EN

Biura na skraju dżungli

Zarządzanie nieruchomościami
Zarządcy budynków biurowych w ścisłych centrach miast mają na głowie te same problemy, co ich koledzy w parkach biurowych na peryferiach, plus… kilka specyficznych kłopotów. Jak sobie z nimi radzą?

Lokalizacja w ścisłym centrum oznacza zazwyczaj mniejszą powierzchnię działki, co generuje problemy z parkowaniem czy obsługą bieżących dostaw. Inne jest także podejście do bezpieczeństwa, którego zapewnienie jest trudniejsze ze względu na duży ruch postronnych osób czy obecność wszelkiej maści intruzów. Po co w ogóle buduje się biurowce w miejscach, w których ich funkcjonowanie jest – z punktu widzenia właściciela – kłopotliwe?

– Z rozmów z najemcami wiemy, że decydując się na biuro w naszym budynku, kierowali się prestiżem wynikającym z historycznego otoczenia i bliskiego sąsiedztwa instytucji państwowych, sądów czy ministerstw – wyjaśnia Maksymilian Marcinkowski, prezes zarządu spółki Senatorska Investment, która jest inwestorem i właścicielem warszawskiego budynku Plac Zamkowy – Business with Heritage, przylegającego do placu Zamkowego. – Nie bez znaczenia jest także unikatowość obiektu – nie ma zbyt wielu nowych budynków w zabytkowym otoczeniu – dodaje Maksymilian Marcinkowski.

Parkowanie na żyletkę”

Możliwości parkingowe biurowca i najbliższej okolicy są na szczycie „checklisty” każdego najemcy, który rozważa zlokalizowanie swojego biura w ścisłym centrum miasta. Powód jest prosty – każdy biznes wymaga korzystania z transportu samochodowego. A nawet jeśli jakimś cudem firma potrafi się bez niego obyć, to jej goście już niekoniecznie. Ponieważ w centrum każdego większego miasta wolnych miejsc jest jak na lekarstwo (nawet gdy działają ogromne, ogólnodostępne parkingi), zarządcy nieruchomości praktykują „wypożyczanie” miejsc parkingowych w innych obiektach, które dysponują wolnymi stanowiskami. Wspomniany budynek Plac Zamkowy – Business with Heritage, mimo że ma własny parking podziemny, współpracuje z sąsiednim hotelem, który w razie potrzeby może udostępnić większą liczbę miejsc parkingowych. – Coraz więcej budynków decyduje się również na wprowadzenie systemu tzw. współdzielonych miejsc parkingowych – system ten zapewnia optymalne wykorzystanie dostępnych miejsc w budynku – dodaje Grzegorz Dyląg, dyrektor Działu Zarządzania Nieruchomościami, Business Space, Cushman & Wakefield.

Wiele w kwestii współdzielenia miejsc parkingowych może zmienić planowane wdrożenie systemu Smart City, dzięki któremu budynki będą na bieżąco komunikować się między sobą i przekazywać informacje o wolnych miejscach. Ale nie wszyscy właściciele zamierzają wpuszczać do swoich nieruchomości obcych kierowców. – Wygodne parkowanie od początku było ważne dla inwestora Placu Bankowego 1. Dość wspomnieć, że budowa dwupoziomowego parkingu pod budynkiem wydłużyła inwestycję o prawie dwa lata. Ale dzięki temu mamy do dyspozycji 50 miejsc. Zazwyczaj kilka z nich jest wolnych, jednak nie praktykujemy podnajmowania ich zewnętrznym najemcom – nie chcemy, by w budynku pojawiały się osoby postronne – zapewnia Anna Olszewska, zarządca warszawskiej nieruchomości Plac Bankowy 1.

Budynki w ścisłych centrach miast są zazwyczaj świetnie skomunikowane dzięki komunikacji zbiorowej, mimo to większość zarządców bierze czynny udział w rozwijaniu alternatywnych metod transportu dla swoich najemców. – Nie zmieści się u nas np. stacja roweru miejskiego (zresztą nie ma takiej potrzeby, ponieważ obok jest miejska wypożyczalnia), jednak na dziedzińcu wygospodarowaliśmy miejsce na stojaki rowerowe dla najemców, a w podziemnym garażu – także szatnie i łazienki dla cyklistów – mówi Anna Olszewska z Placu Bankowego 1.

