ESG w DNA (i w raporcie)

ESG to trzy składowe: środowisko, społeczna odpowiedzialność i ład korporacyjny (Environment, Social Responsibility i Governance). Z deklaracji można by sądzić, że większość firm ma ESG po prostu w swoim DNA. Rzeczywiście, również na polskim rynku w ostatnich latach deweloperzy podejmują wiele działań wpisujących się w tę ideę. – Sektory biurowy i handlowy w ciągu ostatnich dziesięciu lat zapewne lepiej radziły sobie z wprowadzeniem strategii ESG – przekonuje Jeremy Cordery, chief operations officer, MDC2, firmy, która właśnie rozpoczyna realizację swoich pierwszych projektów w Polsce. – Powiedziałbym, że w tym kontekście sektor magazynowy można uznać za uboższego krewnego w branży nieruchomości komercyjnych. Na szczęście to się zmienia – deweloperzy przemysłowo-magazynowi nadrabiają braki – uważa Jeremy Cordery.

Globalne ocieplenie i kredyty

Za coraz większą rolą ESG stoją zmiany klimatyczne, Porozumienie paryskie i Europejski Zielony Ład. Komponent związany ze środowiskiem jest wyjątkowo istotny w sektorze magazynowym, podobnie jak w całej branży budowlanej, która odpowiada mniej więcej za 38 proc. globalnej emisji dwutlenku węgla. Należy pamiętać, że ESG to również narzędzia, które pozwalają ocenić i zmierzyć rzeczywisty wpływ działalności firmy na klimat. – Globalnie mamy w portfelu obiekty magazynowe o łącznej powierzchni 92 mln mkw. Przez te budynki przepływają towary o wartości 2,5 proc. światowego PKB. Zarządzając tak dużym portfelem światowego łańcucha dostaw, musimy mieć świadomość oddziaływania na środowisko – zwraca uwagę Paweł Sapek, senior vice president, regional head CE, Prologis.

Potrzeba zatrzymania zmian klimatycznych ma wpływ na deklaracje rządów i firm, a także na działanie instytucji, które zapewniają finansowanie projektów magazynowych i logistycznych. – „Pieniądze stają się coraz bardziej odpowiedzialne” – przekonuje Jeremy Cordery. – Fundusze inwestycyjne wprowadzają podstawowe wymagania związane ze strategią ESG, które powinny być przestrzegane przez firmy deweloperskie. Również zarządzający funduszami otrzymują gratyfikacje za realizowanie polityki zrównoważonego rozwoju w ramach swoich inwestycji. Narzędzia inwestycyjne są kluczowym czynnikiem, odpowiadającym za wzrost znaczenia ESG. Jednocześnie nie sądzę, żeby to była jedyna droga. W MDC2 ESG stało się podstawą naszego biznesu – zapewnia COO firmy.

Związek pomiędzy pieniędzmi a ESG pojawia się nie tylko na etapie finansowania nowych projektów. Ceny obiektów wybudowanych zgodnie z założeniami zrównoważonego rozwoju osiągają po prostu wyższe ceny niż te niespełniające standardów, a ta różnica będzie się z czasem jeszcze pogłębiać. – Już dziś inwestorzy i najemcy chcą lokować swoje środki w zgodzie z koncepcją zrównoważonego rozwoju. Rośnie też nacisk funduszy inwestycyjnych – dla niektórych jest to jeden z wymogów, które muszą być spełnione, aby zdecydowali się nabyć budynek – tłumaczy Emilia Dębowska, sustainability manager w Panattoni.

Ekologia, społeczna odpowiedzialność i certyfikaty

ESG w branży magazynowej nie sposób rozpatrywać w oderwaniu od tzw. zielonych certyfikatów. W Polsce zdecydowanie najpopularniejszy jest standard BREEAM, który obejmuje analizę wielu różnych aspektów z dominującą rolą działań proekologicznych, a jednocześnie bierze pod uwagę kwestie związane np. ze zdrowiem i dobrostanem ludzi oraz zarządzaniem budynkami, jest więc niezłym sprawdzianem na uwzględnianie ogólnych idei ESG.

