Bo we mnie jest lex

Tomasz Cudowski, ‘Eurobuild CEE’: Zacznijmy od skomentowania gorącej transakcji gruntowej w Warszawie – pod koniec grudnia działka obok stacji metra Imielin została sprzedana w przetargu za astronomiczną sumę pod projekt mieszkaniowy. Żałuje Pan, że to nie Yareal ją kupił?

Jacek Zengteler, prezes zarządu Yareal Polska: Braliśmy udział w tym przetargu i oczywiście żałuję, że nie udało nam się pozyskać tej działki, bo jest dobrze zlokalizowana i objęta MPZP pod zabudowę mieszkaniową. Działki z uregulowaną sytuacją planistyczną pod dobrymi adresami są obecnie zjawiskiem rzadkim. Zrezygnowaliśmy jednak z podbijania ceny we właściwym momencie, bo ostateczna cena osiągnęła poziom, który poważnie daje do myślenia o szansach na powodzenie planowanego projektu. Z pobieżnych wyliczeń wynika bowiem, że składową 1 mkw. PUM w tym projekcie będzie około 9 tys. zł kosztów samego zakupu gruntu, zanim jeszcze zacznie się budżetowanie budowy i dojdą koszty materiałów, wykonawców itp., o ewentualnej marży nie wspominając. Jest to kolejna transakcja gruntowa dobitnie pokazująca, z jak dużym niedoborem działek pod zabudowę mieszkaniową w Warszawie mamy obecnie do czynienia. Tymczasem temat rosnących cen sprzedaży mieszkań rozpala dzisiaj nie tylko media branżowe, ale chyba już niemal każdą rozmowę kogokolwiek, kto szuka, posiada lub myśli o wynajmie mieszkania. Trzeba jednoznacznie stwierdzić, że bez zwiększenia podaży gruntów, przy wciąż wysokim popycie ze strony nabywców mieszkań, trudno będzie oczekiwać, że ceny zatrzymają się, nie wspominając nawet o ich spadku. W krótkiej i średniej perspektywie rozwiązaniem tego problemu zdecydowanie jest korzystanie ze specustawy mieszkaniowej, tzw. lex developer, która umożliwiła budowę mieszkań na terenach o innym przeznaczeniu. Szkoda, że ta idea jest wygaszana i do 2025 roku zniknie, choć można mieć nadzieję, że jej rolę przynajmniej częściowo przejmą zintegrowane plany inwestycyjne.

Yareal zdążył skorzystać ze specustawy – pod koniec ubiegłego roku uruchomiliście projekt Mokopolis na Mokotowie jako – o ile dobrze liczę – trzeci taki projekt w Warszawie, czyli jeszcze można mówić o pionierskiej realizacji. Co było w niej największym wyzwaniem?

W życiu pioniera najtrudniejsze jest przecieranie szlaków, a w tym przypadku było to przeprowadzenie całej procedury ULIM ze wszystkimi interesariuszami, głównie z miastem. Przygotowania trwały ponad dwa lata, bo wiele rzeczy należało po prostu wymyślić od początku, np. uzgodnić daninę oświatową na rzecz gminy, a potem przeprowadzić formalne ustalenia i przygotować konkretne dokumenty. W ustawie jest mowa o nowych szkołach i przedszkolach, ale akurat w tej lokalizacji – ze względu na skalę projektu – standardowe rozwiązanie przewidziane w ustawie, czyli przekazanie lokalu na cele oświatowe, po prostu nie miałoby racji bytu. Miasto też niespecjalnie było zainteresowane nową mikroplacówką, która miałaby ograniczoną wartość edukacyjną i obciążałaby budżet miejski. Podczas szerokich konsultacji okazało się, że przydałaby się za to modernizacja i rozbudowa istniejącej szkoły przy ul. Gruszczyńskiego. Ostatecznie taki właśnie projekt zaplanowaliśmy – i przedmiotowo, i finansowo. Co warte uwagi, projekt został opracowany z możliwością modułowego rozbudowania szkoły w miarę wzrastania potrzeb i dostępu do środków finansowych – zgodnie z zapisami MPZP może tam powstać m.in. podziemny parking z boiskiem na dachu i nowe skrzydło budynku szkolnego, a istniejący budynek zgodnie z projektem docelowo przejdzie gruntowną modernizację.

Podobno są już kolejni inwestorzy chętni inwestować w rozbudowę tej szkoły?