Także Plac Zamkowy – Business with Heritage ma parking dla rowerów i hulajnóg. – Rozmawiamy w tej chwili z władzami Warszawy o wprowadzeniu systemu elektrycznej hulajnogi miejskiej ze stacjami przy głównych centrach przesiadkowych oraz przy zarządzanych przez nas biurowcach – zdradza Grzegorz Dyląg z Cushmana. – Mamy już operatora, który jest gotów zorganizować całe przedsięwzięcie. Idea wymaga jeszcze wielu uzgodnień, więc trudno na razie mówić o konkretnych datach czy lokalizacjach. Mogę jednak zdradzić, że system ma się opierać na hulajnogach wpinanych w stojaki, więc zaparkowane pojazdy nie będą sprawiały kłopotów na chodnikach – zapewnia Grzegorz Dyląg.

– Nieduże, luksusowe, centralnie zlokalizowane biurowce są doskonałym produktem inwestycyjnym – nie ma wątpliwości Grzegorz Dyląg z Cushman & Wakefield


Małe działki duży kłopot

Sporo problemów w centrach miast powoduje także rozmiar działek, na których rzadko udaje się wygospodarować większe powierzchnie wspólne. I z tą kwestią zarządcy radzą sobie całkiem dobrze. – Problematyczne są prowadzone na zewnątrz remonty czy prace serwisowe przy budynkach. Wszystkie czynności z nimi związane, jak ustawienie rusztowań czy pojemników na odpady, wymagają uzgodnień z właścicielem sąsiadującego terenu, którym jest zazwyczaj miasto. Relacje z władzami miejskimi mamy bardzo dobre. Sekret jest prosty: nie załatwiać nic na ostatnią chwilę i… nic na siłę – zdradza Grzegorz Dyląg.

Przy ograniczeniach w ruchu kołowym wyzwaniem stają się codzienne dostawy, a także akcje nadzwyczajne, jak remonty czy przeprowadzki. – Z pewnością ścisła zabudowa i centralne położenie budynku stanowią pewne wyzwanie. Dostawy, jak i wszelkie działania nadzwyczajne, muszą być prowadzone w nocy lub we wczesnych godzinach porannych – wyjaśnia Maksymilian Marcinkowski.

Czasem jednak działania nadzwyczajne wymagają nadzwyczajnej kreatywności. – Gdy jeden z najemców zgłosił chęć organizowania zajęć jogi dla pracowników, przygotowaliśmy odpowiednie miejsce na korytarzu. To opcja na zimne czy deszczowe dni, bo w ciepłe grupa przechodzi na drugą stronę jezdni do Parku Saskiego – mówi Anna Olszewska z Placu Bankowego 1.

Małe działki oznaczają także brak możliwości stworzenia na nich wymaganej przepisami przeciwpożarowymi strefy ewakuacyjnej, w której powinni się zebrać pracownicy budynku po ogłoszeniu alarmu przeciwpożarowego. – W przypadku biurowca Lumen, w którym mieści się jedno z naszych biur, takie miejsce mogło powstać jedynie po drugiej stronie ul. Emilii Plater, obok Pałacu Kultury i Nauki. W rezultacie co dwa lata, gdy odbywają się ćwiczenia z ochrony przeciwpożarowej, kilka tysięcy pracowników biurowca musi przejść przez dwujezdniową, miejską ulicę, aby oddalić się od budynku – mówi Grzegorz Dyląg.

