Czas akademików

Choć rodzimy rynek prywatnych domów studenckich był dotąd zbyt mały, by zainteresować zagranicznych inwestorów instytucjonalnych, ta sytuacja właśnie się zmienia. Pierwszy spory portfel zebrała należąca do Griffina platforma Student Depot i choć jej przedstawiciele unikają komentarza, z rynkowych źródeł wynika, że finalizowane są negocjacje w sprawie jego sprzedaży zachodniemu funduszowi, który szuka w tym sektorze w Polsce stabilnego źródła dochodu. Duże plany rozwoju w oparciu o zachodni kapitał ma też Gent Holding, który stara się pozyskać finansowanie dla swoich inwestycji od inwestorów instytucjonalnych z zagranicy. Jak wyjaśnia Kamil Kowa, członek zarządu Savills w Polsce, tym sektorem w kraju nad Wisłą żywo interesują się dziś inwestorzy m.in. z Wielkiej Brytanii, Niemiec, Austrii, Hiszpanii, USA, Singapuru, Japonii, Bliskiego Wschodu czy RPA. Gotowi są także inwestować w projekty deweloperskie. – O pierwszych transakcjach usłyszymy, mam nadzieję, jeszcze w tym roku – mówi Kamil Kowa. Jakie są minimalne oczekiwania tego typu dużych inwestorów? – Dla wielu z nich aktywa oferujące mniej niż 2 tys. łóżek czy też inwestycja o wartości portfela poniżej 50 mln euro mogą nie być dostatecznie interesujące – tłumaczy Kamil Kowa. Dziś co prawda, z wyjątkiem Student Depot, takich nieruchomości nie ma, ale jeśli weźmiemy pod uwagę projekty deweloperskie, pojawiają się całkiem pokaźne portfele.

Globalnie w miliardach...

Ponad 17 mld dolarów – tyle w zeszłym roku wydano na akademiki na świecie. To o 2 proc. mniej niż w 2017. Problemem jednak nie jest zainteresowanie inwestorów, ale mniejsza dostępność produktu. Zalety akademików są doceniane przez inwestorów – to produkt acykliczny, bo w kryzysie uniwersytety są nawet oblegane bardziej niż w czasach koniunktury, i pewny, bo rodzice z dużym poświęceniem gotowi są ponosić koszty wykształcenia swoich dzieci. W Polsce jak dotąd jedyne transakcje na gotowych obiektach to zakup dwóch akademików – jednego w Łodzi, a drugiego w Lublinie – przez Griffin RE dla sieci Student Depot od lokalnych deweloperów.

Sieć BaseCamp planuje wkrótce otwarcie drugiego akademika w Łodzi

Tanio nad Wisłą

Około 6 proc. – na takie stopy zwrotu może liczyć inwestor za najlepsze akademiki w Polsce. To jedne z najwyższych stóp w Europie. Z najlepszych domów studenckich w Niemczech inwestorzy mogą liczyć zaledwie na zwrot w wysokości 3,7 proc., w Norwegii 4 proc., w Austrii, Szwecji i we Francji 4,25 proc., w Wielkiej Brytanii 4,5 proc., a w Holandii 4,75 proc. Różnica jest zatem spora, ale jest w tym też pewien haczyk. – Studenci, nawet jeśli są z zagranicy, najchętniej płacą czynsz w złotówkach. Inwestorzy zagraniczni muszą więc wkalkulować w zakup koszty ograniczenia ryzyka walutowego (hedgingu), co wpływa na ich wycenę i kwotę, jaką są skłonni zapłacić za akademik w Polsce – tłumaczy Kamil Kowa.

