Jakość procentuje przez lata

Tomasz Cudowski: - Jacy klienci zajmują więcej uwagi dyrektora ds. rozwoju – ci nowi czy obecni, którzy chcą się rozwijać?

Bartosz Michalski: - Co mnie szczególnie cieszy: nasze obiekty zarówno przyciągają nowych klientów, jak i dają możliwości rozwoju obecnym najemcom – nie byłoby to możliwe bez zapewnienia naszym partnerom bardzo dobrych warunków technicznych oraz pilnowania wyśrubowanych norm jakościowych. Nie jesteśmy typowym deweloperem, który sprzedaje obiekty po ich wynajęciu – musimy dbać o zapełnienie i utrzymanie portfela najemców, a więc od pierwszego kontaktu z klientem nastawiamy się na wieloletnią relację. Praktyka dowodzi, że klienci to doceniają – mogą przez lata kontaktować się z tym samym właścicielem obiektu i z tymi samymi zarządcami, co istotnie ułatwia funkcjonowanie. Warto też podkreślić, że zapewnienie obecnym i potencjalnym klientom możliwości rozwoju i rozbudowy na terenie naszych parków logistycznych to jedna z naszych ewidentnych przewag rynkowych.

Taka długoletnia relacja wymusza odpowiednie projektowanie budynków – każde ustępstwo czy prowizoryczne rozwiązanie może już wkrótce wyjść na światło dzienne.

- Oczywiście, dlatego stosujemy wyłącznie rozwiązania technologiczne odporne na upływ czasu. Nasze budynki mają podwyższoną izolacyjność ścian i dachów, bramy i drzwi pochodzą od renomowanych dostawców. Celem jest to, aby po wyprowadzeniu się jednego z najemców obiekt nie wymagał generalnego remontu. Co ważne, klienci to dostrzegają – coraz częściej otrzymujemy zwrotną informację z rynku w rodzaju: „wasze obiekty są solidne, funkcjonalne, schludne i dobrze zarządzane”, oraz – co nas szczególnie cieszy – „budujecie jakościowo lepiej od konkurencji”.


SEGRO Logistics Park, Łódź

Żeby nie być gołosłownym – kto już docenił takie podejście? Czyli jakimi znaczącymi transakcjami ostatnich miesięcy SEGRO może się poszczycić?

Powiedzmy o tych nowych i rzeczywiście największych. Obiekt magazynowy dla firmy Komfort o powierzchni 15,5 tys. mkw. powstał w 3,5 miesiąca na terenie SEGRO Logistics Park Stryków. Budynek został poddany certyfikacji BREEAM i uzyskał ocenę „Very Good” m.in. dzięki zastosowaniu nowoczesnego szklenia selektywnego w biurowcu, chroniącego przed zbytnim nagrzewaniem się biura latem oraz stratami ciepła zimą. Na terenie całego obiektu zainstalowano oświetlenie LED. Przy wjeździe do budynku wprowadzono system automatycznego odczytu tablic rejestracyjnych – na marginesie: ten system zainstalowaliśmy już prawie we wszystkich naszych obiektach. Z kolei pod Łodzią wybudowaliśmy obiekt produkcyjno-magazynowy dla AQ Wiring Systems o powierzchni 12,2 tys. mkw. Hala produkcyjna została wyposażona w osiem doków (docks) oraz dwie bramy typu „0”, a cała jej powierzchnia jest klimatyzowana – to również ciekawy trend w naszych projektach: już nie tylko część biurowa musi zapewniać komfortowe warunki pracy. Coraz częściej obszary produkcji są zaopatrzone w klimatyzację. Także pod innymi względami obiekt AQ przypomina klasyczny biurowiec: powstały m.in. komfortowe sale konferencyjne wyposażone w nowoczesny system rezerwacyjny. Tutaj również zainstalowano energooszczędne oświetlenie LED sterowane systemem DALI. Ciekawy projekt produkcyjno-magazynowy zrealizowaliśmy też dla Corning Optical Communications na terenie SEGRO Logistics Park Stryków. Budynek o powierzchni 39,2 tys. mkw. ma na wyposażeniu najnowsze rozwiązania technologiczne z zakresu PropTech, m.in. system monitorowania mediów, oświetlenie LED czy stacje do ładowania pojazdów elektrycznych. Duży nacisk położono także na wysoki komfort pracy – zarówno część socjalno-biurowa, jak i produkcyjna zostały zaopatrzone w duże okna, dzięki którym lepszy dostęp do światła dziennego znacząco poprawia samopoczucie pracowników. W części produkcyjnej zastosowano posadzkę żywiczną oraz funkcjonalne instalacje, takie jak siatka szynoprzewodów, sprężonego powietrza oraz instalacja IT. Obiekt otrzymał certyfikat BREEAM z oceną na poziomie „Very Good”.

