Ciesz się, Czechu!

Jak wynika z raportu Market Outlook 2023, sporządzonego przez firmę Cushman & Wakefield w IV kwartale 2022 roku, czeska gospodarka odbiła się już od postpandemicznego dna. Ten wzrost napędzały kolejne inwestycje, produkcja przemysłowa oraz eksport. Konsumpcja odnotowywana w gospodarstwach domowych pozostała jednak w stagnacji. Oczekuje się, że rozwój produkcji i eksportu będą głównymi czynnikami wspierającymi w najbliższym czasie gospodarkę, której wzrost jest szacowany przez Moody’s Analytics na 2,6 proc. w 2022 roku, zaś prognoza zerowego wzrostu PKB w 2023 roku zostanie prawdopodobnie skorygowana w górę. Jak podaje CBRE, latem 2021 roku w Czechach nastąpił gwałtowny wzrost cen konsumpcyjnych, a ich indeks wzrósł do 15,1 proc. w ciągu roku. Dynamika tego wzrostu zaczęła nieco zwalniać, oczekuje się jednak, że inflacja pozostanie przez pewien czas znacznie powyżej historycznej średniej. W odpowiedzi na wzrost inflacji czeski bank centralny podniósł stopy procentowe, a ich znaczącego spadku nie oczekuje się aż do 2024 roku.

Inwestorzy w uśpieniu

Czechy wkroczyły w rok 2023 z prognozą umiarkowanej recesji, jednak powszechnie uważa się, że inflacja i stopy procentowe w kraju osiągnęły już swój szczyt. Według wstępnych szacunków czeskiego Urzędu Statystycznego, PKB u naszych sąsiadów wzrósł w minionym roku o 2,5 proc. Prognozy zakładają skurczenie się gospodarki w roku bieżącym, chociaż jeszcze przed jego końcem ma nastąpić pewne ożywienie. Urząd Statystyczny szacuje też, że w IV kwartale 2022 roku PKB spadł o 0,3 proc. w ujęciu kwartalnym. To niewielkie osłabienie zostało w dużej mierze złagodzone przez solidne wyniki handlu, napędzane przez wydatki konsumpcyjne. W połączeniu z niepewnością konsumentów czeska gospodarka cierpi obecnie z powodu wysokiej inflacji, a także spadku dochodów realnych oraz restrykcyjnej polityki monetarnej, co hamuje wzrost. Mimo to w styczniu odnotowano znaczną poprawę zaufania konsumentów (wzrost o 7,4 proc. w skali miesiąca), a także nieznaczny wzrost pewności przedsiębiorców (1,3 proc. w górę). Średnia inflacja za 2022 rok wyniosła 15,1 proc. i była najwyższą wartością odnotowaną od 1993 roku. Ceny towarów wzrosły o prawie 17 proc., a usług – o ponad 12 proc. W grudniu 2022 r. wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych wzrósł o 15,8 proc. w skali roku, co oznacza spadek o 0,4 proc. w stosunku do miesiąca poprzedniego. Jak twierdzi Ministerstwo Finansów, w tym roku średni wskaźnik inflacji powinien obniżyć się do 10,4 proc.

Według CBRE, wolumen inwestycji w Czechach w tym roku utrzyma się na stabilnym poziomie lub nieznacznie spadnie (o 5-10 proc. w skali roku). Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty rosną obecnie we wszystkich sektorach, a na koniec 2022 przesunęły się o 25-75 punktów bazowych w porównaniu z I kwartałem 2022. Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty handlowe, które już w okresie pandemii odnotowały ekspansję, doświadczyły mniejszej aktywności w porównaniu z biurami i logistyką. W IV kwartale stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty logistyczne oraz przy głównych ulicach handlowych wyniosły 4,75 proc., biurowe 4,8 proc., a centra handlowe – 6,25 proc. Logistyka i biura pozostają najbardziej poszukiwanymi rodzajami nieruchomości. W 2022 biura odpowiadały za 36 proc. całkowitego wolumenu inwestycji, a przemysł i logistyka – za 22 proc. CBRE zauważa jednak brak podaży na wysokiej jakości biurowe aktywa inwestycyjne, co stanowi konsekwencję niskiej aktywności branży biurowej w Pradze. Rynek logistyczny pozostanie natomiast stabilny. Silny popyt ze strony najemców, przy rekordowo niskich wskaźnikach pustostanów i dobrych perspektywach wzrostu czynszów, będzie dalej napędzał zainteresowanie inwestorów tym sektorem. CBRE spodziewa się także zwiększonej aktywności w obszarze inwestycji handlowych w roku 2023.

