EN

Ogrodnicy miejskiego krajobrazu

Biura i projekty wielofunkcyjne
Vastint, jeden z pierwszych deweloperów międzynarodowych na polskim rynku, zaznaczył swoją obecność w regionie dzięki kompleksom biurowym Business Garden. Teraz chce zrobić jeszcze większy krok naprzód, realizując serię dużych projektów miejskich. Rozmawialiśmy z Rogerem Anderssonem, dyrektorem zarządzającym Vastint Poland

Nathan North, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Vastint jest w Polsce aktywny właściwie od samych początków istnienia rynku nieruchomości. W jaki sposób firma rozwinęła się od tego czasu?

Roger Andersson, dyrektor zarządzający Vastint Poland: Firma jest w Polsce obecna od roku 1992, za rok będziemy więc świętować trzydzieste urodziny. Naszym pierwszym projektem było Swede Center przy Al. Jerozolimskich w Warszawie. Oprócz biur w budynku znajdował się też drugi McDonald’s oraz drugi sklep Ikei w kraju. Był to skomplikowany projekt, ponieważ został zbudowany na betonowej płycie nad główną linią kolejową. Zaczynaliśmy w latach 90. z siedmioma pracownikami w biurze, teraz mamy 60 osób i roczny przychód w wysokości 114 mln euro. Obecnie w naszym portfolio znajduje się 235 tys. mkw. funkcjonujących nieruchomości (nie licząc tych sprzedanych), a w przygotowaniu mamy prawie 600 tys. mkw. powierzchni do wynajęcia i sprzedaży. W budowie znajdują się trzy projekty o łącznej powierzchni 60 tys. mkw.: kompleks biurowo-hotelowy B10 we Wrocławiu i druga faza Waterfront w Gdyni (ich budowa rozpoczęła się w tym roku), a także biurowiec K2, również w Gdyni, który jest bliski ukończenia i powinien być gotowy na początku 2022 roku. Jako organizacja międzynarodowa wciąż rozwijamy się geograficznie i obecnie mamy oddziały w siedmiu krajach – w naszym regionie: na Łotwie, Litwie i w Rumunii. Ponadto grupa Vastint otworzyła właśnie filię we Francji, gdzie również zamierzamy pozostać na dłużej. Być może za jakiś czas zrobimy to samo we Włoszech czy Hiszpanii, gdzie mamy już nieruchomości – budynki hotelowe – ale nie prowadzimy jeszcze lokalnych operacji.

Co wyróżnia Vastint na tle innych deweloperów?

W opracowywane przedsięwzięcia wkładamy własne pieniądze i sami zarządzamy pracami projektowymi. Są one planowane bardzo starannie, z myślą o użytkowniku końcowym, ponieważ większość z nich przechowujemy w naszym portfelu nieruchomości do własnego zarządzania. Posiadanie własnego, wewnętrznego zespołu zarządzania nieruchomościami oraz ekipy technicznej również jest nietypowe dla deweloperów, ponieważ większość z nich zleca takie działania firmom zewnętrznym. Chcemy być jak najbliżej naszych najemców i współpracować z nimi w zakresie kosztów obsługi czy remontów. Możemy wykorzystać nasze doświadczenia z tych kontaktów przy planowaniu przyszłych inwestycji zarówno w Polsce, jak i za granicą, aby uniknąć powtarzania błędów. A to trudniejsze, niż się wydaje. Podejście to znajduje odzwierciedlenie w naszych inwestycjach pod szyldem Business Garden, które – oprócz Warszawy, Wrocławia i Poznania – powstały także w Rydze, Wilnie i Bukareszcie. Choć parki biznesowe w poszczególnych miastach nie wyglądają identycznie, to wszystkie budowane są według tej samej koncepcji – z dużą ilością zieleni i udogodnień – i bazują na sprawdzonych rozwiązaniach.Chcemy, aby klient widział, co robimy, i miał pewność, że wypełnimy nasze zobowiązania. Jednocześnie nie boimy się myśleć innowacyjnie i przełamywać schematów. Jesteśmy w Polsce od wielu lat i zamierzamy zostać na dłużej. Dlatego ważne jest dla nas, abyśmy byli szanowani i godni zaufania.