Ale wszyscy deweloperzy magazynowi mówią dziś o innowacjach, zwłaszcza tych wiążących się z rosnącą świadomością ekologiczną oraz podnoszących komfort pracy.

Ale SEGRO nie tylko mówi – my je tworzymy i wdrażamy od początku istnienia firmy. Od zawsze wiedzieliśmy, że jeśli nie będziemy pionierami w dziedzinie wellbeing, to zostaniemy w tyle. Dlatego wszystkie obiekty projektujemy pod kątem ich przyszłych użytkowników. Na przykład inwestycja dla firmy Corning została poprzedzona ankietą wśród pracowników, w której mogli wskazać rozwiązania niesprzyjające pracy w dawnej siedzibie i pożądane w nowej lokalizacji. Bazując na ich opinii zaprojektowaliśmy choćby rozwiązania zapewniające dostęp światła naturalnego i korzystną akustykę, a ponadto zaplanowaliśmy w odpowiedni sposób miejsca odpoczynku. Także specjalne strefy parkingowe dla „car sharingu” oraz wiaty rowerowe są już niemal standardem. Do eko trendów zaliczamy także coraz popularniejsze systemy dystrybucji wody, które pozwalają na ograniczenie jej zużycia o około 10 proc. Takie zrównoważone podejście nie tylko ułatwia pozyskanie najemcom pracowników, ale jest także odpowiedzią na problem ocieplania klimatu.


SEGRO Logistic Park, Stryków

Nabyliście ostatnio dwie duże działki: pod Wrocławiem i w Warszawie. Jakie macie plany związane z tymi gruntami?

We Wrocławiu portfolio poszerzyliśmy niedawno o działkę o powierzchni 17 ha przeznaczoną pod SEGRO Logistics Park Wrocław, na terenie którego powstanie 75 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Działka znajduje się bezpośrednio przy wjeździe na autostradę A4, w niewielkiej odległości od skrzyżowania autostrad A4 i A8. Mamy już niezbędne pozwolenia umożliwiające rozpoczęcie budowy, a co nas szczególnie cieszy – mamy też sygnały z rynku potwierdzające, że ta lokalizacja cieszy się dużym zainteresowaniem ze strony klientów. Z kolei dzięki gruntowi zakupionemu na warszawskim Żeraniu będziemy mogli rozwijać SEGRO Business Park Warsaw Żerań. Na zrewitalizowanym terenie powstanie magazyn wielkości 20 tys. mkw., prace mają się rozpocząć w drugim kwartale 2020 roku.

Wszyscy deweloperzy muszą się dziś mierzyć z wyzwaniami związanymi z rosnącymi kosztami budowy i brakiem pracowników. Jak SEGRO sobie z tym radzi?

