Podpisane zielonym długopisem

Warszawski oddział kancelarii CMS jest bardzo dumny ze schodów, które łączą pięć pięter jego siedziby na szczycie Varso Tower. Stopnie wykonane są z jasnoszarego granitu, a jedną stronę klatki schodowej zajmuje zielona ściana, która rozpyla wodną mgiełkę służącą do podlewania roślin. Przeciwległa ściana pokryta jest muralem, na którym widnieją różne punkty orientacyjne stolicy, zaś zewnętrzna jej strona jest przeszklona i odbija morze otaczających ją budynków. Schody zapewniają dostęp do jednej z wielu kuchni, w której rozmaite symbole zachęcają pracowników, aby nie korzystali z windy w celu przemieszczania się pomiędzy kondygnacjami oraz by zdrowo się odżywiali – np. częstując się dostępnymi pomidorami i jabłkami. Wszystkie te udogodnienia przyczyniły się do przyznania biurom pierwszego w Warszawie certyfikatu WELL na poziomie Platinum. Kancelaria prawna przyznaje jednak, że zlokalizowany w rogu pomieszczenia automat z batonikami odjął jej kilka punktów w procesie certyfikacji, który przeprowadzała agencja JLL. Przestrzeń ta jest w dużej mierze także dowodem na to, co można osiągnąć, gdy firma poważnie traktuje idee ESG.

Rekordowy ślad węglowy

Pewnie wiecie już, że branża nieruchomości odpowiada za około 40 proc. globalnej emisji dwutlenku węgla, a także za 40 proc. całkowitej konsumpcji energii oraz 40 proc. zużycia surowców. Te szokujące liczby mogą stać się bardziej zrozumiałe, gdy weźmiemy pod uwagę, że spędzamy średnio 90 proc. naszego czasu w pomieszczeniach. Nadal nie jest jednak zaskoczeniem, że branża znajduje się na celowniku unijnej polityki środowiskowej. Tak potężne liczby dają równie duże możliwości w zakresie ich redukcji. Obecna polityka UE w znacznej mierze opiera się na samoregulacji rynku, chociaż nie można wykluczyć, że w przyszłości zostaną wprowadzone tzw. podatki brunatne. – Regulacje unijne nie zmuszają nas do ekologicznego działania, a raczej do ujawnienia, czy jesteśmy ekologiczni czy nie. To silna grywalizacja całego systemu sprawiająca, że rynek sam się reguluje – tłumaczy Aleksander Grabecki z CMS.

Taksonomia UE i Zielony Ład zobowiązują kolejne firmy do raportowania swojego wpływu na środowisko. Inwestorzy i finansiści zaczynają już unikać tych spółek, których działalność jest zbyt szkodliwa dla planety. – Instytucje finansowe w coraz większym stopniu uwzględniają aspekty ESG w swoich decyzjach biznesowych, a rosnąca liczba pożyczek jest związana z zasadami zrównoważonego rozwoju oraz wskaźnikami KPI w obszarze ESG. Wraz z wprowadzeniem rygorystycznych wymogów sprawozdawczości w ramach Europejskiego Zielonego Ładu, wzrosło znaczenie raportowania niefinansowego oraz wyraźnego zaangażowania w ESG i dotyczących go strategii. Choć zielone umowy najmu wciąż nie są jeszcze wiążące, sygnalizują krok w pożądanym kierunku zrównoważonych operacji budowlanych. Spodziewamy się, że ich udział wzrośnie w ciągu najbliższych kilku lat – przewiduje Susanne Steinböck, szefowa grupy ds. komunikacji korporacyjnej i zrównoważonego rozwoju w CA Immo. Rzeczywiście, największa presja na to, co nazywane jest zieloną rewolucją, pochodzi z dużych korporacji, ale także jest wywierana właśnie na nie. – Obserwujemy, że dla większych firm, które są zobowiązane do raportowania zgodnie z przepisami UE, zielone umowy najmu stały się bardzo istotne, stąd nacisk, jaki wywierają na wynajmujących. Dla mniejszych najemców jest to jednak dodatkowe obciążenie, więc póki co nie traktują oni tej kwestii priorytetowo. To bardziej wymóg wynajmujących. Może się to jednak jeszcze zmienić, bowiem także ich klienci coraz częściej zadają pytania o proekologiczną działalność firm – przekonuje Agata Jurek-Zbrojska, dyrektorka działu nieruchomości i budownictwa w CMS. Susanne Steinböck wskazuje także na duże międzynarodowe koncerny, które stoją na czele ruchu propagującego bardziej przyjazną środowisku politykę. – Większe, globalne firmy z kompleksową polityką ESG mogą kłaść silniejszy nacisk na zrównoważone, certyfikowane budynki i być bardziej chętne, by podporządkowywać się ekologicznym regulacjom ze względu na swoje obowiązki w obszarze raportowania pozafinansowego. W naszej ocenie zainteresowanie naszych najemców podpisywaniem zielonych umów najmu jest wysokie na wszystkich rynkach – podkreśla.