Jak wynika z raportu Marketbeat autorstwa Cushman & Wakefield, aktywność inwestorów pozostaje ograniczona. W IV kwartale całkowita wartość inwestycji w tradycyjnych sektorach nieruchomości wyniosła 1,5 mld euro w 2022, a złożyły się na to głównie inwestycje w praskie biura (36 proc.) i handel (26 proc.). Wartość aktywów objętych transakcją była o 8,2 proc. niższa niż w 2021 roku. Pod koniec 2022 zamknięto kilka transakcji portfelowych w sektorze handlowym – z rąk do rąk przeszło m.in. portfolio parków handlowych DRFG kupionych przez grupę Generali, nowego właściciela ma również portfel hipermarketów Ahold nabyty przez ZRD Investments. Co warte podkreślenia, większość kupców (57 proc.) była pochodzenia lokalnego. – Czechy pozostają atrakcyjną lokalizacją inwestycyjną dla krajowych i międzynarodowych inwestorów ze względu na mniejszą podaż strukturalną, niski poziom pustostanów oraz silny wzrost czynszów w projektach przemysłowych i obiektach biurowych w najlepszych lokalizacjach. Jednak ze względu na ograniczoną gotowość właścicieli do sprzedaży nie spodziewamy się znaczącego wzrostu wolumenu inwestycyjnego w 2023 roku – wyjaśnia Michal Soták, partner zarządzający, szef zespołu rynków kapitałowych czeskiego Cushman & Wakefield. Zgadza się z nim Vítězslav Doležal, dyrektor ds. nieruchomości inwestycyjnych w CBRE. – Czechy są jednym z najmniej ryzykownych rynków wschodzących ze względu na konserwatywną politykę fiskalną i monetarną, niskie zadłużenie, a także rozważny i płynny sektor bankowy – wskazuje Vítězslav Doležal.

Biura wychodzą na prostą

W kwestii perspektyw czeskiego rynku biurowego Simon Orr, dyrektor biurowy ds. usług doradczych i transakcyjnych w CBRE, zachowuje optymizm. – W ciągu pierwszych trzech kwartałów roku 2022 zaobserwowaliśmy ożywienie aktywności w wynajmie biur w Pradze w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Take-up w stolicy wzrósł o 10 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim i o 27 proc. w porównaniu z przedpandemicznym 2019. Od IV kwartału 2022 zaczęliśmy dostrzegać spowolnienie w aktywności najmu. Rosnące ceny energii i usług mają duży wpływ na planowanie w sferze finansów i nieruchomości, dlatego firmy pozostaną ostrożne przez cały bieżący rok. Jednocześnie na rynku pojawiają się nowe projekty biurowe klasy premium, co pokazuje, że niektóre firmy są skłonne płacić ponadrynkowe czynsze w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach – zaznacza Simon Orr.

Mimo prognoz zapowiadających, że w roku 2023 zatrudnienie w firmach wynajmujących praskie biura nieznacznie wzrośnie, CBRE przewiduje, że recesja ograniczy wzrost na rynku najmu, a popyt na powierzchnię biurową w Pradze będzie niższy niż w ubiegłym roku. W przypadku największych najemców przeważają redukcje powierzchni i konsolidacje, dlatego można się spodziewać wzrostu powierzchni podnajmowanych. Ciągły popyt na te powierzchnie sprawi, że zapotrzebowanie na nowe projekty lub renowacje pozostanie znaczące, a budynki, które nie odpowiadają założeniom środowiskowym dużych najemców, będą trudniejsze do wynajęcia.

W ciągu 2022 roku CBRE zaobserwowało ożywienie w obszarze wynajmu biur – popyt (z wyłączeniem renegocjacji) wyniósł 297 tys. mkw. (wzrost o 43 proc. w skali roku), zaś średnia wielkość nowych transakcji była stabilna i wynosiła około 600 mkw. Popyt napędzały zwłaszcza firmy z branży IT, które były odpowiedzialne za prawie 30 proc. transakcji. W 2023 roku w sektorze technologicznym spodziewane jest jednak spowolnienie, a spadek nowej aktywności w obszarze najmu jest już widoczny. W 2022 roku całkowita działalność w zakresie wynajmu przekroczyła pół mln mkw., przy czym 43 proc. transakcji stanowiły renegocjacje. Na koniec ubiegłego roku praski rynek biurowy składał się z 3,8 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 75,3 tys. mkw. stanowiły aktywa oddane do użytku w roku 2022. To o 33 proc. więcej, jednak wciąż znacznie poniżej dziesięcioletniej średniej, wynoszącej 125 tys. mkw. na rok. Około 48 proc. z tej powierzchni znalazło już najemców. Wskaźnik pustostanów był stabilny przez cały 2022 rok, a na jego koniec wynosił 7,7 proc. W budowie znajduje się obecnie 184,9 tys. mkw., z czego 129 tys. mkw. ma zostać oddane do użytku w tym roku. Jedynie 43 proc. tej powierzchni zostało objęte umowami najmu, co zapowiada umiarkowany wzrost wskaźnika pustostanów do końca 2023.