Tak wygladać będą pokoje w drugiej inwestycji sieci BaseCamp w Polsce

Zwrot jest też wyższy niż w innych sektorach nieruchomościowych. Za najlepsze nieruchomości handlowe inwestorzy w Polsce otrzymują jakieś 4,5 proc., za biurowe 4,75 proc., a za magazynowe 5,2 proc. Oznacza to z jednej strony, że inwestor otrzyma rocznie wyższy zwrot z inwestycji w akademik niż magazyn czy hotel, ale też że inwestorzy co do zasady mniej skłonni są płacić za dom studencki niż za powierzchnię handlową czy biurową. Dlaczego? – To nieruchomość bardziej wymagająca niż inne – tłumaczy Kamil Kowa. Akademikiem trzeba dużo aktywniej zarządzać niż większością obiektów komercyjnych, gdzie najemcy podpisują zazwyczaj długą umowę i pokrywają wszystkie koszty eksploatacji. – Tu najemcy płacą czynsz, a zarządca musi zadbać o pokrycie kosztów eksploatacji oraz kosztów zarządzania nieruchomością, a także wszelkich napraw. Do tego umowy zawierane są najczęściej na dziesięć do dwunastu miesięcy. Z tego względu potencjalni inwestorzy będą oczekiwali od domów studenckich wyższego zwrotu niż od nieruchomości komercyjnych – tłumaczy Kamil Kowa. Odmienność tej klasy aktywów to także jeden z powodów, dla których część inwestorów woli posiłkować się wiedzą doświadczonych operatorów z bardziej rozwiniętych rynków, niż samemu zdobywać doświadczenia w nowym dla nich sektorze.

– LivinnX Kraków to nie tylko nowoczesny budynek, ale przede wszystkim miejsce, które tworzy pewna społeczność – mówi Jakub Bartos, szef działu mieszkaniowego w firmie Golub GetHouse

Obiecujący produkt

Jak informuje Jolanta Bubel, dyrektor operacyjna Student Depot, dziś akademiki należące do sieci są całkowicie wynajęte. – Spotykane w domach studenckich obłożenie na poziomie 98 czy 100 proc. to wyniki trudne do osiągnięcia w innych sektorach – podkreśla Kamil Kowa. Przy tym produkt znacznie się w ostatnich latach udoskonalił. Standardem odbiega nie tylko od akademików państwowych, ale też od wynajmowanych mieszkań. Nie chodzi tylko o wygody – własny pokój, usługi takie jak sprzątanie pokoju czy wymiana pościeli, wi-fi, klimatyzacja, specjalnie urządzona przestrzeń do rozrywki, nauki i chilloutu, sala fitness czy jacuzzi na dachu (to ostatnie na razie tylko w krakowskim akademiku LivinnX Kraków) – ale też o coraz bardziej popularny w nieruchomościach aspekt tworzenia społeczności. – We wspólnych kuchniach LivinnX Kraków będziemy organizowali różnego rodzaju eventy kulinarne. Chcemy zapraszać kucharzy, którzy nauczą naszych mieszkańców na przykład przyrządzania lokalnych potraw. Za integrację studentów oraz organizację tego typu aktywności odpowiedzialny będzie nasz zespół. Co ciekawe, dziś nie tylko akademiki, ale nawet budynki biurowe mają community managerów, którzy planują wydarzenia sportowe czy kulturalne w danym obiekcie – mówi Jakub Bartos, szef działu mieszkaniowego w firmie Golub GetHouse. Podkreśla przy tym, że jest to również inne spojrzenie na marketing nieruchomości, gdzie nie chodzi już tylko o promocję samego budynku. – LivinnX Kraków to nie tylko nowoczesny budynek, ale przede wszystkim miejsce, które tworzy pewna społeczność. W naszym założeniu, możliwość bycia jej częścią to jeden z kluczowych powodów, dla których warto tu mieszkać – mówi Jakub Bartos.