Powiedział Pan, że Vastint jest długoterminowym deweloperem, który zarządza swoim portfelem. Mimo tego sprzedaliście niektóre z waszych inwestycji.

Tak, w ciągu ostatnich dwóch lat zapadło kilka takich decyzji. Zdecydowaliśmy na przykład o opuszczeniu Szczecina i sprzedaliśmy tamtejszy kompleks biurowy Brama Portowa, nowych właścicieli znalazły również budynki wchodzące w skład pierwszych faz kompleksów Business Garden w Poznaniu i Wrocławiu. Te transakcje nie są jednak sprzeczne z długoterminową strategią Vastint. Choć sprzedaliśmy łącznie dziewięć budynków, większość powierzchni nadal pozostaje w naszym portfelu. Nadszedł po prostu moment, w którym uznaliśmy, że to odpowiedni czas na sprzedaż.

A jak zmieniła się wasza strategia na przestrzeni wielu lat działalności w Polsce? Można odnieść wrażenie, że przestawiacie się z budownictwa biurowego na mieszkaniowe.

Co prawda dziesięć lat temu byliśmy wyłącznie deweloperem biurowym, ale nawet wtedy myśleliśmy już o dywersyfikacji naszej działalności poprzez wejście w różne segmenty rynku nieruchomości. Dzięki temu, oprócz obiektów komercyjnych, nasza działalność obejmuje obecnie hotele, projekty mieszkaniowe i wielofunkcyjne w największych miastach Polski. Nasz pierwszy projekt stricte mieszkaniowy, Riverview w Gdańsku, został ukończony dwa lata temu, po ośmiu latach przygotowań. Osiedle zostało bardzo dobrze przyjęte, a tym samym udowodniliśmy, że potrafimy myśleć perspektywicznie i pomyślnie rozwijać nasz biznes. Niedługo wprowadzimy na rynek kolejne projekty w Gdańsku i Poznaniu. W ciągu najbliższych pięciu lat planujemy stworzyć blisko 6 tys. mieszkań.

Planujecie również kolejny etap osiedla Riverview…

Jednym z planowanych projektów będzie jego kontynuacja, choć ten etap ma być trzykrotnie bardziej rozległy. Kupiliśmy teren 8-9 lat temu, a wówczas było to równie stare, co przerażające miejsce. Proces projektowania był ogromnym wyzwaniem ze względu na trudne do spełnienia wymagania zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego. Ale chcieliśmy zmienić te działki w interesujące miejsce do życia, a teraz może to nawet być najlepsze osiedle mieszkaniowe w Polsce. Znajdują się tam stare, zabytkowe budynki o ciekawej, industrialnej architekturze, które obecnie zamieniamy w dwupoziomowe, niemal kamieniczne mieszkania. A przekształcanie starych budynków w powierzchnie mieszkalne jest rzadkie. Nawet architekci, z którymi rozmawiałem, mówili: „Roger, to po prostu niewykonalne”, mimo to się udało. Do sprzedaży mieszkań mamy proste podejście – dostajesz to, co widzisz. Oferowane lokale są w pełni wykończone i wyposażone praktycznie we wszystko, czego potrzeba do życia, tj. sprzęt AGD w zabudowie, szafy wnękowe, a nawet pralki. Możesz wprowadzić się już następnego dnia po zakupie – wystarczy, że przywieziesz swoje meble. Nie musisz też przez lata mieszkać na placu budowy, podczas gdy twoi sąsiedzi urządzają remonty i przymiarki. Jesteśmy prawdopodobnie jedynym deweloperem w kraju, który oferuje tego typu podejście na dużą skalę. Być może nie jest to propozycja dla każdego, ale mieszkańcy istniejącej już części osiedla Riverview są zadowoleni z jakości mieszkań, do których się wprowadzili. Podobna strategia będzie przez nas stosowana przy wszystkich tego typu projektach.

