Gra na czas

Branża prywatnego zakwaterowania studenckiego wyszła z kryzysu covidowego właściwie bez szwanku, z solidnym poziomem popytu i zadowalającym obłożeniem. Jednak obecnie w sektorze można zauważyć nowy trend: coraz większe czynsze. W niektórych regionach tempo ich wzrostu jest znacznie szybsze niż wcześniej: w ciągu ostatnich kilku lat poziom czynszów w sektorze PBSA systematycznie się zwiększał, średnio o około 1-3 proc. Jednak jak pokazują nowe badania przeprowadzone przez firmę Bonard, specjalizującą się w branży najmu, od września 2021 czynsze wzrosły średnio o 9,7 proc. Szczególnie duże skoki cen odnotowano w Europie Środkowo-Wschodniej.

Studenci na ratunek

Według badań Bonarda, obejmujących analizę czynszów pobieranych od 172 prywatnych dostawców usług PBSA w całej Europie oraz indywidualne rozmowy z przedstawicielami branży, przyczyny tego trendu są kształtowane przez wzajemne oddziaływanie na siebie zwiększonego popytu oraz rosnącej inflacji i stóp procentowych. Z jednej strony, rosnące czynsze mogą być wynikiem sukcesu samego sektora, który przy wysokim wskaźniku obłożenia i stale rosnącym popycie może swobodnie ustalać wyższe opłaty. Na rynku pojawiają się również nowe, wyższej jakości produkty PBSA, które zwiększają średnią wartość czynszu. Rosnąca inflacja i stopy procentowe stwarzają warunki do utrzymania wysokiego poziomu popytu na PBSA. Niesprzyjający klimat gospodarczy sprawia, że mniej osób będzie stać na własną nieruchomość. Jednocześnie prawdopodobna jest intensywniejsza migracja zarobkowa. Oba te trendy zwiększą popyt na wynajem prywatnych lokali, przenosząc więcej studentów z rynku wynajmu prywatnego do PBSA.

Z drugiej strony, rosnące stopy procentowe i inflacja stanowią poważne wyzwanie dla sektora. Zarówno operatorzy PBSA, jak i deweloperzy w wyniku inflacji obserwują wzrost cen. Zmiany te dotyczą kosztów zatrudnienia, a także opłat za media, utrzymanie i budowę, podobnie jest z kosztami operacyjnymi w przypadku niezabezpieczonych umów. Rosnące stopy procentowe sprawiają, że spłacanie kredytów staje się dla niektórych deweloperów znacznie trudniejsze.

Nasze badania oraz informacje zwrotne, które zebraliśmy od kluczowych w branży graczy, pokazują, że wysoki popyt wśród studentów pozwoli prywatnym dostawcom PBSA na dalsze zwiększanie czynszów. To pomoże zrównoważyć efekt rosnących kosztów. Obecnie rynek mieszkań studenckich w Europie stoi przed licznymi wyzwaniami, a skuteczne stawienie im czoła jest kluczowe dla dalszego rozwoju branży.

Na Zachodzie (prawie) bez zmian

Poza ogólnym trendem wzrostowym wspólnym dla całej Europy, z analizy różnic geograficznych wyłania się znacznie ciekawsza historia. Porównując lokalne trendy na całym kontynencie, widać wyraźnie, że Europa Środkowo-Wschodnia doświadcza znacznie gwałtowniejszych skoków czynszów. W tym regionie wzrost stawek wyniósł średnio 17,4 proc. (1740 punktów bazowych), przewyższając wzrost o 3,1 proc. (lub 310 punktów bazowych) obserwowany w Europie Zachodniej.