Radka Novak, szefowa zespołu agencji biurowych w firmie Cushman & Wakefield, czeka na odbicie rynku. – Pomimo tego, że hybrydowy model pracy staje się normą, wskaźnik pustostanów na praskim rynku jeszcze nie rośnie. Spodziewam się także, że wysokie koszty wyposażenia powierzchni mogą w pewnym stopniu zniechęcić firmy do relokacji. Rozpoczynanie budowy nowych biur będzie zależało od umów przednajmu, a czynsze za najlepsze powierzchnie zbliżają się obecnie do szczytu – wyjaśnia Radka Novak. Według raportu Marketbeat, projekt Smíchov City był jedynym ukończonym w ostatnim kwartale 2022 roku obiektem biurowym. Chociaż w II połowie 2022 nie rozpoczęto żadnej nowej inwestycji, aktywność deweloperska w sektorze pozostaje relatywnie odpowiednia. Ponad 183 tys. mkw. jest obecnie w fazie budowy, a realizacja kolejnych ponad 100 tys. mkw. ma się w tym roku rozpocząć. W 2022 popyt brutto i netto wzrósł o 42 proc. w stosunku do 2021. Popyt brutto wyniósł w IV kwartale 2022 151,8 tys. mkw., co – w połączeniu z brakiem nowej podaży – spowodowało spadek wskaźnika pustostanów o 0,1 proc. w ciągu kwartału. Na koniec 2022 roku niewynajętych było około 293,6 tys. mkw. biur. Największą dostępność powierzchni odnotowano w dzielnicach: Praga 4 (60,9 tys. mkw.), Praga 5 (54,4 tys. mkw.) oraz Praga 1 (40,8 tys. mkw.) Czynsze za najlepsze biura ustabilizowały się pod koniec 2022 roku, osiągając poziom 27 euro za mkw. miesięcznie. W ciągu tego roku spodziewany jest dalszy, chociaż umiarkowany wzrost czynszów.

Ruch w handlowym interesie

Handel detaliczny to sektor, który przyjął wiele ciosów od pandemii, nie złamała ona jednak ducha Jana Janáčka, szefa działu doradztwa handlowego i usług transakcyjnych w CBRE. – Obserwujemy widoczny powrót do sklepów stacjonarnych, zyski e-commerce nie osiągają takich poziomów jak w okresie pandemii, a stosunek sprzedaży online do sprzedaży ogółem spadł. Mimo to, z udziałem handlu online na poziomie 17 proc., Czechy mają jeden z najwyższych w tym obszarze wskaźników w Europie – tłumaczy Jan Janáček.

Jak podaje czeski Urząd Statystyczny, po maju 2022 roku wysoka stopa inflacji i malejąca siła nabywcza spowodowały spadek wydatków w handlu detalicznym w ujęciu rocznym. Footfall w centrach handlowych ustabilizował się w marcu i kwietniu, podnosząc się z 20-procentowego spadku (w porównaniu do tego z roku 2019) do 5-procentowego. Roczne wskaźniki odwiedzalności również pozostają w tyle za wynikami za 2019 – są mniejsze o prawie 10 proc. Z drugiej strony obroty przekroczyły poziom z roku przedpandemicznego już w lutym, osiągając szczyt w maju i wrześniu 2022. Oxford Economics założył, że wydatki na sprzedaż detaliczną spadną w 2022 o 0,2 proc., co odpowiadałoby wzrostowi o 1 proc. w porównaniu z rokiem 2019. Podobny spadek, o 0,3 proc. w skali roku, prognozowany jest na 2023, co plasuje Czechy nieco powyżej średniej dla strefy euro, która wynosi -1,3 proc. Podczas gdy w okresie pandemii e-commerce odnotował bezprecedensowy wzrost, według Heureki w roku 2022 całkowita sprzedaż spadła o 12 proc. Pomimo tej korekty e-sprzedaż przekroczyła poziom z 2019 o ponad 25 proc. Zasoby centrów handlowych wzrosły nieznacznie (0,4 proc. w skali roku, przy jednej ekspansji i jednym nowym otwarciu), a zagęszczenie powierzchni handlowej w roku 2022 osiągnęło 234 mkw. na tysiąc mieszkańców. Praski Smíchov City o powierzchni 6,3 tys. mkw. zostanie oddany do użytku w tym roku, a CBRE wskazuje łącznie pięć projektów, których otwarcia planowane są w Czechach na najbliższe trzy lata. Łączna powierzchnia tych nieruchomości ma wynieść 75 tys. mkw. Rozwój parków handlowych pozostawał w 2022 intensywny i oczekuje się, że trend ten będzie kontynuowany w roku bieżącym, zwłaszcza w segmencie obiektów o powierzchni do 10 tys. mkw.