Tegoroczny raport Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego PLGBC pokazuje, jak dużo zmieniło się w ostatnich latach w kwestii certyfikacji w sektorze magazynowym. Od poprzedniego opracowania, obejmującego okres od marca 2019 do marca 2020 roku przybyło 86 certyfikowanych budynków. Pod względem powierzchni to wzrost aż o 78 proc. Kolejne firmy składają też bardzo konkretne zobowiązania na przyszłość, które dotyczą nie tylko certyfikacji jako takiej, ale również poziomu oceny. Np. MLP zakłada, że wszystkie nowe obiekty firmy będą certyfikowane co najmniej na poziomie Very Good. Deweloper jednocześnie planuje w ciągu 2-3 lat stać się firmą zeroemisyjną. Z kolei wkraczające dopiero na polski rynek MDC2 zamierza budować wyłącznie magazyny spełniające jako minimum wymogi poziomu Excellent. Natomiast Prologis zakłada certyfikowanie każdego nowego obiektu na poziomie przynajmniej Very Good. Zaś Panattoni już dwa lata temu wprowadziło jako standard certyfikację swoich obiektów na poziomie Very Good, z czasem podnosząc poprzeczkę do poziomu Excellent.

Ponad dwa lata temu stworzyliśmy koncepcję „Go Earthwise with Panattoni”, która wytyczyła nowy standard realizacji inwestycji – przyjaznych środowisku, pracownikom i lokalnym społecznościom – opowiada Emilia Dębowska. – Konsekwencją decyzji było wprowadzenie do naszych realizacji certyfikacji obiektów w systemie BREEAM. Do dziś otrzymaliśmy zielone certyfikaty dla obiektów o łącznej powierzchni 5,7 mln mkw. Rozwiązania stosowane w realizacjach Panattoni już pozwalają ograniczyć emisję dwutlenku węgla o ponad 230 ton rocznie dla obiektu o powierzchni 10 tys. mkw., a liczby będą rosły wraz z poszerzaniem zasięgu stosowania energii z odnawialnych źródeł. I uwaga – tylko w tym roku energia z odnawialnych źródeł zasili nasze obiekty o łącznej powierzchni 3 mln mkw. – mówi z dumą sustainability manager z Panattoni.

Mimo szybkich zmian, według PLGBC certyfikowane powierzchnie magazynowo-przemysłowe to nadal zaledwie 28 proc. całkowitych nowoczesnych zasobów, konieczna jest więc modernizacja starszych obiektów. I rzeczywiście – wiele (jeśli nie większość) firm podejmuje takie działania. Np. MLP zobowiązało się, że dzięki modernizacji do 2023 roku wszystkie już istniejące obiekty będą miały ocenę BREEAM In-Use przynajmniej na poziomie Good. Prologis, który certyfikuje swoje budynki od ponad 13 lat, teraz wyznaczył sobie w tym zakresie kolejny cel – akredytację środowiskową wszystkich powstających i modernizowanych budynków na całym świecie.

– Certyfikacja budynków jest najpowszechniejszym i wiarygodnym sposobem potwierdzenia przez deweloperów realizacji strategii ESG – zwraca uwagę Marcin Malmon, wicedyrektor, Zespół Doradztwa i Wycen dla Sektora Nieruchomości w dziale Deal Advisory w KPMG w Polsce. – Zjawisko to, pokazujące dotychczas głównie działania właścicieli obiektów, obserwujemy już od wielu lat. Ostatnio jednak wzrasta aktywność w zakresie ESG po stronie najemców. Nierzadko ich polityka korporacyjna wymaga już np. lokowania swoich siedzib czy magazynów jedynie w budynkach spełniających najwyższe standardy w zakresie ESG. W takich przypadkach budynki certyfikowane są naturalnym kierunkiem poszukiwań nowej powierzchni – wskazuje Marcin Malmon.

Zrównoważeni najemcy

Ale czy wszyscy najemcy są skłonni płacić za podwyższony standard, spełniający wymagania związane z certyfikacją lub obejmujący dodatkowe aspekty związane z ESG? I to mimo tego, że deweloper dysponuje istotnym argumentem: rozwiązania związane z certyfikacją gwarantują niższe koszty na etapie eksploatacji budynku?

