Duży może więcej

Tomasz Szpyt-Grzegórski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Polski rynek obrotu nieruchomościami ma się wyśmienicie. Jak to wygląda z punktu widzenia firmy doradczej?

Wojciech Sztuba, partner zarządzający w TPA Poland: Mamy od dłuższego czasu do czynienia z wysoką nadpłynnością, zwłaszcza w dużych grupach bankowych i ubezpieczeniowych – to one zasilają największe fundusze inwestujące w różne typy aktywów, w tym nieruchomości. W Polsce wysokiej klasy zoptymalizowanych produktów dla takich funduszy jest coraz więcej, nie tylko w Warszawie, ale i innych dużych miastach. Widać to zwłaszcza w przypadku rynku biurowego, który napędzany jest nie tylko przez popyt wewnętrzny, lecz również przez relokację międzynarodowych centrów BPO/SSC do Polski.

Małgorzata Dankowska, partner odpowiedzialna za zespół ds. nieruchomości i warszawską praktykę podatkową TPA Poland: W pierwszym półroczu 2019 roku na polski rynek nieruchomości inwestycyjnych napłynęło najwięcej kapitału spośród krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Szacunki firm doradczych mówią o kwocie rzędu 2,8 mld euro. Spora część z tej sumy to kapitał azjatycki, widoczni są również inwestorzy zachodnioeuropejscy czy kapitał pochodzący z RPA. W naszej codziennej praktyce doradczej obserwujemy rosnący udział nowych graczy z Europy Środkowo-Wschodniej – w szczególności z Czech i Węgier.

Które segmenty nieruchomości budzą szczególne zainteresowanie inwestorów?

MD: Z perspektywy klas aktywów trendy rozwojowe widoczne są w wielu obszarach. Tylko na samym rynku powierzchni magazynowej przybyło w tym roku 1 mln mkw. Dynamiczny rozwój sektora biurowego dotyczy nie tylko Warszawy, ale również rynków regionalnych, gdzie uwidacznia się wysoka aktywność najemców i deweloperów. Tam też obecnie oddaje się najwięcej nowej powierzchni. W roku 2019 byliśmy świadkami kilku spektakularnych transakcji na rynku biurowym, w tym nabycia wieży Warsaw Spire przez Immofinanz za 386 mln euro, przy której doradzaliśmy.

Coraz częściej pojawiają się głosy, że jesteśmy na szczycie obecnego cyklu koniunkturalnego. Czy inwestorzy stają się wobec tego bardziej ostrożni?

MD: Mimo że jesteśmy w okresie szczytowym cyklu, nie odnotowujemy zaostrzania polityki ostrożności wśród obsługiwanych przez nas inwestorów. Oczywiście, w kontekście coraz bardziej skomplikowanych przepisów podatkowych i rozrastających się zobowiązań raportowych ten aspekt wymaga szczególnej kontroli, jednak rynek funkcjonuje na bazie dobrze wypracowanych standardów. Widoczna jest natomiast zmiana polityki inwestycyjnej graczy przejawiających do tej pory strategię zachowawczą. Fundusze inwestycyjne, luzując swoją politykę, otwierają się na nowe lokalizacje aktywów, z większym komponentem deweloperskim czy też większym procentem pustostanów. Łyżką dziegciu w tej beczce miodu jest nieustanny brak wehikułu prawnego pozwalającego na koncentrację polskiego kapitału i wypłatę zysków w formule dywidendowej, z zaangażowaniem profesjonalnego podmiotu zarządzającego.

No właśnie. Czy polski system prawno-podatkowy sprzyja inwestowaniu w nieruchomości? Jak inwestorzy reagują na wprowadzane zmiany?

WS: Sporym zgrzytem było zamieszanie związane ze zmianą podejścia przez urzędy do kwalifikacji przedmiotu transakcji jako podlegającego VAT (grunt z budynkiem) lub podatkowi od czynności cywilnoprawnych (przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część). Obawy co do podatkowego bezpieczeństwa inwestowania wywołały zwłaszcza bezpodstawne próby odmowy przysługujących stronom transakcji praw ochronnych, wynikających z otrzymanych uprzednio interpretacji indywidualnych. Mimo że takie jednostkowe zawirowania nie muszą mieć wpływu na dynamikę rynku transakcyjnego, nie należy ich bagatelizować. Obliczalne ryzyko podatkowe inwestowania jest ważną składową konkurencyjności inwestycyjnej każdego rynku i nie należy go eskalować bez dobrego powodu.

Które regulacje podatkowe najbardziej wpłynęły na rynek obrotu nieruchomościami w ostatnim czasie?