Zdaniem Jana Kotrbáčka, partnera w Cushman & Wakefield, który kieruje zespołem agencji handlowych na Europę Środkowo-Wschodnią, nie powinniśmy spodziewać się większych załamań rynkowych. – Ponieważ czeski rynek nie jest przesycony, nie istnieje ryzyko dramatycznego wzrostu liczby pustostanów. Detaliści będą nadal optymalizować liczbę swoich sklepów, ich jakość oraz kanały dystrybucji, a we wszystkich segmentach rynku kluczowe będą długoterminowe relacje z najemcami, ponieważ właściciele będą koncentrować się na utrzymaniu obłożenia w swoich centrach – zapowiada ekspert.

Z raportu Marketbeat Cushmana wynika, że w roku 2022 w Czechach oddano do użytku 52,7 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej, czyli o 55 proc. mniej niż w roku poprzednim. Cała nowa powierzchnia handlowa oddana do użytku znajdowała się w obrębie parków handlowych, w czego skład wchodziło dziesięć nowych inwestycji i pięć rozbudów. Na koniec 2022 roku około 77,5 tys. mkw. było w budowie, a ponad 500 tys. mkw. w przygotowaniu i na różnych etapach realizacji. Kształtów nabierają długo oczekiwane większe projekty typu mixed-use, np. OC Dornych w Brnie, Savarin w Pradze i Ameside w Pilźnie, a kilka inwestycji przy głównych ulicach miast (Máj, 100 Yards, Hotel Fairmont, Pařížská 25 i Via Una) jest w trakcie przebudowy.

Sprzedaż detaliczna była w ujęciu nominalnym wyższa niż przed pandemią, jednak po dwucyfrowej inflacji i kryzysie energetycznym detaliści borykają się z wyższymi opłatami za usługi i niższymi marżami, które spowodowane są wyższymi kosztami towarów. Czynsze w handlu detalicznym utrzymują się natomiast na stałym poziomie. W centrach handlowych najwyższy osiągany czynsz wynosi obecnie około 142 euro za mkw. miesięcznie, w parkach handlowych – 12 euro, natomiast przy głównych ulicach Pragi utrzymuje się na poziomie 225 euro.

W logistyce nikt nie narzeka

Jak w większości krajów Europy, przemysł i logistyka w Czechach mają za sobą dobry rok. Jan Hřivnacký, szef działu wynajmu powierzchni przemysłowych w CBRE, jest szczególnie zadowolony. – W pierwszych trzech kwartałach 2022 wynajęto 1,2 mln mkw. powierzchni przemysłowej i logistycznej, a to więcej niż popyt w tym okresie odnotowywany kiedykolwiek w przeszłości. Przy tak wysokim wyniku i rekordowo niskim wskaźniku pustostanów (poniżej 1 proc. w III kwartale 2022), czynsze w najlepszych obiektach wciąż wykazują tendencję wzrostową – o 25 proc. w skali roku, oczekujemy jednak ich stabilizacji w 2023. Obserwujemy również silny popyt ze strony producentów pomp ciepła i paneli słonecznych, których sektor przeżywa rozkwit ze względu na obecne warunki rynkowe. Oczekuje się, że ogólna aktywność rynku pozostanie w 2023 roku wysoka, ale nie tak bardzo jak rekordowe poziomy z 2021 i 2022 roku – wyjaśnia ekspert.

Według CBRE, popyt wśród firm logistycznych i produkcyjnych pozostaje silny, choć obecnie można zaobserwować spowolnienie w aktywności przedsiębiorstw zajmujących się e-handlem i dostarczaniem przesyłek. Oczekuje się, że w ciągu 2023 roku rynek utrzyma się w dobrej kondycji, nie osiągnie jednak poziomów z lat 2021 i 2022. W całym roku 2022 wynajęto 1,47 mln mkw. powierzchni przemysłowej i logistycznej – to drugi najwyższy wskaźnik popytu od początku istnienia rejestru. Tak doskonały wynik był głównie efektem wyjątkowo wysokiego popytu w pierwszych trzech kwartałach, który wyniósł ponad 1,2 mln mkw.