Wspomniał Pan również, że jesteście obecnie zaangażowani w wielofunkcyjne projekty na dużą skalę. Jakie opisałby Pan swój stosunek do nich i jak przebiega ich realizacja?

Naszym podstawowym celem jest tworzenie wielofunkcyjnych osiedli, na których wielu ludzi będzie mieszkać, pracować i spędzać czas. Mają to być miejskie dzielnice przyjazne pod względem skali i formy, a jednocześnie sprawiające, że polskie miasta staną się bardziej zrównoważone i atrakcyjne. Takie projekty są bardzo wymagające ze względu na swoją długoterminowość i złożoność, ale z drugiej strony właśnie to czyni je niezwykle interesującymi. Ponieważ brakuje tu prostego, uniwersalnego rozwiązania, spoczywa na nas ogromna odpowiedzialność. Uważamy, że bardzo istotne jest nawiązanie dialogu z władzami lokalnymi. Chcemy odpowiadać na szersze potrzeby miasta i upewniać się, że priorytety społeczne nie zostaną zmarginalizowane. Staliśmy się ekspertami w tej dziedzinie i jesteśmy znani z takich projektów – nabywcy wiedzą, że dotrzymujemy obietnic i nie budujemy czegoś, co im się nie spodoba. Pracujemy nad naprawdę niezwykłym projektem na 5,5-hektarowej działce w centrum Poznania – w Starej Rzeźni, która liczy sobie 80 tys. mkw. Ów teren był przez wiele lat zaniedbywany, a cały kompleks, wybudowany w 1900 roku, wykorzystywano na pchle targi i wydarzenia kulturalne. Jest to jednak dość znana dzielnica, a lokalna społeczność ma wobec niej duże oczekiwania. Do 2025 roku Stara Rzeźnia ulegnie znacznemu przeobrażeniu. Odrestaurowane zabytkowe budynki poprzemysłowe na dwóch głównych placach zostaną otoczone nowymi budynkami mieszkalnymi i biurowymi. Powstanie także teatr i hala targowa, warsztaty rzemieślnicze, punkty gastronomiczne i usługowe. Projekt o zróżnicowanym przeznaczeniu zapewni wysoką jakość życia mieszkańcom i gościom, zachowując jednocześnie tożsamość miejsca. Kolejnym dużym projektem jest Airport Village w Warszawie, który ma powstać na 14-hektarowej działce naprzeciwko Lotniska Chopina. Miasto nie do końca wiedziało, co zrobić z tym terenem, zaproponowaliśmy więc następujące rozwiązanie: 180 tys. mkw. powierzchni mieszkalnej i biurowej, drobne usługi, gastronomia, obiekty medyczne i edukacyjne z rozległą zielenią, boiskami sportowymi i dwoma dużymi jeziorami. Takie podejście daje szansę na stworzenie atrakcyjnego centrum lokalnego nie tylko dla mieszkańców, ale też osób z zewnątrz. W Gdyni kontynuujemy naszą inwestycję Waterfront, której pierwszy etap został ukończony w 2015 roku i obejmował 10 tys. mkw. powierzchni biurowej oraz hotel Courtyard by Marriott. Projekt zakłada rozbudowę miasta aż do wybrzeża, o około 80 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej i biurowej, lokale handlowe i usługowe, hotel Moxy, a także hotel na wynajem długoterminowy, rynek (czyli miejsce, którego Gdynia wcześniej nie miała) oraz obiekty kulturalne, w tym ośmiosalowe kino. Projekt wkomponowany w tkankę miasta ma potencjał, by stać się ważnym elementem przestrzeni publicznej.

Czy pandemia spowodowała jakiekolwiek istotne zmiany w zakresie planowania i projektowania waszych przedsięwzięć?

