Wejście zielonego smoka

Tomasz Cudowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Do niedawna Żabka była jedynie najemcą nieruchomości logistycznych, ale praktycznie w środku szalejącej pandemii zaangażowaliście się w budowę centrum dystrybucyjnego sieci także w charakterze inwestora. Skąd taka decyzja?

Andrzej Potyra, szef Żabka Property Fund: Rozwój infrastruktury logistycznej to dla nas ważny aspekt w funkcjonowaniu całej firmy. Obecnie mamy siedem centrów dystrybucyjnych w całej Polsce i rzeczywiście wszystkie są obiektami wynajmowanymi. Kiedy zapadła decyzja o kolejnym obiekcie w Małopolu k. Radzymina, nawiązaliśmy współpracę z deweloperem 7R, który realizuje budowę obiektu. Nowe podejście do realizacji inwestycji miało zagwarantować nam obiekt w pełni dostosowany do naszych potrzeb oraz pełną wiedzę o wszelkich aspektach własnościowych i pozwoleniowych, zapewniając tym samym kontrolę nad terminami.

Wcześniej znaleźliście kilkanaście hektarów gruntu na granicy dwóch gmin – Radzymin i Dąbrówka, tuż przy trasie S8. Czy w tym rejonie występują jeszcze takie areały pod zabudowę?

Koordynacją zakupu zajął się deweloper 7R, który zweryfikował grunt pod kątem naszych wymagań co do obiektu, takich jak chłonność wynikająca z uwarunkowań miejscowego planu, lokalizacja, dojazd, media. Grunt należał do kilkunastu właścicieli, co było dodatkowym wyzwaniem operacyjnym związanym z procedurą zakupu. Natomiast w naszej opinii lokalizacja była bardzo atrakcyjna, dlatego podjęliśmy wszelkie kroki, by sprawnie przeprowadzić kompleksowe badanie due diligence i podpisać umowy zakupu.

Powiedzmy więcej o tym obiekcie, bo widać go dobrze z trasy S8, a konstrukcja wygląda dość kosmicznie.

Centrum będzie jednym z najnowocześniejszych w Polsce. W budynku przewidziano część wysokiego składowania, tzw. high bay, o wysokości 37 metrów. Oprócz suchego magazynu zaplanowano także chłodnie, mroźnie i część biurową, łącznie około 60 tys. mkw. Magazyn będzie w pełni zautomatyzowany, autonomiczne wózki i podajniki rozwiozą towary i umieszczą je na półkach. Magazyn przeszedł certyfikację BREEAM na poziomie Excellent podczas fazy projektowej, zostanie ona powtórzona po oddaniu budynku do użytku. Obiekt będzie m.in. wyposażony w zasilanie pochodzące z instalacji przyjaznych środowisku, tj. z paneli fotowoltaicznych oraz infrastruktury trigeneracji. Wstępne uruchomienie magazynu nastąpić ma w połowie tego roku, a w pełni funkcjonalne centrum ruszy w styczniu 2023 roku.

Żabka planuje nie tylko zostać inwestorem, ale także landlordem – zaczęliście kupować małe sklepy, do których będą wprowadzać się franczyzobiorcy.

Rozwijamy możliwości współpracy z naszą firmą i jesteśmy zainteresowani zakupem lokali handlowych. Powołaliśmy w tym celu zespół liczący 40 ekspertów, z których dwudziestu zajmuje się wyłącznie akwizycją. Stworzyliśmy strukturę i wystandaryzowany proces zakupowy nieruchomości, pozwalające nabywać zarówno lokale już działające, jak i planowane do otwarcia na rynku pierwotnym i wtórnym. Dzięki doświadczeniu zespołu jesteśmy w stanie przeprowadzić proces due diligence w bardzo szybkim tempie. Na początku roku zostaliśmy członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, gdyż planujemy przyspieszenie budowy wolnostojących lokali na kupowanych przez nas działkach, przez co będziemy mierzyć się z wyzwaniami typowymi dla branży deweloperskiej. Dodatkowo chcemy intensywnie współpracować z każdym deweloperem w Polsce i stać się „podmiotem pierwszego wyboru” do sprzedaży budowanych przez nich lokali usługowych. Lokalizacje naszych sklepów są dla nas bardzo istotnym elementem budowania przewagi konkurencyjnej, dlatego każda lokalizacja jest analizowana pod kątem liczby potencjalnych klientów oraz potencjalnych obrotów. W tej ocenie wspiera nas sztuczna inteligencja.