Docierały do mnie jakieś informacje, ale nieoficjalnie, więc trudno mówić o konkretach. Z pewnością kolejni inwestorzy w tej dzielnicy będą mieli już przetartą ścieżkę. Warto dodać, że lex developer w określonych warunkach, na poziomie intencji ustawodawcy, był bardzo użytecznym narzędziem, które jednak zostało mocno upolitycznione. Dlatego też niektóre samorządy utrudniały czy wręcz blokowały realizację projektów na mocy specustawy. Na szczęście rzadziej dzieje się to w Warszawie. Wszyscy interesariusze powoli przekonują się, że lex developer to dobry sposób na pogodzenie interesów gminy, inwestora i mieszkańców, a kolejne projekty – coraz większe i wymagające coraz krótszego czasu na przygotowanie – potwierdzają tę tezę.

Jeśli chodzi o część mieszkaniową Mokopolis – musieliście ją nieco ograniczyć w stosunku do pierwotnych planów.

Zgadza się. Nasz projekt mieszkaniowy nie był specjalnie śmiały ani kontrowersyjny, jednak mimo to w toku uzgodnień z Biurem Architektury musieliśmy nieznacznie zredukować jego skalę. Doceniono otwarty charakter naszego projektu, czyli brak ogrodzeń, co w tej części Mokotowa nie jest częste. Sąsiadujemy głównie z kilkunastoletnimi osiedlami, które powstawały w okresie, gdy grodzenie było standardem, przez co poruszanie się po okolicy jest utrudnione – np. w drodze na przystanek trzeba obchodzić cały kwartał. Mam nadzieję, że damy dobry przykład innym wspólnotom, które docenią korzyści płynące z otwartych przestrzeni i podobnie jak my udostępnią sąsiadom swobodne przejście, by wszystkim żyło się po prostu wygodniej. W Mokopolis rozpoczęliśmy przedsprzedaż mieszkań i wybór generalnego wykonawcy. Zainteresowanie potencjalnych nabywców jest bardzo duże.

Czyli wierzycie w potencjał inwestycyjny Mordoru?

Ja Mordorem interesowałem się tylko na etapie lektur Tolkiena (śmiech). Jeśli chodzi o potencjał Służewca, przez niektórych nadal nazywanego Mordorem na cześć siedziby tolkienowskiego Saurona, to zdecydowanie tak – widzimy tutaj potencjał inwestycyjny, szczególnie mieszkaniowy. Wybrane budynki usługowe w tej części Mokotowa przeżywają trudniejszy okres, chociaż dobre projekty cały czas nieźle sobie radzą. Jednak te starsze, mniej rentowne, zaczynają świecić pustkami. W tym miejscu pojawia się potencjał do zmiany definicji istniejących assetów ze zmianą przeznaczenia włącznie. Analizujemy obecnie kilka nieruchomości zabudowanych biurowcami pod kątem ich potencjału.

Wyburzenia czy konwersja na mieszkaniówkę?

Nie chcę wchodzić w szczegóły, ale przerabianie biur na mieszkania to bardzo wymagające zadanie ze względu m.in. na inną geometrię powierzchni i trudne warunki techniczne, co się przekłada z kolei m.in. na niewystarczającą wysokość pomieszczeń czy dostęp do światła dziennego. Z drugiej strony na świecie od lat pojawiają się świetne tego typu przykłady i z pewnością niebawem również w Polsce zobaczymy pierwsze takie projekty. Rozwiązaniem dla konwersji budynków usługowych na mieszkaniówkę w jakimś stopniu może być również segment PRS, ale tutaj znowu wchodzimy w cały szereg uwarunkowań, bo jeśli nie da się zbudować mieszkań dla docelowych właścicieli, to powstaje pytanie, jak poradzić sobie z ograniczeniami technicznymi dla mieszkań na wynajem. Chciałbym, żebyśmy dobrze się zrozumieli – nie każdy słabo wynajmujący się budynek biurowy jest skazany na zmianę przeznaczenia. Modernizacje i podnoszenie standardu to nadal jeden z wiodących kierunków dla takich obiektów.

A propos PRS – nie kusi Was wejście na ten rynek?

Uważnie przyglądamy się temu segmentowi, choć cały czas najlepiej czujemy się w segmencie mieszkań na sprzedaż. PRS to zupełnie inny biznes – budynki są wykonywane w innym standardzie, inaczej wygląda zarządzanie nimi… Obecna sytuacja na rynku kapitałowym wprowadza dodatkowe wyzwania dla deweloperów budujących na wynajem, którzy nie mają w swojej strategii tworzenia większych portfeli.

