Światła miast rozbłyskują na nowo

Można mieć nadzieję, że wychodzimy powoli z najbardziej mrocznego okresu pandemii. Deweloperzy i urbaniści zadają sobie więc pytanie, na ile zmienił się nasz tryb życia. Czy zostanie taki już na zawsze? Czy zaobserwowane procesy były nieuniknione i prędzej czy później i tak by nadeszły? Czy pandemia po prostu je przyspieszyła? Czy powróci stara normalność – a może ta nowa zadomowiła się już na stałe? Te pytania mają fundamentalne znaczenie dla miast i deweloperów, a my możemy już teraz obserwować ogromne zmiany – codzienny transport do biura jest w odwrocie, upowszechniła się natomiast praca z domu, wyjazdy służbowe i eventy ustąpiły miejsca wideokonferencjom, natomiast rozkwitający rynek e-commerce nie pozostał bez wpływu na tradycyjny handel detaliczny. W niektórych lokalizacjach nastąpił też gwałtowny wzrost cen domów. Biorąc to wszystko pod uwagę, powinniśmy sobie zadać pytanie: w jaki sposób należy obecnie planować miasta i wyznaczać w nich strefy oraz jaką rolę odgrywają w tym procesie deweloperzy?

– Jeżeli będziemy naprawdę wytrwale szukać rzeczy, które odmieniła pandemia, oczywiście je znajdziemy – mówi Marcin Juszczyk, członek zarządu warszawskiego Capital Parku. – Ale był to przede wszystkim ogromny eksperyment na żywym organizmie. Musieliśmy prędko adaptować się do nowych rozwiązań, chociażby wideokonferencji czy zdalnego nauczania, a co za tym idzie – w szybkim tempie rozwijała się również technologia. Wszyscy zostaliśmy skłonieni do zastanowienia się, jak to wszystko wpłynie na nasze życie – rynek nieruchomości nie był tu wyjątkiem – dodaje.

Wtóruje mu Marcin Kocerba, associate w dziale rynków kapitałowych warszawskiego Cushman & Wakefield: – Zdecydowanie, Covid zmusił nas do przedefiniowania wielu sfer życia, łącznie z mieszkaniem w mieście. Zaczęliśmy się intensywniej zastanawiać, jakie korzyści z niego płyną, a jakie niedogodności jesteśmy w stanie zaakceptować. Osobiście skłaniam się ku przekonaniu, że pandemia nie tyle stworzyła pewne tendencje, co przyspieszyła ich rozwój: mam tu na myśli pracę z domu, wideokonferencje, zakupy online czy skoncentrowaną na potrzebach pracowników przestrzeń biurową – zaznacza.

Czas nowych idei

Dla deweloperów i właścicieli biur lockdowny były szczególnie dotkliwe, ponieważ praktycznie z dnia na dzień obiekty opustoszały, a ich rolę przejęła znacznie mniej wówczas popularna praca z domu. Ponieważ ludzie przyzwyczaili się do tej formy i w wielu przypadkach stwierdzili, że jest nie tylko wykonalna, ale nawet preferowana, wyzwaniem od momentu zniesienia ograniczeń stało się przyciągnięcie pracowników z powrotem do ich dawnych biur. Puste lokale w dzielnicach biurowych – tej centralnej i tych peryferyjnych – powodują również niepożądany efekt domina dla operatorów usług w tych częściach miasta, którzy wcześniej byli nastawieni głównie na pracowników. Tego typu problemy uwypukliły pewne idee, które pojawiały się już od jakiegoś czasu, ale ich wdrażanie było powolne. Przykładem może być tu plan „20-minutowego sąsiedztwa” dla Melbourne, który zaczęto wprowadzać w życie w 2017 roku. Jego celem było stworzenie do 2050 roku „miasta lokalnego”, w którym wszystko, czego potrzebujesz, znajduje się w odległości 20 minut spacerem od domu. Melbourne już teraz regularnie zajmuje czołowe miejsca w globalnych rankingach najatrakcyjniejszych metropolii świata. Podobną koncepcją jest miasto 15-minutowe, spopularyzowane przez burmistrzynię Paryża, Anne Hidalgo. Ów termin został ukuty przez francusko-kolumbijskiego naukowca Carlosa Moreno, którego zainspirowała amerykańsko-kanadyjska teoretyczka i aktywistka Jane Jacobs i jej przełomowa książka z 1961 roku pt. „Śmierć i życie wielkich miast Ameryki”.