Rynki ulegają zmianom, a my musimy być gotowi na nieoczekiwane wydarzenia, więc oczywiście czasami modyfikujemy naszą strategię. Pandemia miała niewielki wpływ na sposób, w jaki wprowadzamy nasze produkty na rynek, ale nie na nasze myślenie długoterminowe. Nasze biurowce bez problemu poradziły sobie z wyzwaniami płynącymi z pandemii. Wysoki standard techniczny obiektów sprawił, że konieczne były jedynie niewielkie korekty, aby dostosować je do reżimu sanitarnego wymaganego podczas kolejnych fal zachorowań. Nie trzeba było również modyfikować żadnego z zaplanowanych przez nas projektów. Nasze budynki otacza dużo zieleni, na ogół są one niewysokie, z otwieranymi oknami, wyposażone w wiele systemów technicznych zapewniających czyste powietrze w pomieszczeniach.

Covid musiał mieć jednak wpływ na poziom wynajmu biur. Czy nie obawia się Pan, że praca w domu lub w formie hybrydowej zostanie z nami już na dobre?

W ciągu ostatnich około 18 miesięcy zaobserwowaliśmy spadek popytu na powierzchnię biurową o 50 proc., obecnie jednak wrócił on niemal do poziomu sprzed pandemii, co jest zdecydowanie dobrym znakiem. Najemcy biurowi pozostają co prawda w trybie oczekiwania i odkładają decyzje o przeprowadzce, ale w pierwszej połowie tego roku podpisaliśmy umowy na 8 tys. mkw. biur, co jest dla nas dobrym wynikiem. Kilka umów było również renegocjowanych. Wiemy z doświadczenia, że nasi najemcy biurowi rzadko się wyprowadzają i zazwyczaj zostają w naszych kompleksach na bardzo długo. Jednak obecnie około 30 proc. ich pracowników wciąż pozostaje w trybie pracy domowej lub hybrydowej i czeka na powrót do biur. Niektórzy uważają, że hybrydowy tryb pracy zostanie z nami na dłużej. Ja uważam, że będzie tak tylko przez jakiś czas. Na przykład do naszego biura do czerwca wrócili już wszyscy pracownicy. Nie jest łatwo pracować z domu – zbyt wiele rzeczy nas rozprasza. Nie jest też zdrowe, by granica między pracą a życiem prywatnym się zacierała. No i wszyscy potrzebują kontaktu i interakcji społecznych. W życiu zawodowym jestem dość zdeterminowaną osobą, ale nawet ja zmagałem się z pracą w domu. Żeby zrealizować wszystkie plany, angażowałem się w wiele spotkań online, jednak w wielu domach w Polsce nie ma dobrego wifi, natomiast biurowe środowisko zapewnia wszystkie niezbędne udogodnienia – szybkie łącze, wsparcie IT czy dostęp do firmowego serwera. W porównaniu z przestrzenią publiczną czy jakąkolwiek inną, otoczenie biurowe można uczynić bardzo bezpiecznym – to właśnie te budynki, które lepiej radzą sobie z pandemiczną rzeczywistością, wyjdą z sytuacji obronną ręką. Dlatego pytanie nie brzmi, czy wszystko wróci do normy, ale jak długo będziemy na to czekać. My, w firmie Vastint, wierzymy, że rynek biurowy wciąż istnieje.

***

Szwed na szczycie

Roger Andersson jest dyrektorem zarządzającym i członkiem zarządu firmy inwestycyjno-deweloperskiej Vastint Poland. Na czele organizacji stoi od prawie 20 lat, zarządzając działalnością operacyjną i rozwojem portfela Vastint na polskim rynku nieruchomości. Wcześniej pracował na wysokich stanowiskach w kilku firmach budowlanych i deweloperskich w Szwecji. Roger jest absolwentem IHM Business School w Sztokholmie, łącznie ma prawie 40-letnie doświadczenie w branży.

Kategorie