W 2022 roku CBRE odnotowało prawie 220 nowych umów, w tym 38 na powierzchnie powyżej 10 tys. mkw. i 11 kontraktów na więcej niż 20 tys. mkw. Całkowita aktywność w zakresie wynajmu w 2022 roku wyniosła 2,2 mln mkw., bijąc rekord ustanowiony w 2021 roku o 10 proc. Ogólny wskaźnik pustostanów wynosi obecnie zaledwie 1,2 proc., co oznacza kolejny spadek w stosunku do bardzo niskiego poziomu wynoszącego 1,3 proc. na koniec 2021 roku. W budowie znajduje się obecnie 1,2 mln mkw., a ukończenie blisko 1 mln mkw. planowane jest na ten rok. Dodatkowe 230 tys. mkw. znajduje się w fazie planowania, a ich finalizacja ma nastąpić jeszcze w tym roku. W IV kwartale 2022 odnotowano wzrost budownictwa spekulacyjnego o około 39 proc., co – wraz z wysokim poziomem nowej podaży i znaczącym, ale nie przytłaczającym popytem – może doprowadzić do niewielkiego wzrostu wskaźnika pustostanów (do 2-3 proc.). W IV kwartale 2022 roku czynsze za najlepsze powierzchnie wyniosły 7,90 euro za mkw. miesięcznie, co oznacza wzrost o 32 proc. w skali roku. W tym roku można się spodziewać spowolnienia tego wzrostu. Obecnie głównymi czynnikami, które go nakręcają, pozostają brak dostępnych powierzchni, rosnące koszty budowy oraz materiałów, a także coraz wyższa inflacja. Jiří Kristek, szef zespołu ds. magazynów przemysłowych i handlowych w firmie Cushman & Wakefield, przewiduje, że rynek będzie jednak nadal rósł. – W Czechach wciąż obserwujemy bardzo wysoki wskaźnik rozwoju budownictwa przemysłowego, coraz wyższe stopy procentowe mogą jednak wpłynąć na przyszłą dynamikę sektora. Podczas gdy popyt w e-handlu będzie nadal słabł, czeski rynek pozostanie korzystnym środowiskiem dla zagranicznych firm dystrybucyjnych i produkcyjnych, a reshoring i nearshoring będą generować jeszcze większe zapotrzebowanie na magazyny w naszym kraju – zapowiada ekspert.

Silvie Marešová, senior associate w agencji przemysłowej Colliersa, jest także optymistką w kwestii przyszłości rynku. – Branża przemysłowa pozostanie silnym i rozwijającym się segmentem, nawet mimo bieżącej sytuacji makroekonomicznej i cen energii. Czechy są korzystnie umiejscowione geograficznie, dzięki czemu mogą obsługiwać europejskie łańcuchy dostaw, a więc producenci i dostawcy do krajów sąsiadujących pozostaną niezagrożeni. Ostatnie wzrosty czynszów ustabilizowały się i spodziewam się, że tak pozostanie. W trakcie ostatnich kilku burzliwych lat trudno było tworzyć strategiczne plany, co w przypadku niektórych firm skutkowało dużymi zapasami lub większą ilością niewykorzystanej (ze względu na mniejszą liczbę zamówień) powierzchni w magazynach, spodziewam się więc pewnych korekt czynszów, a także udostępniania większej powierzchni w formie podnajmu – podsumowuje Silvie Marešová.

***

PRS wciąż nie ma swobody

Erik Müller, szef zespołu doradców ds. nieruchomości mieszkaniowych w Cushman & Wakefield

Popyt na inwestycje PRS na rynku czeskim również rośnie, zarówno dzięki kapitałowi lokalnemu, jak i międzynarodowemu, w roku 2023 można się jednak spodziewać ograniczonych wolumenów ze względu na brak produktu. Oczekujemy, że w Czechach będzie postępować stopniowa instytucjonalizacja rynku najmu oraz stabilizacja budownictwa mieszkaniowego zajmowanego przez właścicieli. Gdy inflacja osiągnie szczyt i spadną związane z nią stopy procentowe, ożywi się również rynek mieszkań własnościowych. Niepewność co do przepisów i brak pozwoleń na budowę mogą spowodować dalsze, nieodwracalne problemy z podażą.