Wyższa Szkoła Współdzielenia

Tomasz Cudowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Immofinanz właśnie poinformował o mocnym wejściu w segment biur elastycznych. Czy to roztropne w momencie, gdy wiele biur – zarówno tradycyjnych, jak i coworków – jeszcze świeci pustkami?

Magdalena Kowalewska, country manager operations, członek zarządu Immofinanz w Polsce: Zdecydowanie tak. Decyzję o stworzeniu takiej oferty podjęliśmy na długo przed pandemią, a zachowania rynku w ostatnich miesiącach potwierdziły, że ten kierunek rozwoju jest właściwy i bardzo obiecujący. Od początku Immofinanz stawiał sobie za cel stworzenie takiej oferty, która spełniałaby wszelkie potrzeby najemców – tak w kwestii lokalizacji, jak i standardu. W naszym portfelu mamy zarówno budynki o najwyższych standardach, jak np. myhive Warsaw Spire przy rondzie Daszyńskiego, jak i znany nieco dłużej na rynku mokotowski Empark. Rozpoczęcie aktywności w segmencie elastycznym było naturalną konsekwencją rozwoju tej oferty. Pandemia wzmocniła i przyspieszyła niektóre trendy i zjawiska na rynku biurowym, na przykład tryb home office, który przecież istniał już wcześniej, ale od roku rozkwita. Podobnie jest z przestrzeniami elastycznymi, których najem pozwala firmom szybciej i korzystniej reagować na zdarzenia kryzysowe. Uważamy, że idealnym rozwiązaniem dla najemców jest obecnie powierzchnia tradycyjna i dostęp do elastyczności pod jednym dachem – pozwala to na bieżąco reagować na potrzeby firmy. Ma to znaczenie np. przy – obserwowanych podczas pandemii coraz częściej – przejęciach spółek, które łącząc się, potrzebują dodatkowego biura. Podobnie firmy tworzące zespoły dla konkretnych, tymczasowych projektów – chcą wynająć dodatkowe biuro szybko i blisko, a jednocześnie nie wiązać się tradycyjną, pięcioletnią umową. To jest właśnie istota naszej nowej oferty – potocznie nazywane flexy stanowiące uzupełnienie powierzchni tradycyjnych, czyli dwa formaty w jednym miejscu od tego samego właściciela.

Przejdźmy do szczegółów. Jakiego rodzaju flexy oferuje Immofinanz i czym będą się one różnić od oferty konkurencji?

Od kwietnia uruchamiamy w swoich budynkach dwa koncepty: mycowork, który jest tradycyjnym coworkingiem z powierzchniami współdzielonymi, oraz myoffice, czyli przestrzeń o cechach prywatnego biura serwisowanego. Ta pierwsza opcja ma trzy możliwości: mydesk – konkretne biurko przypisane do konkretnej osoby, myroom – prywatny, osobny pokój (np. dla zespołu projektowego), oraz myflex – elastyczne, nieprzypisane miejsce pracy w dowolnym budynku myhive z powierzchnią typu mycowork. Oczywiście wszystkie opcje mycowork umożliwiają dostęp do kompletu usług i benefitów. Z kolei myoffice to prywatna dedykowana powierzchnia z pełną infrastrukturą – własną recepcją, salami konferencyjnymi, pomieszczeniami typu focus room, przestrzenią lounge, kuchnią, serwerownią i toaletą oraz – również w tym przypadku – pełnym wachlarzem usług i benefitów. Jest to nowość na rynku i obejmuje powierzchnie od 250 mkw., które można wynająć od ręki, już od jednego miesiąca. Tę opcję testujemy na sobie, bo właśnie w tym systemie działa nowe biuro Immofinanz, w myhive Warsaw Spire.

I jak wrażenia? Operator się stara?

Owszem, nie mamy uwag [śmiech]. Zapewniamy naprawdę świetne warunki, które umożliwiają najemcom skupienie się na pracy. Zarówno biura myoffice, jak i mycowork wyposażyliśmy m.in. w biurka z elektrycznie regulowaną wysokością oraz ładowarkami indukcyjnymi, wszystkie pomieszczenia mają dostęp do dziennego światła, a w każdym pokoju jest niezależnie sterowana klimatyzacja. Zainwestowaliśmy także w doskonałą akustykę, wykorzystując szkło z odpowiednimi parametrami i dźwiękochłonne panele sufitowe oraz lampy. A na jedno biurko przypada minimum 10 mkw. powierzchni. Co ważne, nasze nowe przestrzenie są w pełni zgodne z przepisami BHP.