– Jej pomysłem było stworzenie bezpiecznego miasta, które żyje w trybie 24/7 – tłumaczy Ondřej Chybík, współzałożyciel Chybík & Kristof Architects and Urban Designers z siedzibą w czeskiej Pradze. – Jacobs była przeciwna segregowaniu funkcji miast. W latach 60. była to rewolucyjna idea, której nie posłuchaliśmy, działając monofunkcyjnie jeszcze przez wiele lat. Powoli zaczynamy zauważać, że dzielnice CBD nie są skonstruowane w sposób zrównoważony – gdy umiera określona funkcja, wraz z nią umiera cała dzielnica. Jacobs przewidziała to wszystko już pół wieku temu, a pandemia tylko potwierdziła jej teorię. Gdy główną funkcją obszaru jest działalność biurowa, a związane z nią obiekty się zamykają, automatycznie pustoszeją także restauracje w danych budynkach – dodaje architekt.

Rzeczywiście, wzorce monofunkcyjnej zabudowy są bardzo widoczne w Warszawie, gdzie całe dzielnice (chociażby Ursynów) zostały zagospodarowane jako osiedla mieszkaniowe, podczas gdy inne (np. dawny Służewiec Przemysłowy na Mokotowie) przeznaczono pod zabudowę biurową.

Nowe porządki

– W czerwcu 2020 roku, jeszcze w środku pandemii, poszukiwaliśmy obiektów do kupienia na raczej biurowym, monofunkcyjnym Służewcu, ale zauważyliśmy, że wszystkie budynki i restauracje są puste – wspomina Marcin Juszczyk z Capital Parku i przywołuje w tym kontekście realizowany przez jego firmę projekt Royal Wilanów. – W tamtym czasie był on bardzo żywy. Nasze restauracje i tereny zielone były pełne ludzi. Daliśmy naszym operatorom gastronomicznym więcej przestrzeni na zewnątrz, udostępniając np. namioty. Pierwszy lockdown obudził w wielu z nas głód bycia wśród ludzi, a ponieważ Royal Wilanów znajduje się tak blisko osiedli mieszkaniowych, był łatwo dostępny – wskazuje Marcin Juszczyk. Projekt jest zlokalizowany w warszawskiej dzielnicy znanej z zabytkowego pałacu i parku, na skraju Miasteczka Wilanów. Obecnie to głównie mieszkaniowa okolica. – Wilanów jest dobrym przykładem miejsca, gdzie wszystko jest w zasięgu krótkiego spaceru. W przeszłości dominującą koncepcją urbanistyczną była monofunkcyjność. Jednym z naszych pierwszych projektów, jeszcze z 2003 roku, był Antares na Służewcu. Postanowiliśmy się jednak stamtąd wynieść, ponieważ czuliśmy, że ludzie potrzebują alternatywy. Wtedy dostaliśmy propozycję kupna działki w Wilanowie, który leży mniej więcej w połowie drogi między centrum Warszawy a Konstancinem, gdzie mieszka wielu managerów najwyższego szczebla. Wiedzieliśmy jednak, że ten projekt musi mieć mieszany charakter. Początkowo brano nas za szaleńców – budowaliśmy w miejscu, które nie jest uznaną dzielnicą biurową – ale potem zaczęto dostrzegać zalety takiego rozwiązania – przede wszystkim bliskość obszarów, w których ludzie faktycznie mieszkają. My sami przenieśliśmy tu naszą firmę w 2015 roku – tłumaczy Juszczyk.

Wilanów jest jednak w dużej mierze przedmieściem Warszawy. Co czeka centra miast w obliczu rosnącej liczby osób pracujących w domu i niechęci wobec dojeżdżania do biur? Czy staną się one widmami pełnymi pustych budynków, opuszczonych na rzecz podmiejskiego stylu życia? Ondřej Chybík nie zgadza się z tym stwierdzeniem: – Nie potrzebujemy dalszej suburbanizacji, ale większej dywersyfikacji miasta. Budowanie na obrzeżach odbywa się często na terenach, które powinny pozostać dzikie. Prowadzi to jedynie do bałaganu ekologicznego i środowiskowego. Im bardziej rozrasta się miasto, tym mniej mamy pól uprawnych. Wkraczamy na tereny cenne nie tylko z punktu widzenia ochrony przyrody, ale też po prostu piękne – przekonuje architekt.

