Zielona pieczęć na kontrakcie

Przed pojawieniem się Europejskiego Zielonego Ładu kwestie środowiskowe z zakresu ESG (środowisko, odpowiedzialność społeczna i ład korporacyjny) były w dużej mierze obszarem działań marketingowych, motywowanych chęcią osiągnięcia przewagi konkurencyjnej i spełnienia oczekiwań inwestorów. Jednak obecnie ESG staje się kwestią zgodności z przepisami, zwłaszcza unijnymi. Legislacja unijna dotycząca ESG jest rozwijana, w szczególności trwają prace nad przyjęciem dyrektywy rozszerzającej wymogi sprawozdawczości w obszarze zrównoważonego rozwoju.

Przepisy unijne i krajowe w tym obszarze wpłyną na rynek nieruchomości. Cele Europejskiego Zielonego Ładu w różny sposób mogą być realizowane na każdym z etapów cyklu życia inwestycji nieruchomościowej: na etapie przygotowania inwestycji, budowy i (w najdłużej trwającej fazie) użytkowania obiektu. Rolę w transformacji branży nieruchomości mogą odegrać „zielone” umowy najmu jako sposób realizacji celu środowiskowego w ramach ESG na etapie eksploatacji budynków. „Zielony” najem wymaga lub zachęca zarówno wynajmującego, jak i najemcę, do określonych zachowań w celu zmniejszenia wpływu budynku na środowisko.

„Zielone” najmy przyczynią się do realizacji celów zrównoważonego rozwoju, a także będą wpływały na wynajem budynków, liczbę pustostanów i wysokość czynszów, a zatem wskaźniki, które interesują inwestorów. Przewiduje się, że „zielone” najmy pozwolą właścicielom oczekiwać wyższych stawek czynszu, lepszych warunków finansowania, a także wyższych cen przy sprzedaży nieruchomości. Kwestie, czy budynek wspiera zrównoważony rozwój, stają się ważne też dla najemców, którzy coraz częściej podnoszą oczekiwania dotyczące zwiększenia wydajności energetycznej, gospodarki wodnej, jak również udogodnień dla zdrowia i dobrego samopoczucia pracowników.

„Zielone” postanowienia

W praktyce w Polsce już od pewnego czasu obserwujemy praktykę włączania „zielonych” postanowień do umów najmu komercyjnego. „Zielone” klauzule najlepiej uzgodnić przed zawarciem nowej umowy najmu, jednak strony mogą zmienić już istniejącą umowę. Po pierwsze, w umowach możemy spotkać zobowiązania o ogólnym charakterze, zgodnie z którymi strony będą popierać zasady zrównoważonego rozwoju w trakcie korzystania z budynku i prowadzonej w nim działalności oraz będą dążyć do zmniejszenia wytwarzania odpadów oraz zużycia energii i wody. Po drugie, strony mogą przyjąć bardziej szczegółowe zobowiązania (omówione zostały poniżej). Umowy najmu przewidują sposób dozwolonego korzystania z pomieszczeń, zwykle wynajmujący dostarcza najemcy specyfikację techniczną, a w umowie „zielonego” najmu będą to dodatkowo: plan ochrony środowiska, podręcznik zrównoważonego rozwoju/korzystania z budynku i lista materiałów niedozwolonych. Najemca może zobowiązać się do dostarczania wynajmującemu raportów ESG (przygotowanych przez najemcę lub grupę najemcy) do niezwłocznego udostępnienia danych z zakresu ESG dotyczących jego działalności w budynku (w tym w szczególności o odpadach i emisjach) oraz do przekazania informacji o działaniach potwierdzających zrównoważone korzystanie ze środowiska przez najemcę.

Ponadto najemcy i wynajmujący mogą zgodzić się na wprowadzenie bardziej szczegółowych postanowień, aby zapewnić spełnienie celów ochrony środowiska. W szczególności takie postanowienia mogą zapewniać wynajmującemu prawo do zasilania budynku zrównoważoną energią, wskazywać parametry w zakresie energii elektrycznej, ogrzewania, wentylacji lub chłodzenia budynku. Wynajmujący może zastrzec, że podczas eksploatacji obiektu będzie używać wyłącznie takich środków i sprzętu, które spełniają kryteria zrównoważonego rozwoju. Jest istotne, by odpowiednio zaadresować te kwestie w umowie najmu, aby uniknąć nieporozumień choćby na etapie rozliczania opłaty eksploatacyjnej z najemcą. Ważną kwestią jest uregulowanie odpowiedzialności najemcy w zakresie odpadów.

