Składowanie niebanalne

Wkrótce minie dekada, odkąd firma Goodman zbudowała w Hongkongu jeden z najdziwniejszych swoich obiektów – 22-piętrowy magazyn o nazwie Interlink. Ma on 223 tys. mkw. powierzchni, a na pierwsze piętnaście pięter docierają samochody dostawcze – dzieje się tak za sprawą ramp wjazdowych, które przypominają te spotykane na wielopoziomowych parkingach. Wyższe piętra są obsługiwane przez windy dostawcze.

Choć wysokie magazyny pozostają nadal specjalnością azjatycką, nieliczne na razie przykłady wielopoziomowych budynków magazynowych znaleźć można również w Europie. Do deweloperów, którzy nie stronią od tego rodzaju innowacji, należy brytyjskie Segro, które ma dwa dwupoziomowe magazyny w swoimi portfelu – jeden w Londynie (Heathrow), a drugi w Paryżu (Gennevilliers). Tego rodzaju konstrukcji może jednak niedługo pojawiać się więcej. – Przyglądamy się obecnie możliwościom dobudowania pięter do kilku istniejących budynków w Londynie, gdzie auta wjeżdżałyby co najmniej na drugie piętro – zapowiada Alan Holland, dyrektor Segro w regionie Greater London.

Wielofunkcyjne inaczej

Z kolei w dzielnicy West London Segro uczestniczy w realizacji projektu na terenie dawnej fabryki Nestlé, gdzie obok czterech budynków dla logistyki miejskiej (łącznie 22 tys. mkw.) powstanie... 1,3 tys. mieszkań. W celu realizacji projektu Segro weszło w partnerstwo z deweloperem mieszkaniowym Barratt London. Dlaczego buduje się magazyny razem z mieszkaniami? Żeby jak najzgrabniej wkomponować projekt magazynowy w tkankę miejską. Skoro jest duży popyt na magazyny blisko centrów miast, można od początku projektować całe kwartały w ten sposób, by różne funkcje jak najlepiej się uzupełniały. W omawianym przypadku wjazdy do części magazynowej i mieszkalnej umieszczono po dwóch przeciwstawnych stronach działki (teren 12-hektarowy), a całość zaprojektowano tak, by obie części inwestycji były ze sobą spójne zarówno pod względem architektury, jak i użytych materiałów.

Z kolei w Paryżu Segro weszło w partnerstwo z deweloperem biurowym, firmą Icade. Specjalista od biur zagospodaruje część naziemną terenu, na której postawi dwa nieduże biurowce o łącznej powierzchni 14 tys. mkw., zaś nowoczesne centrum logistyki miejskiej do obsługi „procesów ostatniej mili” zostanie zbudowane pod ziemią. Kompleks o łącznej powierzchni 75 tys. mkw. powstaje w zrewitalizowanych podziemnych halach należących niegdyś do kolei.

W Polsce coraz wyżej

W porównaniu z tymi zachodnimi przykładami może wydawać się, że magazynom w Polsce ekstrawagancja jest raczej obca. Uwagę przyciągnęły jednak bez wątpienia ostatnio budowane magazyny Amazona, które mają po kilka kondygnacji. Co prawda auta dostawcze nie dojeżdżają na wyższe piętra, ale respekt budzi zarówno rozmiar magazynów, jak i ich zaawansowanie technologiczne. W Świebodzinie Panattoni właśnie buduje dla handlowego giganta magazyn, który ma cztery kondygnacje po blisko 50 tys. mkw. każda. Od tradycyjnego obiektu tego typu budynek już na pierwszy rzut oka odróżniają rzędy okien ciągnące się wzdłuż każdego z pięter, przez co magazyn przypomina nieco biurowiec. – Doświetlenie światłem naturalnym jest niezbędne dlatego, że wewnątrz będą pracować ludzie – wyjaśnia Marek Dobrzycki, dyrektor zarządzający w Panattoni, choć warto dodać, że w obiekcie zostanie „zatrudnionych” także blisko 3 tys. robotów.

Podobny, a nawet nieco większy, bo czterokondygnacyjny budynek Panattoni zbudowało dla Amazona w Gliwicach – docelowo ma w nim pracować około 1 tys. osób i 3,9 tys. robotów. Z kolei obiekt tego typu w Kołbaskowie pod Szczecinem jest nieco mniejszy – trzykondygnacyjny, o powierzchni blisko 160 tys. mkw. Warto zwrócić uwagę, że wszystkie trzy budynki zdecydowanie różnią się od nieruchomości, które Amazon budował w Polsce jeszcze kilka lat temu. Tamte konstrukcje nie odbiegały specjalnie wyglądem od standardowych magazynów i miały jedną kondygnację podzieloną antresolami. Różnice konstrukcyjne wynikają z innych funkcji budynków – te starsze przeznaczone były głównie do logistyki towarów o większych gabarytach, podczas gdy w najnowszych obiektach Amazona sortuje się głównie mniejsze produkty, takie jak książki czy elektronika.