Bonard przebadał 141 firm w Europie Zachodniej i 31 w pozostałej części kontynentu. Najbardziej znaczącego wzrostu czynszów doświadczyła Litwa: 44 proc. Drugą co do wielkości zmianę odnotowano na Łotwie (19,6 proc.), a następnie w Polsce i Czechach (odpowiednio 13,6 i 13,5 proc). Na drugim końcu skali znalazły się Portugalia i Niemcy, które wykazały skromny wzrost o 1,2 i 1,9 proc. Przyczyny tych trendów są złożone, ale kluczową rolę odgrywają różnice we wskaźnikach świadczenia usług między Europą Wschodnią i Zachodnią, przy czym dostawcy na Zachodzie mają znacznie większą konkurencję, co ogranicza ich, jeśli chodzi o możliwości podwyższania opłat. Na mniej nasyconych rynkach, takich jak Europa Wschodnia i Środkowa, jest więcej miejsca na zwiększanie czynszów. Wskaźnik udostępniania prywatnego jest znacznie wyższy na bardziej rozwiniętych i dojrzałych rynkach Europy Zachodniej, gdzie wynosi średnio 21 proc. W innych krajach europejskich jest to niewiele ponad 11,2 proc. Oznacza to, że dostawcy w Europie Środkowo-Wschodniej mogą regulować czynsze, aby dostosować się do wskaźnika inflacji i utrzymać swoje marże na pożądanym poziomie, nie będąc ograniczonym przez ceny konkurencji.

Niektórzy operatorzy w Europie Zachodniej zabezpieczyli swoje koszty długoterminowymi umowami z dostawcami usług i materiałów. Dzięki temu mają stosunkowo stabilne wydatki, na które nie wpłynęła jeszcze inflacja, a to pozwoli im póki co utrzymać niższe czynsze. Wojna w Ukrainie również ma istotny wpływ na rynek najmu w Europie Środkowo-Wschodniej. Intensywniejsza migracja ludzi i firm, nie tylko z Ukrainy, ale również z Białorusi i Rosji, skutkuje dużym napływem najemców, co wywiera presję na stosunkowo ograniczoną podaż w regionie i potencjalnie zmienia dynamikę lokalnego rynku w nadchodzących latach. Można przypuszczać, że część osób i firm zdecyduje się na stałą relokację, tworząc wysoki poziom popytu, który przynajmniej częściowo utrzyma się po zakończeniu konfliktu.

Dobry wybór na trudne czasy

Rosnący popyt i wysoki wskaźnik obłożenia zrównoważył część kosztów związanych z obecnymi trendami gospodarczymi poprzez podniesienie czynszów. Nadal nie wiadomo, czy ta tendencja utrzyma się w przyszłym roku, ale jest mało prawdopodobne, by inflacja wróciła do poziomu sprzed kryzysu. Zarówno operatorzy PBSA, jak i inni przedsiębiorcy grają obecnie na czas. W burzliwych czasach sektor prywatnych akademików jest akurat zyskowną i odporną klasą aktywów, ponieważ inwestorzy nie są tak narażeni na inflację, jak np. w branży powierzchni handlowych czy biurowych. Czynsze w PBSA zmieniają się co roku i mogą być na bieżąco korygowane, tak by odzwierciedlały rzeczywistość gospodarczą. Ta cecha sektora jest kluczowa dla jego dalszego sukcesu, zwłaszcza po wejściu w okres, który najprawdopodobniej będzie cechował się utrzymującymi się wysokimi stopami inflacji, przynajmniej w porównaniu z tymi, do których rynek był przyzwyczajony w roku 2010, po wielkiej recesji.

***

Living pod lupą

Bonard to globalna firma zajmująca się badaniami rynku i doradztwem, dostarczająca dane, strategie i oceny w zakresie wynajmowanych klas aktywów mieszkaniowych, w tym mieszkań studenckich, mikro-mieszkań, co-livingów, mieszkań dla seniorów, mieszkań serwisowanych i BTR. Zespół ponad 50 badaczy i analityków, działających w czterech biurach na całym świecie, zapewnia najwyższy poziom danych wtórnych i pierwotnych. Firma dostarcza do 250+ KPI, jak również dane takie jak popyt, podaż, portfele, ceny, pipeline czy preferencje klientów w ponad 200 miastach.