Na lata, na pewno

Tomasz Cudowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Jesteście stosunkowo nowym graczem na polskim rynku magazynowym. Co Was skłoniło do wejścia nad Wisłę?

Bogi Gabrovic, country CFO, CTP: To był dla nas naturalny kierunek rozwoju, po Czechach, Słowacji i pozostałych krajach CEE. Naszym zdaniem, polski rynek jest idealny do rozwijania biznesu magazynowego – graniczy z jednym z głównych rynków zbytu Europy, czyli Niemcami, koszty pracy są nadal stosunkowo niskie, a kompetencje i umiejętności kadry – bardzo wysokie. Od 2011 roku polski rynek jest więc bezpiecznym miejscem do inwestowania. Zmieniają się sektory i trendy stanowiące główną siłę napędową – w zależności od okresu może to być np. e-commerce, przemysł czy nearshoring – ale zawsze jest tu odpowiednie paliwo dla branży.

Piotr Flugel, country construction director i COO, CTP: Trzeba także powiedzieć, że kierunki rozwoju wskazują nam niejako nasi międzynarodowi klienci, którzy do rozszerzania działalności potrzebują zaufanego partnera, więc kontynuują współpracę z nami w kolejnych państwach. Nasze zaufanie do polskiego rynku dobrze obrazuje fakt, że strategia rozwoju CTP nad Wisłą obejmuje całe pięć lat – rok 2026 chcemy zakończyć wynikiem 3 mln mkw. wynajętej powierzchni GLA w portfelu.

Całkiem ambitnie. Jakiego rodzaju doświadczenie zamierzacie wykorzystać podczas tej ekspansji?

PF: Jesteśmy deweloperem typu „build-to-own”, a to oznacza, że budujemy zawsze zgodnie z najwyższymi standardami – zależy nam, aby mieć w swoim portfelu trwałe i efektywne obiekty. Mogę z dumą powiedzieć, że średni okres eksploatacji budynków CTP wynosi 40 lat. Na naszych rozwiniętych rynkach korzystamy również z tego, że w ramach grupy jesteśmy generalnym wykonawcą własnych inwestycji – to pozwala nam na osiągnięcie odpowiedniej efektywności i korzyści wynikających ze skali działania. Kontrola nad zakupami materiałów budowlanych i zarządzanie budową wewnątrz firmy oznaczają całkowity wpływ na proces inwestycji i wszystkie koszty. Z czasem taki model będziemy chcieli wdrożyć także w Polsce.

BG: Trzeba też podkreślić, że czerpiemy z ogromnego, prawie 25-letniego doświadczenia grupy, co pozwala nam stosować jeden z wielu sprawdzonych modeli współpracy z klientami, ale jednocześnie do każdego z nich podchodzić indywidualnie.

Działacie na polskim rynku od mniej więcej roku. Co udało się Wam już osiągnąć?

PF: W pierwszej połowie tego roku kupiliśmy od firmy 7R 2,5 mln mkw. gruntów, co przekłada się na możliwość budowy około 1,25 mln mkw. powierzchni do wynajęcia. Tereny są zlokalizowane głównie w hubach logistycznych Warszawy i Górnego Śląska, korzystają zatem z dobrze rozwiniętej infrastruktury drogowej. W skład zakupionego przez nas portfela wchodziły też dwie inwestycje w budowie – w Katowicach i Warszawie. W sumie na koniec czerwca mieliśmy w polskim banku ponad 2,9 mln mkw. gruntów i szacujemy, że zagospodarowanie tego potencjału zajmie dwa-trzy lata. W budowie mamy niecałe pół miliona mkw. powierzchni, a nowe hale powstają w czterech lokalizacjach: Iłowej (Lubuskie), Katowicach, Warszawie i Zabrzu. Przygotowujemy się też do realizacji trzeciego etapu inwestycji w Opolu oraz do uruchomienia kolejnych projektów.

BG: Najbliższe otwarcie czeka nas w podwarszawskiej Kobyłce, wkrótce poinformujemy o szczegółach. Cały czas rozbudowujemy również zespół. Gdy rozpoczynaliśmy działalność w Polsce w 2021 roku, nasza firma liczyła siedmiu pracowników, dziś jest ich 54. To wszystko w czasie, gdy z rynku płyną informacje o tym, iż wielu deweloperów wyhamowuje – ogranicza pipeline, odchudza projekty lub je zawiesza, zapewne w obawie przed skutkami recesji.

Wy jesteście na nią odporni? Wasze źródła finansowania też?

BG: Takie mamy głębokie przekonanie. Mamy stosunkowo niewielki koszt pozyskania kapitału, więc nie boimy się inwestować, także w projekty spekulacyjne. Nasze inwestycje w około 50 proc. finansujemy z wynajmu istniejących obiektów, a drugie 50 – ze środków pozyskanych z obrotu giełdowego (jesteśmy obecni na parkiecie w Amsterdamie od marca 2021 roku) oraz z zielonych obligacji.

A propos: czy tak jak wszyscy postępowi gracze wierzycie w ESG?