Najwyższym magazynem w Polsce (i jednym z wyższych w Europie) jest jednak niezbyt nowy obiekt – od kilku lat palmę pierwszeństwa dzierży magazyn wysokiego składowania firmy Amica we Wronkach, który w roku 2017 producentowi sprzętu AGD zrealizowała firma Awbud. Co ciekawe, obiekt typu „high bay” nie ma podziału na piętra, a całą przestrzeń hali, która ma ponad 46 metrów wysokości, od ziemi do sufitu wypełniają regały wyposażone w systemy do składowania towarów. Ten zautomatyzowany magazyn umożliwia ustawianie na półkach lub pobieranie z nich 1,6 tys. produktów na godzinę. Z kolei nowszy, choć trochę niższy obiekt o podobnej funkcji budowany jest właśnie w Radzyminie przez 7R na potrzeby Żabki. – Będzie to najnowocześniejszy w Polsce, w pełni zautomatyzowany obiekt dla branży spożywczej – zapewnia Bartłomiej Krawiecki, członek zarządu 7R SA, dyrektor ds. rozwoju. Budynek będzie miał ponad 40 m wysokości. – Standardowo obiekty magazynowe tego typu mają 10 lub 11,7 m wysokości netto, więc w pewnym sensie jest to przełom na polskim rynku magazynowym. Można się spodziewać, że pojawią się kolejne firmy, które będą chciały sprawdzić rozwiązanie „high bay”. Nie jest to jednak sprawa prosta, ponieważ Polska co do zasady nie jest planistycznie przygotowana do realizacji takich niestandardowych obiektów. Nasze miejscowe plany zagospodarowania, jeśli w ogóle są, to dla obiektów magazynowych przewidują zwykle zabudowę poniżej 20 metrów – wskazuje Joanna Sinkiewicz, partner i dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w firmie Cushman & Wakefield Polska.

Z deweloperem lub nie

Nierzadko takie nietypowe obiekty powstają poza rynkiem deweloperskim, czyli wtedy, gdy np. firma produkcyjna (czyli inwestor bezpośredni) zleca wykonanie budynku generalnemu wykonawcy z pominięciem dewelopera. Jeśli zaś buduje je dla klienta deweloper, to często w formule BTO, gdzie klient pozostaje właścicielem nieruchomości.

– Są to budynki, które muszą być szyte na miarę, zazwyczaj w formule Built to Own. Obiekty te są finansowane przez inwestorów bezpośrednio – mówi Marek Kosielski, dyrektor działu BTS w Axi Immo Group. Nie można powiedzieć jednak, że jest to regułą. Zdarzają się złożone projekty realizowane na wynajem, które są przez dewelopera szyte na miarę, jak choćby ten zbudowany przez Panattoni dla amerykańskiej firmy AZZ Specialty Welding Europe. – To również obiekt niestandardowy, bo w pewnej części ma 17 metrów wysokości – mówi Joanna Sinkiewicz. Wspomniany Amazon zaczynał kiedyś od obiektów BTO, a teraz coraz częściej zamawia budynki u deweloperów w formule BTS. – Współpraca z deweloperem zdecydowanie przyspiesza proces i może skrócić czas od rozpoczęcia projektu do rozpoczęcia operacji na nowej powierzchni nawet o kilkanaście miesięcy – przekonuje Joanna Sinkiewicz. Przy tym w przypadku obiektów Amazona kwestie finansowania co do zasady nie są problemem, bo znalezienie inwestora gotowego finansować projekt nie jest trudne – magazyny sprzedają się na pniu. Ze względu na długość umowy najmu, jaką podpisuje Amazon (15-20 lat), inwestor nabywa w istocie pewny i długoterminowy strumień przychodów dodatkowo gwarantowany mocną marką znanego najemcy, dlatego obiekty Amazona, mimo że bardzo niestandardowe, osiągają dziś najwyższe ceny na rynku inwestycyjnym.

