Kryzys do magazynów nie zawita!

Anna Korólczyk-Lewandowska, „Eurobuild Central & Easter Europe”: Jak wygląda aktualna sytuacja na rynku powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce? Jakie są najnowsze trendy?

Kamil Szymański, head of Industrial Agency, Savills: Rynek nieruchomości logistycznych nadal jest bardzo aktywny. W połowie bieżącego roku zasoby nowoczesnej powierzchni w kraju sięgnęły 16,8 mln mkw. Roczny wzrost podaży powierzchni magazynowej od 2017 roku przekracza2 mln mkw. Sądzimy, że w najbliższych latach wysoka dynamika rozwoju się utrzyma. Deweloperzy nadal są aktywni na głównych rynkach, czyli w Polsce Centralnej, Warszawie i okolicach, Górnym Śląsku, Poznaniu i Wrocławiu. Obserwujemy również zainteresowanie nowymi lokalizacjami, m.in. we wschodniej Polsce w okolicach Rzeszowa, Kielc, Lublina, Białegostoku. Obszarami, którym coraz uważniej przyglądają się najemcy i deweloperzy, jest również ściana zachodnia i miasta wzdłuż niemieckiej granicy, takie jak Gorzów Wielkopolski czy Zielona Góra.

Częściej buduje się spekulacyjnie czy pod konkretne zamówienia?

Obecnie obserwujemy wzrost inwestycji budowanych spekulacyjnie, co też pokazuje, że rynek jest w dobrej kondycji, a deweloperzy nie boją się ryzyka. Co ciekawe w ramach inwestycji spekulacyjnych nowe projekty powstają nie tylko na głównych rynkach, ale także w mniej popularnych lokalizacjach, na przykład w Kutnie czy Częstochowie. Z jednej strony miejsca te to odpowiedź na potrzeby firm, które są obecne na rynku lokalnym i mają zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie, a dotychczas nie miały możliwości skorzystania z tego typu rozwiązań. Z drugiej zaś będzie to alternatywa dla przedsiębiorstw, które są ulokowane na głównych rynkach, a teraz poszukują nowej siły roboczej w miejscach, które nie są wydrenowane z pracowników.

Jak polski rynek magazynowy prezentuje się na tle Europy?

Polska jest jednym z najbardziej aktywnych rynków logistycznych w naszej części świata. Jednak w porównaniu do chociażby rynku niemieckiego, który dysponuje zasobami prawie 80-milionowymi, mamy jeszcze miejsce, by gonić naszego sąsiada. Również biorąc pod uwagę wielkość populacji, jest u nas jeszcze ogromny potencjał do zagospodarowania. Cały czas obserwujemy duże zainteresowanie ze strony firm, które wybierają Polskę jako alternatywną lokalizację dla swoich obecnych czy przyszłych operacji, a które z Polski miałyby obsługiwać inne regiony Europy, na przykład Niemcy, Czechy czy Słowację. Patrząc jednak realnie na zasoby magazynowo-logistyczne jesteśmy póki co nadal za Niemcami, Francją, Holandią, Wielką Brytanią i Danią, ale już wyprzedziliśmy Włochy a powoli zbliżamy się do poziomu Hiszpani. Atuty Polski sprawiają, że mamy szansę dalej piąć się w górę do ścisłej czołówki logistycznej naszego kontynentu.

Podczas ostatniej konferencji magazynowej Eurobuildu mówiło się, że w ciągu dekady możliwy jest wzrost powierzchni magazynowej w Polsce nawet do 30 mln mkw. Czy Pana zdaniem jest to realne? Kiedy osiągniemy 20 mln mkw.?

Myślę, że jak najbardziej jest to realne. Na koniec 2019 roku osiągniemy około 18 mln mkw. zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej a już za rok uda się osiągnąć poziom 20 mln, więc można zakładać, że 30 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej w perspektywie kolejnych 10 lat, to jak najbardziej realna perspektywa. Przy zachowaniu obecnej dynamiki teoretycznie powinno się to zdążyć nawet wcześniej, ale pewna ostrożność ze względu na nieunikniony cykl koniunkturalny byłaby jednak wskazana. Co prawda według mnie ewentualny kryzys nie uderzy tak silnie w sektor magazynowy jak poprzednio, ale musimy brać pod uwagę, że pewna część zainteresowania polskim rynkiem już się wyczerpała, co może mieć wpływ na tempo rozwoju sektora i wzrostu podaży w przyszłości.

Jakie lokalizacje najchętniej wybierane są przez najemców? Jakie czynniki o tym decydują?

Głównym czynnikiem, który w tym momencie wpływa na wybór powierzchni magazynowych, są zasoby pracowników. Jeszcze kilka lat temu firmy, wybierając nową lokalizację, kierowały się przede wszystkim kwestiami związanymi z logistyką i usprawnieniem operacji z nią związanych. Dziś pierwszym krokiem jest weryfikacja potencjału danej lokalizacji związanego z zasobami ludzkimi. Nie oznacza to jednak, że pozostałe czynniki straciły na ważności. Układ drogowy, infrastruktura, dostęp do rynku to nadal bardzo istotnne czynniki, dlatego na przykład wschodnia strona Polski, pomimo dostępu do pracowników, nie jest aż tak atrakcyjna, bo nie dysponuje jeszcze rozbudowaną siecią komunikacyjną. Bliskość rynku niemieckiego czy czeskiego sprawia, że głównym zainteresowaniem nadal cieszy się Polska Centralna, Zachód i Południe. Chciałby jednak zwrócić uwagę na to, że okolice Strykowa są już dość mocno wydrenowane, jeśli chodzi o zasoby pracowników, stąd powszechne jest poszukiwanie alternatyw – nowych punktów, które wciąż są dość blisko głównych szlaków komunikacyjnych, ale gdzie konkurencja wśród pracodawców jest mniejsza. Na radarze deweloperów i najemców pojawiają się więc lokalizacje takie jak Kutno, Częstochowa, Bydgoszcz, Toruń czy ostatnio Gorzów Wielkopolski.

