Megaapetyt na megabajty

Sektor IT okazał się na tyle odporny na pandemiczny kryzys, że nie widać oznak słabnięcia popytu na powierzchnię biurową z jego strony. O skali tego zainteresowania świadczy fakt, że odpowiadał on za niemal połowę (48 proc.) umów najmu zawartych w pierwszym półroczu. Najwięcej transakcji z udziałem branży technologicznej zanotowano w Krakowie, gdzie stanowiły one blisko 49 proc. całkowitego wolumenu.

Dom nie zastąpi biura

Już na początku pandemii pojawiły się obawy, że eksperyment związany z pracą zdalną spowoduje skracanie umów najmu i w ogóle odchodzenie od pracy w warunkach biurowych, zwłaszcza w branżach technologicznych. Tak się jednak nie stało. Po okresie wyczekiwania w związku z pandemiczną niepewnością firmy wróciły do rozmów na temat relokacji i renegocjacji umów. Pracodawcy mają świadomość, że home office nie zastąpi na dłuższą metę pracy w biurze, ponieważ dystans utrudnia realizację zadań wymagających zaangażowania większej liczby osób. Osobisty kontakt stanowi element kultury organizacyjnej, także – a może przede wszystkim – firm z branży IT, który pozwala budować zaangażowanie pracownika. Wideokonferencje są skutecznym, ale półśrodkiem. – Jakkolwiek nasze domy całkiem dobrze sprawdziły się jako miejsca pracy indywidualnej, to pandemia uwypukliła rolę biura jako przestrzeni interakcji społecznej – przyznaje Zuzanna Kowalczyk, dyrektor w dziale reprezentacji najemców JLL.

Z nastaniem pandemii normy w zakresie dopuszczalnego zagęszczenia pracowników w przestrzeni biurowej uległy istotnemu zaostrzeniu. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów, odległość pomiędzy stanowiskami pracy powinna wynosić co najmniej półtora metra. Wymusza to rearanżację wnętrz i ograniczenia w jednoczesnym korzystaniu z powierzchni wspólnych lub przejście na hybrydowy tryb pracy. Potwierdza to Robert Romanowski z Brookfield Partners: – Planując nowe biuro, klienci skłaniają się obecnie ku aranżacji pozwalającej na rotacyjny lub zmianowy system pracy. Obserwujemy również zwiększone zainteresowanie rozwiązaniami proponowanymi przez operatorów biur elastycznych oraz rozwiązań hybrydowych (biuro tradycyjne z 5-letnią umową najmu oraz biuro elastyczne z krótką umową).

Zmiany wymuszone przez sytuację epidemiologiczną nie powinny nastręczać trudności najemcom z branży IT, gdyż ci świetnie zaadaptowali się do nowej rzeczywistości, a nawet czerpią z niej korzyści. Firmy z doświadczeniem w pracy zdalnej są bowiem w stanie uzyskać zdecydowanie korzystniejsze warunki najmu. – Zwłaszcza podmioty z branży IT, będące przecież w awangardzie home office, mogą uczynić to swoją kartą przetargową w negocjacjach z deweloperami – twierdzi Mateusz Strzelecki, partner w firmie Walter Herz.

Centra duże i małe

Najemcy z sektora IT nie mają jednej ulubionej lokalizacji na mapie Polski. Cztery najczęściej wybierane ośrodki to: Warszawa, Wrocław, Kraków i Trójmiasto. W mniejszych (choć wciąż wojewódzkich) miastach, takich jak Lublin, Szczecin czy Bydgoszcz, swoje siedziby zakładają przeważnie lokalne firmy technologiczne. O wyborze decydują kryteria wynikające z indywidualnej strategii przedsiębiorstw. – Zarówno wielkie huby technologiczne, jak i mniejsze podmioty są zgodne w jednym – walce o najlepszych specjalistów z rynku. Tych zaś należy szukać w ośrodkach uniwersyteckich zajmujących wysokie lokaty w rankingach uczelni technicznych. Nie bez znaczenia są też zachęty stosowane przez poszczególne miasta – uważa Mateusz Strzelecki. Firmy IT z reguły są bardziej elastyczne niż np. banki czy firmy doradztwa finansowego, jeśli chodzi o lokalizację – biurowiec nie musi być zlokalizowany w ścisłym centrum miasta, ale liczy się dobre skomunikowanie środkami transportu publicznego, pojemny parking samochodowy i udogodnienia dla osób dojeżdżających do pracy rowerem. – Być może przyszłość przyniesie dalej idące zmiany – prognozujemy, że branża IT może polubić obserwowany na Zachodzie trend biur satelickich – zauważa Ewelina Nuszczyńska, easing & flexible workplaces manager w Adgar Poland.

