Dobre, bo państwowe

Choć rynek najmu powierzchni biurowych nie ucierpiał z powodu pandemii aż tak bardzo jak inne sektory, nie można też jednoznacznie stwierdzić, że ma wszystkie kłopoty za sobą. Głównym problemem jest to, że najemcy wciąż odkładają decyzje o najmie powierzchni. Wymuszone przejście na tryb pracy zdalnej bądź hybrydowej, a do tego przewidywania, że zmiany te mogą przerodzić się w stały trend, także skomplikowały sytuację. Widoczna jest niepewność co do wysokości popytu, który nastąpi po wyjściu z mroków pandemii.

I choć zarówno deweloperzy, jak i zarządcy biurowi mogą dziś narzekać, że niewystarczające wsparcie rządowe dla biznesu przełożyło się na obniżenie poziomów najmu w biurowcach, to być może korzyści trzeba po prostu szukać gdzie indziej, a dokładnie – w wyraźnie rosnącym popycie na powierzchnie ze strony sektora publicznego. Według raportu firmy Savills za trzeci kwartał 2020 roku, w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy ubiegłego roku państwowe podmioty ponad dwukrotnie zwiększyły swój udział w rynku wynajmowanej powierzchni biurowej w Warszawie, do prawie jednej czwartej całości popytu. Tendencja jest zauważalna także w innych, mniejszych ośrodkach, jak na przykład Lublin, gdzie aż za 38 proc. popytu w ubiegłym roku odpowiadali najemcy z sektora publicznego. Trzeba jednak zaznaczyć, że wzrosty te odnotowano na tle ogólnego spadku popytu – trzeci kwartał ubiegłego roku okazał się najgorszym pod tym względem okresem od drugiego kwartału 2010 roku. – Siedziby administracji publicznej i spółek państwowych kojarzone były do tej pory głównie ze starszymi budynkami. Wraz z rozwojem rynku biurowego coraz więcej przedstawicieli sektora publicznego decyduje się na przeprowadzkę do nowoczesnych biurowców. Wbrew pozorom powodem takiej decyzji często są oszczędności, które nowoczesne powierzchnie biurowe mogą wygenerować m.in. dzięki niższym opłatom eksploatacyjnym czy też możliwości wynajęcia mniejszego metrażu, pozwalającego jednak na efektywniejszą aranżację – wskazuje Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz w firmie Savills.

Przeprowadzka do nowego

Tezę, że instytucje publiczne szukają tańszych i nowocześniejszych alternatyw dla starych (często zabytkowych), państwowych budynków, potwierdza Marta Wiewiórowska-Kudła, menadżer ds. wynajmu powierzchni w firmie deweloperskiej i zarządczej Hines Polska: – To nowy trend, który nasila się od kilku lat. Jego główną przyczyną jest rosnąca świadomość instytucji publicznych, że starsze budynki są drogie i nieefektywne, podobnie jak posiadanie biur w kilku lokalizacjach. Ponadto pracownicy i klienci instytucji publicznych mają coraz większe oczekiwania co do standardu pracy i obsługi. To skłania te podmioty do poszukiwania bardziej przyjaznych i bezpieczniejszych miejsc pracy, które niewątpliwie można znaleźć w prywatnych biurowcach – wyjaśnia Marta Wiewiórowska-Kudła.

Inaczej jednak patrzy na te kwestie Monika Sułdecka-Karaś, dyrektor regionalna krakowskiego oddziału firmy Knight Frank. – Instytucje muszą być przekonane, że płacą rynkowe stawki najmu, ale cięcie kosztów nie jest głównym powodem podejmowania tego rodzaju decyzji – to dotyczy bardziej relokacji firm prywatnych – uważa Monika Sułdecka-Karaś. Jej zdaniem instytucje publiczne skłaniają się ku nieruchomościom komercyjnym jako miejscu tymczasowego zakwaterowania na czas remontów budynków, które długoterminowo zajmują. – Czasami instytucje te muszą wykonać modernizację swojej siedziby lub przeprowadzić się do innej części miasta. Czasem nawet obiekt, w którym przebywają, musi zostać zburzony. Ale tradycyjny budynek będący własnością publiczną nie może zostać po prostu opuszczony. Nie można zatem co do zasady powiedzieć, że instytucje publiczne wolałyby mieć siedziby w komercyjnych biurowcach – podkreśla Monika Sułdecka-Karaś. Jak wskazują eksperci, przeniesienie się do nieruchomości komercyjnej zyskało dodatkowy wymiar ze względu na pandemię – z jej powodu wprowadzane są bowiem przepisy, przez które w wielu urzędach konieczne jest przeprowadzenie modernizacji.