Jakie jest w takim razie rozwiązanie? Jak wymyślić dzielnice CBD i centra miast na nowo, aby ponownie przyciągnąć tam ludzi? – Bardziej niż kiedykolwiek wcześniej, liczy się teraz doświadczenie – nieważne, czy mówimy o pracy czy robieniu zakupów – utrzymuje Marcin Kocerba z Cushman & Wakefield. – Jeśli dojazd do pracy zajmuje nam dwie godziny, a biuro jest przeciętnie zaprojektowane, zmniejszając nasz potencjał owocnego działania w zespole, będziemy możliwie często wybierać home office. Z drugiej strony, jeśli transport jest łatwy i szybki, a miejsce pracy wspiera nie tylko naszą kreatywność, ale też inne potrzeby (są tu np. sklepy spożywcze, pralnie czy restauracje), oszczędzimy sobie wiele czasu. Praca w biurze stanie się wtedy bardziej korzystną i opłacalną opcją – uważa ekspert.

Bez samochodu – bez problemu?

Dojazdy do pracy z pewnością stanowią dużą trudność – każdy zdaje sobie bowiem sprawę, jak wiele czasu traci na samo dotarcie do biura i powrót do domu. Dodatkowym źródłem frustracji są korki w godzinach szczytu. Zatłoczone, zanieczyszczone spalinami miasto nie zachęca do powrotu. – Jeśli centrum ma wspierać przyciągnięcie ludzi z powrotem do biur, to długość dojazdu do pracy z pewnością ma na to duży wpływ – przyznaje Marcin Juszczyk. – Strefy bez samochodu stały się ważnym tematem – dodaje Ondřej Chybík, sugerując, że jedno z rozwiązań problemu jest już w drodze. – Przyszłość to nie latające samochody rodem z filmów science fiction, ale autonomiczne, elektryczne auta bez kierowcy, które mogą stać się powszechne już za dziesięć lat. Mogłyby działać jak Uber – zamawiane za pośrednictwem aplikacji, opłacane po każdym przejeździe. W nocy byłyby poddawane pracom konserwacyjnym poza miastem. Moglibyśmy wynajmować je też na weekend. Bardziej selektywne korzystanie z samochodów powinno pomóc w zmniejszeniu korków. Burmistrz Buenos Aires powiedział kiedyś, że rozwinięte miasto to nie takie, w którym biedni jeżdżą samochodami, ale takie, w którym bogaci korzystają z transportu publicznego. Wielu moich kolegów z Pragi już tak robi, ponieważ podróżowanie autem okazuje się o wiele wolniejsze – zauważa czeski architekt.

Projektowanie biur to kolejna kwestia, na którą trzeba zwrócić uwagę w nowej rzeczywistości, ale zdaniem Marcina Juszczyka problem nie pojawił się wraz z Covidem. – Już od jakiegoś czasu potrzebowaliśmy większej elastyczności, nie jest to więc sytuacja powstała w wyniku pandemii. Jeszcze przed jej wybuchem coraz częściej stawaliśmy w obliczu zróżnicowanych wymagań – dziś praca pełna skupienia, jutro wideokonferencja, a następnego dnia nagrywanie podkastu. Zadania wymagające koncentracji mogą być lepiej wykonywane w domu lub w focus roomach. Projektowanie biur będzie musiało ulec transformacji, aby sprostać tej potrzebie elastyczności – mniejsza liczba osób w lokalach, ale być może więcej miejsca na osobę. Średnia, która kiedyś wynosiła 6 mkw. na osobę, przy wymogach dystansu społecznego będzie musiała pójść w górę. I właśnie ze względów bezpieczeństwa projektanci odchodzą od otwartych biur na rzecz oddzielnych komórek – wyjaśnia Marcin Juszczyk.

