Szczęśliwe, rodzinne gniazdo

W tym roku w wiadomościach nieruchomościowych nie brakowało transakcji magazynowych. Ograniczenia narzucone na całym świecie z powodu pandemii, zmusiły konsumentów do przeniesienia zakupowych szaleństw ze świata rzeczywistego do wirtualnego, co z kolei ożywiło sprzedaż internetową i zarazem popyt ze strony e-commerce’u na powierzchnie magazynowe. Dziś to już jednak stare dzieje. Niedawno mogliśmy zobaczyć wyniki inwestycyjne trzeciego kwartału w Polsce, które zamknęły się kwotą aż miliarda euro. Musimy jednak pamiętać, że te liczby zdominowała finalizacja jednej transakcji, o której pisaliśmy w marcu, czyli sprzedaż portfolio Goodmana w Europie Środkowo-Wschodniej firmie GLP. Deal ten o wartości około 1 mld euro obejmuje również nieruchomości na Węgrzech, w Czechach i na Słowacji.

Mały może więcej

Spójrzmy więc za granicę. Co jeszcze działo się w świecie magazynowym w innych krajach regionu? Otóż całkiem sporo. Zacznijmy od mniejszych rynków, gdzie nie brakowało ciekawych transakcji. Brytyjski inwestor M7 oświadczył, że chce zwiększyć swoją obecność w chorwackich magazynach, na dowód czego nawiązał współpracę z funduszem emerytalnym AZ, kupując przy tym centrum dystrybucyjne o powierzchni 33 tys. mkw. w Zagrzebiu. Na Łotwie Eften Real Estate Fund 4 kupił centrum logistyczne Bergi w Rydze o powierzchni 50 tys. mkw., co – jak twierdzi – było największą transakcją logistyczną w kraju od 2018 roku. Jeśli chodzi o transakcje inwestycyjne, Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju pożyczył 150 mln euro firmie WDP w Rumunii. Spółka zamierza przeznaczyć te środki na podwojenie wartości swojego portfela – z 500 mln euro do 1 mld euro do 2023 roku. Na Węgrzech belgijski deweloper Weerts kupił 30,6 ha niedaleko Budapesztu, gdzie zamierza wybudować park magazynowy o powierzchni 120 tys. mkw. Jeśli chodzi o duże transakcje przemysłowe, BMW – po wielu opóźnieniach – w końcu zabrało się do budowy nowej węgierskiej fabryki pod Debreczynem. Koszt inwestycji to około 1 mld euro, w tym 35,5 mln euro z dotacji rządowych. Na nieco mniejszą skalę chiński producent sprzętu gospodarstwa domowego Haier buduje fabrykę lodówek o powierzchni 57 tys. mkw. w pobliżu rumuńskiego miasta Ploiești, a na Węgrzech chiński producent komputerów Lenovo zbuduje swoją pierwszą europejską fabrykę na 3,5-hektarowej działce w CTPark Budapest East. Dodać przy tym trzeba, że to tylko niektóre pozycje na bardzo długiej liście inwestycji w regionie.

Co mówią liczby

Dane dotyczące poszczególnych krajów wskazują, że w Czechach w trzecim kwartale popyt na powierzchnie magazynowe brutto spadł o ponad 20 proc. zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rok do roku. Z danych Industrial Research Forum – w skład którego wchodzą JLL, CBRE, Colliers International i Cushman & Wakefield – wynika także, że wynajęto 289,4 tys. mkw. łącznie z renegocjacjami, a całkowite zasoby w kraju wynoszą 8,99 mln mkw. Największy ukończony obiekt znajduje się w Parku Nošovice (27,7 tys. mkw.) i w momencie ukończenia był w 100 proc. wynajęty przez firmę logistyczną Hyundai Glovis. Drugie co do wielkości ukończenie miało miejsce w Panattoni Park Stříbro (25,6 tys. mkw.), który jest w całości wynajęty producentowi wózków widłowych Kion Group. Pomimo tak skromnych wyników sektora, inwestor magazynowy Accolade jest pełen optymizmu co do czeskiego rynku. – Rynek powierzchni magazynowych już teraz rośnie co roku o blisko 700 tys. mkw. Biorąc pod uwagę obecną sytuację, powinniśmy obserwować jego dalszy dynamiczny wzrost. Szacujemy, że w ciągu najbliższych pięciu lat rynek zwiększy się o około 50 proc. – mówi Milan Kratina, prezes zarządu Accolade.