Zagłębiem rdzennie polskich firm IT, a więc także chłonnym rynkiem najmu długoterminowego, jest Wrocław, nie bez kozery nazywany „polską Doliną Krzemową”. Stolica Dolnego Śląska jest znana ze znakomitej oferty uczelni wyższych w zakresie informatyki. Na kierunkach związanych z IT kształci się tam ponad 15 tys. studentów i większość, jak pokazują statystyki, zostaje we Wrocławiu. Sektor informatyczny jest największym pracodawcą we Wrocławiu – według szacunków Agencji Rozwoju Aglomeracji Wrocławskiej, zatrudnia on ok. 36 tys. specjalistów. Nie dziwi więc fakt, że co trzeci metr kwadratowy powierzchni biurowej we Wrocławiu wynajmują firmy z branży IT. Obok światowych gigantów, jak Nokia czy IBM, nie brakuje tam firm o polskiej proweniencji, zwłaszcza z branży gamingowej.

Ciekawym, od dawna obserwowanym zjawiskiem jest fakt, że branża IT upodobała sobie lofty – popularnością w tym sektorze cieszą się zarówno historyczne obiekty zrewitalizowane, jak i nowe projekty stylizowane na styl loftowy. – Charakterystyczne dla tego typu obiektów są znajdujące się w ich wnętrzach duże, otwarte przestrzenie, umożliwiające tworzenie komfortowych warunków do pracy. Jednocześnie, dzięki odnowionym elementom pochodzącym z dawnej części industrialnej, są one oryginalne pod względem estetyki. To z tych powodów niegdyś wybierali je na swoje siedziby artyści, a współcześnie czynią to kreatywni pracownicy z branży IT. W końcu specyfika ich pracy polega na tworzeniu nowych, często niekonwencjonalnych, ale jednocześnie praktycznych i użytecznych rozwiązań – mówi Paweł Baranowicz, prezes parku naukowo-technologicznego IT Loft.

Nieśmiertelny open space

Aranżacje biurowe dla firm IT charakteryzują się dużymi powierzchniami, które niemal zawsze projektowane są w układzie typu open space z panelami akustycznymi oddzielającymi zespoły. Do tego – ergonomiczne krzesła i obszerne biurka z regulacją wysokości, które są w stanie pomieścić kilka monitorów. Poza salami konferencyjnymi i pomieszczeniami socjalnymi, które są w standardzie, open space’y są często wyposażone w dźwiękoszczelne budki telefoniczne, w których pracownicy mają możliwość przeprowadzenia rozmowy telefonicznej lub wideokonferencji w komfortowych warunkach. – Nasze biuro ma spełniać najwyższe wymagania techniczne w zakresie sieci teleinformatycznej i bezpieczeństwa energetycznego, a także zapewniać komfort pracy naszym pracownikom w postaci bardzo dobrej jakości klimatyzacji, wentylacji, oświetlenia, przestronnych sal konferencyjnych oraz kuchni, dedykowanych miejsc do wypoczynku oraz wielofunkcyjnej sali do ćwiczeń – potwierdza Agnieszka Augustynów, dyrektor finansowa wrocławskiej firmy technologicznej GlobalLogic.

Deweloperzy, którzy są zainteresowani najemcami z branży IT, powinni zadbać o to, by do budynku doprowadzono linie światłowodowe co najmniej dwóch operatorów, dzięki czemu najemcy będą mogli wybrać, z kim podpiszą umowę. Zuzanna Kowalczyk z JLL zwraca ponadto uwagę na dostęp do przynajmniej dwóch miejskich linii zasilania w energię elektryczną z różnych głównych punktów zasilających. – Najlepiej gdy każda z tych linii jest zdwojona na wypadek uszkodzenia jednego przewodu. Ważny jest też dostęp do budynkowego agregatu prądotwórczego bądź możliwość instalacji własnego generatora na kondygnacjach podziemnych, wolnostojącego lub posadowionego na dachu – wylicza Zuzanna Kowalczyk.