Jak dodaje Monika Sułdecka-Karaś, pandemia zmienia zasady funkcjonowania wielu instytucji publicznych – na przykład urzędy często nie mogą przyjmować tylu interesantów co poprzednio i potrzebują większych przestrzeni lub lepszych systemów wentylacyjnych i klimatyzacyjnych. Ale różne są powody, dla których instytucje publiczne szukają nowych powierzchni. Spotkałam się na przykład z taką sytuacją, że instytucja musiała zmodernizować swój budynek, aby dostosować go do akceptowalnych obecnie standardów. Remont zaś, wraz z wymianą instalacji, to kwestia nawet dwóch lat. Z tego względu instytucja ta szuka tymczasowej powierzchni biurowej na rynku komercyjnym – mówi ekspertka z Knight Franka.

Stabilność i władza

Największą transakcją podpisaną przez najemcę publicznego w ubiegłym roku był wynajem 47 tys. mkw. w kompleksie Generation Park w Warszawie przez państwowego ubezpieczyciela, firmę PZU. Był to jednocześnie największy najem w historii polskiego rynku biurowego.

Również w 2020 roku umowę na 19,8 tys. mkw. przedłużyła Poczta Polska zajmująca powierzchnie w Domaniewska Office Hub na warszawskim Służewcu. Warszawa zdecydowanie przoduje, jeśli chodzi o tego rodzaju najemców, wśród głównych miast Polski. Jednak w całym kraju dochodzi do znaczących transakcji z udziałem podobnych podmiotów. W Krakowie 5,5 tys. mkw. w biurowcu Moon Office wynajęło Narodowe Centrum Nauki, a w biurowcu Astris 5,4 tys. mkw. zajęła Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Z kolei na 7,6 tys. mkw. w katowickim biurowcu A4 Business Park zdecydowała się spółka PKP Cargo.

Najemcy publiczni nie tylko wynajmują duże powierzchnie, ale też podpisują umowy na długie okresy, a przy tym są stosunkowo stabilni. – Zaryzykowałbym twierdzenie, że jest to obecnie najbardziej stabilny i przewidywalny sektor. Podmioty publiczne raczej decydują się wynajmować biura na dłuższe okresy – przynajmniej na siedem lat. Wynika to z ich długofalowej strategii, ale wymaga też wkładu finansowego wynajmującego na wykończenie powierzchni, gdyż większość państwowych firm nie ma na to dodatkowych środków – mówi Marta Wiewiórowska-Kudła.

Tezę, że są to z zasady stabilni finansowo i dobrzy najemcy, potwierdza też Monika Sułdecka-Karaś – Większość z nich jest w stanie podpisać najem na długi okres – minimalna umowa to zwykle około pięciu lat – podaje dyrektor regionalna Knight Franka.

Jakie są więc przewagi nowoczesnej nieruchomości biurowej z sektora komercyjnego nad typowym budynkiem użyteczności publicznej? Po pierwsze to już wspomniana kwestia relatywnie dużych kosztów remontu starej nieruchomości, zwłaszcza gdy mówimy o zabytku wpisanym do rejestru. Ale są też inne korzyści wynikające z przeprowadzki do biur komercyjnych. – Obecnie nieruchomości komercyjne są zazwyczaj bardziej ekonomiczne. Nowe obiekty wyróżnia przemyślany układ pięter, przez co biura mają lepszy dostęp do światła dziennego i można zaaranżować więcej stanowisk pracy, a tym samym efektywniej wykorzystać przestrzeń. Dodatkowo we współczesnych biurowcach instaluje się nowoczesne rozwiązania technologiczne, w tym ekologiczne, które pozwalają na obniżenie kosztów utrzymania, m.in. poprzez optymalizację zużycia mediów. Najemcy, przenosząc się ze starego budynku do nowoczesnego biura, mają często do dyspozycji wyposażenie należące do poprzedniego najemcy, np. klimakonwektory, instalacje elektryczne (komputerowe i niskoprądowe) czy puszki przyłączeniowe w podłodze. Pozwala to czasem sporo zaoszczędzić na aranżacji przestrzeni. Ponadto istniejące biurowce mają odpowiednio dobrane pod kątem optymalnych parametrów instalacje – ogrzewania, chłodzenia, wentylacji i poboru mocy – co ma bezpośredni wpływ na koszty utrzymania biura – wskazuje ekspertka z Hines Polska.