Jeśli chodzi o koszty, to wyróżnia nas także wieloletnie doświadczenie we współpracy ze sprawdzonymi dostawcami – niezależnie od tego, jakie warunki panują na rynku, nasi partnerzy gwarantują zrealizowanie projektów deweloperskich w terminach, których oczekują klienci, jak również w założonym wcześniej budżecie. W przypadku wspomnianej już realizacji dla firmy Komfort, szybki czas realizacji projektu był możliwy dzięki zastosowaniu w pełni prefabrykowanej konstrukcji – od fundamentów hali, przez słupy i dźwigary dachowe, aż po w pełni prefabrykowane zewnętrzne biuro, wykonane z prefabrykowanych ścian i stropów żelbetowych. Takich rozwiązań oczekiwał klient i z tego zadania wywiązaliśmy się bezbłędnie. Natomiast jeśli chodzi o problemy kadrowe, strategiczne położenie naszych obiektów pomaga klientom pozyskać odpowiednio wykwalifikowaną kadrę, o czym świadczy zarówno wysoki współczynnik retencji klientów, jak i rosnąca liczba ekspansji w ramach parków logistycznych SEGRO. Raport, który stworzyliśmy razem z firmą Randstad, zatytułowany „Rynek magazynowy i lekkiej produkcji. Wyzwania i trendy w zatrudnieniu”, pokazuje, że Polska jest jednym z krajów o najwyższym poziomie rotacji pracowników w Europie, musimy więc zawczasu myśleć o bardzo dobrym skomunikowaniu naszych obiektów. By zniwelować negatywne zjawiska na rynku pracy współpracujemy także z władzami gmin – nie tylko tych, na których terenie budujemy, ale także tych ościennych, bo pracownicy do obiektów logistycznych są pozyskiwani także ze znacznie odleglejszych terenów. Przystosowujemy również nasze parki do potrzeb firm, u których występuje sezonowy wzrost zatrudnienia – niezbędne są wówczas dodatkowe miejsca parkingowe i strefy relaksu. Czasem w obiekcie projektujemy trzy szatnie: męską, damską i rezerwową, którą można uruchomić podczas „peaku”.

Jakie plany ma SEGRO na najbliższe lata, jeśli chodzi o nowe formaty i rynki?

Na pewno nie będzie rewolucji – doświadczenie uczy nas, że systematyczny, przemyślany rozwój jest doceniany przez rynek magazynowy. Nasza strategia na najbliższe lata, podobnie jak w latach poprzednich, zakłada równoległą realizację nowych projektów deweloperskich, jak i rozwój poprzez rozważne akwizycje. We wszystkich kluczowych lokalizacjach staramy się mieć bank ziemi, dzięki czemu zarówno obecni, jak i potencjalni klienci mogą rozwijać się w pobliżu najważniejszych polskich aglomeracji i głównych szlaków transportowych. Oczywiście uważnie przyglądamy się nowym zjawiskom na rynku, analizujemy także na bieżąco rynek gruntów, dzięki czemu jesteśmy w stanie szybko reagować na potrzeby i oczekiwania naszych klientów. Planujemy ugruntowanie pozycji na obecnych rynkach poprzez budowę kolejnych obiektów typu „big box”, bo to one są kołem zamachowym rozwoju rynku. Planujemy też mocne wejście w rynek „small business units” w Warszawie. Warto też dodać, że strategia SEGRO od lat zakłada budowę obiektów, dla których w większości lub części powierzchni podpisane są umowy najmu typu pre-let.


SEGRO Logistics Park, Wrocław

Jakie trendy inwestycyjne są wam szczególnie bliskie i zamierzacie ja kontynuować?

W dalszym ciągu będziemy inwestować w rozwiązania proekologiczne i PropTech, które klientom pozwolą (podobnie jak dotychczas) zmniejszać koszty związane z eksploatacją obiektów, a nie będą miały negatywnego wpływu na środowisko naturalne. Na marginesie: dzięki temu, że jesteśmy dużą grupą zakupową, gwarantujemy najemcom bezkonkurencyjne stawki zakupu mediów, głównie energii elektrycznej i gazu – to znakomicie współgra z zastosowanymi w naszych obiektach rozwiązaniami energooszczędnymi, które nie tylko ograniczają zużycie paliw, ale i są wyraźnie odczuwalne w kosztach eksploatacji budynków. Cieszy nas, że także wśród klientów rośnie świadomość dotycząca zadań i możliwości obiektów realizowanych w duchu zrównoważonego rozwoju. Takie podejście gwarantuje nam dobrą, harmonijną i korzystną dla wszystkich współpracę przez lata.