Jeśli chodzi o rynek nieruchomości, współczesna technologia również może pomóc zachęcić ludzi do powrotu do CBD oraz biur. Koncepcja inteligentnego miasta zyskała kilka lat temu sporą popularność, jednak obecnie nie jest już na czasie. Wciąż rozwija się powoli, podczas gdy sektor nieruchomości wkroczył już w erę proptechu. – Dużo inwestujemy w proptech, czyli np. aplikacje, przez które można kupić bilety do kina, znaleźć miejsce parkingowe, zamówić jedzenie i tak dalej. Interesują nas również systemy kontroli dostępu – takie narzędzia mogą kontrolować liczbę osób przebywających w danym budynku czy przestrzeni zgodnie z pandemicznymi obostrzeniami. Dużą zmianą będzie pełna automatyzacja niektórych procesów. Miasta mają już aplikacje do obsługi publicznych miejsc postojowych, a parking przy naszej Fabryce Norblina będzie docelowo zintegrowany ze strukturą warszawską – informuje Marcin Juszczyk. – Systemy zarządzania budynkami mogą być wykorzystywane do sterowania np. jakością powietrza czy poziomem oświetlenia. Każdy nowy projekt, który realizujemy, jest pod tym względem bardziej zaawansowany technologicznie. W związku z pandemią cyfryzacja nabrała jeszcze większego tempa, ponieważ władze musiały umożliwić załatwianie formalności przez internet, a także zapewnić obywatelom paszporty covidowe i dostęp do dokumentacji medycznej w sieci – wskazuje ekspert.

Koniec ery mono

Jedną z kluczowych kwestii poruszanych przez ekspertów jest potrzeba wprowadzenia takich zmian, by monofunkcyjne stało się wielofunkcyjnym. – Ten trend mogliśmy zaobserwować w Nowym Jorku po 11 września. Cała odbudowana dzielnica stała się w dużo większym stopniu mieszkaniowa. Obecnie jest domem dla znacznie większej liczby ludzi, a cała okolica jest bardziej funkcjonalna – zauważa Marcin Juszczyk. – Centra miast pozostaną głównie miejscami pracy, ludzie muszą bowiem ze sobą współdziałać. Biura zostaną jednak zrównoważone i dostosowane do nowej rzeczywistości. Przeznaczenie wielu przestrzeni klasy B z pewnością się zmieni. Śródmiejskie dzielnice staną się mniej skoncentrowane na biurach, a bardziej wielofunkcyjne. Nie przeobrażą się w miasta duchów. Ludzie będą chcieli mieszkać blisko miejsca pracy, ograniczając dojazdy – dodaje.

– W Polsce istnieje grupa inwestorów, która już teraz stara się uwzględniać w swoich projektach wyzwania i możliwości związane z postpandemiczną rzeczywistością. Norblin Factory stworzone przez Capital Park jest dobrym przykładem dostosowania się do nowych realiów. W pewnym momencie deweloper zdecydował się ograniczyć ekspozycję na tradycyjny handel detaliczny, powiększając jednocześnie strefę gastronomiczną i rekreacyjną – wskazuje Marcin Kocerba z Cushman & Wakefield.

Zdaniem Ondřeja Chybíka, aby osiągnąć to, co niezbędne, konieczne jest utrzymanie otwartego dialogu między miastami, architektami i deweloperami. – Architekt to już nie ktoś, kto decyduje, jaki kształt powinny mieć okna w budynku. Nie jesteśmy już artystami czy rzemieślnikami, ale profesjonalistami, którzy wyjaśniają, biorąc pod uwagę jakość życia, czym tak naprawdę jest miejskość. Zamiast być „adwokatami diabła”, wypełniamy lukę pomiędzy sektorem publicznym a prywatnym. Jako architekci wiemy, czego chcą ludzie, a rynek nieruchomości powinien być na nas bardziej otwarty. Gdybyśmy posłuchali Jane Jacobs, funkcje centrów miast byłyby bardziej zróżnicowane, bezpieczne i zrównoważone, ale także... zarabiałyby więcej pieniędzy. Co jest bardziej naturalne dla istot ludzkich: możliwość poruszania się pieszo, spontaniczne wpadanie na sąsiadów i nawiązywanie nowych znajomości, czy ciągłe siedzenie w aucie? – podsumowuje Chybík.