PF: W każdej lokalizacji, w której jesteśmy obecni, dbamy zarówno o potrzeby najemców, jak i społeczności lokalnych. Im większa skala inwestycji, tym więcej zintegrowanych usług i udogodnień możemy dodać. Należy do nich np. nasza przestrzeń wspólna o nazwie Clubhouse, dostępna dla społeczności parku – jest wyposażona w kantynę czy punkt medyczny, ale także umożliwia uprawianie sportów i rekreację. W ramach naszych największych inwestycji, jak np. CTPark w Bratysławie, budujemy również moduły biurowe, a także przystępne cenowo mieszkania na wynajem dla pracowników naszych najemców. Zatem mówimy w tym przypadku o kompleksowych parkach biznesowych, które łączą wiele funkcji w jednym miejscu i umożliwiają spędzanie czasu także po pracy. Ten model chcemy przenieść do Polski.

BG: Wszystkie nasze obiekty mają wzmacniane dachy, które umożliwiają montaż paneli solarnych. Jesteśmy także jedynym deweloperem przemysłowym w Europie, który cały swój portfel wybudowanych parków – a więc 100 proc., około 10 mln mkw. – certyfikował w systemie BREEAM. Ale ESG to nie tylko ekologia naszych obiektów, to także – jak wspominał Piotr – odpowiedzialność za najbliższych sąsiadów. Dlatego w ramach grupy CTP współpracujemy z lokalnymi społecznościami choćby dzięki temu, że nasze parki mają charakter otwarty, tworząc wspólny ekosystem z okolicą. Parki magazynowe nie mogą być – jak kiedyś – zamkniętymi, nieprzyjaznymi enklawami. Tworzymy miejsca spotkań z mieszkańcami, spośród których wywodzi się większość pracowników naszych najemców, wspieramy lokalne inicjatywy i współpracujemy z miejscowymi uczelniami. Kilka lat temu pojęcie społeczności pojawiło się w nieruchomościach biurowych, teraz przenosi się do magazynów, a my z pewnością jesteśmy w awangardzie tego trendu.

Macie może jakąś specyficzną receptę na sukces, unikalny model biznesowy?

BG: Nie wiem, na ile jest on unikalny, ale z pewnością skuteczny. Kluczowym czynnikiem wyróżniającym nasz model jako dewelopera jest fakt, że rozwijamy sieć wysokiej jakości parków przemysłowych i logistycznych, aby zatrzymać je w naszym portfelu. To długofalowe podejście zapewnia, że nasze cele są zbieżne z celami wszystkich naszych interesariuszy – od klientów po społeczności lokalne, otaczające nasze inwestycje realizowane pod szyldem CTPark. Mamy w terenie dedykowane zespoły, których zadaniem jest reagowanie na wszystkie potrzeby naszych najemców. Nieustannie inwestujemy w parki, aby utrzymać jakość tego, co stworzyliśmy. Rozwijamy długoterminowe partnerstwa strategiczne z klientami, aby wspierać ich wzrost i odpowiadać na wymagania w zakresie operacji oraz zrównoważonego rozwoju. Realizujemy konkretne zamówienie klienta, a potem towarzyszymy mu przez cały okres jego działalności – to często czas liczony w dekadach.

A jeśli chodzi o format obiektów i profil najemców – w co celujecie?

PF: Jak wspomniałem, w naszych parkach budujemy nie tylko magazyny. Stawiamy hale, które w standardzie przygotowane są pod działalność produkcyjną. Nearshoring stał się rzeczywistym trendem, a jego potwierdzeniem jest mnóstwo zapytań od firm produkcyjnych, jakie dostajemy. Chiny już nie są ani tanią, ani bezpieczną – z punktu widzenia ciągłości łańcucha dostaw – lokalizacją. Nasi potencjalni najemcy to producenci komponentów dla branży automotive oraz opakowań, drukarnie i szwalnie, a także firmy farmaceutyczne i kosmetyczne, ponadto sieci sklepów zoologicznych i podmioty potrzebujące powierzchni chłodniczych. I nie mam tu na myśli wyłącznie dużych korporacji – jesteśmy otwarci na współpracę również z małymi producentami, którzy nie mogą sobie pozwolić na budowę własnej hali, tymczasem w naszych parkach mogą się rozwijać.

BG: Warto podkreślić, że rozwój europejskiej sieci naszych parków jest w większości napędzany przez klientów. To aktualnie ponad 1 tys. najemców, a nasza nowa działalność jest w 85 proc. generowana przez ich ekspansję w ramach naszych obiektów.

Wracając jeszcze do kwestii finansowych: koszty budowy w tym roku wystrzeliły w górę. Czy to nie utrudni Waszych ambitnych planów ekspansji i pozyskiwania finansowania na nowe inwestycje?

PF: Jako grupa CTP jesteśmy bardzo silni finansowo. Po pierwszej połowie tego roku raportowaliśmy zysk, który wyniósł po opodatkowaniu 490,2 mln euro, co oznacza wzrost o 160 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Utrzymujemy płynność finansową w ramach organizacji, a to całkowicie zabezpiecza realizację nowych inwestycji.

