Coworking dojrzał do zmian

Mikołaj Niemczycki, menedżer do spraw klientów coworkingowych, Cushman & Wakefield: Nie przywiązywałbym się aż tak do tych przewidywań. Sytuacja zmienia się bardzo dynamicznie. Jeszcze niedawno, jeśli ktoś by mnie zapytał, czy w tym segmencie będziemy mieli wzrost łącznej zakontraktowanej powierzchni o 130 tys. mkw. w samym 2018 roku, a w samym centrum Warszawy coworki będą stanowiły 25 proc. całkowitej wynajętej powierzchni, to miałbym wątpliwości. Myślę, że podaż nowych lokalizacji będzie nadal rosła, choć może już nie tak szybko jak w poprzednich latach, gdy wzrost wynosił około 70 proc. rok do roku. Operatorzy będą podpisywali kontrakty na lata 2020 i 2021, bo w 2019 roku na rynku pojawi się niewiele nowych obiektów. Wymarzony produkt dla czołowych coworków to budynek zlokalizowany przy metrze, w samym centrum, ze świetną ekspozycją.

Czy pojawią się jacyś nowi operatorzy?

Zdecydowanie tak. Czy to będzie odbywało się przez organiczny wzrost, czyli tworzenie własnych lokalizacji, czy poprzez przejęcie istniejącego operatora i rebranding, ten rok pokaże. Właśnie to jest ciekawe. Rynek na tyle dojrzał, że jak w wielu innych sektorach gospodarki – teraz czas na kolejny krok, czyli akwizycje. To wynika stąd, że liczba dobrych, nowych i dobrze zlokalizowanych budynków, które mają odpowiednią wielkość, jest ograniczona – szczególnie w centrum. Jeśli taka sytuacja będzie się przedłużać, to operator coworkingowy, chcący wystartować naprawdę dobrze, będzie musiał albo wynajmować powierzchnię z dużym wyprzedzeniem, albo stawiać na konsolidacje.

Czy nadchodzi czas przejęć w coworkingu?

Myślę, że to się zacznie w tym roku. Na pewno wiemy, że trwają już takie rozmowy. Mówimy tutaj o operatorach coworkingowych ze Skandynawii, z Niemiec, z Anglii, ze Stanów, z Ukrainy...

W Polsce jest już WeWork, jest IVG ze Spaces i Regusem. Można powiedzieć, że te najbardziej ekscytujące debiuty są od dawna za nami. Nic tak spektakularnego się już raczej nie wydarzy?

Jest wciąż kilku operatorów, których u nas jeszcze nie ma. Na przykład The Office Group, którego właścicielem jest Blackstone, czyli największy zarządca aktywów na świecie. Nie wiadomo jeszcze, czy firma ta będzie chciała inwestować w Polsce. Są też operatorzy tacy, jak Cambridge Innovation Group, którzy specjalizują się na przykład w hubach technologicznych. Tak przy okazji – CIC wynajął już 14 tys. mkw. w Varso. Jest to przykład na to, jak nowi gracze wchodzą na rynek, dywersyfikując tę przestrzeń. W Varso mogą być też laboratoria, a nie tylko przestrzeń biurowa. To też zjawisko, z którym będziemy mieć coraz częściej do czynienia. Coworki skupią się na poszczególnych sektorach, na marketingowym czy medialnym, aby móc lepiej kreować społeczność, która stwarza wartość dodaną dla tych, którzy są jej członkami. Albo na przykład cowork dla prawników, którzy może oczekują nieco wyższego komfortu, prywatności i trochę innego podejścia do designu. Już teraz the Nest, położony niedaleko Hali Koszyki, próbuje się pozycjonować pod bardziej dojrzałych przedsiębiorców. Czy uda im się sprzedać do takiej grupy? Jeszcze nie wiadomo, ale jest to bardzo interesujące. Adgar Group zdywersyfikował przestrzeń poprzez uruchomienie marki Be Yourself. W zasadzie bardzo szybko, bo po roku od wejścia w sektor coworkingu, zaczęli oferować office suites, czyli wydzielone kompletne moduły dla firm zatrudniających od 50 do 100 osób. Widzimy to samo w WeWorku – są moduły od jednej aż po 100, 200 czy 500 osób. Widzimy więc, że niektóre coworki skupiają się na większych firmach, a nie tylko na zespołach po 5 czy 10 osób. To też jest sposób dywersyfikacji oferty.

Co jeszcze ciekawego się zdarzy poza dywersyfikacją?

Myślę, że pójście w regiony będzie kolejnym sposobem dla pewnych operatorów, aby dalej rozwijać biznes. Chodzi o zaciekawienie rynkami regionalnymi ze strony WeWork czy Spaces, ale też warto obserwować takich lokalnych graczy, jak O4, które ogłosiło, że chce się pojawić w Lublinie i Olsztynie. To gracz, który dotychczas obecny był tylko w Trójmieście, a teraz planuje ekspansję. Co ciekawe, jednak nie do Warszawy czy Krakowa, tylko właśnie do miast regionalnych. Widać więc drugą falę operatorów, tych lokalnych, którzy myślą: ok, jak wyprzedzę tych największych i może wejdę do tych mniejszych miast, to jest dla mnie szansa na rozwój. A te miasta zaczynają przyciągać duże korporacje. W ostatnim czasie na przykład zamknęliśmy transakcję dla Capgemini w Lublinie na 70 biurek na elastycznych warunkach w Business Linku, więc jest to też ciekawy znak dla nas.

Czy widać jakieś objawy przesycenia rynku?

Myślę, że jest nadal sporo miejsca na wzrost. Korporacje dalej inwestują u nas. Kapitał płynie z Ameryki, z Niemiec, z Wielkiej Brytanii i wielu innych miejsc. A brexit może spowodować nawet większą aktywność najemców. To wystarczająco duży tort dla wielu operatorów.