Złapani w potrójną siatkę

Wygląda zatem na to, że wkroczyliśmy już w erę, w której firmy prześcigają się w staraniach na rzecz planety. To oznacza między innymi, że muszą dokonać reewaluacji wszystkich elementów swojego funkcjonowania – w tym umów najmu – aby sprawdzić, na ile są one zrównoważone. Wcześniej standard rynkowy był określany przez umowy typu triple-net. – To obecnie norma, która zamienia najem w produkt inwestycyjny – wynajmujący nie wkłada w taki kontrakt pieniędzy, ale otrzymuje je z powrotem – wyjaśnia Aleksander Grabecki, senior associate w CMS. Chociaż to wynajmujący jest odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości, koszty za wszystkie ewentualne prace ponosi najemca. Ten mechanizm działa podobnie jak obligacje – każdej inwestycji środków towarzyszy przewidywalny strumień przychodów. Kłopot z takim modelem polega jednak na tym, że wynajmujący ma niewielką motywację do robienia czegokolwiek poza utrzymaniem obiektu. Wszystkie ulepszenia byłyby bowiem dokonywane na jego własny koszt, a wszelkie korzyści przypadłyby najemcy, który mógł podpisać umowę najmu na 5 czy 15 lat. Problem stanowi także raportowanie. Wiele danych, których wymaga wynajmujący, można zebrać tylko przez najemcę, ponieważ wynajmujący zwykle nie ma wstępu do lokalu. – Jeżeli udostępniasz informacje, musisz zwykle podpisać umowę o zachowaniu poufności, aby dane były wykorzystywane tylko w określonym celu. Czasem istnieją też procedury, które narzucają sposób wysnuwania wniosków. Otrzymujemy np. surowe dane, ale muszą być one prezentowane w postaci zagregowanej lub zanonimizowanej, kiedy dzielimy się nimi z konsultantami. Naruszenia w tym obszarze są dla wielu organizacji ogromnym problemem – przestrzega Aleksander Grabecki.

CA Immo podkreśla też, że w udostępnianiu danych ważną rolę gra partnerstwo. – ESG to dziedzina oparta w dużej mierze właśnie na informacji. Bez precyzyjnych i kompletnych danych działamy po omacku, co może być utrudnieniem, jeśli chcemy osiągnąć klimatyczne cele. Przejrzystość informacji jest priorytetowa w procesie zwiększania świadomości i efektywniejszego wykorzystywania przestrzeni przez naszych najemców. Stanowi również ważną podstawę transparentnego i ukierunkowanego zarządzania energią, a także poprawy efektywności energetycznej naszego portfolio – przekonuje Susanne Steinböck z CA Immo. Rozwiązaniem tych problemów jest ustanowienie formalnych procedur dialogu pomiędzy najemcą a wynajmującym. W ramach takiego porozumienia, jeżeli najemcy chcą zobaczyć korzyści płynące z modernizacji, to także będzie przedmiotem dyskusji. Formalne struktury ułatwiają również raportowanie, a informacje przepływają wówczas swobodnie między najemcą a wynajmującym. – Ważne jest stworzenie odpowiednich zasad współpracy. Chodzi nie tylko o monitorowanie, ale też otwarty dialog i techniki wdrażania nowych rozwiązań – wyjaśnia Aleksander Grabecki. – Najemca lokalu na parterze może na przykład nie chcieć dorzucać się do wymiany wind w budynku. Pojawia się tu konieczność omówienia tej kwestii. Dobrze jest znaleźć sposób na przeprowadzenie dialogu z innymi interesariuszami, którzy także korzystają z obiektu, w ramach zielonej umowy najmu – dodaje.

Również w CA Immo panuje przekonanie, że umiejętność dyskusji jest kluczowa. – Nasze zielone umowy najmu zawierają dobrowolne klauzule, zintegrowane z całym dokumentem, które wprowadzają standaryzację i przejrzystość w codziennych działaniach wynajmujących i najemców. Oznacza to, że obie strony zgadzają się na jak najbardziej zrównoważone użytkowanie i zarządzanie nieruchomością, decydując się chociażby na przyjazne dla środowiska praktyki, takie jak zakup zielonej energii, wykorzystanie zrównoważonych materiałów wyposażenia lub przyjaznych dla środowiska środków czyszczących. I nie musi się to raczej wiązać z wyższymi kosztami. Ujawnianie i monitorowanie danych dotyczących zużycia energii przez najemców może nawet zapewnić możliwość optymalizacji zużycia, a tym samym znacznego obniżenia kosztów operacyjnych – przekonuje Susanne Steinböck.