– W Europie Środkowej „zielone budownictwo” nie jest jeszcze tak zaawansowane w porównaniu z projektami, jakie Prologis realizuje dla swoich klientów w Anglii, krajach Beneluksu czy w Niemczech – uważa Paweł Sapek. – Polska cały czas jest postrzegana jako kraj niskokosztowy w kontekście operacji logistycznych czy czynszów najmu, a przecież to, w jaki sposób działa magazyn, ma ogromny wpływ na środowisko. Dlatego też poświęcamy dużo czasu, żeby edukować klientów. Cieszy nas, że coraz większa grupa chce z nami inwestować w niskoemisyjne rozwiązania, czego przykładem są wspólne realizacje w Prologis Park Janki czy w Rudzie Śląskiej. W dogonieniu Zachodniej Europy pomagają też normy budowlane, które wymuszają coraz większą energooszczędność. Uważam, że to kwestia czasu, byśmy realizowali w regionie całkowicie pasywne budynki, jakie Prologis już ma w holenderskim portfolio – zapowiada regionalny szef Prologisu.

Karin Sjövall – head of sustainability w firmie Logicenters (NREP), która w tym roku weszła na polski rynek i chce wprowadzić w naszym kraju wysoki, skandynawski standard – zwraca uwagę, że nie tylko w Polsce sytuacja jest w tej chwili daleka od idealnej. – Nawet w Skandynawii zainteresowanie najemców zagadnieniami ESG to dopiero kwestia ostatnich lat – opowiada Karin Sjövall. – Spotykamy firmy, które są gotowe zapłacić za rozwiązania związane z ESG, ale nadal mamy daleko do poziomu, który chcielibyśmy osiągnąć – ubolewa.

Jeremy Cordery również dostrzega, że najemcy coraz częściej zwracają uwagę na kwestie ESG, jednocześnie wskazuje przyczyny: – Prawdopodobnie jest to stymulowane przez ich zarządy, które prowadzą dyskusje na temat spełnienia kryteriów ESG określanych przez banki i inwestorów. Te zmiany widać również w branży 3PL, która do tej pory nie przywiązywała zbyt wielkiej wagi do idei ESG – uważa.

Zdobyć i zatrzymać talenty

Jak wygląda projekt zrealizowany zgodnie z założeniami ESG? To budynki z dobrą termoizolacją, oświetleniem LED, efektywnymi systemami zarządzania energią, wodą i odpadami. Z panelami fotowoltaicznymi na dachach, w otoczeniu zieleni, z łąkami kwietnymi zamiast trawników. Ale także z oknami, które zapewniają pracownikom światło dzienne, oraz z dobrej jakości przestrzenią wspólną.

Jeremy Cordery zwraca uwagę na kolejny aspekt ważny dla najemców: – Firmy muszą brać pod uwagę wymagania młodszych generacji pracowników, którzy wkraczają na rynek pracy. Mają oni totalnie inne spojrzenie na świat, są zaangażowani i zainteresowani przyszłością, środowiskiem i ekologią. W projektach naszych budynków można znaleźć wiele elementów ze sfery wellness, które sprawiają, że są to miejsca bardziej przyjazne dla pracowników. Mam na myśli na przykład łąki kwietne i ule, ale także miejsca, w których można korzystać z aktywności na świeżym powietrzu i spędzać czas z pracownikami innych najemców – wylicza Jeremy Cordery.

– Inwestycje w niskoemisyjne ekologiczne budynki są bardzo ważne, ale to tylko jeden z elementów ESG – zwraca uwagę Paweł Sapek. – Równie ważna jest odpowiedzialność społeczna i etyka prowadzenia biznesu – tu też chcemy być wsparciem dla naszych klientów. Przykładem jest pozyskanie i utrzymanie pracowników. Teoretycznie jako właściciel nieruchomości Prologis nie powinien się martwić o to, czy klient ma dostęp do dobrego rynku pracy, ale magazyn dziś nie może być tylko budynkiem z dostępem do infrastruktury drogowej. Na bazie naszych doświadczeń w Europie stworzyliśmy koncept, który nazywamy Parklife. W jego ramach tworzymy w nieruchomościach przyjazną pracownikom przestrzeń – zaczynając od komfortowych warunków pracy w magazynie, przez ułatwienia w dojeździe do parku, po miejsca do rekreacji i wypoczynku na świeżym powietrzu – wymienia Paweł Sapek.