A jakiego typu budynki najbardziej interesują najemców? Na co zwracają uwagę? Pytają o nowe formaty? Czy mają znaczenie certyfikaty ekologiczne?

Coraz więcej obiektów, które są dostarczane na rynek, jest certyfikowanych. Najczęściej jest to certyfikat BREEAM. Czasami wynika to z pewnych uwarunkowań korporacyjnych. Firmy, które szukają nowych lokalizacji, a które zrównoważony rozwój mają wpisany w swoją politykę, szukają obiektów przyjaznych środowisku. Z tego powodu deweloperzy zaczęli wychodzić naprzeciw tym oczekiwaniom. Na pewno będziemy obserwować większe zainteresowanie obiektami certyfikowanymi, szczególnie ze strony firm międzynarodowych. Jednak nie nazwałbym tego szczególnie mocnym trendem. Duża część najemców z branży logistycznej szuka przede wszystkim rozwiązań i projektów, które mogą usprawnić ich procesy logistyczne i rozwiązać bieżące problemy związane z zatrudnieniem. Mówimy tu np. o magazynach, które są uzbrojone w antresolę i przygotowane pod wykorzystanie maszyn i najnowszych technologii. Dzięki temu możliwe jest m.in. częściowe uniezależnienie się od koniunktury na rynku pracy poprzez automatyzację.

Jak, Pana zdaniem, e-commerce zmienia rynek magazynowy? Jaka będzie przyszłość logistyki handlu internetowego?

Klienci z branży e-commerce nie są aż tak wymagający co do samego formatu obiektów jak mogłoby się wydawać. Wyjątek stanowią magazyny dedykowane firmom kurierskim, które w dużej części obsługują sklepy z sektora e-commerce. Do takiej działalności wskazane są obiekty płaskie z dużą liczbą bram. W przypadku e-commerce cała magia dzieje się wewnątrz hal, gdzie najemcy sami wdrażają rozwiązania z zakresu automatyzacji. Coraz popularniejsze stają się też budynki zlokalizowane w obrębach miast. Dzięki temu najemcy mogą być bliżej klienta docelowego, a dostawy szybsze. Firmom z branży e-commerce w przyszłości będzie trudno konkurować ze sobą ceną. O sukcesie decydować może m.in. dostępność produktów i szybkość doręczenia. Sam format A-klasowych projektów nie powinien się jednak bardzo zmienić w najbliższej przyszłości.

Rynek powierzchni handlowych i magazynowych zaczynają się przenikać. Ten pierwszy nie rozwija się na ten moment tak prężnie, jak to miało miejsce jeszcze kilka lat temu. Z kolei rynek powierzchni magazynowych – wprost przeciwnie. W świecie nowego handlu zachodzą olbrzymie zmiany i o ile mało kto jest w stanie przewidzieć jak będzie wyglądał sektor tradycyjnych obiektów handlowych za kilka lat, to chyba nikt już nie wątpi, że jednym z największych beneficjentów tych przemian będzie sektor magazynowy.

Czy na polskim rynku magazynowym jest miejsce dla kolejnych dużych graczy, zarówno deweloperów, jak i inwestorów?

Myślę, że miejsce jest, choć z pewnością byłoby to dla takiej firmy spore wyzwanie. Na przestrzeni ostatnich trzech-czterech lat nowi gracze sukcesywnie się jednak pojawiali. Chociażby 7R, który z lokalnego dewelopera zmienił się w firmę, która aktywnie działa na terenie całej Polski. Sądzę jednak, że bariera wejścia jest bardzo wysoka. Chodzi o know-how. Jeśli ktoś podejmuje wyzwanie i chce wejść na ten rynek, musi się liczyć z tym, że potrzebuje ludzi, którzy mają ogromną wiedzę w zakresie rynku powierzchni magazynowych. Dla zupełnie nowych firm na rynku taki debiut mógłby być trudny. Duzi deweloperzy, działający od lat i znają ten rynek bardzo dobrze, dlatego jeśli już kolejny gracz mogłyby się pojawić w najbliższym czasie to stawiałbym bardziej na kooperacje na zasadzie joint-venture. Znane i doświadczone firmy mogłyiby wówczas obsłużyć inwestorów, którzy chcieliby wejść na polski rynek. Z drugiej strony istnieją inwestorzy, które mają portfel nieruchomości na rynku polskim, ale dotychczas nie mieli struktur deweloperskich. Teraz mogą zacząć myśleć nad rozpoczęciem takiej działalności i dostarczaniem na rynek nowych projektów.

Jakie są obecnie największe wyzwania stojące przed rynkiem magazynowym?

Bez wątpienia znalezienie w nowej lokalizacji pracowników to jedno z najważniejszych wyzwań, które czeka najemców w najbliższym czasie. W dalszej kolejności wyzwaniem może zacząć być kwestia dostępności gruntów gotowych pod inwestycje magazynowe i położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, których powoli zaczyna brakować.