Certyfikat na dobry początek

Sam fakt, że budynek posiada certyfikat BREEAM czy LEED, nie oznacza jeszcze, że jest środowiskowo zrównoważony. Zielona certyfikacja stała się mimo to standardem, do którego równają nowoczesne obiekty biurowe. Wiele zależy od tego, jakie jest przeznaczenie budynku, a wiele certyfikatów wymaga regularnego ich odnawiania. Zagwarantowanie, że budynek jest wykorzystywany optymalnie, może być o tyle trudne, że w jednej lokalizacji zatrudniane są setki, a nawet tysiące pracowników. – Nie wszyscy czytają umowy. I nie wszyscy muszą – podkreśla Aleksander Grabecki. Zielony kontrakt powinien zatem zawierać klauzule, które zobowiązują do przeprowadzenia odpowiedniego szkolenia dla pracowników.

Zielony najem stawia przed różnymi sektorami określone wyzwania. W przypadku handlu detalicznego polegają one na tym, że w dialogu trzeba uwzględnić głosy wielu stron, a nie wszystkie z nich mają taką samą siłę negocjacyjną. Główni najemcy, np. hipermarkety, mają mocną pozycję i mogą pozwolić sobie na stawianie większych wymagań odnośnie do zarządzania centrum handlowym, podczas gdy mniejsze, lokalne sklepy będą mieć raczej znikomą świadomość kwestii związanych z ESG. Co więcej, ujednolicona polityka energetyczna może napotkać na przeszkody w postaci różnych umów, którzy poszczególni detaliści zawierają z dostawcami prądu. – Wielu właścicieli obiektów handlowych posiada jednak dużą wrażliwość na kwestie ESG. Traktują poważnie swoje obowiązki związane z raportowaniem i wdrażaniem prośrodowiskowej polityki – przekonuje Agata Jurek-Zbrojska. W przypadku magazynów zielone umowy najmu są nierzadko o wiele mniej skomplikowane. Takie obiekty często mają tylko jednego najemcę, dialog ogranicza się zatem do dwóch stron. Płaskie dachy są doskonałą platformą do instalacji paneli fotowoltaicznych, chociaż panujące w Polsce obostrzenia często utrudniają podłączenie ich do sieci. – Warunki regulacyjne nie zmieniają się w tym samym tempie, w jakim następują zmiany w obszarze efektywności energetycznej oraz dostaw energii – przyznaje Jurek-Zbrojska.

Zielone światło

Presja na ekologizację nieruchomości rośnie, a zaczyna to być odczuwalne wraz z wprowadzaniem kolejnych unijnych regulacji. – Około 80 proc. obecnie działających budynków za 20 lat wciąż będzie istnieć, ale do 2025 roku wszystkie obiekty w UE będą musiały osiągnąć neutralność pod względem emisji dwutlenku węgla. Nie ma innego sposobu na osiągnięcie tego celu niż ich renowacja. To powszechny problem, który dotyka zarówno najemców, jak i wynajmujących. Nowych budynków po prostu nie wystarczy. Obiekty będą przechodzić modernizacje z korzyścią w postaci niższych kosztów operacyjnych, a to naprawdę rewolucja w porównaniu z zachętami powiązanymi z modelem triple-net. W przypadku takiego kontraktu, gdy wynajmujący chce dokonać renowacji, jest odpowiedzialny za wszystkie koszty, ale to najemca czerpie korzyści. W tym sensie zielone umowy znoszą ograniczenia, które wiążą się z podziałem zachęt – podkreśla Aleksander Grabecki. Już teraz w Wielkiej Brytanii nie można zgodnie z prawem wynająć budynku, który nie spełnia minimalnych standardów środowiskowych. Według CMS rewolucja w tym zakresie już się rozpoczęła. – Jestem pewien, że wszyscy wynajmujący i najemcy mają już w swoich umowach przynajmniej jedną klauzulę, która zawiera zapis dotyczący dbałości o środowisko. Każdy, kto zawiera w Polsce nowy kontrakt lub renegocjuje istniejącą już umowę, powinien poważnie rozważyć ujęcie w niej chociażby kilku aspektów dotyczących zielonego najmu – podsumowuje Grabecki.