Kolejną zaletą wynajęcia powierzchni w istniejącym budynku jest zaawansowana infrastruktura ICT (technologii informacyjno-komunikacyjnych), zazwyczaj już w takich obiektach zainstalowana. Mowa na przykład o urządzeniach wzmacniających sygnał GSM i LTE, dzięki którym użytkownicy obiektu mogą pozostać w kontakcie nawet w windzie czy na parkingu podziemnym. Inne instalacje zwiększają ochronę przed cyberatakami, a także zapewniają ciągłość działania systemów IT. Na przykład Wola Center, jeden z warszawskich budynków należących do Hinesa, ma własny generator, który zapewnia zapasowe zasilanie w przypadku awarii sieci miejskiej.

W strefie euro

Wydawałoby się zatem, że jeśli chodzi o powierzchnie biurowe, zarówno sektor publiczny, jak i prywatny mają sobie nawzajem wiele do zaoferowania – zwłaszcza teraz, w okresie pandemii, gdy rynek najmu nie ma się najlepiej i wprowadzono dodatkowe regulacje dotyczące bezpieczeństwa w budynkach. Mimo to jednak wciąż pozostaje kilka kwestii, które mogą zniechęcać właścicieli biurowców do zabiegania o tego rodzaju najemców. Między innymi to, że polskie podmioty publiczne często są zobowiązane do płacenia czynszu w złotych, a nie w euro, jak to bywa regułą dla polskiego rynku najmu. – Nie wszystkim deweloperom to odpowiada, zwłaszcza jeśli swoje projekty finansowali kredytami w euro – podkreśla Monika Sułdecka-Karaś z Knight Frank. – Banki udzielające kredytów w euro wymagają przeważnie, by czynsze też były płacone w euro lub były równowartością kwoty wyrażonej w tej walucie. Gdyby więc najemca publiczny nalegał na płacenie w złotych, banki musiałyby zgodzić się na taki wyjątek. Jeśli mówimy o wynajmie powierzchni w istniejącym budynku, który ma, powiedzmy, dziesięć lat, to ta kwestia nie będzie stanowić wielkiego problemu, ale jeśli biurowiec jest nadal w budowie, deweloper będzie musiał w tej sprawie poczynić dodatkowe ustalenia z bankiem – zapewnia ekspertka.

Inną komplikacją jest to, że instytucje publiczne są zazwyczaj zobowiązane do wyboru wykonawcy w drodze zamówienia publicznego, a to procedura nadal nieznana wielu właścicielom. – Deweloperzy i właściciele biur, składając oferty, muszą spełniać wszystkie warunki określone w dokumentacji przetargowej. Oczywiście cena jest zazwyczaj najważniejszym czynnikiem, ale w niektórych przypadkach istotne mogą okazać się także aspekty związane z bezpieczeństwem budynku, na przykład jego wyposażenie w awaryjne zasilanie – wyjaśnia Monika Sułdecka-Karaś. Tego rodzaju wymagania nie różnią się jednak aż tak bardzo od wytycznych, którymi mogłaby kierować się centrala międzynarodowej korporacji, wynajmując siedzibę dla swojego lokalnego oddziału. – Nie każda instytucja publiczna jest zobowiązana przeprowadzać przetargi na wszystko – to może zależeć np. od wartości zamówienia – jednak z mojego doświadczenia wynika, że zawsze do takiego postępowania dochodzi w przypadku najmu. W miastach, gdzie najemcami są urzędy publiczne, przetargi są publikowane na określonych stronach internetowych lub w wybranych gazetach, a dodatkowo do właścicieli budynków i deweloperów rozsyła się kwestionariusze, by sprawdzić, czy ich oferta spełnia potrzeby instytucji publicznej – wylicza Monika Sułdecka-Karaś. Warto również wspomnieć, że najemcy państwowi zazwyczaj nie zgadzają się na zabezpieczenia wykonania umowy, takie jak kaucje, gwarancje bankowe czy kary umowne. Ponieważ jednak bankructwo organu państwowego jest praktycznie niemożliwe, nie stanowi to najczęściej problemu.

Ogólnie rzecz biorąc, można rzec, że instytucja publiczna i prywatna spółka to ten sam gatunek zwierzęcia, ale inna rasa – z każdą trzeba postępować nieco inaczej, co ma dla właściciela pewne zalety, zwłaszcza w kontekście stabilności finansowej najemców oraz aktualnej relacji rynkowej podaży i popytu. Pozyskanie instytucji publicznej wymaga nieco dodatkowego wysiłku i kosztów ze strony właścicieli nieruchomości biurowych, ale gra wydaje się warta świeczki. Savills szacuje, że obecnie w samej tylko Warszawie negocjowane są z sektorem publicznym umowy na wynajem około 125 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.