A jak wygląda w tych czasach finansowanie budowy mieszkań na sprzedaż?

Yareal nie korzysta ze wsparcia bankowego w tym sektorze, ale ze środków equity oraz tam, gdzie jest to możliwe i zasadne, częściowo z wpłat klientów poprzez rachunki powiernicze. Mogę się jednak pochwalić, że pod koniec roku udało nam się pozyskać kredyt na refinansowanie kosztów zakupu projektu do naszego banku ziemi. Taki produkt finansowy jest raczej rzadko spotykany na rynku, co cieszy tym bardziej, że mogliśmy uwolnić środki na dalszy rozwój innych projektów. Jeśli chodzi o sektor komercyjny, to tutaj sytuacja znacznie się nie zmieniła. Koszty finansowania nadal pozostają na wysokim poziomie, a banki bardzo selektywnie podchodzą do finansowania projektów. Wysoki koszt finansowania jest jednym z czynników wpływających na wzrost yield’ów, obserwowany w minionych kwartałach. Dlatego też możemy zauważyć zwrot w strategii firm: silni kapitałowo deweloperzy komercyjni koncentrują się bardziej na sferze asset management niż na cyklicznej sprzedaży projektów skomercjalizowanych.

Czy w tę tendencję wpisuje się strategia Yareal związana z kompleksem Lixa?

W znacznym stopniu tak. Przede wszystkim nie mieliśmy większego problemu z pozyskaniem finansowania i refinansowania dla kolejnych etapów kompleksu, łącznie około 120 mln euro, co jest najlepszym potwierdzeniem realnej wartości naszych biurowców. LIXA C skomercjalizowany prawie w 100% świetnie funkcjonuje i generuje zdrowe przepływy, a ostatnie dwa etapy D i E w tym roku zostaną oddane do użytkowania i domkną realizację całego kampusowego kompleksu. Wynajem obu tych budynków postępuje bardzo dobrze. Zakładamy, że utrzymamy te trzy budynki w swoim portfelu i będziemy korzystali z przepływów pieniężnych z najmu, które regularnie będą zasilać nasz P&L. Oczywiście nie zamykamy się na żaden scenariusz, ale nie prowadzimy obecnie i nie planujemy działań związanych ze sprzedażą nowych biurowców LIXA.

Wróćmy jeszcze do mieszkaniówki. Jak zmienił się rynek deweloperski w ostatnich latach, jeśli chodzi o relacje między deweloperami?

Zdecydowanie na korzyść. Jeszcze parę lat temu odczuwało się zażartą walkę o klienta i raczej ostrą konkurencję, a teraz widać znacznie większą otwartość na współdziałanie. Dużą rolę w tym obszarze odgrywa PZFD i jego rola integrująca branżę. Taka współpraca ma dużą wartość, zwłaszcza jeśli chodzi o wymianę wiedzy, ustalanie dobrych standardów, czy w ramach projektów prowadzonych po sąsiedzku. Mamy tego przykład na warszawskim Bemowie, gdzie Yareal uczestniczy w realizacji projektów infrastrukturalnych wspólnie z innymi deweloperami budującymi w tym samym rejonie – Chrzanowie. Zawarliśmy umowę konsorcjalną z miastem, dzięki której powstanie duży fragment ulicy Nowoczłuchowskiej wraz z pełną infrastrukturą techniczną, obsługującej osiedla mieszkaniowe już wybudowane i w budowie, a także nową szkołę i obiekty komercyjne.

Ceny mieszkań rosną, nie ma żadnego problemu z popytem, ale na rynku nie pojawia się zbyt wielu nowych deweloperów. To już nie są szybkie pieniądze?

To nigdy nie były szybkie pieniądze, choć na pewno takie przeświadczenie do dzisiaj pokutuje w opinii wielu obserwatorów rynku. Choć przyznaję, że jeszcze kilka czy kilkanaście lat temu prowadzenie działalności deweloperskiej wiązało się z mniejszą ilością wyzwań i ryzyka. Kiedyś każda firma, która miała kawałek ziemi i trochę gotówki, mogła zostać deweloperem i – jeśli nie popełniła jakichś kardynalnych błędów – była w stanie zrealizować projekt deweloperski i uzyskać na nim marżę, mniejszą czy większą. Dziś obserwuję wielu właścicieli gruntów, którzy – mimo dobrej koniunktury – nie podejmują pochopnych decyzji o wejściu w działalność deweloperską, bo rynek stał się bardziej wymagający niż kiedyś. Te podmioty zamiast wchodzić samodzielnie w działalność deweloperską, coraz częściej rozważają współpracę z profesjonalnymi graczami z branży. Wspólne przedsięwzięcia, projekty partnerskie z powodzeniem funkcjonują w innych krajach i z pewnością coraz częściej będą miały realne zastosowanie na polskim rynku. Nowi gracze cały czas się pojawiają, ale na pewno nie mamy tutaj takiej dynamiki jak jeszcze kilka lat temu.

