech do pięciu lat zamierzamy zainwestować w coliving 1 mld euro – mówi „Eurobuildowi” Gunther Schmidt, założyciel i CEO Medici Living. – Szczególną uwagę zwracamy na miasta z ponad 500 tys. mieszkańców i na nieruchomości – zarówno istniejące, jak i nowe – o wartości inwestycji od 20 do 60 mln euro. Nasz program ma objąć około 35 nieruchomości o łącznej liczbie 6 tys. jednostek, które będziemy prowadzić pod marką Quarters. Do 20 proc. ze wspomnianego 1 mld euro może zostać zainwestowane w Polsce, szczególnie przyglądamy się Warszawie i Krakowowi – zdradza nam Gunther Schmidt.

Oprócz Polski i krajów, w których firmy już działają (Niemcy, Wielka Brytania i Holandia), na celowniku są także rynki Austrii, Szwajcarii i Hiszpanii. Klientami marki Quarters – tak jak dotychczas – mają być młodzi specjaliści, którym obiekty pod tym szyldem zaoferują warunki do mieszkania i życia dostosowane do potrzeb Generacji Y. Corestate zajmie się opracowaniem projektów, ich finansowaniem, a także zarządzaniem zasobami i funduszami, podczas gdy Medici Living Group będzie odpowiedzialna za projekt koncepcyjny i zarządzanie nieruchomością, w tym usługami operatorskimi. Do swojego obecnego portfela liczącego 1,8 tys. pokoi Medici Living zamierza dodać kolejnych 6 tys.

Pierwszy, ale wątły

Choć pojawiają się pierwsze konkretne projekty i rzeczowe deklaracje, coliving w Polsce jest rynkiem nadal raczkującym. – Jeszcze jesienią ubiegłego roku, gdy chcieliśmy kogoś zainteresować ideą colivingu, często słyszeliśmy w odpowiedzi: „Dobra, ale lepiej porozmawiajmy o akademikach”. Bo dom studencki to znany produkt, obecny w naszym społeczeństwie od pokoleń. Dopiero warszawska inwestycja Yit i plany Medici Living spowodowały, że coliving nie jest już tylko mglistą ideą z innego regionu – mówi Przemysław Chimczak z Think Co. – Wiem, że obecnie [rozmawiamy w połowie stycznia 2019 r. – dop. red.] w fazie analiz jest w Polsce 8-10 projektów colivingowych, a jeszcze tej wiosny zostaną ogłoszone dwa lub trzy takie projekty w Warszawie. Ostrożnie można oszacować, że do końca 2020 roku na rynek wejdzie do 10 takich projektów – zapowiada Przemysław Chimczak.

– Ten rynek w Polsce dopiero się tworzy, więc na razie trudno spodziewać się ogromnego zainteresowania ze strony funduszy czy znaczących transakcji – zgadza się Tomasz Konarski z Yit. – Tym bardziej, że idealnym produktem dla nabywców instytucjonalnych nie jest pojedynczy budynek colivingowy, ale portfolio obiektów liczące około 5 tys. jednostek, które działają już od kilku lat i przynoszą regularny, założony dochód. W podobną drogę wyruszył niedawno coworking – na tym rynku mamy już do czynienia ze spektakularnymi umowami najmu na takie powierzchnie, ale na znaczące akwizycje trzeba będzie jeszcze poczekać. Wierzę, że jeśli coliving podąży za sukcesem coworkingu, stanie się znaczącym segmentem rynku mieszkań na wynajem – zapewnia Tomasz Konarski. – Coliving jest odpowiedzią na zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych, głównie funduszy z branży B2R (built-to-rent), które szukają gotowych projektów mieszkaniowych na wynajem. W Polsce nie mają w tej chwili dużego wyboru. Mogą kupić nowy budynek mieszkalny od dewelopera, ale nie będzie to inwestycja zaprojektowana dla potrzeb colivingu. Ponadto koszt zakupu będzie wysoki, gdyż deweloper nie udzieli żadnego upustu przy zakupie pakietowym. Wynika to z obecnej sytuacji na rynku, która daje deweloperowi pewność, że i tak sprzeda takie mieszkania z wyższą marżą klientom indywidualnym – podkreśla Tomasz Konarski.

Eksperci podkreślają, że poprzednim znaczącym trendem na rynku inwestycyjnym były mieszkania studenckie, teraz czas na coliving, który w Europie oferuje zazwyczaj wyższe stopy zwrotu. Ogromna dynamika rozwoju sektora coworkingu jest czynnikiem, który stymuluje rozwój colivingu.

– Podstawowe zalety coworkingu są podobne – elastyczność i możliwość współdzielenia – spodziewamy się więc podobnego rozwoju sektora colivingu i wielu inwestorów instytucjonalnych ma podobne oczekiwania. Wszystko, czego potrzebuje inwestor, to doświadczony partner, który jest w stanie zrealizować nowoczesne i oparte na najnowszej technologii koncepcje – zapewnia Gunther Schmidt z Medici Living.

