Planeta ma niewiele czasu

Tomasz Cudowski: Pół roku temu wróciłaś w szeregi „wielkiej czwórki”, tym razem do KPMG, z misją utworzenia nowego zespołu, mającego świadczyć kompleksowe usługi doradcze rynkowi nieruchomości. Wcześniej nie było tu takiej jednostki?

Monika Dębska-Pastakia, partner associate, head of Real Estate Advisory at KPMG in Poland: Powiedziałabym, że usługi dla rynku nieruchomości były rozrzucone po różnych działach firmy, a moim zadaniem było je scalić w jeden zespół – wyceny, transakcje, M&A, badania rynku, sfera ESG, finansowanie. Dziś mogę powiedzieć, że jesteśmy na dobrej drodze do realizacji naszego planu.

Co było dla Ciebie największym zaskoczeniem podczas tworzenia nowego zespołu?

Chyba kwestie związane z zielonym finansowaniem, które jest podstawą rozwoju zrównoważonego budownictwa. Dużo się o tym mówi, więc wielu inwestorów pyta nas o takie instrumenty, ale na palcach jednej ręki można policzyć banki, które mają odpowiedni produkt. A wyzwania stojące przed polskim rynkiem nieruchomości w obszarach sustainable development czy retrofit budynków są ogromne, jak choćby klasyfikacja energetyczna budynków, która ma wejść w życie w tym roku czy raportowanie ESG.

Czy w dobie marazmu na rynku inwestycyjnym inwestorzy są skłonni ponosić wyższe koszty inwestycji, by stać się częścią zielonej transformacji?

Różnie z tym bywa, ale raczej nie widać entuzjazmu. Złożoność sytuacji polega na tym, że zielona transformacja jest procesem bardzo długotrwałym i kosztownym, a nasza planeta nie ma wiele czasu. Część tych procesów na naszym kontynencie zostanie sfinansowana przez fundusze unijne, ale dużą część kosztów musi ponieść kapitał prywatny, a on się do tego nie pali, szczególnie w tak trudnej sytuacji na rynku. Część kosztów może zostanie przerzucona na najemców, ale tu sytuacja jest analogiczna – wszyscy chcą lokować siedziby w ekologicznych biurach, ale tylko niektórzy, najbardziej świadomi i zamożni są w stanie zaakceptować wyższe koszty najmu.

Co zmusi inwestorów do sięgnięcia głębiej do kieszeni? Odpływ najemców? Regulacje unijne?

Pewnie jedno i drugie, czyli kompilacja czynników rynkowych i prawnych. Przepisy dotyczące zrównoważonego rozwoju coraz bardziej się zaostrzają i obejmują coraz więcej podmiotów na rynku, ale z drugiej strony są właściciele, którzy starają się przede wszystkim przeżyć trudny okres i ograniczają koszty. Wiedzą jednak, że jeśli nie zainwestują w podniesienie standardu budynku i w proekologiczne rozwiązania, to ich istniejące obiekty będą świecić pustkami, bo najemcy odpłyną gdzie indziej.

Zawsze można sprzedać taki budynek albo zmienić jego funkcję.

Owszem, ale jaką cenę można uzyskać za takie trudne aktywo w trudnych czasach? Uaktywniają się wówczas co prawda „sępy”, czyli vulture funds, ale kupią tylko z ogromnym dyskontem. Mimo wszystko, o ile wiem, w grudniu miało się zamknąć kilka transakcji obejmujących stare biurowce, więc pewnie o niektórych wkrótce usłyszymy, podobnie jak o konwersjach biur na PRS.

No tak, po co nam biura, skoro mamy home office i hybrydowy tryb pracy…

No właśnie, choć nie byłabym aż taka kategoryczna. Rzeczywiście biura nie są już faworytem kapitału i pewnie długo nie będą, przynajmniej dopóki jakoś nie ucichnie rewolucja, która się obecnie na tym rynku dokonuje. Na przykład w ramach naszego zespołu w KPMG każdy może sobie wybrać dni pracy w biurze.

I co wybrała większość?

Oczywiście wtorki i czwartki. Ale nie wszyscy mogą przejść na home office czy choćby system hybrydowy, więc mimo zmiany zwyczajów biura będą zawsze potrzebne, zmieni się jednak znacząco ich wielkość i funkcjonalność.

A co z przyszłością retailu i innych sektorów?

Tu sytuacja jest analogiczna – królują nowe formaty i nowa organizacja sprzedaży, ale tradycyjny handel radzi sobie coraz lepiej i coraz harmonijniej uzupełnia kanały e-commerce. Z kolei małe formaty centrów handlowych idealnie wpisują się w ideę 15-minutowego miasta, która zdała świetnie egzamin podczas pandemii. Duże (chyba zbyt duże) oczekiwania mieliśmy wobec rynku magazynowo-produkcyjnego, ale nadal notuje on przyzwoitą dynamikę rozwoju. Ruch wrócił również do branży hotelowej – obłożenie jest na „wyżynach”, w trakcie jest też kilka znaczących transakcji. Dynamicznie rozwija się sektor PRS, a przy obecnych potrzebach mieszkaniowych w Europie będzie z pewnością na topie jeszcze przez lata.

Nie masz wrażenia, że nasz rynek staje się w zasadzie niemożliwy do zrozumienia przez kogoś, kto nie śledzi na bieżąco wszystkich trendów?

Zdecydowanie tak, co więcej – w każdej minucie pojawia się coraz większa porcja nowych informacji i nowych zagadnień, co tylko potwierdza fakt, jak ważna jest edukacja i doradztwo. Sam obszar ESG to ogromna porcja nowej wiedzy. Zmienia się taksonomia, z dnia na dzień pojawiają się nowe przepisy prawne, a stare są nowelizowane, co wymaga ciągłej aktualizacji wiedzy.

A propos wywracania… Za oknami kilkanaście stopni mrozu, a Ty jesteś chyba jedyną osobą w tym mieście, która się cieszy z takiej aury, bo możesz wreszcie pójść na łyżwy!

Tak, uwielbiam taką zimę i wreszcie się jej doczekałam! Dotychczas obie pary moich figurówek – w Warszawie i Londynie – leżały w szafach i pokrywały się kurzem, bo było za ciepło nawet na sztuczne lodowiska, ale już mogłam je odkurzyć. Byłam niedawno w londyńskim Somerset House, gdzie urządzon lodowisko w cudownej scenerii – mogłabym stamtąd nie wychodzić.