Szczególnie ważną rolę odgrywa pomieszczenie na sprzęt sieciowy, które stanowi „centrum dowodzenia” każdej firmy IT. Standardowo montuje się wentylatory i klimatyzację, ale to nie wszystko. – Aby zapewnić pełne bezpieczeństwo serwerowni oraz szachtów, w których prowadzone jest okablowanie strukturalne, stosuje się np. dodatkowe dozbrojenie ścian serwerowni w stalowe arkusze utrudniające ich penetrację czy wymaganie dodatkowych warstw kontroli dostępu do serwerowni – podkreśla Zuzanna Kowalczyk. – Przepisy przeciwpożarowe wymagają, by pokój przeznaczony na serwerownię był wydzielony ścianami o odporności ogniowej min. EI60 oraz drzwiami min. EI30 – dodaje Magdalena Kowalewska, country manager operations Poland z firmy Immofinanz.

Nie tylko robota

Firmy branży high-tech – z Google na czele – były pionierami tworzenia stref relaksu oraz oferowania elastycznych godzin i zdalnego trybu pracy. Zainicjowane przez nie innowacje w dziedzinie zarządzania zasobami ludzkimi są miernikiem atrakcyjności pracodawcy i wzorem dla innych. To branża technologiczna jako pierwsza rzuciła hasło „dobry pracownik to szczęśliwy pracownik”. Stąd też standardem, jeśli chodzi o aranżację wnętrza, są chillout roomy. – Chcąc zapewnić pracę w luźnej atmosferze, firmy z branży IT decydują się na strefy relaksu, gdzie pracownicy mogą odpocząć, a także strefy kreatywne, które mają sprzyjać kiełkowaniu nowych pomysłów. Są to albo oddzielne, zamknięte pomieszczenia, albo wydzielone powierzchnie połączone np. ze strefą socjalną wyposażoną w aneks kuchenny – mówi Magdalena Kowalewska, country manager operations Poland w Immofinanz.

Elastyczność ważna jak nigdy

Firmy z branży IT mają to do siebie, że dynamicznie się rozwijają, a co za tym idzie – zwiększają zatrudnienie. A tradycyjne umowy najmu podpisywane są na minimum 5 lat. – Stanowisko deweloperów jest w tym względzie raczej sztywne, dlatego zdarza się, że firmy z branży IT są zmuszone do korzystania z kilku lokalizacji rozproszonych po całym mieście, co jest rozwiązaniem dość niekomfortowym i utrudnia prowadzenie biznesu – ocenia Michał Grabikowski, dyrektor wrocławskiego oddziału Cresa Polska.

Stąd też, szukając dla siebie miejsca, firmy IT kierują się możliwością elastycznego powiększania powierzchni najmu. Wybierają takie budynki, w których po odjęciu powierzchni spełniającej ich aktualne potrzeby, wciąż pozostanie znaczny pustostan, i zastrzegają w umowie z deweloperem prawo do dobierania powierzchni w określonych terminach lub pierwszeństwo najmu. – Firmy technologiczne to jeden z wygranych obecnej sytuacji, co długoterminowo może prowadzić do ekspansji biznesowej i większego zapotrzebowania na powierzchnie biurowe. Najem długoterminowy będzie tu kluczowy, bo pozwala zabezpieczyć potrzeby biznesowe najemców w długim horyzoncie czasowym. Natomiast firmy będą zwracać większą uwagę na elastyczność zawieranych kontraktów, tak aby zapewniały one np. możliwość sprawnego zwiększania lub zmniejszania zajmowanej powierzchni w zależności od bieżących potrzeb – potwierdza Zuzanna Kowalczyk. Tak właśnie postąpiła firma GlobalLogic, która wynajęła biura w budynku Nowa Strzegomska o powierzchni 10 tys. mkw. na terenie Wrocławskiego Parku Biznesu. – Na razie wynajęliśmy 5,3 tys. mkw., a decyzja o objęciu kolejnych pięter zostanie zatwierdzona w kolejnych miesiącach – wyjaśnia przedstawicielka najemcy, Agnieszka Augustynów.

Interes się kręci

Pomimo pandemii agencje doradztwa nieruchomościowego nie narzekają na brak zainteresowania ze strony firm technologicznych. – Programistów łatwo wysłać na home office i mamy takie przykłady wśród firm IT wynajmujących powierzchnie w budynkach z naszego portfela pod marką Myhive. Z drugiej strony mamy także najemcę, który pilnie potrzebuje ekspansji na dodatkowe powierzchnie. Mimo że firmy IT prowadzą dla swoich klientów projekty okresowe, to generalnie najemcy z tego sektora bardzo chętnie podpisują umowy na dłuższy czas i jednocześnie dobierają powierzchnię elastyczną na krótsze okresy, które są związane z realizowaniem konkretnych projektów dla konkretnego klienta – podkreśla Magdalena Kowalewska.