A jeśli zaczynać w Warszawie, to gdzie?

To zależy od zasobności portfela. Co do zasady tam, gdzie da się pozyskać grunt o odpowiednich parametrach jakościowych i cenowych. Moim zdaniem na pewno rejon ronda Daszyńskiego będzie jeszcze przez lata najlepszą lokalizacją na projekty mieszkaniowe i biurowe, choć wolnych działek w tym rejonie w zasadzie nie ma. Poza innymi oczywistymi rejonami miasta wierzę mocno w Służewiec, Bemowo i Pragę.

Czy ewolucja rynku biurowego w stronę powierzchni elastycznych i generalnie mniejszych nie zagrozi planom inwestycyjnym?

Nowy sposób korzystania z biur jest już widoczny i przełożył się na realia rynkowe. Obserwujemy coraz mniej bardzo dużych umów najmu, bo nawet największe korporacje w tym czy innym zakresie zaakceptowały tryb hybrydowy. Już nawet do 50 proc. powierzchni biura firmy wykorzystują inaczej niż jako tradycyjne stanowiska pracy. Ważniejsze stają się powierzchnie wspólne, służące także integracji i wypoczynkowi, a więc przyciągające nowych pracowników. To z kolei wiąże się z większymi nakładami na aranżację wnętrz. Kiedyś najemca był w stanie wynegocjować w umowie tzw. fitout contribution w wysokości kilkuset euro, co było jego jedynym kosztem na urządzenie biura – obecne trendy aranżacji biur często wiążą się z dodatkowymi nakładami po stronie najemców, wykraczającymi poza kontrybucję wynajmującego. Najczęściej są to jednak przemyślane inwestycje, mające na celu maksymalnie podnieść atrakcyjność firmy dla pracowników i tym samym budować jej długotrwałą wartość. Niewątpliwie przyjazne i nowoczesne biuro pozwala konkurować na rynku pracowników. Wśród najemców widać także coraz wyraźniej „presję na zielone” – projekt nieuwzględniający zasad zrównoważonego rozwoju, w tym efektywności energetycznej, nie ma szans na poważnych najemców, mimo luki podażowej.

Biurowce Yareal są zasilane wyłącznie z odnawialnych źródeł energii, a jak Pan ładuje swoje osobiste akumulatory?

To zabrzmi paradoksalnie, ale najlepiej idzie mi w niskich temperaturach. Im zimniej i bielej, tym lepiej. Jeśli mam tylko trochę więcej czasu szukam okazji do wyjazdów na splitboard. Na co dzień ładuję baterię przy joggingu, ale przede wszystkim spędzając resztki wolnego czasu z rodziną i przyjaciółmi – szczególnie jeśli mam okazję coś dla nich ugotować.

***

Ekonomia dla zaawansowanych

Jacek Zengteler z branżą deweloperską jest związany od 2002 roku, karierę zawodową rozwijał w Dom Development, gdzie pełnił m.in. funkcje wicedyrektora ds. rozwoju, dyrektora Działu Nieruchomości oraz Działu Klienta. Był również prokurentem spółki. Do Yareal Polska dołączył w 2016 roku, obejmując stanowisko dyrektora Działu Projektów Mieszkaniowych, rok później powierzono mu funkcję członka zarządu, w grudniu 2019 roku – stanowisko dyrektora generalnego, a w lutym 2023 – prezesa zarządu Yareal Polska. Równolegle pełni również funkcję członka zarządu Yareal Polska Holding. Jacek Zengteler jest absolwentem studiów ekonomicznych, zdobył dyplomy MBA Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie i Carslon School of Management, University of Minnesota. Ukończył liczne kursy i szkolenia m.in. w Ican Institute i London School of Economics and Political Science. Od 2019 roku jest członkiem zarządu warszawskiego oddziału PZFD, a od września 2021 do maja 2023 zasiadał w zarządzie PZFD na szczeblu krajowym.