Zatrudniacie community managerów?

Mogę śmiało powiedzieć, że community management wznieśliśmy na wyższy poziom. Wdrożyliśmy bowiem tę funkcję zarówno na powierzchniach coworkingowych, jak i na poziomie całych budynków myhive. Community management był jednym z wyróżników naszej marki myhive, kiedy ponad cztery lata temu startowaliśmy z tą marką w Polsce. Mamy znakomitych fachowców, którzy oprócz podstawowych, klasycznych eventów, oferują naszym najemcom pakiet atrakcji ze znanymi specjalistami, np. w obszarze rozwoju osobistego czy zawodowego. Często mówimy, że poprzez naszą ofertę w tym zakresie przejmujemy część obowiązków działów HR, opiekując się już nie tylko całymi firmami, ale troszcząc się także o rozwój pojedynczych osób. Naszym klientom mówimy: „wy zajmijcie się biznesem, a nam zostawcie opiekę nad biurem i Waszymi pracownikami”.

Dobra, to teraz naprawdę ważne pytanie: jaką kawę macie w swoich coworkach?

Naprawdę najlepszą – jest palona maksymalnie tydzień przed jej wykorzystaniem. Co mnie szczególnie cieszy, przetarg na dostawę kawy do wszystkich myhive’ów w Europie wygrała polska firma z Wrocławia.

Od pierwszych dni kwietnia nowe koncepty działają w myhive Warsaw Spire i myhive Park Postępu, niedługo dołączy do nich myhive Nimbus... To nie są najtańsze lokalizacje, a Wy dodatkowo używacie w ofercie słowa „premium”. A to zazwyczaj wróży wysokie stawki najmu.

Cóż, Immofinanz od początku swej działalności na rynku biurowym nie konkuruje ceną, ale jakością i powierzchnią. Ale jak się dobrze przyjrzeć wartości poszczególnych usług dostarczanych w formacie „all inclusive”, to nasze stawki nie są wcale wygórowane i mają uzasadnienie – przyznają to wszyscy CFO, którzy bardzo dokładnie analizują nasze oferty. Cena wynajmu jest oczywiście uzależniona od wielu czynników – zajmowanej powierzchni, liczby osób w firmie czy długości umowy najmu – ale dla przykładu mogę podać, że biurko w opcji myflex w myhive Park Postępu przy umowie jednomiesięcznej to koszt 150 euro.

Podobno oferowaliście już flexy niektórym Waszym stałym najemcom. Jakie było zainteresowanie?

Spore, o czym może świadczyć fakt, że już na przełomie lutego i marca podpisaliśmy pierwsze umowy, choć do otwarcia było jeszcze sporo czasu. Najemcy cenią sobie niezależność i możliwości, jakie daje dodatkowa przestrzeń elastyczna. Korporacje są z jednej strony otwarte na kontakty z innymi, ale z drugiej strony chronią swoje strategiczne sfery działania – takie możliwości stwarza połączenie biura tradycyjnego z mycowork czy nawet myoffice. W tej drugiej opcji mają odrębne biuro na elastycznych warunkach, ale tuż za rogiem działającą fajną społeczność, w ramach której organizowane są ciekawe eventy i jest zapewniona opieka community managera.

Czy najemcy coś Wam podpowiedzieli, jeśli chodzi o organizację coworków? Mieliście trochę czasu na poprawki.

Za szczególnie cenne uważam to, że właśnie dzięki najemcom zmodyfikowaliśmy nasz sposób komunikowania oferty powierzchni elastycznych. Przekonaliśmy się, że firmy mają ogromną wiedzę na temat coworków i zadają precyzyjne, konkretne pytania, zatem oferta musi być krótka i rzeczowa. Podpisy na umowach najmu świadczą, że jesteśmy pojętnymi uczniami.

