Parków czar

Mamy dziś dobry czas dla parków handlowych. Jak podaje agencja CBRE, w samym 2019 roku powstanie 140 tys. mkw. powierzchni handlowej w ramach parków, a w przyszłym roku może ich powstać nawet 200 tys. To 9-13 proc. przyrostu co roku, czyli dwa lub trzy razy więcej niż wynosi średnia wzrostu całego rynku handlowego w Polsce, która obecnie wynosi około 4 proc. na rok. Jeśli weźmiemy zaś pod lupę tylko parki małej i średniej wielkości (od 3 tys. do 10 tys. mkw.), ten wzrost jest jeszcze bardziej wyraźny – około 16-17 proc. Najnowsze dane JLL pokazują z kolei, że w trzecim kwartale otwarto osiem obiektów o wielkości od 2 tys. do 5 tys. mkw., przez co rynek zwiększył się o 25 tys. mkw. To dużo, jeśli weźmie się pod uwagę, że wszystkich pozostałych formatów, w tym powierzchni w dużych centrach, ukończono w tym samym czasie zaledwie około dwa razy więcej. Dlaczego segment najmniejszych obiektów jest tak dynamiczny? Ze względu na nasycenie rynku. To jak dopychanie żwirem i piaskiem beczki z dużymi kamieniami. Na szczęście miejsca na żwir i piasek jest wciąż relatywnie dużo. – Miast o populacji między 25 tys. a 100 tys. mieszkańców jest w Polsce 364, o mniejszych nie wspominając. W każdym z nich powstał lub powstanie park handlowy. To ogromne możliwości – mówi Magdalena Frątczak, szef działu handlowego w CBRE.



Senior director, head of sales effectiveness & head of consumer insight, Gfk

Proste, tanie, blisko domu

Co decyduje o atrakcyjności najmniejszych formatów? Przede wszystkim to, że znajdują się bliżej klienta – obok jego miejsca zamieszkania. To formaty stworzone, by zaspokajać potrzeby okolicznych mieszkanców. Wygodniej jest, a słowo „wygoda” ma tu znaczenie zasadnicze, wyskoczyć z domu na bliskie zakupy niż jechać do odległej galerii. Wiadomo też, że aby było wygodnie, potrzeba jeszcze kilku rzeczy – przede wszystkim konieczny jest duży parking, gdzie klient zaparkuje bez szukania miejsca, a także łatwy dostęp z parkingu do sklepów.

Gdańska firma Higasa Properties skupia się na parkach typu convenience o powierzchni od 1,2 tys. do 5 tys. mkw. najmu. Zestawienie marek obecnych w takim obiekcie nie jest zbyt skomplikowane. W bezpośrednim otoczeniu handlowym obowiązkowe są za to trzy elementy: sklep spożywczy (na przykład Biedronka czy Lidl), sklep drogeryjny (typu Rossmann lub Hebe) i sklep wielobranżowy (jak Pepco, KiK, Action czy Dealz). Dlaczego właśnie tacy najemcy? – To produkt najbezpieczniejszy w tej chwili z punktu widzenia inwestycyjnego – uważa Michał Ciapka, członek zarządu Higasa Properties. Nawet gdy spada koniunktura, ludzie muszą zjeść, umyć się i ubrać. Mogą obyć się bez rzeczy wyszukanych, ale z tych podstawowych nie zrezygnują nawet w kryzysie. – Natomiast galeria handlowa z miksem najemców o większych aspiracjach niekoniecznie będzie tak odporna na kryzys i niestety odczuje, że ludzie zaczynają oszczędzać na kinie czy restauracji. Siłą rzeczy jako pierwsze ucierpią obiekty z dużym udziałem marek premium – podkreśla Michał Ciapka. To, co powinno zainteresować inwestorów, to nie tylko relatywnie mniejsze ryzyko inwestycji, ale też atrakcyjna stopa zwrotu. – U nas waha się ona między 6 a 8,5 proc. Jeśli porównamy to do stóp, które mamy za zachodnią granicą, wychodzi od 30 do 50 proc. więcej – twierdzi Michał Ciapka.