Według danych CBRE, na Słowacji w trzecim kwartale 2020 roku wynajęto 75 tys. mkw. powierzchni magazynowej, z czego nowe umowy stanowiły 66 tys. mkw. Prawie 85 proc. tego wynajęto w regionie Bratysławy. Wskaźnik pustostanów na Słowacji na koniec trzeciego kwartału 2020 roku wzrósł do 9,05 proc., podczas gdy w Bratysławie – do 7,57 proc. Obecnie w budowie jest 143,5 tys. mkw. Na Węgrzech z kolei, według danych JLL, całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w aglomeracji Budapesztu wynoszą 2,35 mln mkw., a wskaźnik pustostanów sięga 2,3 proc. (-29 punktów bazowych kwartał do kwartału). W ciągu kwartału nie wybudowano żadnej nowej powierzchni, ale obecnie w przygotowaniu jest 150 tys. mkw. Popyt w całym kwartale wyniósł 176,8 tys. mkw., czyli o 15 proc. więcej rok do roku, ale o 36 proc. mniej niż średnia trzeciego kwartału z ostatnich czterech lat. Około 70 proc. wszystkich umów to nowe kontrakty, przy średniej wielkości transakcji najmu wynoszącej blisko 7,4 tys. mkw.

– Sercem rynku węgierskiego jest bez wątpienia Budapeszt z ponad 2,35 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, rozlokowanej po głównych subrynkach na przedmieściach Budapesztu. W okresie od pierwszego do trzeciego kwartału 2020 roku ukończono ponad 104 tys. mkw., co jest ilością znaczącą, jeśli porównamy to z 64 tys. mkw. ukończonymi w całym 2019 roku. Te liczby pokazują znaczny wzrost rynku i obecnie widzimy, że wskaźnik pustostanów – pomimo niewielkiego wzrostu z 1,85 proc. w 2019 roku do 2,30 proc. w trzecim kwartale 2020 roku – jest nadal bardzo niski, głównie ze względu na stosunkowo wysoki popyt – tłumaczy Balázs Juhász, starszy konsultant ds. leasingu przemysłowego w JLL Hungary.

Futureal mówi hello

Jednak główna wieść z Węgier jest taka, że grupa Futureal, dotychczas obecna na rynku nieruchomości handlowych i mieszkaniowych, zamierza teraz rozpocząć także inwestycje w nieruchomościach przemysłowych i w tym celu stworzyła nową markę parków magazynowych – HelloParks. Mimo że firma zamierza wystartować z projektem na swoim rodzimym rynku, nie ukrywa też, że patrzy na inne kraje. – HelloParks, jako część Futureal Group, dążyć będzie do zdobycia kluczowej pozycji w branży deweloperskiej najpierw na Węgrzech, a następnie w całej Europie Środkowo-Wschodniej. Od samego początku HelloParks może opierać się na dziesięcioletnim doświadczeniu deweloperskim i inwestycyjnym Grupy Futureal, która jest jednym z czołowych deweloperów i inwestorów w Europie Środkowo-Wschodniej i jednym z dziesięciu największych deweloperów w Europie – mówi Rudolf Nemes, CEO of HelloParks. Pytany, dlaczego Futureal nagle zainteresował się nieruchomościami logistycznymi, odpowiada: – Węgry twierdzą, że są dużym centrum logistycznym od ponad 25 lat, ale to nieprawda – przegrywamy przetargi z Polską, Rumunią i Słowacją. Mamy nadzieję, że dzięki efektywnemu rozwojowi naszych megaparków możemy znacząco zwiększyć konkurencyjność Węgier jako takich. To całkowicie zmieni rynek krajowy. Najemcom zazwyczaj zależy na tym, by wprowadzić się do nowej powierzchni w czasie nie dłuższym niż rok, ale już w tym miejscu mamy problem, bo tego rodzaju projektu nie da się zrealizować w tak krótkim czasie bez uprzedniego przygotowania terenu. Dzięki zdrowej konkurencji sąsiednie kraje są też co do zasady tańsze niż Węgry. Wysokie koszty budowy są głównym problemem zarówno dla deweloperów, jak i dla użytkowników końcowych. Magazyny, nie licząc gruntu i kosztów finansowania, dotychczas budowało się na Węgrzech za 550-600 euro za mkw., co znacznie przyczyniło się do niekonkurencyjności kraju na poziomie regionalnym. Aby znów stać się konkurencyjnymi, musimy zmienić także sektor budowlany – przekonuje Rudolf Nemes.

