Niezła końcówka słabego roku

Wybuch globalnej inflacji plus efekty wojny w Ukrainie – to przyczyny znacznie gorszej kondycji giełd w 2022 roku, niż przewidywali to specjaliści u jego progu. Wyższe stopy procentowe odciągają inwestorów od giełdy, podobnie jak niepewna sytuacja geopolityczna. Końcówka 2022 roku przyniosła jedynie promyk nadziei, bo inflacja na świecie zdaje się być powstrzymywana, a spowolnienie, choć nieuniknione, może nie być tak głębokie i długie, jak prognozowali ekonomiści. Nadal jednak sytuacja na świecie (w szczególności wojna) wprowadza sporo niepewności. Na razie jednak przewidywania są optymistyczne – z prognoz zebranych przez dziennik „Parkiet” wynika, że WIG w przyszłym roku wzrośnie o 9 proc., do ok. 62,3 tys. punktów, a najwięksi optymiści oceniają, że możliwe jest dobicie do 70 tys. na koniec 2023 roku. Tyle że zanim się poprawi, musi nastąpić słabszy okres i pierwsze półrocze skończy się raczej na minusie. Ważnym czynnikiem będzie sytuacja w Ukrainie – deeskalacja konfliktu pomogłaby szczególnie GPW – zaś jesienią dużą rolę odegrają w Polsce wybory parlamentarne. Gospodarka będzie rozwijać się w tempie do 1 proc. lub wpadnie w stagnację, ale nie przełoży się to na bezrobocie. Mogą stanąć inwestycje, choć jest nadzieja, że pozytywnie wpłynie na nie rozwiązany konflikt z Unią Europejską w sprawie Krajowego Planu Odbudowy oraz wydatki na transformację energetyczną (odczują to także portfele zamówień części spółek budowlanych). Jednak zanim rok 2023 rozkręci się na dobre, przyjrzyjmy się zakończeniu 2022 – indeksy zanotowały wzrosty, choć trudno mówić, by Święty Mikołaj był szczególnie hojny. Na nastroje wpływały informacje o inflacji, stopach procentowych i sytuacji na świecie.

Jeżeli chodzi o segment deweloperski, w centrum uwagi nadal jest sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. W III kwartale liczba udzielonych kredytów spadła o 69 proc., a sprzedaż – w ciągu dziewięciu miesięcy zjechała o 34 proc., choć z drugiej strony podaż mieszkań w największych miastach jest najwyższa od siedmiu lat. Jednocześnie powiększa się różnica między ceną na rynku pierwotnym i wtórnym, co – zdaniem ekspertów – może zwiększyć presję na ceny nowych lokali u deweloperów. Obecnie tylko ok. 20 proc. lokali kupowanych jest na kredyt, a średnia wartość kredytu jest niższa niż przed rokiem.

Nie wszyscy jednak zamierzają spokojnie przeczekać spadek popytu wywołany wysokim kosztem kredytu i spowolnieniem gospodarczym. Pomysłem wartym odnotowania (choć nie pochodzi on od spółki notowanej na GPW, bo od J.W. Construction) jest oferowanie finansowania klientom zamierzającym kupić mieszkanie. Również rząd zapowiada program wsparcia czy też kredyty o niskiej stopie procentowej, co chwilowo może wyhamować popyt, bo chętni będą czekać na szczegóły i wdrożenie programu. Giełdowi deweloperzy celują w wyższe segmenty rynku, skupiając się na wysokiej jakości produktu i dobrych lokalizacjach. Takie działania w 2023 roku zapowiada m.in. Echo Investment, które chce wykorzystać korektę cen gruntów i niższe koszty wykonawstwa, stawiając na ofertę dla klientów gotówkowych. Celem jest utrzymanie marż na poziomie wyższym niż 30 proc.; jeśli chodzi o segment biurowy, spółka informuje o wysokim popycie w największych miastach i transakcjach sprzedaży gotowych biurowców.

Zdaniem wielu ekspertów okres spowolnienia wywołanego suszą kredytową i osłabieniem gospodarki będzie czasem szybkiego rozwoju wynajmu instytucjonalnego (PRS). Stopniowo do współpracy z wyspecjalizowanymi funduszami przekonują się kolejni gracze, i to coraz więksi, np. Dom Development podpisał umowę na budowę czterech bloków w Warszawie. Formy takiej współpracy mogą różnić się sposobem rozliczania – na bieżąco, jak w przypadku umowy Dom Development, lub przy przekazaniu gotowych lokali. Są też tacy, którzy próbują sił w tworzeniu własnych platform PRS. W rynek ten wierzy Ronson, który już buduje mieszkania na wynajem w kilku dzielnicach Warszawy, a myśli o Poznaniu czy Wrocławiu, szukając inwestora, by zwiększyć skalę tej działalności.

Na pozytywny efekt hamowania (np. spadku cen wykonawstwa i materiałów) liczą także spółki z sektora budowlanego. Mirbud, przy okazji omawiania wyników za III kwartał (wzrost przychodów o 48 proc., zysku brutto o 16 proc.), poinformował, że zamierza pozyskiwać więcej kontraktów poza segmentem drogowym (ok. 75 proc. portfela) i utrzymać wartość portfela na poziomie 5 mld zł. Zgodnie z deklaracjami obecny portfel zapewnia grupie komfort działania do 2025 roku. Tymczasem Onde, ekologiczna odnoga grupy Erbud, uruchomiła fabrykę drewnianych domów, które spełniają założenia m.in. unijnego pakietu Fit for 55, obniżającego emisyjność w budownictwie. Ponieważ produkcja i budowa drewnianych budynków generuje mniej CO2 o kilkadziesiąt procent w stosunku do technologii tradycyjnych, zainteresowanie domami z nowej fabryki przewyższyło już jej moce produkcyjne.

W perspektywie roku wyjątkowo słabo wypadają akcje Herkulesa. Spółka odczuwa skutki kontraktu z PKP PLK sprzed ponad czterech lat – podczas jego realizacji doszło do zwiększenia rezerwy w związku z przeszacowaniem budżetu budowy systemu łączności GSM-R. Rezerwa skonsumowała całkowicie zysk po trzech kwartałach. Kontrakt o wartości 280 mln zł był powodem próby sprzedaży spółki zależnej realizującej zlecenie, dlatego złożony został wniosek o upadłość. Dla porównania: kapitalizacja Herkulesa to nieco ponad 25 mln zł. Na drugim biegunie znajdują się m.in. Budimex, wspomniany Mirbud czy ZUE, które odnotowały największe wzrosty w skali roku.

Mimo nie najlepszej sytuacji na GPW spółki deweloperskie nadal szukają kapitału na rozwój – nie tylko z emisji obligacji, ale także akcji, czego przykładem jest MLP Group, która w ten sposób pozyskała blisko 200 mln zł. (Mir)