Ile biur pod nowymi szyldami planujecie otworzyć w tym roku? Będziecie bazować raczej na swoich budynkach, czy może macie w planach jakieś akwizycje istniejących sieci flex?

Docelowo chcemy wyposażyć w powierzchnie mycowork i myoffice całe nasze portfolio, jednak będziemy rozwijać koncepty metodycznie, zgodnie z aktualnym zapotrzebowaniem rynku. Co do rozwoju przez przejęcia – na ten moment skupiamy się na naszych nieruchomościach. Jeśli chodzi o kolejne myoffice, to mogę powiedzieć, że obecnie szykujemy takie powierzchnie w warszawskich budynkach myhive Crown Point i myhive IO-1, ponadto jesteśmy w trakcie typowania kolejnych lokalizacji.

Ambitne plany. Ale konkurencja nie śpi…

Akurat w segmencie myoffice – czyli w gotowych całych, prywatnych biurach, które można wynająć nawet na jeden miesiąc – jesteśmy prekursorem. Ale nie każdy może pójść naszym śladem – próg wejścia w ten biznes jest bardzo wysoki ze względu na to, że trzeba być przede wszystkim właścicielem portfolio powierzchni biurowych o znaczącej skali.

Czy nowe produkty biurowe oznaczają, że Immofinanz robi zwrot w stronę tego rynku? Co z Waszymi projektami retailowymi? I czy nie macie czasem chrapki na debiut w magazynach, które są obecnie najbardziej smakowitym kąskiem na rynku inwestycyjnym?

Stoimy mocno na dwóch nogach – biurowej i retailowej. Jeśli chodzi o tę pierwszą, nadal zamierzamy rozwijać markę myhive, a w handlu planujemy dalszą ekspansję w oparciu o parki handlowe Stop Shop – zarówno te budowane, jak i przejmowane. Magazyny to nie jest nasz corowy biznes w Polsce, dlatego nie planujemy rozwijać się w tym sektorze rynku.

W jakim stanie nasza branża wyjdzie z pandemii? Czy dobrze zgaduję, że jesteś raczej optymistką?

Zdecydowanie tak, wierzę mocno w rynek nieruchomości. Pandemia bezlitośnie obnaża jego słabości, ale także uwypukla silne strony. To zjawisko jest zresztą charakterystyczne dla każdego kryzysu – z każdego zawirowania wychodzimy co prawda nieco poobijani, ale sporo mądrzejsi. Na pewno pojawią się nowe formaty, bo pandemia przekonała nas do konstrukcji hybrydowych i elastycznych, a także nauczyła kreatywności. Dobrym przykładem jest rozwój e-commerce, który stanowi i będzie stanowił uzupełnienie handlu tradycyjnego – obie sfery muszą ze sobą współpracować, a nie wzajemnie się zwalczać, bo tylko współpraca gwarantuje rozwój. To zupełnie jak u ludzi.

***

Austria jest kobietą

Magdalena Kowalewska od 2009 roku jest związana z Immofinanz, gdzie kolejno zajmowała stanowiska: head of asset management offices & logistics Poland, country manager offices & logistics Poland, aby w 2016 roku rozpocząć pełnienie funkcji członka zarządu oraz objąć stanowisko country manager operations i zarządzać polskim portfelem nieruchomości o wartości ponad 1 mld euro. Obecnie odpowiedzialna jest za wszystkie działy operacyjne spółki Immofinanz w Polsce: Asset Management, Leasing, Development i Center Management. Jej działania koncentrują się na dwóch strategicznych obszarach działalności spółki: nieruchomościach biurowych i handlowych. W ramach pełnionej funkcji Magdalena odpowiada również za działania z zakresu HR, Marketingu i PR spółki w Polsce. W ostatnich latach z powodzeniem wdrażała strategię rozwoju trzech marek Immofinanz: marki biurowej myhive, marki parków handlowych Stop Shop oraz marki centrów handlowych Vivo!. Magdalena jest absolwentką marketingu na University of Chicago, wydziału Międzynarodowych Stosunków Gospodarczych w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie oraz filologii angielskiej na Uniwersytecie Jana Kochanowskiego w Kielcach.