Z kolei jeśli umowa „zielonego” najmu określa, że najemca ma prawo przeprowadzić prace wykończeniowe w lokalu, warto pamiętać o zobowiązaniu najemcy do wykonania prac na bazie materiałów i przy użyciu technik budowlanych, które spełniają kryteria środowiskowe (preferowane jest precyzyjne ich wskazanie w umowie), jak również o zobowiązaniu najemcy do wyposażenia lokalu wyłącznie w materiały i urządzenia, które spełniają wymagania zrównoważonego rozwoju. Ważne, by najemca miał świadomość konieczności prowadzenia prac i korzystania z pomieszczeń w sposób, który nie narusza wymagań certyfikatów budynku. Najemca powinien też otrzymać listę materiałów niedozwolonych. W interesie wynajmującego jest zastrzec sobie prawo odmówienia zgody na prace wykończeniowe, które mogą zmienić charakterystykę energetyczną budynku lub negatywnie wpłynąć na certyfikaty budynkowe lub instalacje. Wynajmujący i najemca mogą także zdecydować o uzgodnieniu w „zielonym” najmie postanowień zobowiązujących do wyboru takich dostawców, wykonawców i usługodawców, by zapewniali oni spełnianie określonych celów ESG, np. przez używanie określonych produktów i sposobu konserwacji obiektu oraz terenów zielonych w sposób, który spełnia cele środowiskowe.

Funkcjonowanie „zielonego” najmu

Warto wskazać nie tylko konkretne cele i zobowiązania w umowie „zielonego” najmu, ale i przewidzieć mechanizmy, zgodnie z którymi zarówno wynajmujący jak i najemca będą mogli odnieść realną korzyść z użytkowania nieruchomości w zrównoważony sposób. Strony mogą w różny sposób ustalić, jak będą ponosić udział w kosztach inicjatyw spełniających cele ESG, np. wprowadzić zmienną opłatę w zależności od osiągniętych celów zrównoważonego rozwoju, co może zachęcić do korzystania z nieruchomości w zrównoważony sposób, lub zobowiązać stronę, która nie realizuje celów środowiskowych, do pokrycia określonych kosztów. Można przewidzieć także zachęty dla najemcy za zmniejszanie zużycia mediów.

Co ważne, „zielony” najem powinien określać, jak będą gromadzone i monitorowane dane w zakresie spełniania celów ESG. Liczniki zainstalowane dla lokalu mierzą zużycie mediów przez najemcę, jednak może on zobowiązać się także do dostarczania wynajmującemu oświadczeń o tym, czy sposób korzystania z pomieszczeń i budynku przez najemcę i jego dostawców, usługodawców oraz sposób wykonywania prac są zgodne z polityką zrównoważonego rozwoju, w tym polityką środowiskową wynajmującego.

Ponadto, w umowie „zielonego” najmu warto przewidzieć, jak będzie monitorowane przestrzeganie konkretnych celów i zobowiązań stron oraz przewidzieć sposób działania, gdy wystąpią nieprawidłowości. Najemca i wynajmujący mogą umówić się, że będą regularnie spotykać się w celu monitorowania i poprawy działań z obszaru ESG. Wskazane jest ustalenie, jak strony będą postępować w przypadku sporu i przewidzieć wybór eksperta, gdyż prawo wynajmującego lub najemcy do wypowiedzenia najmu, obniżki czynszu czy też prawo wykonania zastępczego na koszt strony powodującej nieprawidłowości mogą okazać się nadmierne.

Każdy przypadek najmu, w zależności od okoliczności faktycznych, wymaga indywidualnego podejścia, by najem był w rzeczywistości „zielony” i realizował założone cele. Inna jest sytuacja stron w przypadku budynku z certyfikatem i budynku, który dopiero w trakcie trwania najmu będzie przechodziły modernizacje w celu zmniejszenia swojego wpływu na środowisko. Według badań, inwestorzy już teraz przyglądają się uważnie kwestiom ESG, a apetyt na przejmowanie spółek czy kupowanie nieruchomości, które realizują cele ESG, ma rosnąć. Negatywna ocena w zakresie ESG może wiązać się z podjęciem decyzji o wycofaniu się z kupna danej nieruchomości lub przejęcia spółki. Z uwagi na aktywność legislacyjną, ESG nie jest tylko przejściowym trendem, a obszarem, który będzie zyskiwał na znaczeniu zwłaszcza dla rynku nieruchomości.

***

Baker McKenzie

Biuro w Polsce, otwarte w 1992 roku, zatrudnia obecnie ponad 160 prawników i doradców podatkowych. Warszawska kancelaria świadczy usługi prawne zarówno na rzecz korporacji międzynarodowych, jak i lokalnych przedsiębiorstw. Zakres usług Baker McKenzie obejmuje kompleksowe doradztwo prawne i podatkowe w niemal wszystkich dziedzinach prawa gospodarczego.