– Jednym z głównych wyzwań stojących przed firmą chcącą zrealizować projekt colivingowy (lub dowolny inny innowacyjny projekt mieszkaniowy) na rynkach europejskich są różnice w zakresie przepisów między poszczególnymi krajami, a czasami nawet między poszczególnymi miastami – przestrzega Marc Jongerius z Zoku. – Dokumenty regulacyjne często występują w języku danego kraju i mają duży wpływ na pozycjonowanie produktu, co stanowi przeszkodę w szybkiej realizacji takich koncepcji – dodaje Marc Jongerius.

Nie ma dzisiaj jednego, sprawdzonego modelu colivingu, dlatego przez najbliższe lata tego typu obiekty w Europie będą ciągłym eksperymentem. Może pojawi się potrzeba stworzenia większych lokali rodzinnych albo przystosowanych dla potrzeb seniorów? Może mieszkańcy wyrażą chęć powiększenia powierzchni wspólnej lub zorganizowania przedszkola? – Polski model colivingu jest w powijakach, ale już można mówić o jego pewnych cechach specyficznych – mówi Przemysław Chimczak. – Na pewno jednostki colivingowe w Polsce będą nieco większe niż praktykuje się to w krajach zachodnich – tam lokale przeznaczone dla jednej osoby mają po 9-12 mkw. powierzchni, u nas będą nieco większe. Trudno także przypuszczać, żeby przyjął się u nas model akademikowy, czyli taki, w którym dominuje wspólne spędzanie czasu – sądzę, że będziemy mieli większe nastawienie na zachowanie prywatności. Możemy się także spodziewać zróżnicowanych udogodnień i usług dodatkowych – inne będą w obiektach zlokalizowanych w centrach miast, inne w dzielnicach biurowych, jeszcze inne w sąsiedztwie kampusów uniwersyteckich – zapowiada Przemysław Chimczak.

Zdaniem specjalistów, jesteśmy w początkowej fazie pierwszej fali inwestycji colivingowych, która – z racji swojej innowacyjności – przyciąga tylko największych lub najodważniejszych graczy. W ciągu najbliższych kilku lat rynek będzie obserwowany i przez inwestorów, i przez deweloperów, którzy jeszcze wahają się przed wejściem w ten sektor. Jeśli wskaźniki będą obiecujące, czeka nas pewnie kolejna fala zainteresowania tym rynkiem. ν

Marta Jurek

menedżer w Dziale Audit & Assurance Deloitte, rzeczoznawca majątkowy w Zespole ds. Nieruchomości i Budownictwa w Polsce

Barierą są koszty

Na produkt, jakim jest coliving, należy spojrzeć z dwóch punktów widzenia: potencjalnego odbiorcy oraz inwestora. Głównymi odbiorcami są ludzie młodzi, otwarci na nowinki technologiczne, w wieku 20-35 lat, pokolenie Y i millenialsi, single silnie zorientowani na samodzielne osiągnięcie sukcesu, coraz częściej odżegnujący się od korporacyjnych szablonów, którzy nie chcą wracać po pracy do pustych mieszkań. Konsekwentnie, w wyniku szybko postępujących zmian społecznych oraz technologicznych, segment ten może stanowić odpowiedź na oczekiwania tej grupy społeczeństwa. Z drugiej strony należy jednak spojrzeć na potencjalne koszty wynajmu colivingu. W związku z brakiem tego typu obiektów w Polsce można je tylko szacować, jednak będą one prawdopodobnie wyższe niż koszty najmu na wolnym rynku (analogicznie jak ceny w prywatnych akademikach). Z tego względu aspekt kosztowy może stanowić poważną barierę rozwoju segmentu, podczas gdy na Zachodzie jest on elementem stymulującym – w Londynie czy Nowym Jorku ceny colivingu są relatywnie niższe, przy uwzględnieniu całości kosztów utrzymania i transportu. Perspektywy colivingu jako produktu inwestycyjnego zależą w pierwszym rzędzie od tego, czy na rynku pojawi się znacząca liczba takich projektów, gdyż inwestorzy instytucjonalni nie będą rozważać inwestycji w pojedyncze projekty, ale w platformy oferujące tysiące, a nie setki jednostek mieszkalnych. Brak doświadczeń w zakresie funkcjonowania takich projektów, ich odbioru przez potencjalnych najemców oraz wyższe koszty zarządzania powierzchniami wspólnymi oznaczają, że potencjalni inwestorzy będą oczekiwać wyższej stopy zwrotu z inwestycji. Dodatkową barierą będzie pozyskanie finansowania bankowego – brak standaryzacji projektów i niepewność co do ich funkcjonowania i stabilności przychodów może potencjalnie stać się dużym wyzwaniem dla instytucji finansujących w Polsce. W związku z tym w najbliższym czasie projekty takie będą ciekawą alternatywą dla nielicznych inwestorów szukających wysokich stóp zwrotu, nie stroniących przy tym od wyższego ryzyka.