Jakie przewagi daje taka bezpośrednia współpraca z deweloperami? Czy nie sprzedadzą oni swoich lokali po prostu temu, kto da więcej?

Wskazanie przez nas idealnego miejsca na Żabkę na etapie tworzenia planu zagospodarowania terenu jest korzystne dla dewelopera, bo dzięki temu od razu wie, jakie usługi będą oferowane w jego nieruchomości, a także korzystne dla mieszkańców, dla których obecność Żabki w okolicy jest niewątpliwą zaletą. Deweloperowi zależy na bliskości usług zwiększających wygodę przyszłych mieszkańców, a nasza sieć takie usługi dostarcza. Kolejną korzyścią jest uwzględnienie w projekcie istotnych dla nas kwestii technicznych, jak odpowiedni podjazd, miejsce na zatowarowanie czy agregaty chłodnicze. Z perspektywy dewelopera zaletą jest również fakt współpracy z wiarygodnym, przewidywalnym i sprawnie działającym partnerem na bardzo wstępnym etapie budowy oraz możliwość ustalania indywidualnych warunków zakupu. Bezpośrednia współpraca jest zawsze bardziej korzystna dla obu stron, a na pewno w porównaniu z często obowiązującym obecnie modelem, w którym inwestor kupuje lokal tylko po to, by odsprzedać go dalej.

Deweloperzy mają problemy z projektowaniem osiedli i sklepów?

Podam taki przykład: na popularności zyskują na przykład osiedla z ruchem kołowym wyprowadzonym poza strefę mieszkaniową, w efekcie czego powstają lokale użytkowe bez dojazdu, co bardzo utrudnia dostawy. Można to pogodzić, jeśli – tak jak Żabka – dysponuje się doświadczeniem z setek tego typu projektów w całej Polsce. Deweloper sprzedaje Żabce lokal użytkowy, Żabka dostaje dobrze zaprojektowany i zlokalizowany sklep, by wprowadzić tam lokalnego franczyzobiorcę, który otworzy sklep ku zadowoleniu mieszkańców, mogących zrobić zakupy blisko domu. Czyli wszyscy zyskują.

Na jakie lokale Żabka ma chrapkę? I ile może za nie zapłacić?

Szukamy lokali pod standardowe Żabki, zwykle o powierzchni 80-120 mkw. Każdy lokal jest wyceniany indywidualnie.

Jakby tego było mało, Żabka zamierza sama sobie budować sklepy.

Otwieramy sklepy wszędzie tam, gdzie oczekują tego klienci. Obecnie już mamy obiekty wolnostojące w sezonie letnim, tzw. sklepy sezonowe, które w pawilonach są udostępniane głównie w miejscowościach turystycznych – tam, gdzie występuje sezonowo zwiększone zapotrzebowanie na nasz asortyment, np. w miejscowościach nadmorskich czy górskich. Uruchomiliśmy także specjalny zespół, który pracuje nad budową sklepów w oparciu o technologię modułową. W połączeniu z naszym doświadczeniem pozwoli ona wystandaryzować i uprościć cały proces inwestycyjny.

***

Główny konstruktor Żabki

Andrzej Potyra pełni funkcję head of Żabka Property Fund, a także zarządza inwestycjami nieruchomościowymi Grupy Żabka. Wcześniej pełnił obowiązki executive directora w Banku Santander i zarządzał teamem Structured Finance w obszarze globalnej bankowości inwestycyjnej. Andrzej ma szerokie doświadczenie w pozyskiwaniu finansowania i prowadzeniu projektów inwestycyjnych z obszaru nieruchomości, wykupów lewarowanych i project finance. W trakcie swojej kariery doradzał właścicielom przedsiębiorstw przy transakcjach M&A oraz ECM. Karierę rozpoczynał w E&Y oraz KPMG.