Trudny rynek

Na koniec trzeciego kwartału 2020 roku zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Rumunii wynosiły 4,84 mln mkw., z czego 45 proc. znajdowało się w okolicach Bukaresztu. Nowa podaż od początku roku to 389 tys. mkw., z czego 20 proc. oddano w trzecim kwartale. W czwartym kwartale całkowita podaż ma wzrosnąć o dodatkowe 258 tys. mkw., a kolejne 246 tys. mkw. ma zostać ukończone do trzeciego kwartału 2021 roku. Wskaźnik powierzchni nieobjętej umowami typu pre-lease w projektach, które będą oddane w przyszłości, wynosi około 20 proc., co pozostawia niewiele miejsca, a w niektórych przypadkach nawet wcale, do podpisywania umów przednajmu. Wskaźnik pustostanów w trzecim kwartale 2020 roku w nowoczesnych obiektach przemysłowych wynosi 6,6 proc. w skali kraju, a w samym Bukareszcie – 8 proc. Liczby te niewiele zmieniły się w porównaniu z trzecim kwartałem 2019 roku. Gdy rozmawiamy o przyszłości, nastawienie Viorela Opaița, dyrektora ds. rozwoju biznesu w JLL Romania, najlepiej można by określić jako ostrożnie optymistyczne. – Skoro ten rynek udowodnił swoją odporność wobec pandemii, można by pomyśleć, że to sektor, w którym powinno się rozważyć inwestycje. Inwestorzy muszą jednak wciąż patrzeć na fundamenty, ponieważ zasobów magazynowych jest sporo i nie wszystkie projekty w dłuższym okresie okażą się wartościowe. Jeśli chodzi o okres krótszy, spodziewamy się dobrego roku 2020 i porównywalnego 2021, chociaż deweloperzy będą rzadziej podejmowali projekty spekulacyjne. W perspektywie średnio- i długoterminowej widzimy, że rynek rośnie i może podwoić swoją wielkość, o ile Rumunia potwierdzi swoją pozycję centrum logistycznego Europy Południowo-Wschodniej i dalej rozwinie sektor motoryzacyjny – mówi Viorel Opaiț.

Radosław T. Krochta z MLP Group nie jest już takim optymistą w ocenie rynku rumuńskiego, choć określa go jako wschodzący, na którym MLP musi być obecne. – Jest tu problem z siłą roboczą. Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że jest ona tania, ale są z nią spore problemy – mówi Radosław T. Krochta. Wyjaśnia też, że podobnie jak w Polsce, w momencie przystąpienia do UE wielu młodych ludzi w tym kraju skusiło się na lepsze perspektywy zatrudnienia za granicą, ale – w przeciwieństwie do Polski – ta luka nie została wypełniona imigrantami z krajów takich, jak Ukraina i Białoruś. Najlepszy dowód, że Rumunia ma problemy w tej dziedzinie, stanowi fakt, iż swego czasu musiała zwrócić część funduszy pozyskanych z UE, ponieważ nie była w stanie ich wydać.

Dlatego szef MLP patrzy bardziej na zachód i tam poszukuje możliwości rozwoju. Dla MLP Group główną szansą na rozwój za granicą nie jest Rumunia, ale niemiecki i austriacki oddział firmy, który najpóźniej w 2023 roku ma wielkością dorównać temu w Polsce. Czy Niemcy to bardzo dojrzały rynek? – Tak i nie – mówi Radosław T. Krochta i dodaje, że to rynek bardzo podzielony. – W Polsce na rynku dominuje około pięciu deweloperów, ale w Niemczech jest ich może nawet trzydziestu – mówi Radosław T. Krochta. Jeśli wziąć pod uwagę, że rynek za naszą zachodnią granicą rośnie w tempie około 10 proc. rocznie, zdaniem szefa MLP, jest to miejsce, gdzie warto się rozwijać. Pod pewnymi względami MLP robi podobną rzecz co Panattoni, które – choć wywodzi się z USA – swoją europejską bazę ma w Polsce i stąd rusza na podbój Europy.

Dobre, bo polskie

Podsumowując można stwierdzić, że rynek magazynowy Europy Środkowo-Wschodniej jest w niezłej kondycji, ale nie aż tak dobrej jak polski. Mówiąc przewrotnie, Covid-19 był niewątpliwie dobrodziejstwem dla sektora magazynowego, ale pandemia nie jest jedynym czynnikiem decydującym o jego sukcesie. – Z całą pewnością można stwierdzić, że obecny popyt na powierzchnię magazynową generowany jest głównie przez branżę logistyczną i e-commerce. Zauważalny jest też wzrost popytu ze strony firm produkcyjnych. Ze względu na brak zdecydowanej poprawy sytuacji pandemicznej i zbliżające się Święta Bożego Narodzenia, każdy ze wspomnianych segmentów prawdopodobnie czekają trudne, ale jednocześnie interesujące miesiące. Wobec tak poważnej sytuacji kryzysowej wiele firm – głównie te, które chcą pozostać bliżej swoich klientów końcowych oraz bardziej elastycznie reagować na popyt – zdało sobie sprawę z konieczności utrzymywania części swojej produkcji w Europie bez względu na to, co się dzieje na świecie – przekonuje Milan Kratina z Accolade.