Tłumy za oknem

Centra miast stają się zazwyczaj areną wydarzeń, w których biorą udział tysiące osób – demonstracje, pochody, pikniki, maratony… To też może przyprawić zarządcę o ból głowy, choć zdarza się, że na najemcę działa jak magnes. – Co roku na warszawskim placu Zamkowym organizowanych jest prawie 200 wydarzeń o charakterze kulturalnym, społecznym czy politycznym. Miejsce to gościło wielu wybitnych ludzi i było świadkiem równie wielu wyjątkowych wydarzeń, wymieńmy tu choćby wizytę Baracka Obamy w 2014 roku – opowiada Maksymilian Marcinkowski. – Najemcy zawsze mają zapewniony dostęp do nieruchomości, a oczywiste obostrzenia czy wzmożone kontrole podyktowane względami bezpieczeństwa traktujemy jako atut położenia naszej nieruchomości – mało kto ma możliwość obserwacji tych niezwykłych, niekiedy historycznych wydarzeń z okna własnego gabinetu – uważa prezes spółki Senatorska Investment. – Ze względu na lokalizację w ścisłym centrum zwiększamy ochronę podczas dużych zgromadzeń publicznych, np. podczas miejskiego Sylwestra. Otwarty zazwyczaj dziedziniec budynku jest wtedy zamknięty i chroniony nie tylko przez naszych strażników, ale i przez policję. Już po południu 31 grudnia wszyscy goście biurowca i restauracji muszą przejść przez bramki pirotechniczne. Dodatkowo ubezpieczamy też nieruchomość od zdarzeń związanych z takimi imprezami, choć na razie nie musieliśmy z polisy korzystać. Zainwestowaliśmy także w ochronę zewnętrznych elewacji – specjalny preparat antygraffiti pokrywa ściany wyłożone naturalnym kamieniem – piaskowcem i granitem – wylicza Anna Olszewska z Placu Bankowego 1.

Działalność wandali czy intruzów, których w centrum miasta nie brakuje, ogranicza monitoring wizyjny nieruchomości. Jak twierdzą zarządcy, coraz więcej rozwiązań w branży nieruchomości komercyjnych jest adaptowanych z obiektów otoczonych szczególnym nadzorem, np. lotnisk czy stacji metra. – W nocy budynki biurowe są coraz częściej strzeżone przez kamery wykrywające ruch czy ogniska podwyższonej temperatury, a nawet potrafiące odczytać rysy twarzy przechodzących osób. Niedawno przyglądałem się testom systemu monitoringu, który potrafił wykryć pozostawioną bez nadzoru paczkę – jeśli przedmiot o określonych wymiarach pozostaje w bezruchu przez dłuższy czas, system wszczyna alarm. Takie urządzenia to przyszłość ochrony budynków – uważa Grzegorz Dyląg z Cushman & Wakefield.

– Najemcy, decydując się na biuro w naszym budynku, kierują się prestiżem wynikającym z historycznego otoczenia i bliskiego sąsiedztwa instytucji państwowych – wyjaśnia Maksymilian Marcinkowski ze spółki Senatorska Investment

Pod okiem konserwatora

Dodatkowy pakiet wyzwań czeka zarządcę, który objął zarządzanie budynkiem zabytkowym – nawet najmniejsza ingerencja w wygląd czy konstrukcję budynku wymaga zgody konserwatora. – Nie można na przykład umieszczać żadnych napisów ani logotypów nie tylko na elewacji, ale nawet w otworach okiennych. Litery użyte jako nazwy lokali gastronomicznych mogą znajdować się tylko w określonym miejscu, a krój i kolor czcionki musi zostać zatwierdzony przez konserwatora zabytków – wylicza Anna Olszewska.

Powierzony jej pieczy Plac Bankowy 1 ma dodatkowego kuratora – budynek jest pod opieką artystyczną znakomitego scenografa i zdobywcy Oscara, Alana Starskiego. Zaprojektował on cały budynek, część biurową oraz przestrzeń wspólną, w tym m.in. świetlne logo nad wejściem do garaży. Wszystkie elementy plastyczne wykorzystywane w nieruchomości muszą uzyskać najpierw jego akceptację. – Dotyczy to nie tylko wystroju wnętrz, ale i na przykład stroju recepcjonistek, który zaprojektowała Wiesława Starska. Od maja tego roku specjalne stroje będą nosili także pracownicy naszego serwisu sprzątającego, a w przyszłości może także serwisu technicznego – informuje zarządczyni.

Prestiż ma swoją cenę

Skoro biurowce w ścisłych centrach miast generują więcej problemów dla zarządców i najemców, to – wracając do pytania z początku artykułu – po co się je buduje? Odpowiedź jest prosta: wystarczy „pójść za pieniędzmi” i pomyśleć o takiej nieruchomości jak o produkcie inwestycyjnym. – Nieduże, luksusowe, centralnie zlokalizowane biurowce z kompletem solidnych najemców są doskonałym produktem, który szybko i z zyskiem można sprzedać – nie ma wątpliwości Grzegorz Dyląg z Cushman & Wakefield.

Wydanie 5 (240) maj 2019

Więcej w tym wydaniu arrow_forward

Kategorie