Ciekawe miesiące przed nami

Tomasz Szpyt-Grzegórski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Rynek inwestycyjny w polskich nieruchomościach przeżywa swoje cudowne lata. Kolejny rok trwa prosperity, czy Colliers też postanowił czerpać z tego pełnymi garściami?

Dorota Wysokińska-Kuzdra, senior partner, dyrektor działu Corporate Finance w Colliers International: Popyt rodzi podaż, a rynek potrzebuje teraz coraz to nowszych rozwiązań. W ramach działalności corporate finance w Colliers International nie ograniczamy się tylko do finansowania dłużnego. Zajmujemy się doradztwem w zakresie potrzeb finansowych klientów, m.in. finansowania mezzanine, pozyskiwania kapitału lub partnerów kapitałowych, a także wsparcia przy procesach nabycia spółek lub wejścia spółek na giełdę. Można powiedzieć, że to jest miękka bankowość inwestycyjna w ramach nieruchomościowej firmy doradczej.

Jak zareagował rynek na taką ofertę?

Niezwykle dobrze. To dość wyspecjalizowana nisza i nie jest tak, że nikt takich usług nie oferuje na rynku w ramach np. banków inwestycyjnych, ale my – ze względu na naszą dużą specjalizację i szerokie spektrum usług, niemniej zawężone do rynku nieruchomości – spotkaliśmy się z bardzo dużym zainteresowaniem. Polski rynek, ale także powoli pozostałe kraje regionu CEE, jest już na tym etapie rozwoju, że niektórym inwestorom nie wystarcza zaangażowanie w pojedynczą nieruchomość – chcą zainwestować w firmę, platformę inwestycyjną, wejść w różnego rodzaju współpracę z lokalnym lub regionalnym asset managerem czy investment managerem. Dzięki temu inwestor nie musi budować nowego zespołu, który będzie czuwał nad jego inwestycją. Może przejąć całą firmę, która wypełni to zadanie. Inwestorzy zasadniczo ufają lokalnym zespołom, które najlepiej orientują się w sytuacji na miejscu. Firmy w Polsce również przekonały się, że można pracować z inwestorem lub kilkoma w ramach swojej działalności. Można mieć jednego inwestora w ramach segmentu biurowego, innego na handel, a jeszcze innego na magazyny, hotele czy mieszkania. To działa, jeśli biznes się dobrze poukłada. Nasza rola polega na tym, żeby pomóc to dobrze ułożyć.

Kto układa teraz swoje biznesy nad Wisłą, inwestorzy polscy czy zagraniczni?

To odwieczny problem polskiego rynku inwestycji w nieruchomości – dominują zagraniczni gracze. Polskich inwestorów prawie nie ma. Mają oni wprawdzie do wyboru różne formy inwestowania w nieruchomości, ale tej najprostszej, w postaci REIT-ów, są pozbawieni.

Na rynku pojawiają się ostatnio propozycje różnego typu giełd czy platform crowdfundingowych mających umożliwić mniejszym inwestorom inwestycje w nieruchomości. Czy mają one szanse powodzenia?

W jakimś zakresie pewnie tak. Choć bardzo ważne jest, kto za taką platformą stoi, jakie ma doświadczenie. Rynek nieruchomości jest jednym z bezpieczniejszych segmentów gospodarki, ale nawet w tym przypadku nie można obiecać, że inwestycja z pewnością przyniesie zysk. Na nieruchomościach też można stracić pieniądze, nie ma gwarancji zysku, a ludzie czasami zapominają, że inwestowanie wiąże się z pewnym ryzykiem. Tak jak w przypadku tradycyjnych transakcji ważna jest nieruchomość, to w przypadku alternatywnych platform bardzo ważne są osoby, które tymi pieniędzmi będą zarządzać.

Czy przy braku możliwości inwestowania na regulowanym rynku, takie platformy nie są swego rodzaju zamiennikiem?

Życie nie znosi próżni. Takie rozwiązania będą się pojawiały, ale do pierwszej, spektakularnej porażki. Nie oznacza to, że wszystkie tego typu inicjatywy skazane są na porażkę, mamy przecież przykłady platform inwestycyjnych funkcjonujących z powodzeniem od lat. Widać jednak potrzebę rozwiązań systemowych, prawnych, takich, które zwiększą bezpieczeństwo inwestowania tzw. zwykłego Kowalskiego.

Czy warszawska giełda jest atrakcyjnym miejscem do pozyskiwania kapitału dla firm nieruchomościowych?

Głównym problemem warszawskiego parkietu jest jego mała płynność. W przypadku szybkich transakcji daje się to we znaki inwestorom. Jeśli jednak mówimy o inwestycji w dłuższym terminie, to przestaje to tak doskwierać. Zwłaszcza gdy inwestujemy w dobrą spółkę i możemy liczyć na dywidendę. Jak widać, temat REIT-ów sam wypływa...

Co by Pani doradziła inwestorowi, który ma teraz do wydania w Polsce na nieruchomości 100 mln euro?

Można by pójść kilkoma ścieżkami. Jedną z nich jest na przykład dobrze rozwijający się i perspektywiczny rynek biurowy. Osobiście jestem jednak fanką nieruchomości alternatywnych – akademików i mieszkań na wynajem. Myślę, że w nieodległej przyszłości dołączą do tego zestawienia różne formy nieruchomości senioralnych. Akademiki mają się obecnie bardzo dobrze i jeszcze długo będzie można to o nich powiedzieć. Sądzę, że jest jeszcze w Polsce miejsce na kilku poważnych graczy w tym segmencie. Na razie niedobory są tak duże i wskaźniki tak zachęcające, że jest to bardzo perspektywiczny rynek. Kolejna alternatywa – mieszkania na wynajem – również funkcjonuje znakomicie. Wzrost ten dodatkowo napędza dynamiczny rozwój sektora BPO/SSC.

