Łagodne hamowanie trwa

Pierwsza liga

Niejednoznaczne zmiany rok do roku odnotowali także najwięksi gracze branży – przewodzący jej Dom Development sprzedał w pierwszym półroczu 1762 mieszkania (wzrost o 6,8 proc. rok do roku), Murapol zakończył pierwszą połowę roku niewielkim spadkiem (1696 mieszkań, -5,7 proc. rok do roku), zaś brązowy medalista, Atal, znalazł nabywców na 1616 mieszkań, co oznacza wzrost sprzedaży o 26,3 proc. rok do roku. Granicę tysiąca sprzedanych lokali przekroczył jeszcze Robyg (1077) – spadek rok do roku o 29 proc. – W minionym kwartale na rynku mieszkaniowym można było zaobserwować wyhamowanie wzrostu cen pomimo niesłabnącego popytu – komentuje Jarosław Szanajca, prezes Dom Development. – Zainteresowanie nowymi mieszkaniami pozostawało na wysokim poziomie, szczególnie wśród osób kupujących nieruchomości na własne potrzeby. Utrzymujące się niskie stopy procentowe, niskie bezrobocie i rosnące płace realne, przy dobrej dostępności kredytów hipotecznych, wpływały pozytywnie na decyzje o zakupie nieruchomości przez indywidualnych klientów. Podobnie jak w poprzednich kwartałach, zakupy za gotówkę stanowiły około 40 proc. sprzedaży w Dom Development. W minionym kwartale odnotowaliśmy stabilizację cen większości materiałów i prac początkowych, natomiast ceny robót wykończeniowych utrzymywały się wciąż na wysokim poziomie – dodaje Jarosław Szanajca. Łącznie 18 deweloperów giełdowych w ujęciu półrocznym odnotowało rok do roku spadek sprzedaży o 6,3 proc. (z 13,2 tys. do 12,36 tys. mieszkań), choć między drugim kwartałem 2018 i drugim kwartałem 2019 roku różnica wynosi +4,2 proc. (sprzedano odpowiednio 6019 i 6274 mieszkań).

Rzut oka na miasta

Warto porównać te dane z wynikami prezentowanymi przez firmę JLL, która analizuje rynki sześciu największych aglomeracji Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) – wszyscy deweloperzy w tych ośrodkach sprzedali w drugim kwartale 15,1 tys. mieszkań, czyli 8 proc. mniej niż przed kwartałem. Trend spadkowy sprzedaży na rynku nowych mieszkań, choć wyraźny, nie jest tak samo odczuwalny we wszystkich analizowanych przez JLL miastach. Tam, gdzie deweloperom udało się w ostatnich miesiącach istotnie zwiększyć ofertę, wzrosła również liczba transakcji. Przykładem może być Wrocław. W okresie od kwietnia do czerwca do sprzedaży trafiło tam blisko 4 tys. mieszkań (+36 proc. kwartał do kwartału), co zaowocowało 20-proc. wzrostem sprzedaży. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w Krakowie, gdzie oferta od kilku kwartałów utrzymuje się na poziomie zbliżonym do tego z 2009 roku. Nowa podaż spadła tam o 44 proc., licząc kwartał do kwartału, a liczba transakcji (2,3 tys.) była najgorsza od 4,5 roku. – Gdyby na wyniki sprzedaży deweloperskiej w drugim kwartale 2019 roku patrzeć z perspektywy drugiego kwartału 2016 roku, można by powiedzieć: „Polacy, nic się nie stało!”. Jednak wynik, rekordowy przed trzema laty, oznacza dziś 20-procentowy spadek w stosunku do najwyższego w historii poziomu transakcji i skłania do pytań o przyszłość rynku. Mimo wszystko ta przyszłość wygląda zupełnie nieźle. W większości miast realizuje się scenariusz równoległego zmniejszania się podaży i popytu, co zapobiega tworzeniu się nadwyżki podażowej. Wszystko wskazuje też na to, że kupujący oswoili się z wyższymi cenami – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL.

Szybki wzrost cen mieszkań w 2018 roku i systematyczny spadek sprzedaży na największych lokalnych rynkach skłonił część nabywców do wstrzymania decyzji o zakupie, w nadziei na korektę. Tymczasem, jak przekonują eksperci JLL, wciąż istnieją przesłanki do dalszego wzrostu cen ze względu na wyraźnie malejącą podaż oraz dążenie deweloperów do utrzymania płynności na coraz bardziej wymagającym rynku – wyższe ceny pozwalają na pokrycie rosnących kosztów realizacji i zakupu gruntów przy utrzymaniu akceptowalnych marż. Potwierdzeniem tego może być fakt, że na żadnym z sześciu głównych rynków nie odnotowano w ostatnim kwartale spadków cen. Jak podkreślają analitycy JLL, wyniki pierwszego półrocza wskazują na realizowanie się najkorzystniejszego dla branży deweloperskiej scenariusza: łagodnego spowolnienia, przy zachowaniu równowagi pomiędzy liczbą mieszkań wprowadzanych do sprzedaży i sprzedawanych. – Równowagę tę może jednak zaburzyć odpływ nabywców inwestycyjnych spowodowany pogorszeniem rentowności inwestowania w mieszkania na wynajem. Przyczyn tego może być kilka. Nieuchronne jest wejście na rynek dużej liczby lokali zakupionych w minionych latach z myślą o wynajmie. W dodatku zagrożeniem dla tego sektora są ewentualne restrykcje lub nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego. Oliwy do ognia może dolać gwałtowny wzrost inflacji, który skłoni Radę Polityki Pieniężnej do podniesienia stóp procentowych. Uderzyłby on nie tylko w inwestorów, ale i w nabywców finansujących zakup kredytem – ostrzega Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zarządu JLL.