Nowocześni najemcy

Coraz częściej magazyny budowane są pod działalność, która wymaga robotyzacji czy automatyzacji. Coraz częściej także pełnią one nowe funkcje: sortowni dla branży e-commerce, zakładu produkcyjnego czy też miejsca świadczenia usług. Na ciekawy trend widoczny w Wielkiej Brytanii zwraca uwagę Alan Holland z Segro. – Coraz częściej mamy do czynienia z najemcami, którzy tworzą kontent cyfrowy, jak choćby studia filmowe czy telewizyjne, pracujace też dla platform internetowych. Ponadto odnotowujemy niespotykane dotąd zapotrzebowanie na centra danych – mówi Alan Holland. Oryginalnym przykładem z rynku warszawskiego jest amerykańska firma Avenger Flight Group zajmująca się szkoleniami branży lotniczej, która wynajęła magazyn na potrzeby ośrodka szkoleniowego dla pilotów. W kompleksie 7R City Flex Warsaw Airport I w pobliżu Lotniska Chopina kursanci mogą korzystać z zaawansowanego technologicznie symulatora pełnego lotu Boeinga 737NG. Centrum szkoleniowe zajmuje 1,8 tys. mkw. powierzchni, która może pomieścić docelowo do sześciu takich symulatorów, ponadto firma wynajęła w tym samym budynku 950 mkw. powierzchni biurowej, którą w razie potrzeby będzie można rozbudować o dodatkowe piętro. – Znajdują się tam nowoczesne sale lekcyjne i pokoje odpraw, które będą stanowić uzupełnienie szkoleń z zakresu symulacji lotu. Zbudowaliśmy również antresole umożliwiające kursantom wygodne wejście na pokład dwóch pierwszych symulatorów – mówi Bartłomiej Krawiecki z 7R.

Dosyć niecodziennym najemcą, który wynajął powierzchnię w tym roku, jest też firma Plantlab zajmująca się uprawami hydroponicznymi, łączącymi uprawę roślin z hodowlą ryb. Rośliny rosnące na pożywkach wodnych bez użycia gleby są uznawane w Stanach Zjednoczonych i Azji za bezpieczniejszą i bardziej dochodową formę produkcji żywności niż tradycyjne rolnictwo, jej atutem jest między innymi uniezależnienie od warunków zewnętrznych i sezonowości produkcji. Plantlab wynajął 2,7 tys. mkw. powierzchni magazynowej w centrum logistycznym Hillwood Kutno i ulokował tam baseny o łącznej powierzchni 900 metrów sześciennych. Pierwszy taki najemca w historii polskiego rynku udowodnił, że powierzchnie magazynowe mogą służyć nie tylko do przechowywania czy konfekcjonowania produktów rolnych, ale także do ich bezpośredniego wytwarzania.

Odchodzenie od standardu?

Czy zatem popyt na niestandardowe rozwiązania magazynowe się zwiększa? Joanna Sinkiewicz z Cushmana potwierdza. – To wynika przede wszystkim z dużej świadomości najemców co do ich potrzeb oraz możliwości dostosowania budynków do wielu zróżnicowanych operacji – uważa ekspertka z Cushmana. Alan Holland dodaje, że w przyszłości w magazynach będzie mniej standaryzacji, a więcej indywidualnych rozwiązań. – Z punktu widzenia biznesu, to, co się dzieje we wnętrzu budynku, ma dla najemcy fundamentalne znaczenie. A te operacje są coraz inteligentniejsze i w coraz większym stopniu angażują technologie, dlatego budynki powinny być zróżnicowane – uważa Alan Holland. Oczywiście nie znaczy to, że pewien standard całkowicie zniknie. – Nadal zdecydowana większość najemców będzie potrzebowała standardowych magazynów – zapewnia Marek Kosielski z Axi Immo.

Joanna Sinkiewicz zwraca uwagę na szybkość, z jaką zmieniają się technologie na rynku magazynowym, szczególnie na polskim, który – jej zdaniem – jest jednym z najnowocześniejszych w Europie. – Gros naszych magazynów to nowoczesne obiekty o wysokim standardzie. Jeśli utrzymamy dynamikę rozwoju i zmian, to różnice między powierzchniami przemysłowymi powstającymi dziś a tymi, jakie będą realizowane za pięć lat, mogą być drastyczne – przestrzega. Nowatorskie, niespotykane wcześniej rozwiązania są zawsze dobrą lekcją dla całej branży – inwestorów, deweloperów, urzędników, zarządców, ale także na przykład dla straży pożarnej. – Często takie obiekty, jak choćby Amazon, posiadają swoją specyfikę pod względem użytkowym, ewakuacyjnym czy przecipożarowym i jest ona zupełnie inna niż to, z czym dotychczas się spotykaliśmy. Uczy się na nich cały rynek – podsumowuje Marek Kosielski.