O ile akademiki i mieszkania na wynajem już trafiły na radary inwestorów, to mam wrażenie, że segment senioralny jeszcze nie może się przebić.

Myślę, że to my jesteśmy pierwszym pokoleniem, które będzie korzystało z tego typu usług w szerszej skali. Obserwowaliśmy przypadki, że niektóre firmy wyprzedzały swoimi produktami rynek i, mimo świetnej oferty, poniosły jednak porażkę. Wbrew pozorom w nieruchomościach nie tylko lokalizacja się liczy – ważne jest wyczucie czasu.

To w którym momencie cyklu jesteśmy?

Nie będę pewnie specjalnie oryginalna – jesteśmy na górce, w końcowej fazie cyklu koniunkturalnego i myślę, że pewna korekta nas z pewnością czeka. Jestem jednak daleka od stwierdzenia, że będzie to poważny kryzys lub zapaść. Trudno powiedzieć, kiedy dojdzie do tej korekty, ale z pewnością będzie miała ona miejsce.

Który segment rynku nieruchomości odczuje ją najbardziej, handel?

Handel przeżywa transformację strukturalną już dzisiaj. Jest to związane z rozwojem sprzedaży przez internet, z rozwojem nowych technologii, trochę też ze zmianą oczekiwań i nawyków – coraz większego znaczenia nabiera korzystanie, doświadczanie, niekoniecznie posiadanie. Z drugiej jednak strony, jeśli mamy jakąś pasję, na przykład jeździmy na rowerze – to chcemy mieć trzy różne rowery, pięć strojów, najnowsze gadżety etc. Na to wydajemy fortunę. Właściciele centrów i sprzedawcy dość szybko adaptują się do zmian po stronie konsumenta i co do zasady centra handlowe pod względem operacyjnym radzą sobie dobrze. Inwestorzy wstrzymali się jednak z zakupami i transakcji jest mniej. Ta fala przyszła z Zachodu, gdzie handel w sieci zabija tradycyjny model – tak dzieje się na przykład w Wielkiej Brytanii i USA. W naszej części świata sektor handlowy jest jednak w dobrej kondycji i myślę, że prędzej czy później inwestorzy zauważą, że to dobra okazja do zakupu.

Czy w tym roku możemy spodziewać się na rynku inwestycyjnym obrotu podobnego do ubiegłorocznego?

Takie są prognozy i konsensus rynkowy, wystarczy jednak jedna duża transakcja, by wywrócić statystyki. Rynek inwestycyjny jest obecnie w bardzo dobrej kondycji, kwestia bicia rekordów jest drugorzędna.

Czy pojawią się inwestorzy z nowych kierunków?

Polski rynek jest rozwinięty i większość kluczowych graczy jest na nim obecna – na nich nadal możemy liczyć. Kilka lat temu pojawił się kapitał z RPA, Malezji, Korei itd. i inwestuje on nadal. Myślę, że bardziej zaangażowany może być kapitał bliskowschodni, który był już w Polsce obecny, ale przy pojedynczych transakcjach. Dość aktywni są też inwestorzy z krajów naszej części Europy. Zainteresowanie polskimi nieruchomościami jest na tyle duże, że mogę z pewnością powiedzieć, iż czekają nas bardzo intensywne miesiące.

Ekspertka od pieniędzy

Dorota Wysokińska-Kuzdra ma ponad 20 lat doświadczenia w obszarze nieruchomości, finansów i bankowości. Zarządza działem Corporate Finance CEE, który zajmuje się doradztwem w dziedzinie potrzeb finansowych klientów, m.in. finansowania dłużnego, finansowania mezzanine, pozyskiwania kapitału lub partnerów kapitałowych, a także wsparcia przy procesach nabycia spółek lub wejścia na giełdę. W maju tego roku doradzała w pierwszej na polskim rynku transakcji inwestycyjnej w sektorze akademików.

Przed dołączeniem do Colliers International pełniła przez 11 lat funkcję starszego partnera w Griffin Real Estate, gdzie odpowiadała za zarządzanie i inwestycje grupy, a także za pierwszy w Polsce fundusz typu mezzanine. Współtworzyła platformę logistyczną, która jest współzarządzana przez Griffin. Wcześniej jako prezes zarządu Griffin Premium RE, pierwszej spółki typu REIT, z sukcesem wprowadziła ją na GPW w Warszawie. Była członkiem zespołu odpowiedzialnego za nabycie udziałów w Echo Investment, jedną z największych transakcji na polskim rynku nieruchomości, odpowiadając za proces due diligence oraz finansowanie nabycia. Przed dołączeniem do Griffin przez blisko 10 lat zajmowała stanowiska dyrektorskie w grupie HypoVereinsbank/UniCredit Group, a także w ich spółkach zależnych, nadzorując finansowanie nieruchomości, bankowość inwestycyjną i zarządczą w zakresie nieruchomości. Dorota Wysokińska-Kuzdra jest absolwentką Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, Uniwersytetu w Kolonii i Uniwersytetu w Duisburgu-Essen w Niemczech.

Dorota pełni także funkcję przewodniczącej polskiego oddziału Urban Land Institute – międzynarodowej organizacji non-profit wspierającej odpowiedzialne planowanie i zrównoważony rozwój miast oraz stanowiącej platformę wymiany wiedzy pomiędzy ekspertami i uczestnikami rynku nieruchomości w kraju i za granicą.