Jak zwraca uwagę Dietmar Reindl, dyrektor operacyjny w firmie Immofinanz, która ma już blisko 90 parków w sieci Stop Shop w Europie Środkowo-Wschodniej (formaty w przedziale od 3 tys. do 14 tys. mkw.), nie tylko Polska, ale cały region CEE ma duży potencjał do rozwoju parków z powodu mniejszego nasycenia powierzchnią handlową i rosnącej siły nabywczej obywateli. – Z co do zasady niższymi czynszami i opłatami serwisowymi, elastycznymi layoutami i rosnącą dostępnością w mniejszych miastach, format parków handlowych jest bardzo interesujący dla międzynarodowych sieci. Koncentrują się one coraz częściej na drugorzędnych i trzeciorzędnych miastach – podkreśla Dietmar Reindl. Dyrektor austriackiej firmy zwraca też uwagę, że parki odgrywają dziś istotną rolę w handlu lokalnym i cieszą się coraz większym zainteresowaniem nie tylko ze strony klientów, ale też sieci handlowych i inwestorów.



Magdalena Frątczak, szef działu handlowego CBRE

Zmiany im nie są straszne

Wpływ niedziel niehandlowych na parki również nie wydaje się specjalnie duży. – Parki handlowe, odwrotnie niż obiekty śródmiejskie, w niedziele osiągały najmniejszy obrót, tak więc ograniczenie handlu w niedziele nie wpłynęło na nie tak dalece. W większości ten obrót przesunął się na inne dni tygodnia – tłumaczy dużą odporność tego formatu Jacek Wesołowski, prezes Trei Real Estate Poland. Ponadto, dzięki osobnym wejściom, sklepy i usługi ustawowo dopuszczone do handlu w niedziele działają niezależnie od całości. – Dla klienta park convenience spełnia wtedy ściśle określoną funkcję użytkową – daje możliwość skorzystania z fitnessu, oferty restauracji czy cukierni, podobnie jak lokale przy ulicach handlowych – mówi Jacek Wesołowski.

Parki zdają się też na razie nie odczuwać wpływu rosnącej roli e-commerce’u. Zdaniem Małgorzaty Dziubińskiej, associate director w Cushman & Wakefiled, ze względu na wygodę i szybkość zakupów są one poniekąd konkurencją dla handlu internetowego, ale ich pozycja nie jest specjalnie zagrożona. – Miasta do 100 tys. mieszkańców, z uwagi na dość niskie współuczestnictwo zakupowe w kanale online, będą nadal stanowić duży potencjał dla rozwoju takich obiektów stacjonarnych – uważa Katarzyna Rzetecka, członek zarządu i dyrektor pionu inwestycji komercyjnych w Napollo. Odwrotnie, parki w mniejszych miejscowościach, zamiast cierpieć z powodu wzrostu sprzedaży online, mają szansę w przyszłości wykorzystać zmiany i stać się przyczółkiem handlu internetowego. – Tam często odbiera się dobra kupione w internecie, tam też dokonuje się ich zwrotu. Tak więc internet stał się po części motorem napędowym ekspansji parków handlowych – uważa Jacek Wesołowski.



Jacek Wesołowski, prezes Trei Real Estate Poland

Nie bez znaczenia są także niższe czynsze i opłaty serwisowe. Jak wynika z raportu CBRE, czynsze w parkach oscylują między 8-16 euro za miesiąc za 1 mkw., a opłaty serwisowe – od 1,5 euro do 2 euro za 1 mkw. To oczywiście dużo mniej niż w galeriach, bo w tych najlepszych wielkomiejskich, które w przeciwieństwie do parków handlowych mają wiele części wspólnych, same opłaty serwisowe mogą wynosić 20 euro. Wreszcie, co również oczywiste, parki handlowe jako obiekty jednopiętrowe i niezbyt skomplikowane są o wiele tańsze w budowie od centrów handlowych. To sprawia, że można je szybko i łatwo postawić, a przy tym dużo mniejszym kosztem.