WS: Takimi regulacjami są m.in. wprowadzone w tym roku MDR-y, czyli specjalne i obwarowane wysokimi sankcjami procedury wymuszające zgłaszanie urzędowi tzw. schematów podatkowych przez podatników lub ich doradców. Ich drobiazgowość, głębokość ingerencji oraz dotkliwość sprawiają, że w Polsce musimy raportować do organów skarbowych czynności, które nawet się nie ocierają o tzw. obejście prawa podatkowego, którego zwalczaniu mają w założeniu służyć. Te rozwiązania zostały przyjęte w ślad za rozwiązaniami europejskimi, ale dyrektywa UE ogranicza obowiązki sprawozdawcze do sytuacji, które znajdują się w sferze niedozwolonych praktyk. Polski model MDR wymusza raportowanie praktycznie wszystkiego, w tym czynności, za którymi nie kryje się ryzyko obejścia prawa podatkowego. Można zrozumieć cel ustawodawcy, który „uszczelnia” różne podatki głównie poprzez tego typu „straszaki”, co jest o wiele prostsze niż mozolna poprawa skuteczności egzekwowania istniejącego prawa przez aparat skarbowy. Efekt może być jednak paraliżujący dla aktywności transakcyjnej i inwestycyjnej w dłuższym okresie. Podobnie jest z podatkiem źródłowym (czyli pobieranym „u źródła” przy wypłacie m.in. dywidend czy odsetek zagranicznym odbiorcom), który sam w sobie jest stosunkowo przejrzysty i znany na świecie od lat. Przepisy prawa międzynarodowego (np. konwencje o unikaniu podwójnego opodatkowania), wspólnotowego bądź naszego krajowego zwalniają z tego podatku znaczną część odbiorców, np. większościowych udziałowców. Polski ustawodawca postanowił jednak domagać się zapłaty z góry 20 lub 19 proc. takiego podatku przy wypłacie należności za granicę. W kolejnym kroku można dopiero wnioskować do polskich organów skarbowych o zwrot nadpłaty, która wynika z obowiązującego prawa. W efekcie utrudniamy życie inwestorom, mimo iż inne państwa takich rzeczy nie robią, a my sami nie zwiększymy z tego powodu wpływów budżetowych. Warto też pamiętać, że to nie koniec zaostrzania przepisów podatkowych. Słyszymy zapowiedzi zmian prawa karno-skarbowego, z konsekwencjami w postaci utraty kontroli nad przedsiębiorstwem włącznie.

Wygląda na to, że polski ustawodawca dba o to, by doradcy podatkowi mieli co robić. Rozumiem jednak, że to nie jedyny powód, dla którego TPA Poland łączy się z inną firmą?

WS: Udało nam się znaleźć bardzo dobre porozumienie z partnerami Moore Stephens Central Audit. To około 70-osobowy zespół doradców, z którymi zawarliśmy umowę o połączeniu. Od września funkcjonujemy razem pod marką TPA Poland. Oznacza to dla nas istotne wzmocnienie w zakresie oferowanych usług oraz eksperckim, nie tylko w obszarze doradztwa dla sektora nieruchomości, ale także innych branż. Od września tworzymy niemal 300-osobowy zespół.

Skąd decyzja o połączeniu?

WS: Zdecydowało kilka istotnych aspektów, które postrzegaliśmy podobnie w obu firmach. Obie funkcjonują na dwóch rynkach – usług doradczych i usług outsourcingowych (np. księgowość, administracja płacowa). Są to odrębne segmenty, charakteryzujące się inną dynamiką i podatnością na zmiany technologiczne. Zakładamy jednak, że w obu przypadkach rynek jest coraz bardziej nasycony i konkurencyjny. Jego konsolidacja jest więc naturalnym procesem. Sami chcemy być też agentem zmiany i konsolidować rynek w sposób dający nam możliwość bardziej zwinnego i efektywnego reagowania na wyzwania przyszłości. Jak może ona wyglądać, zaczyna być widoczne już teraz, zwłaszcza w obszarze usług outsourcingowych, które ze względu na swój procesowy charakter poddają się szybszej robotyzacji i automatyzacji niż np. usługi doradztwa transakcyjnego czy prawnego. Ponadto dzięki połączeniu będziemy mogli zaoferować usługi, których do tej pory nie świadczyliśmy, np. obsługę inwestorów w języku francuskim.

Eksperci od podatków

Małgorzata Dankowska specjalizuje się w doradztwie transakcyjnym i restrukturyzacyjnym. Ma bogate doświadczenie w zakresie transakcji związanych z nabywaniem, zbywaniem, a także restrukturyzacją finansowania nieruchomości komercyjnych. Jest autorką i współautorką licznych publikacji o tematyce podatkowej. W 2013 roku została wyróżniona drugim miejscem w rankingu „Dziennika Gazeta Prawna” w kategorii najlepszych doradców podatkowych w zakresie fuzji i przejęć. International Tax Review dwukrotnie przyznał jej tytuł Women in Tax leaders. Członkini IFA (International Fiscal Association) oraz Stowarzyszenia REIT Polska. Ukończyła Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu, Studia Podyplomowe z zakresu prawa podatkowego w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie, a także studium w zakresie księgowości.

Wojciech Sztuba posiada doświadczenie w dziedzinie usług doradztwa podatkowego i biznesowego, dedykowanych zwłaszcza firmom z branży budownictwa i nieruchomości oraz energetyki. Wykładowca wielu specjalistycznych programów szkoleniowych, w tym organizowanych przez Instytut Doskonalenia Wiedzy o Rynku Energii, PSEW, PTPiREE, IHK, Euroforum, IRiP, ELSA czy Energia i Środowisko. Lektor Podyplomowego Studium Skarbowości i Podatków na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Absolwent Zarządzania i Marketingu na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, w latach 1994-1995 studiował na Otto-Friedrich-Universität w Bambergu. Od 1999 roku posiada uprawnienia doradcy podatkowego. Od grudnia 2015 doktor nauk prawnych (specjalność: prawo podatkowe).