Inwestycja w lasy i przyszłość

Deweloperzy nie ograniczają swoich działań tylko do kwestii związanych bezpośrednio z realizacją projektów. – Wśród naszych celów ESG jest zobowiązanie do osiągnięcia neutralności pod względem emisji CO2 pochodzących z procesu powstawania budynków już w 2025 roku – opowiada Paweł Sapek. – Podobnie jak w Europie Zachodniej kompensujemy nieuniknione emisje, m.in. współpracując z organizacją Cool Earth. Dzięki temu budując magazyny w Europie Środkowej, pomogliśmy ochronić tylko w tym roku już 780 ha lasów deszczowych – zapewnia Paweł Sapek.

NREP z kolei może się poszczycić wspieraniem innowacyjnych, zielonych technologii poprzez fundusz technologiczny Future. – NREP w 2021 roku uruchomił fundusz 2150, inwestujący głównie w start-upy, które naszym zdaniem mają potencjał do zmiany rynku. Jedną z inwestycji było lokowanie pieniędzy w firmie Carbon Cure. To producent betonu, który wykorzystuje CO2 z recyklingu. Ta technologia pozwala nie tylko na wychwytywanie i magazynowanie dwutlenku węgla, ale także zmniejsza ślad węglowy betonu. Inne inwestycje dotyczą na przykład śledzenia emisji dwutlenku węgla lub centrum danych dotyczących emisji – opowiada Karin Sjövall.

Lokalna społeczność i społeczna odpowiedzialność

Inwestycje magazynowe mogą wywoływać konflikty w lokalnych społecznościach – zwiększony ruch, hałas, mniej terenów zielonych – więc deweloperzy starają się żyć dobrze z sąsiadami. Z jednej strony chcą zmniejszyć uciążliwość inwestycji, z drugiej zależy im, by mieszkańcy również na niej zyskali. – Na każdy realizowany przez nas budynek mamy zarezerwowane średnio 25 tys. euro na cele społeczne i charytatywne. Chodzi nie tylko o wydanie pieniędzy, ale także o stworzenie relacji ze społecznością – podkreśla Jeremy Cordery.

– Prowadzimy liczne aktywności, które minimalizują negatywne skutki działalności naszego przedsiębiorstwa i jednocześnie wykraczają poza minimum wynikające np. z przepisów prawa. Panattoni działa na rzecz społeczności lokalnych, m.in. wspierając dostęp do edukacji, współorganizując galerię sztuki czy rozbudowując infrastrukturę drogową w miastach, w których prowadzi inwestycje – rozwija temat Emilia Dębowska. Jednym z przykładów jest realizacja kompleksu Hub w Łodzi, gdzie jako prywatne przedsiębiorstwo Panattoni przebudował ul. Jędrzejowską. – Zrobiliśmy oświetlenie, chodniki, a także przystanek autobusowy. Zrealizowaliśmy ogromne układy komunikacyjne razem z chodnikami, przystankami i infrastrukturą miejską również przyjazną mieszkańcom. Panattoni zrobiło wiele nasadzeń zastępczych i to w całej Łodzi. Zaplanowaliśmy strefę buforową na tyłach naszych budynków – zdecydowaliśmy się nie wchodzić z naszą inwestycją w głąb terenu, zostawiając fragment lasu. Usypaliśmy wały ziemne wzdłuż Hubu, aby potencjalne tereny mieszkaniowe oddzielić od naszego projektu, wykonaliśmy także rekultywację terenu. Na części działek znajdowało się wysypisko odpadów budowlanych, działki były skażone i wciąż znajdujemy tu dzikie wysypiska – opowiada Emilia Dębowska.