Są też słabe punkty

To, że tak łatwo je wybudować, stanowi zarazem siłę, jak i wadę inwestycji. – Małe parki są najbardziej narażone na powstanie konkurencji lokalnej. Często wyzwania realizacji podejmują się lokalni deweloperzy i inwestorzy przez niektórych uznawani za lokalnych bohaterów, czyli graczy niewyspecjalizowanych w tego rodzaju inwestycjach, traktujący je po prostu jako zabezpieczenie przyszłości swojej czy swojej rodziny – mówi Monika Woźniak-Zawioła, dyrektor generalny w Polsce firmy Equilis, belgijskiego dewelopera parków handlowych działającego w siedmiu krajach Europy. Wystarczy, że w pobliżu powstanie drugi park o powierzchni kilku tysięcy metrów i ta oferta będzie rozproszona i przez to mniej atrakcyjna. Dlatego kluczową sprawą jest odpowiednie dobranie wielkości parku i grona najemców, by na tyle wypełnić rynek, aby powstanie kolejnego obiektu było możliwie trudne. Największym grzechem jest standardowe podejście, bez dopasowania charakterystyki parku do warunków lokalnych. – Z uwagi na to, że obiekty convenience są tak blisko potrzeb lokalnych, muszą precyzyjnie odpowiadać codziennemu popytowi. Wymaga to zindywidualizowanego podejścia do lokalizacji, czyli właściwego doboru znanych, sieciowych marek, lokalnych producentów oraz poszukiwanych usług. Przy budowaniu tego zestawu należy zawsze pamiętać o sile nabywczej w danym miejscu – dodaje Katarzyna Rzetecka.

Utrudnieniem są dosyć ubogie dane statystyczne, wobec czego decyzje co do inwestycji często w tym sektorze opierają się bardziej na intuicji niż na rzetelnych danych. – Dużo tych małych obiektów nie ma systemów mierzenia wyników i frekwencji. Nie mamy więc dobrych statystyk, nie mamy analizy obrotów ani analizy foootfallu. To jeden z ważnych czynników wpływających na mniejszą płynność produktów, mimo wciąż rosnącego zainteresowania inwestorów. To jest nadal niedojrzały rynek – zwraca uwagę Monika Woźniak-Zawioła.

Klasyfikacja parków

Według klasyfikacji przedstawionej przez CBRE parki handlowe dzielą się na trzy kategorie:

parki wygodnych zakupów (poniżej 3 tys. mkw.),

typowe parki handlowe (pomiędzy 3 tys. a 10 tys. mkw.)

duże parki (powyżej 10 tys. mkw.).

Z 1,5 mln mkw. powierzchni wszystkich parków handlowych w Polsce centra wygodnych zakupów stanowią 14 proc., typowe parki – 41 proc., a duże centra – 45 proc. (dane na koniec pierwszego kwartału 2019 roku).

Przemysław Dwojak

senior director, head of sales effectiveness & head of consumer insight, Gfk

Trzeba zmierzyć konkurencję

Rynek powierzchni handlowej centrów handlowych jest w Polsce przesycony, zwłaszcza gdy patrzymy na niego przez pryzmat siły nabywczej konsumentów. Rosnąca podaż parków handlowych sprawia, że o pieniądze konsumentów stara się coraz więcej placówek handlowych. Zanim w mieście powstanie park handlowy, istnieje pewne status quo dotyczące wydatków konsumentów. Wydają oni swoje pieniądze w sklepach należących do sieci handlowych, w handlu niezrzeszonym, na bazarach oraz w e-handlu. Na nasyconym rynku pojawienie się nowego parku handlowego powoduje, że konsument przekierowuje swoje wydatki do nowych sklepów. Zatem pieniądze konsumentów są komuś odbierane. Na nienasyconym nowoczesną powierzchnią handlową rynku częstym błędem inwestorów jest niedocenienie wagi lokalnego handlu tradycyjnego oraz siły oddziaływania pobliskiego większego miasta. Wszystko to oznacza, że parki handlowe jak każda inwestycja obarczone są ryzykiem. Elementy, które wymagają gruntownego przemyślenia ze strony inwestora i które stanowią główne czynniki ryzyka, to głównie te związane z lokalizacją. Konieczna jest prawidłowa ocena konkurencji oraz specyfiki catchment area, dostępności komunikacyjnej, synergii z istniejącym operatorem spożywczym i innymi sąsiadującymi obiektami handlowymi, i na końcu dopasowanie wielkości obiektu do lokalnego potencjału.