Liderem platforma Griffina

Największy portfel jak dotąd zebrała należąca do Griffina platforma Student Depot. Na październik planuje ukończenie swojego piątego obiektu, czyli akademika z 500 łóżkami w Warszawie. Wówczas, przy uwzględnieniu poprzednich akademików we Wrocławiu (494), Poznaniu (486), Łodzi (283) i Lublinie (289 łóżek), sieć powiększy się do 2,1 tys. Platforma ogłosiła, że w ciągu kilku lat chce zwiększyć liczbę łóżek do 5 tys., wliczając te w już budowanych akademikach w Gdańsku i Krakowie, a także w planowanych w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. – W tym momencie skupiamy się na rozwoju i zbudowaniu silnej sieci oraz ugruntowaniu pozycji marki na rynku usług dla studentów. Budujemy przede wszystkim nowe obiekty w ścisłej współpracy z Echo Investment, które ma ogromne doświadczenie w realizacji obiektów mieszkaniowych, dzięki czemu mamy pewność co do jakości wykonania i krótkiego czasu realizacji. Jesteśmy także otwarci na adaptację istniejących obiektów, ale często jest to proces dużo bardziej skomplikowany i mniej przewidywalny – tłumaczy Jolanta Bubel, dyrektor sprzedaży i operacji sieci Student Depot. Sieć stawia na pokoje jednoosobowe z prywatną łazienką oraz aneksem kuchennym, a także formułę ‘all inclusive’, czyli wliczenie wszystkich mediów i np. korzystania z siłowni i internetu w opłaty czynszowe.

Międzynarodowy BaseCamp

Dużym inwestorem, jak na polskie warunki, jest także BaseCamp, który ma 2 tys. łóżek w czterech obiektach – większość jednak w Niemczech i Danii. W Polsce jak dotąd firma otworzyła w zeszłym roku jeden akademik na 600 łóżek w Łodzi. Otwarcie drugiego akademika w tym mieście z 631 pokojami planowane jest na lato 2020 roku. Dalsze plany to Wrocław, Sopot, Katowice i Gdańsk. – Projekty ukończymy w 2021 roku, a całkowita i ostateczna liczba łóżek w tych obiektach jeszcze nie jest znana, ale myślę, że będzie to około 3,6 tys. łóżek – informuje Klaudia Majkowska, dyrektor marketingu, BaseCamp Student. Podkreśla, że firma nie decyduje się na sprzedaż obiektów, dlatego dokładnie analizuje lokalizacje. – Będę one służyć nam oraz studentom bardzo długo – mówi Klaudia Majkowska. Nie wiadomo też, czy ta międzynarodowa sieć wejdzie na kolejne rynki. – Dalsza ekspansja jest rozważana, ale póki co nie ma decyzji w tej sprawie – mówi Klaudia Majkowska.

Strefa do nauki w akademiku LivinnX w Krakowie

Rychły debiut Goluba

W październiku studenci będą mogli wprowadzić się do nowo ukończonego akademika LivinnX Kraków, który tworzy w Polsce Golub GetHouse wraz z amerykańskim operatorem akademików firmą CA Ventures. Ta ostatnia ma w swojej pieczy obiekty z 18 tys. łóżek, głównie w Ameryce Północnej. Jak na razie, poza wspomnianą inwestycją krakowską (713 miejsc), inwestorzy planują zrealizować kolejny tego typu obiekt na warszawskiej Pradze-Północ vis-ą-vis Akademii im. Leona Koźmińskiego (590 miejsc). Golub zabezpieczył sobie umowami prawo do gruntu, lecz na tym etapie nie jest znany harmonogram inwestycji. – Liczę, że jeszcze w tym roku uda nam się zakupić kolejny grunt pod kątem tego rynku. Interesują nas duże ośrodki edukacyjne, takie jak Lublin, Katowice, Wrocław, Gdańsk, Poznań. Moim zdaniem, właśnie w tych miastach jest jeszcze wiele miejsc dla inwestycji z sektora prywatnych akademików – mówi Jakub Bartos.