Wiele polskich parków magazynowych powstaje na terenach typu brownfield. Ich zagospodarowanie samo w sobie może nieść wiele pozytywnych zmian, bo pozwala wykorzystać zaniedbane, poprzemysłowe tereny. W portfelu spółki Accolade, współpracującej z Panattoni czeskiej firmy, inwestycje na terenach brownfield stanowią w Polsce aż 53 proc. W podobnych lokalizacjach buduje w Polsce także Hillwood i Panattoni. – Od kilku lat 35 proc. oddanej do użytku powierzchni rok do roku to projekty brownfield. To jest konkretna liczba – przekonuje Emilia Dębowska.

Zyski i raporty niefinansowe

„Zielone certyfikaty” to jednak nie jedyny test na ESG, źródłem informacji są również raporty niefinansowe. – Co roku publikujemy ogólnodostępny raport zrównoważonego rozwoju i sporządzamy raporty dla inwestorów zgodnie z wytycznymi GRESB – mówi Karin Sjövall z Logicenters.

Prologis z kolei od piętnastu lat raportuje stopień osiągnięcia celów zgodnie z wytycznymi Global Reporting Initiative. – Mamy mierzalne dowody na to, że w ciągu ostatnich czterech lat zredukowaliśmy w swoich parkach emisję gazów cieplarnianych o 37 proc. To efekt, jaki uzyskalibyśmy, usuwając z ulic niemal pół miliona samochodów osobowych – podaje Paweł Sapek.

Problemem jest standaryzacja raportów i to, że obowiązek ich przygotowania nie dotyczy wszystkich podmiotów. Giełda Papierów Wartościowych we współpracy z Europejskim Bankiem Odbudowy i Rozwoju przygotowały wytyczne dotyczące tworzenia raportów niefinansowych – zgodnie z informacją KPMG zrobiło to już 35 giełd na całym świecie.

– Obecnie tylko nieliczne podmioty działające w branży nieruchomości, jak duże spółki notowane na giełdzie czy alternatywne fundusze inwestycyjne, zobowiązane są do ujawniania takich informacji. Wciąż rzadko obserwujemy publikacje raportów niefinansowych przez spółki deweloperskie. Niemniej pierwsi deweloperzy komercyjni już zaczęli publikować raporty poświęcone tematyce zrównoważonego rozwoju. Spodziewamy się, że w kolejnych latach to grono będzie się poszerzać – zapowiada Klaudia Kowalczyk, starszy analityk, Zespół Doradztwa i Wycen dla Sektora Nieruchomości w Dziale Deal Advisory w KPMG w Polsce. – Zapotrzebowanie na przejrzyste informacje dotyczące aspektów ESG zgłasza coraz więcej inwestorów, którym zależy na tym, aby ich aktywa utrzymywały lub zwiększały wartość w dłuższym horyzoncie czasowym. Kluczowe na etapie analizy inwestycyjnej jest poznanie wszystkich rodzajów ryzyka, również powiązanego z ESG, które mogłyby przekładać się na potencjalne spadki wartości ich portfela – przekonuje ekspertka.

Wartości i konkrety

ESG wydaje się składać wyłącznie z idei i wartości, jednak uwzględnia czynniki, które mają również znaczenie finansowe i mogą decydować o sukcesie lub porażce przedsiębiorstwa. – Jesteśmy przekonani, że ESG to jedyna droga, ale musimy upewnić się, że nasz model zabezpieczenia działa – komentuje Karin Sjövall. – Łatwiej pracować z projektami o dłuższym horyzoncie czasowym, zakładając, że wszystkie inwestycje przełożą się m.in. na wyższe czynsze lub ograniczenie ryzyka – tłumaczy.

– W moim przekonaniu dobra, wiarygodna strategia ESG daje przewagę konkurencyjną, ale nierzetelnością byłoby twierdzenie, że firmy mogą spodziewać się lepszych wyników finansowych wyłącznie dlatego, że zaczęły uwzględniać czynniki ESG – dodaje Emilia Dębowska. – Jeśli chodzi o Europę Środkowo-Wschodnią i Polskę, zmiana w stronę zrównoważonego rozwoju postępuje powoli, choć branża obiektów przemysłowych zrobiła ogromny skok w ostatnich dwóch latach. Nie mam też wątpliwości co do tego, że znaczenie raportowania ESG będzie rosło w kolejnych latach – podsumowuje ekspertka.