BG: Koszty budowy oczywiście rosną, ale odczuwają to wszyscy deweloperzy i wszyscy muszą uwzględniać ten czynnik w swoich biznesplanach. Na szczęście, po znaczących podwyżkach, koszty materiałów i wykonawstwa się stabilizują. Z pewnością nie unikniemy jednak – będącego efektem wyższych kosztów budowy – wzrostu czynszów, co już obserwujemy w całej Europie. W Polsce stawki te były w ostatnich latach niezwykle niskie, zatem sytuacja na rynku budowlanym urealni koszty najmu.

Jaka jest, Waszym zdaniem, przyszłość rynku? Co będzie dla branży magazynów największych wyzwaniem już wkrótce?

BG: Sądzę, że w Polsce nastał świetny okres dla magazynów i jeszcze długo będziemy świadkami trendu wzrostowego w tym sektorze, niezależnie od zawirowań w gospodarce i na globalnych rynkach. Polska w tej nowej rzeczywistości może zyskać – cała Europa będzie szukać atrakcyjnych czynszów i wykwalifikowanej kadry, które znajdzie nad Wisłą. Oczywiście ten boom magazynowy, który obserwowaliśmy w 2020 roku, nieco wyhamowuje, co jest naturalne. Jednak polska gospodarka wciąż potrzebuje nowego zaplecza nieruchomościowego, aby odpowiedzieć na wyzwania związane ze skróconymi łańcuchami dostaw oraz trendem nearshoringu. To kluczowy moment, aby zapewnić infrastrukturę do skonsumowania wzrostu i możliwości biznesowych napływających do naszego kraju. To wciąż dobry czas dla tak doświadczonych deweloperów jak CTP.

PF: Z tego, co obserwujemy, wynika, że największym wyzwaniem będzie zapewnienie naszym klientom bezpieczeństwa energetycznego. Szukamy rozwiązań dających im pewność, że w naszych parkach mamy rozwiązania, które zapewniają ciągłość prowadzenia działalności także w sytuacjach awaryjnych. Ponadto analizujemy w tej chwili możliwości produkcji i magazynowania energii, co da nam kontrolę nad jej kosztem i dostępnością.

Jesteście całkowicie pochłonięci rozwojem firmy, czy może znajdujecie chwilę dla siebie?

BG: Moje dzieci mieszkają w różnych częściach świata, więc wystarczy, że zechcę któreś odwiedzić, by wyjechać na zagraniczne wakacje (choć wolą one, by mama ze znacznym wyprzedzeniem informowała o odwiedzinach). Ale przyznaję, że z Polski ruszam się niechętnie – rzadko w życiu zawodowym zdarza się taka sytuacja, że można budować od zera portfel nieruchomości obejmujący kilka mln mkw. i to dla tak energetyzującej organizacji jak CTP – to daje mi ogromną energię do działania, ale także nieporównywalną z niczym innym satysfakcję.

PF: Moje dzieci natomiast zapytane w szkole, jakie hobby ma ich tata, odpowiedziały, że to praca. Jest coś w tym, co powiedziała Bogi – możliwość rozwijania tak ambitnego projektu praktycznie od zera, budowanie zespołu na bazie doświadczeń założyciela CTP oraz jednoczesna realizacja 0,5 mln mkw. to motywacja nieporównywalna z żadną inną. Staram się jednak w wolnych chwilach, poza przebywaniem z rodziną, przebiec wokół poznańskiego jeziora Rusałka, a zimą zaliczyć kilka wypadów na snowboard.

***

Oni budują (w) CTP

Bogi Gabrovic odpowiada za budowę portfela nieruchomościowego firmy (obecnie ponad 2,9 mln mkw. gruntów w polskim banku ziemi), rozwój silnego, lokalnego zespołu oraz ekspansję biznesu w tej części Europy. Ma ponad 25-letnie doświadczenie w ocenie inwestycji, pozyskiwaniu kapitału oraz zarządzaniu aktywami, ryzykiem i funduszami we wszystkich klasach nieruchomości komercyjnych. Pracowała m.in. dla międzynarodowych organizacji w USA i Europie, wielokrotnie przeprowadzając je przez złożone plany ekspansji, reorganizacji i rozwoju kapitałowego. Zanim dołączyła do CTP, była związana m.in. z markami: White Star Real Estate i PwC.

Piotr Flugel odpowiada za budowę portfela nieruchomościowego firmy oraz kompleksową strategię, wyniki i rozwój biznesu w tej części Europy Środkowo-Wschodniej. Z branżą real estate związany jest od ponad 12 lat, doświadczenie z zakresu zarządzania zespołem, realizacji projektów budowlanych oraz implementacji długoterminowej polityki sprzedaży zdobywał, pracując m.in. dla firmy Goldbeck. Po dołączeniu do CTP Polska koncentruje się na zarządzaniu projektami, zwiększaniu skali biznesu, a także nadzorowaniu wszystkich operacji zachodzących w firmie i ich optymalizacji.