Śmiało Gent i inni

Ambitne plany ma polski Gent Holding rozwijający sieć Liv. Buduje akademik dla 509 studentów w Krakowie, a kolejne 1 tys. miejsc w pięciu obiektach w Poznaniu, Katowicach i Gdańsku jest w fazie przygotowań. Całość ma być gotowa w 2021 roku. – Rozwijamy się w oparciu o finansowanie własne, bankowe, a także poprzez fundusze zewnętrzne. Pojedyncze apartamenty sprzedajemy inwestorom indywidualnym, a część portfela zamierzamy rozwijać w partnerstwie z instytucjonalnymi inwestorami spoza Polski. To jest propozycja dla funduszy, które chcą na rynku polskim budować portfel akademików w partnerstwie z lokalnym graczem – mówi Gracjan Kleger, prezes zarządu i założyciel spółki akcyjnej Gent Holding. Deweloper współpracuje obecnie z doradcami z firm Savills i CBRE w celu pozyskania finansowania instytucjonalnego zza granicy. – Cały rynek zachodni jest skonstruowany tak, że bardzo dużą część portfela przeznacza się dla inwestorów instytucjonalnych. Każdy portfel tego typu jest łakomym kąskiem dla zewnętrznych funduszy, które chcą czerpać zyski zarówno ze zbudowania portfela takich aktywów, jak i późniejsze korzyści z wynajmowania apartamentów czy to studentom, czy gościom hotelowym – dodaje Gracjan Kleger. Firma jest otwarta także na dalsze akwizycje do poszerzenia portfela. – Akwizycje tego typu można przeprowadzać jeszcze w wielu miastach, gdzie istnieje potencjał na przyciągnięcie zarówno zagranicznego, jak i polskiego kapitału. Nasza oferta przeznaczona jest również dla studentów, którzy chcą za relatywnie mniejsze pieniądze znaleźć dobre warunki w ramach pokoju jedno- lub dwuosobowego – dodaje Gracjan Kleger.

Sieć Student Depot zebrała największy dotychczas portfel akademików w Polsce – wkrótce będzie to pięć gotowych nieruchomości

W planach jest także akademik pod szyldem The Fizz Kraków na blisko 1 tys. łóżek, który ma być wspólną inwestycją Campus Group wraz z Alkyon Partners, a także dom studencki Collegia w Gdańsku z 730 miejscami – inwestycja realizowana przez amerykańską spółkę Silver Rock. Polski Metropolitan Investments, który sprzedaje mikroapartamenty małym inwestorom indywidualnym, debiutował z kolei na rynku dwoma niewielkimi projektami w Gdańsku o łącznej liczbie około 100 mikroapartamentów.

– Spotykane w domach studenckich obłożenie na poziomie 98 czy 100 proc. to wyniki trudne do osiągnięcia w innych sektorach – podkreśla Kamil Kowa, członek zarządu Savills w Polsce

Wciąż ich mało

Obecne zasoby to jednak wciąż mało. Z opublikowanego w kwietniu wspólnego raportu firmy Colliers International i kancelarii CMS „Student housing in CEE – the next big thing” wynika, że przy utrzymaniu obecnych trendów podaży i popytu, w 2028 roku spośród głównych rynków Europy Środkowo-Wschodniej Warszawa będzie mieć nadal duże braki w zakresie zakwaterowania w akademikach (niedobór 8399 łóżek). Kolejne miasta pod względem nienasycenia to Budapeszt (3679), Praga (1795), Kraków (1227) i Bratysława (298). Gdyby taki portfel został zbudowany w standardzie pokoi jednoosobowych, jego wartość wynosiłaby około 1,22 mld euro. – W segmencie prywatnych akademików mamy jedynie dwadzieścia takich obiektów na sześciu rynkach Europy Środkowo-Wschodniej. Kolejne osiem jest obecnie w realizacji, w tym m.in. w Warszawie, Krakowie oraz Bukareszcie – podkreśla Wojciech Koczara, partner zarządzający zespołem nieruchomościowym kancelarii CMS w Polsce oraz w Europie Środkowo-Wschodniej. Przy tym Polska, z 1,3 mln studentów oraz stale rosnącą liczbą studentów zagranicznych, wydaje się wciąż najbardziej obiecującym miejscem w regionie dla dalszego rozwoju tego sektora. – Sektor prywatnych akademików otwiera ogromne możliwości zarówno dla graczy, którzy zdecydowali się na budowę własnych projektów, jak i dla inwestorów, którzy są gotowi wspierać finansowo deweloperów. Dla kapitału instytucjonalnego oznacza to nieco większe ryzyko, ponieważ projekty tego typu dopiero wchodzą w fazę rozwoju, ale korzyści znacznie je przewyższają – podsumowuje Dorota Wysokińska-Kuzdra, partner i dyrektor działu finansów korporacyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej w firmie Colliers International.